China weitet Regeln für den Verkauf bezugsfertiger Wohnungen aus und verlagert Baufinanzierung weg von Käufern

Mehr als 20 Städte ändern die Regeln für den Kauf neuer Wohnungen

China verlagert einen größeren Teil der Kosten und Risiken beim Bau neuer Wohnungen von den Käufern auf Bauträger und Banken. Mehr als 20 Städte führen detaillierte Reformen für den Wohnungsverkauf ein, nachdem am 28. August 2026 eine landesweite Regelung erlassen wurde. Die Änderungen verschieben den Zeitpunkt, ab dem Bauträger unfertige Wohnungen verkaufen dürfen, verschärfen die Kontrolle über das Geld der Käufer und fördern Verkäufe erst nach Abschluss der Bauarbeiten.

Jingmen in der Provinz Hubei geht konsequent vor: Wohnungsbauprojekte auf Grundstücken, die nach dem 28. August neu übertragen wurden, sollen grundsätzlich bezugsfertige Wohnungen verkaufen. Bauträger, die sich für dieses Modell entscheiden, müssen zunächst mindestens 50 Prozent des Grundstückspreises zahlen. Den Rest können sie über einen Zeitraum von bis zu zwei Jahren begleichen.

Nach Angaben des China Index Academy haben unter anderem Peking, Shanghai, Guangzhou, Shenzhen, Wuhan und Hangzhou Umsetzungsregeln erlassen. Auch Nanchang, Mianyang und Luzhou haben Entwürfe für Maßnahmen zur öffentlichen Stellungnahme vorgelegt.

Die Änderungen gehen eine zentrale Schwäche des chinesischen Wohnungsmarkts an. Beim Vorverkaufsmodell kaufen Familien Wohnungen, bevor diese fertiggestellt sind; ihre Zahlungen helfen, den Bau zu finanzieren. Geht einem Bauträger das Geld aus, müssen Haushalte unter Umständen lange auf Wohnungen warten, zu deren Kauf sie sich bereits verpflichtet haben.

Der neue Ansatz verbindet drei Änderungen: spätere Verkäufe, eine separate Gesellschaft für jedes Bauprojekt und eine federführende Bank, die die Projektfinanzierung überwacht. Zusammen sollen sie dafür sorgen, dass die Baugelder für die Wohnungen verwendet werden, für deren Errichtung sie bestimmt sind.

Die Einzelheiten unterscheiden sich je nach Stadt. Shenzhen begrenzt frühe Anzahlungen für bezugsfertige Wohnungen auf 3 Prozent des Kaufpreises, Peking auf 1 Prozent und Guangzhou auf 5 Prozent. Nanjing und Jinhua verschieben außerdem die Auszahlung von Hypothekendarlehen für neu genehmigte Vorverkaufsprojekte auf einen späteren Zeitpunkt, nachdem die Fertigstellung offiziell registriert wurde.

Was sich durch die landesweite Regelung ändert

Das Ministerium für Wohnungsbau und Stadt-Land-Entwicklung, das Ministerium für natürliche Ressourcen und die Nationale Finanzaufsichtsbehörde haben gemeinsam die Mitteilung zur Verbesserung des Verkaufssystems für Gewerbeimmobilien erlassen. Sie sieht einen besseren Schutz von Vorverkaufsgeldern, weniger Risiken bei der Übergabe und eine geordnete Ausweitung des Verkaufs bezugsfertiger Wohnungen vor.

Für Projekte, die weiterhin im Vorverkauf angeboten werden, gilt eine höhere bauliche Schwelle: Bei einem einzelnen Gebäude muss der Rohbau bis zum Dach fertiggestellt sein. Einfach gesagt: Das tragende Gerüst muss bis zum obersten Geschoss reichen, bevor Wohnungen in diesem Gebäude vorab verkauft werden dürfen. Innenausbau, Installation der Technik und weitere Arbeiten können danach noch folgen.

Die Mitteilung sieht auch eine Übergangsregelung für Projekte vor, für die vor ihrem Inkrafttreten Baugenehmigungen erteilt wurden. Für sie gelten weiterhin die bisherigen Vorgaben für den Vorverkauf und die Überwachung der Vorverkaufsgelder. Die örtlichen Regeln ergänzen detailliertere Kategorien, die sich danach richten, wann Grundstücke übertragen und Genehmigungen erteilt wurden.

Die Behörden wollen außerdem, dass Käufer ihre Eigentumsurkunden erhalten, wenn ihnen die Wohnungen übergeben werden. Dafür müssen Baugenehmigung, Verkaufsverwaltung und Eintragung ins Grundbuch enger aufeinander abgestimmt werden, damit die tatsächliche Übergabe und die rechtlichen Eigentumsunterlagen gleichzeitig erfolgen können.

Die Umsetzung richtet sich nach örtlichen Stichtagen

Der 28. August ist der Stichtag für die Reformen, doch die Städte knüpfen die Anwendung an unterschiedliche Meilensteine. Manche Regeln gelten ab einer Bekanntmachung zur Grundstücksübertragung, andere ab einer Baugenehmigung, einer Vorverkaufsgenehmigung oder einem neuen Darlehensvertrag. Welche Vorgaben für ein Projekt gelten, hängt daher von dessen Unterlagen ab.

Zu den wichtigsten Schritten bei der Umsetzung gehören:

• 28. August 2026: Das landesweite Reformpaket schafft den Rahmen für strengere Regeln zum Vorverkauf und mehr Verkäufe bezugsfertiger Wohnungen.
• 15. Oktober: Shenzhen veröffentlicht seine Regeln, während Hangzhou vorläufige Umsetzungsmaßnahmen erlässt.
• 27. Oktober: Jinhua veröffentlicht örtliche Regeln, die sofort in Kraft treten.
• 29. Oktober: Changsha veröffentlicht seine Umsetzungsmaßnahmen.
• 31. Oktober: Fünf Behörden in Nanjing erlassen vorläufige Regeln mit neun Bereichen und 19 Maßnahmen, die sofort in Kraft treten.
• 3. November: Peking verkauft sein erstes Wohngrundstück nach dem Rahmen vom 28. August; Verkäufe bezugsfertiger Wohnungen haben Vorrang.

Die Übergangsfristen reichen über die erste Umsetzungsphase hinaus. Nanjing erlaubt bestimmten Projekten, für die bereits Grundstücke vorhanden sind, aber noch keine Baugenehmigungen erteilt wurden, bis Ende 2027 einen Antrag nach den bisherigen Vorverkaufsbedingungen. Voraussetzung sind eine Prüfung und eine verschärfte Überwachung. Changsha bietet eine ähnliche Möglichkeit bis 2027 und verlängert die Frist für bestimmte Stadterneuerungsprojekte und andere Vorhaben mit ungeklärten historischen Fragen bis Ende 2028.

Auch bei bezugsfertigen Wohnungen kann eine frühe Anzahlung fällig werden

Beim Verkauf bezugsfertiger Wohnungen findet das Hauptgeschäft erst statt, nachdem die Immobilie den vorgeschriebenen Fertigstellungsstand erreicht hat. Mehrere Städte erlauben dennoch eine geringe Anzahlung, sobald der Bauträger eine Baugenehmigung erhalten hat. Damit wird ein späterer Kauf reserviert, während Käufer zunächst weniger Geld einsetzen müssen als bei einer vollständigen Vorverkaufszahlung.

Shenzhen erlaubt Anzahlungen von bis zu 3 Prozent des gesamten Wohnungspreises. In Shanghai gilt dieselbe Obergrenze. Peking begrenzt Anzahlungen auf 1 Prozent, während Guangzhou, Hangzhou, Wuhan, Chengdu und Changsha grundsätzlich 5 Prozent ansetzen. In Nanjing liegt die Obergrenze in der Regel ebenfalls bei 5 Prozent; Jinhua legt sie auf 5 Prozent fest.

Bei einer Wohnung für 2 Millionen Yuan entsprechen diese Obergrenzen 20.000 Yuan bei 1 Prozent, 60.000 Yuan bei 3 Prozent und 100.000 Yuan bei 5 Prozent. Bei einer gleich teuren Wohnung ist die zulässige Anzahlung in Guangzhou damit fünfmal so hoch wie in Peking.

Changsha schreibt vor, dass die gesamte Anzahlung bis zur Fertigstellung und Übergabe auf einem überwachten Konto bleibt. In Nanjing müssen Anzahlungsverträge Betrag, Verkaufspreis, Übergabetermin und die Haftung bei Nichterfüllung der Vereinbarung nennen. Auch dort bleiben die Anzahlungen bis zur Erfüllung der Übergabebedingungen unter Aufsicht.

Die Städte legen unterschiedliche letzte Schritte fest, bevor Verkäufe beginnen können. Changsha verlangt, dass die Abnahme der Fertigstellung offiziell registriert wurde. Jinhua verlangt die Erstregistrierung der Immobilie und die Einreichung eines Verkaufsplans. In Shenzhen sind Verkäufe bezugsfertiger Wohnungen verpflichtend, wenn die Bedingungen für den Grundstücksverkauf dies vorschreiben; ansonsten fördert die Stadt das Modell bei neu übertragenen Wohnbaugrundstücken.

Vorverkäufe erfordern mehr Baufortschritt und strengere Kontrollen

Changsha konkretisiert die landesweite Vorgabe zur Fertigstellung des Rohbaus mit einer genauen Bauprüfung. Die Bauträger müssen den Beton für die oberste Geschossdecke gegossen haben und ein Protokoll zur Abnahme der Bauqualität vorlegen. Dieses muss von fünf Beteiligten unterschrieben und gestempelt sein: dem Bauträger, dem Vermesser, dem Planer, dem Bauunternehmen und der Bauaufsicht.

Jinhua verlangt ebenfalls, dass das Betondach des Rohbaus fertiggestellt ist und von diesen fünf Beteiligten abgenommen wurde. Jeder Antrag auf eine Vorverkaufsgenehmigung muss mindestens 5.000 Quadratmeter umfassen und darf nicht weniger als ein ganzes Gebäude einschließen.

Anzahlungen der Käufer und Hypothekendarlehen müssen nach den neuen örtlichen Regelungen auf überwachte Konten eingezahlt werden. In Jinhua müssen die Fertigstellung offiziell abgenommen und Versorgungsleitungen sowie weitere Einrichtungen bereit sein, damit die Überwachung beendet werden kann. Auch Changsha knüpft die Freigabe der Gelder an die Fertigstellung und funktionsfähige Versorgungsleistungen wie Wasser, Strom und Gas.

Für ältere Bauprojekte gelten andere Regeln. Peking, Guangzhou und Tianjin erlauben qualifizierten Projekten, die bereits im Bau sind, die Fortsetzung nach den bisherigen Vorverkaufsregeln. Als Shenzhen und Shanghai ihre Maßnahmen bekannt gaben, blieb die detaillierte Behandlung laufender Projekte noch einer weiteren Prüfung vorbehalten.

Grundstückszahlungen werden flexibler

Bauträger, die Wohnungen später verkaufen, müssen einen längeren Bauabschnitt finanzieren, bevor sie den Großteil des Kaufpreises erhalten. Mehrere Städte ermöglichen ihnen deshalb mehr Zeit für die Bezahlung der Grundstücke und verringern so den anfänglichen Kapitalbedarf.

Jingmen verlangt bei Projekten mit bezugsfertigen Wohnungen eine anfängliche Grundstückszahlung von mindestens 50 Prozent. Der Rest ist innerhalb von zwei Jahren fällig. Auch Peking und Hangzhou räumen qualifizierten Projekten bis zu zwei Jahre ein, um den Restbetrag zu begleichen.

Shenzhen legt für neu übertragene Wohnbaugrundstücke eine anfängliche Zahlung von 50 Prozent fest. Der Rest ist grundsätzlich innerhalb eines Jahres fällig; bei besonderen Projekten kann die Frist auf zwei Jahre verlängert werden. Bauträger müssen den gesamten Grundstückspreis zahlen, bevor die Erstregistrierung des Grundstücks erfolgt und bevor sie Vorverkaufsgenehmigungen für ihre erste Wohnungstranche erhalten.

Nanjing verlangt, dass mindestens die Hälfte des Grundstückspreises innerhalb von 30 Kalendertagen nach Unterzeichnung des Grundstücksübertragungsvertrags gezahlt wird. Der Rest kann innerhalb von zwei Jahren ohne Zinsen während der Ratenzahlungsphase beglichen werden. Auch Jinhua erlaubt eine anfängliche Zahlung von mindestens 50 Prozent und die zinsfreie Begleichung des Restbetrags innerhalb von zwei Jahren. Changsha ermöglicht zinsfreie Ratenzahlungen und erlaubt Unternehmen, Grundstücksübertragungsverträge zu nutzen, um früher mit den Verfahren für Baugenehmigungen zu beginnen.

Diese Regelungen zur finanziellen Entlastung sind an strengere Verkaufsbedingungen geknüpft. Bauträger erhalten mehr Zeit für die Zahlung des Grundstückspreises, müssen aber die Baufinanzierung stärker selbst tragen, bevor sie größere Beträge von Käufern einnehmen.

Eine Projektgesellschaft und eine federführende Bank

Die Regeln in Nanjing erläutern, wie die Änderungen bei Gesellschaften und Banken funktionieren sollen. Jede Projektgesellschaft trägt die rechtliche Verantwortung für Bau, Qualität, Sicherheit und Übergabe. Bis zur Übergabe dürfen ihre Muttergesellschaft oder Investoren weder Verkaufserlöse noch Finanzierungsmittel zweckentfremden, unzulässig Kapital abziehen oder vorzeitig Dividenden ausschütten.

Eine federführende Bank, auch koordinierende Bank genannt, übernimmt die zentrale Finanzkoordination. Sie kann allein Kredite vergeben oder eine Gruppe von Banken organisieren, die gemeinsam Entwicklungsdarlehen bereitstellen. Nanjing verlangt, dass Projektgelder, darunter Entwicklungsdarlehen, Eigenmittel des Bauträgers und Erlöse aus dem Verkauf bezugsfertiger Wohnungen, über Konten bei dieser Bank verwaltet werden.

Jinhua schreibt für Projekte, die nach dem 28. August neue Entwicklungsdarlehensverträge unterzeichnen, eine einheitliche Kontoführung über die federführende Bank vor. Auch Changsha verlangt, dass neue Projekte ihre Gelder auf gesonderten Konten bei der federführenden Bank bündeln.

Das Ziel ist praktischer Natur: Geld, das für ein Bauprojekt geliehen oder eingenommen wird, bleibt diesem Projekt zugutekommen. Nanjing verlangt außerdem von einer Projektgesellschaft, die nach der Übergabe aller Wohnungen aufgelöst werden soll, eine juristische Person zu benennen, die für Gewährleistungen auf die Bauqualität verantwortlich ist, oder eine Bauqualitätsversicherung abzuschließen.

Der Zeitpunkt der Hypothekenauszahlung verändert die Finanzierung

Nanjing verlangt, dass persönliche Wohnungsbaudarlehen für Projekte mit Vorverkaufsgenehmigung nach dem 28. August 2026 erst ausgezahlt werden, nachdem die Fertigstellung offiziell registriert wurde. Die Bank zahlt das Geld dann auf das überwachte Konto ein. Für Projekte mit Genehmigungen bis einschließlich des Stichtags gelten weiterhin die bisherigen Darlehensregeln.

Jinhua führt für neu genehmigte Projekte eine ähnliche Änderung ein. Sie gilt auch für Darlehen aus dem Wohnungsfonds, einem System zur Wohnungsfinanzierung, das auf Beiträgen von Beschäftigten und Arbeitgebern beruht. Xi'an lässt die bisherigen Regelungen für persönliche Hypothekendarlehen bei qualifizierten Projekten bestehen, die vor dem 28. August Baugenehmigungen erhalten und bereits eine Vorverkaufsgenehmigung für einen Teil des Projekts bekommen hatten.

Eine spätere Auszahlung der Hypothek nimmt eine frühere Finanzierungsquelle für den Bau weg. Entwicklungsdarlehen müssen stattdessen einen größeren Teil der Bauzeit abdecken. Nanjing fordert daher Kreditlaufzeiten, die auf die Baupläne abgestimmt sind; die erste Tilgung der Darlehenssumme soll grundsätzlich erst nach der offiziellen Registrierung der Fertigstellung fällig werden. Die Darlehen werden schrittweise ausgezahlt und für den Bau des Projekts verwendet, etwa für Zahlungen an Bauunternehmen und Materiallieferanten.

Auch Changsha verschiebt die erste Tilgung von Entwicklungsdarlehen bis nach der Registrierung der Fertigstellung. Zusammengenommen verändert dies, wer die Bauphase finanziert: Bauträger und ihre Banken tragen einen größeren Teil der Kosten, bevor die Hypothekendarlehen der Käufer ausgezahlt werden.

Bankgarantien bieten eine weitere Form der Flexibilität. Wuhan unterstützt ihre Nutzung, um einen Teil der überwachten Vorverkaufsgelder zu ersetzen. Jinhua begrenzt diesen Ersatz bei Projekten, für die noch die früheren Vorverkaufsregeln gelten, auf 30 Prozent der für Fertigstellung und Übergabe benötigten Mittel. Bei einer Bankgarantie tritt das Zahlungsversprechen einer Bank an die Stelle eines Teils des Geldes, das sonst unter Aufsicht gehalten würde.

Nanjing ermöglicht den Verkauf belasteter, bezugsfertiger Wohnungen

In Nanjing dürfen qualifizierte bezugsfertige Wohnungen verkauft werden, obwohl auf dem Grundstück oder Gebäude des Bauträgers noch eine Hypothek lastet, sofern Bauträger, ursprüngliche Hypothekenbank und Käufer zustimmen. Damit wird ein Liquiditätsproblem angegangen: Ein Bauträger benötigt möglicherweise Verkaufserlöse, um das Darlehen zurückzuzahlen, das vor Abschluss des Immobiliengeschäfts abgelöst werden muss.

Das Geld des Käufers wird auf ein überwachtes Konto eingezahlt. Die zuständige Stelle verwendet es zuerst zur Rückzahlung an die ursprüngliche Hypothekenbank; anschließend wird die Grundschuld auf dem Grundstück oder Gebäude gelöscht. So entsteht eine kontrollierte Abfolge für die Begleichung der Schulden und den Abschluss des Verkaufs.

Auch Changsha erlaubt unter bestimmten Voraussetzungen den Verkauf belasteter Wohnungen, wenn der Hypothekengläubiger zustimmt. In den Verträgen müssen die Hypothek offengelegt und eine Frist für ihre Löschung festgelegt werden. Die Hypothek muss gelöscht sein, bevor der Kaufvertrag registriert werden kann.

Nanjing verbindet diesen Ansatz mit einer früheren Prüfung von Planungsvorschlägen im Verlauf des Grundstücksverkaufs. Ein erfolgreicher Bieter, dessen Vorschlag bereits geprüft wurde und unverändert bleibt, kann mit der Transaktionsbestätigung direkt die entsprechenden Planungsgenehmigungen beantragen. Für einige Verfahren, darunter detaillierte Regelungen zu gestaffelten Verkäufen und zur stufenweisen Abnahme der Fertigstellung, sind noch weitere Umsetzungsmaßnahmen erforderlich.

Was sich für Wohnungsangebot und Käufer ändert

Pu Zhan, stellvertretender Leiter des Forschungszentrums für Wohnungspolitik des Wohnungsbauministeriums, sagt, dass Verkäufe bezugsfertiger Wohnungen und höhere Vorverkaufsschwellen die Bereitstellung neuer Wohnungen kurzfristig verzögern können. Da die Städte versuchen, den Bestand unverkaufter Wohnungen abzubauen, könne ein langsamerer Zuwachs neuer Wohnungen das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage verbessern.

Die Reformen folgen auf einen längeren Abschwung bei den Verkäufen. Die 100 größten Bauträger Chinas erzielten im August 2025 mit neuen Wohnungen einen Umsatz von 207 Milliarden Yuan, 17,6 Prozent weniger als ein Jahr zuvor. Dem war ein sechsmonatiger Rückgang der Verkäufe vorausgegangen. Niedrigere Preise und erleichterte Kaufregeln hatten die breite Nachfrage kaum wiederbeleben können.

Später erholte sich die Aktivität uneinheitlich. Während der Erholung beim Wiederverkauf im März 2026 verzeichnete Shanghai vom 1. bis zum 23. März rund 22.000 Transaktionen mit Bestandswohnungen, Nanjing in den ersten drei Wochen 5.789. Diese Zahlen beziehen sich auf den Kauf bestehender Wohnungen; die aktuellen Reformen verändern die Finanzierung und den Verkauf neu gebauter Wohnungen durch Bauträger.

Wu Jing, Direktor des Immobilienforschungszentrums der Tsinghua-Universität, sagt, das Vorverkaufsmodell habe Bauträger dazu verleitet, sich auf Umsatztempo und Umfang zu konzentrieren. Beim Verkauf bezugsfertiger Wohnungen seien sie stärker auf eigenes Kapital und Projektfinanzierung angewiesen, wodurch die Attraktivität jedes Grundstücks als Investition an Bedeutung gewinne.

Li Yujia, Chef-Forscherin am Forschungszentrum für Wohnungspolitik der Provinz Guangdong, argumentiert, dass Käufer fertige Wohnungen besichtigen können und Bauträger dadurch stärker auf Qualität, Immobiliendienstleistungen und den lokalen Bedarf achten. Der Grundstücksverkauf in Peking vom 3. November zeigt, dass sich parallel zu den Verkaufsregeln auch die Planung verändert: Auf dem Grundstück ist ein Entwurf mit erhöhtem Sockel vorgesehen, der den Raum über und unter der Erde nutzt.

Für Haushalte besteht die unmittelbarste Änderung darin, dass sie das fertige Gebäude mit größerer Wahrscheinlichkeit beurteilen können, bevor sie den Hauptteil des Kaufpreises zahlen. Für Bauträger hängt der Erfolg stärker davon ab, ob sie eine Baufinanzierung sichern, Kosten kontrollieren und Wohnungen fertigstellen können, die Käufer nachfragen.

Die wichtigsten Punkte

• Mehr als 20 Städte haben nach dem landesweiten Maßnahmenpaket vom 28. August Regeln zur Reform des Wohnungsverkaufs erlassen.
• Für neue Vorverkaufsprojekte gelten die Vorgabe, dass der Rohbau bis zum Dach fertiggestellt sein muss, sowie strengere Kontrollen über das Geld der Käufer.
• Die Obergrenzen für frühe Anzahlungen unterscheiden sich: Sie liegen bei 1 Prozent in Peking, 3 Prozent in Shenzhen und Shanghai und in mehreren anderen Städten grundsätzlich bei 5 Prozent.
• Mehrere Städte erlauben Bauträgern, zunächst mindestens die Hälfte des Grundstückspreises zu zahlen und den Rest innerhalb von bis zu zwei Jahren zu begleichen.
• Nanjing und Jinhua verschieben bei neu genehmigten Vorverkaufsprojekten die Auszahlung von Hypothekendarlehen, bis die Fertigstellung offiziell registriert wurde.
• Separate Projektgesellschaften und federführende Banken sollen sicherstellen, dass Entwicklungsgelder für Bau und Übergabe bestimmt bleiben.
• Übergangsregelungen ermöglichen es einigen älteren Projekten, bis 2027 die bisherigen Vorverkaufsbedingungen zu nutzen; für bestimmte Projekte in Changsha gilt dies bis 2028.