Chinas Wiederverkaufsmarkt für Wohnimmobilien erholt sich: In Großstädten steigen die Märzverkäufe stark

Shanghai führt breit angelegte Erholung am Wiederverkaufsmarkt an

Chinas angeschlagener Immobilienmarkt zeigt in diesem Frühjahr überraschende Lebenszeichen: Die Transaktionen mit Bestandswohnungen schnellen in den großen Metropolregionen in die Höhe und schüren die Erwartung, dass der lang anhaltende Abschwung seinen Tiefpunkt erreichen könnte. Shanghai, das Finanzzentrum des Landes und gemessen an der Wirtschaftsleistung seine größte Stadt, verzeichnete zwischen dem 1. und dem 23. März rund 22.000 Verkäufe von Bestandswohnungen. Das entspricht einem bemerkenswerten Anstieg um 170 Prozent gegenüber dem gleichen Zeitraum im Februar, wie aus Daten des lokalen Finanzmediums Cailian hervorgeht. Damit steuert die Stadt auf mehr als 30.000 Transaktionen im Gesamtmonat zu. Das wäre der höchste Wert seit drei Jahren und würde eine psychologisch wichtige Schwelle überschreiten, die Analysten als Zeichen echter Marktbelebung und nicht bloß saisonaler Schwankungen ansehen.

Die Dynamik reicht weit über Chinas kosmopolitischste Stadt hinaus. In Nanjing, der Hauptstadt der Provinz Jiangsu und einem bedeutenden regionalen Wirtschaftszentrum, wurden offiziellen Angaben zufolge in den ersten drei Märzwochen 5.789 Bestandswohnungen verkauft, 54 Prozent mehr als im gleichen Vorjahreszeitraum. Untersuchungen von Huatai Securities zufolge stiegen die Transaktionen mit Bestandswohnungen in den 26 landesweit beobachteten Städten nach den Feiertagen zum chinesischen Neujahrsfest Mitte Februar im Jahresvergleich um 22 Prozent. Dieser breit angelegte Aufschwung deutet darauf hin, dass sich die Erholung nicht auf einen einzelnen Markt beschränkt, sondern einen grundlegenden Stimmungswandel unter chinesischen Wohnungskäufern widerspiegelt. Viele von ihnen hatten drei Jahre lang abgewartet, gelähmt von der Sorge vor sinkenden Preisen, Zahlungsausfällen bei Projektentwicklern und wirtschaftlicher Unsicherheit.

Gleichzeitiger Aufschwung in den Tier-1-Städten

Die Erholung hat gleichzeitig in den vier wichtigsten Städten Chinas eingesetzt, den sogenannten Tier-1-Märkten. Sie geben in der Regel die Richtung für die landesweiten Immobilientrends vor und gelten als Gradmesser für die Gesamtwirtschaft. In Peking, der politischen Hauptstadt des Landes, überstieg die Zahl der online erfassten Verkäufe von Bestandswohnungen in der ersten Märzhälfte 5.700. Guangzhou, das Handelszentrum im Süden Chinas, verzeichnete an einem einzigen Wochenende mehr als 500 Transaktionen mit Bestandswohnungen und damit den höchsten Wert seit einem Monat. Shenzhen, das Technologie- und Produktionszentrum an der Grenze zu Hongkong, zeigte sich besonders dynamisch: Die Verkäufe von Bestandswohnungen über die Maklerbüros von Leyoujia stiegen in der ersten Märzwoche gegenüber der Vorwoche um 132 Prozent und erreichten damit den höchsten Stand seit Ende März vergangenen Jahres.

Immobilienmakler berichten von einem grundlegenden Wandel im Verhalten der Käufer, der über die reinen Transaktionszahlen hinausgeht. Ye Wei, Leiter der Niederlassung von Centaline Property im nördlichen Bezirk Shekou in Shenzhen, beschrieb die veränderte Haltung der Kunden.

Viele Kunden kontaktieren uns, um Besichtigungstermine zu vereinbaren, und unsere Makler sind alle unterwegs, um Immobilien zu zeigen. Früher hatten Käufer es nach einer Besichtigung nicht eilig, ein Angebot abzugeben. In letzter Zeit werden Geschäfte jedoch innerhalb weniger Tage abgeschlossen, denn die Kaufbereitschaft hat sich spürbar verbessert.

Dass der Zeitraum zwischen erster Besichtigung und Kaufabschluss kürzer wird, deutet darauf hin, dass das Vertrauen nach Jahren des Zögerns zurückkehrt. Ausgelöst wurde dieses vor allem durch die Sorge vor sinkenden Preisen und Insolvenzen von Projektentwicklern. Auch die Zahl der Besichtigungen in Shenzhen stieg auf den höchsten Stand seit Mitte Oktober 2024. Das legt nahe, dass sich das Kaufinteresse in tatsächlicher Marktteilnahme niederschlägt und nicht bloß in unverbindlicher Neugier.

Kurswechsel in der Politik signalisiert Entschlossenheit der Regierung

Hinter den Transaktionsdaten steht ein deutlicher Wandel in der offiziellen Einschätzung. Seinen Anfang nahm er mit einem seltenen Neujahrsartikel in Qiushi, der maßgeblichen theoretischen Zeitschrift der Kommunistischen Partei, in der üblicherweise die politischen Leitlinien der höchsten Führung veröffentlicht werden. Der Beitrag forderte wirkungsvollere und gezieltere Maßnahmen, um die Erwartungen an den Immobilienmarkt zu stabilisieren. Ting Lu, Chefökonom für China bei Nomura, bezeichnete ihn als umfassendste Analyse des chinesischen Immobilienmarkts, die Qiushi seit Beginn des Einbruchs der Branche Mitte 2021 veröffentlicht habe.

„Dies ist die umfassendste Analyse des chinesischen Immobilienmarkts, die Qiushi seit dem Einbruch der Branche Mitte 2021 veröffentlicht hat“, schrieb Lu in einem Analysebericht. Er fügte hinzu, „ihre Bedeutung sollte nicht unterschätzt werden“, da öffentliche Kommentare in solchen Zeitschriften häufig auf interne politische Debatten hindeuten, bevor formelle Entscheidungen bekannt gegeben werden.

Der Artikel erschien gezielt vor der jährlichen Sitzung des chinesischen Parlaments im März, den sogenannten Zwei Tagungen. Dort kommen führende Politiker zusammen, um politische Ziele festzulegen und den Fünfjahresplan zu veröffentlichen. Anders als frühere offizielle Stellungnahmen, die den Abschwung lediglich als Anpassungsphase bezeichneten, forderte der Qiushi-Beitrag ausdrücklich, die Anpassungsphase so weit wie möglich zu verkürzen. Zudem wies er die Vorstellung zurück, Immobilien seien wirtschaftlich bedeutungslos geworden. Die Branche sei für die Gesamtwirtschaft weiterhin von entscheidender Bedeutung, hieß es. Zugleich müssten die Behörden sich auf mögliche Insolvenzen hoch verschuldeter Projektentwickler einstellen, die nach wie vor mit hohen Schuldenständen kämpfen. Dieser rhetorische Wandel deutet darauf hin, dass Peking es sich nicht leisten kann, den Immobiliensektor unbegrenzt weiter abrutschen zu lassen. Das gilt insbesondere, da das exportgetriebene Wachstum angesichts zunehmender Handelsspannungen unter Druck gerät und die Regierung den Übergang zu einem konsumgetriebenen Wachstum anstrebt.

Innovative Lokalprogramme beleben Wachstum in Städten der zweiten Reihe

Während die Tier-1-Städte die Schlagzeilen beherrschen, setzen Märkte der zweiten Reihe auf kreative politische Lösungen, um die Nachfrage anzukurbeln und den seit Jahren bestehenden Angebotsüberhang abzubauen. In Ningbo, einer bedeutenden Hafenstadt in der Provinz Zhejiang mit mehr als acht Millionen Einwohnern, überstieg die Zahl der Verkäufe von Bestandswohnungen bis zum 26. März 5.400. Seit Mitte März lagen die täglichen Transaktionen an Werktagen durchgehend über 300. Das entspricht einem Anstieg um 132 Prozent gegenüber dem Gesamtwert im Februar und lässt erwarten, dass die Stadt im März die Marke von 6.000 Verkäufen überschreitet. Das wäre deutlich mehr als die 5.000, die lokale Makler als entscheidend für einen gesunden und liquiden Markt ansehen.

Auslöser ist Ningbos innovatives Programm „Alt gegen Neu“, das Ende Februar in seine dritte Phase gestartet ist. Zwei frühere Phasen hatte es in der zweiten Hälfte des vergangenen Jahres gegeben. Im Rahmen der Initiative kauft die Stadtverwaltung Bestandswohnungen, die vor 2010 gebaut wurden. Der Kaufpreis richtet sich nach dem von drei unabhängigen Drittinstituten ermittelten Durchschnittswert. So erhalten Eigentümer sofort Liquidität und können ihre Wohnverhältnisse schneller verbessern, ohne auf einzelne Käufer warten zu müssen. Teilnehmer erhalten einen Umtauschgutschein in Höhe von fünf Prozent des geschätzten Immobilienwerts, der beim Kauf einer neuen Wohnung eingesetzt werden kann und damit einen Zuschuss für den Umzug in eine bessere Wohnung bietet. Bis zum 23. März verzeichnete die Website des Programms mehr als 170.000 Aufrufe und 7.801 Anträge auf einen Immobilientausch. Dadurch wurde der Kauf von 1.687 größeren Wohnungen angestoßen. Die Regierung plant, die erworbenen Immobilien zu renovieren und als öffentliche Mietwohnungen oder Übergangsunterkünfte für Vertriebene und junge Berufstätige zu nutzen. So sollen sowohl der Angebotsüberhang als auch der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum angegangen und zugleich Liquidität in die Umzugskette eingespeist werden.

Geteilter Markt: Luxusimmobilien florieren, während das bezahlbare Segment zurückbleibt

Nicht alle Segmente des Immobilienmarkts erholen sich gleichermaßen. Es entsteht eine Zweiteilung, die Wohlhabende begünstigt, während Erstkäufer und das bezahlbare Segment weiter zu kämpfen haben. Analysten beschreiben den aktuellen Aufschwung als strukturiert: Luxusprojekte schneiden deutlich besser ab als Angebote für preisbewusste Käufer. In Shanghais Stadtbezirk Pudong erzielte das Projekt Expo Tianyue der Poly Development and Holdings Group in der ersten Märzwoche Verkäufe von mehr als 290 Millionen Yuan (40 Millionen US-Dollar). Vertriebsmitarbeiter berichteten, sie würden im Grunde jeden Tag eine große Wohnung für rund 50 Millionen Yuan (6,9 Millionen US-Dollar) verkaufen – an Käufer mit beträchtlichem Vermögen.

Projekte für den Grundbedarf und Erstkäufer haben dagegen weiterhin mit schwacher Nachfrage zu kämpfen. Im Bezirk Bao'an in Shenzhen lief das Projekt Junyue Mingdu Ende Februar noch mit aggressiven Verkaufsaktionen: Die Preise für 89 Quadratmeter große Wohnungen wurden um 800.000 bis 1,1 Millionen Yuan (110.000 bis 150.000 US-Dollar) gesenkt, um Käufer anzulocken. Das Überangebot an neuen, bezahlbaren Wohnungen in den Vororten von Shenzhen vor dem chinesischen Neujahrsfest und die starke Konkurrenz durch den Wiederverkaufsmarkt, auf dem Verkäufer größere Preisnachlässe einräumen können, haben die Projektentwickler solcher Vorhaben zu Preissenkungen gezwungen, um den Absatz anzukurbeln.

Die Transaktionsdaten aus den Städten zeigen, dass in den Kernstädten auf Wohnungsaufwertungen ausgerichtete Produkte die Erholung des Immobilienmarkts anführen“, erklärte Zhang Bo, Präsident des 58 Anjuke Research Institute. „Dieser strukturierte Aufschwung spiegelt eine bessere Abstimmung zwischen dem Angebot an Neubauten und der tatsächlichen Nachfrage wider. Wohlhabende Käufer mit stabilen Finanzen und bestehendem Immobilienvermögen kehren auf den Markt zurück, während preisbewusste Erstkäufer wegen der Sicherheit ihrer Arbeitsplätze und ihrer künftigen Einkommensaussichten vorsichtig bleiben.

Schuldenkrise der Projektentwickler trübt den Optimismus

Trotz der ermutigenden Daten zum Wiederverkaufsmarkt bestehen im Projektentwicklersektor erhebliche Risiken fort. Sie könnten die beginnende Erholung zunichtemachen und den aktuellen Aufschwung dauerhaft begrenzen. Die finanzielle Anspannung in der Branche ist weiterhin deutlich: Der Bestand ausstehender Kredite an chinesische Immobilienentwickler sank im dritten Quartal des vergangenen Jahres erstmals seit mehr als einem Jahrzehnt. Das deutet darauf hin, dass Banken ihr Engagement im Sektor zurückfahren. Vanke, einst einer der größten und angesehensten Projektentwickler des Landes und als Muster finanzieller Solidität betrachtet, entging in den vergangenen Wochen nur knapp dem Zahlungsausfall bei einer Onshore-Anleihe über zwei Milliarden Yuan (283 Millionen US-Dollar). Eine Verlängerung der Laufzeit erreichte das Unternehmen erst nach langwierigen Verhandlungen, die seine Schwierigkeiten verdeutlichten, in einem eingefrorenen Kreditmarkt seinen Verpflichtungen nachzukommen.

Auch der Bestand unvollendeter Wohnungen belastet die Stimmung und muss politisch angegangen werden, damit das Vertrauen vollständig zurückkehrt. Chinesische Projektentwickler haben Wohnungen seit Langem vor ihrer Fertigstellung über Vorverkäufe abgesetzt. So blieben Käufer mit Hypotheken für unfertige Wohnungen zurück. Ohne Einnahmen aus neuen Verkäufen oder Zugang zu frischen Krediten fällt es den Projektentwicklern schwer, die Bauarbeiten abzuschließen. Das hat bei potenziellen Käufern eine Vertrauenskrise ausgelöst: Sie fürchten, neue Wohnungen zu kaufen, die womöglich nie fertiggestellt werden. Auf Grundlage des Qiushi-Artikels sei mit weiteren innovativen und gezielten Maßnahmen der Regierung zu rechnen, schrieb Michelle Kwok, Leiterin der Asien-Immobilienanalyse und der Aktienanalyse für Hongkong bei HSBC. Am wirksamsten dürften Maßnahmen sein, die die finanzielle Belastung der Wohnungskäufer spürbar senken. Eine stärkere Konzentration auf den Ankauf überschüssiger Bestände wäre unserer Ansicht nach ein wichtiger Schritt, um Engpässe zu beseitigen. Larry Hu, Chefökonom für China bei Macquarie, erwartet, dass die Zahl der fertiggestellten Wohnungen in diesem Jahr um zwölf Prozent sinkt, nachdem sie im vergangenen Jahr bereits um 17 Prozent zurückgegangen war. Das deutet darauf hin, dass die Angebotsseite fragil bleibt, obwohl sich die Nachfrage zu stabilisieren scheint.

Die wichtigsten Punkte

• In den ersten 23 Märztagen wurden in Shanghai rund 22.000 Bestandswohnungen verkauft, 170 Prozent mehr als im Februar. Für den Gesamtmonat werden erstmals seit drei Jahren mehr als 30.000 Transaktionen erwartet.
• In den 26 großen Städten, die Huatai Securities beobachtet, stiegen die Transaktionen mit Bestandswohnungen nach den Feiertagen zum chinesischen Neujahrsfest im Jahresvergleich um 22 Prozent. In den Tier-1-Städten zusammen betrug der Zuwachs 20 Prozent.
• Die Zeitschrift Qiushi der Kommunistischen Partei veröffentlichte im Januar einen seltenen Artikel, der wirkungsvollere und gezieltere Maßnahmen zur Marktstabilisierung forderte. Er wies die Ansicht zurück, Immobilien seien wirtschaftlich nicht mehr wichtig, und rief die Führung dazu auf, die Anpassungsphase zu verkürzen.
• Ningbos innovatives Programm „Alt gegen Neu“, bei dem vor 2010 gebaute Wohnungen angekauft werden, um Bewohnern einen Wohnungswechsel zu erleichtern, hat im März mehr als 5.400 Verkäufe von Bestandswohnungen angestoßen. Für den Immobilientausch gingen fast 8.000 Anträge ein.
• Die Erholung verläuft uneinheitlich: Luxusimmobilien verkaufen sich schnell, während neue, bezahlbare Wohnprojekte weiterhin hohe Preisnachlässe bieten müssen, um Käufer anzulocken. Das spiegelt das unterschiedliche Vertrauen in die eigene finanzielle Lage bei verschiedenen Einkommensgruppen wider.
• Die Verschuldung der Projektentwickler bleibt ein erhebliches Risiko. Große Unternehmen wie Vanke haben Schwierigkeiten, ihren Verpflichtungen nachzukommen, die ausstehenden Kredite der Branche sanken erstmals seit mehr als einem Jahrzehnt, und landesweit sind Millionen Wohnungen noch nicht fertiggestellt.