Chinas Absatz von Wohnimmobilien geht angesichts sinkender Preise weiter zurück

Neue Anzeichen von Belastungen im August

Chinas Immobilienkrise hat sich im August verschärft. Das zeigt, dass sinkende Preise und die schrittweise politische Unterstützung das Vertrauen der Käufer bislang nicht wiederherstellen konnten. Vorläufigen Zahlen der China Real Estate Information Corp zufolge belief sich der Umsatz mit Neubauwohnungen bei den 100 größten Bauträgern im August auf 207 Milliarden Yuan. Das waren 17,6 Prozent weniger als ein Jahr zuvor und der sechste monatliche Rückgang in Folge. Dem Einbruch im August war im Juli ein kräftiger Rückgang vorausgegangen: Damals sanken die Umsätze gegenüber dem Vorjahr um 24 Prozent. Die Schwäche hält an, obwohl die größten Städte des Landes die Regeln für den Immobilienkauf gelockert haben und Hypotheken günstiger geworden sind.

Die Preise sind parallel zu den rückläufigen Verkäufen weiter gesunken. Daten des Nationalen Statistikamts für Juli zeigten, dass die Preise für Neubauwohnungen gegenüber Juni um 0,3 Prozent zurückgingen. Damit fiel der Rückgang genauso stark aus wie im Juni und setzte eine lange Reihe von Vorjahresrückgängen fort. Die anhaltend schwache Preisentwicklung, die rückläufigen Verkäufe und die vorsichtigen Konsumausgaben der Haushalte haben die Sorgen über Deflationsrisiken und die Tragfähigkeit der Erholung nach der Pandemie erneut verstärkt.

Die Behörden in Peking und Shanghai kündigten im August neue Schritte an, um Kaufbeschränkungen zu lockern und die Kosten eines Immobilienkaufs zu senken. Analysten begrüßten die Maßnahmen als grundsätzlich unterstützend, doch nach überwiegender Einschätzung bleibt die politische Unterstützung schrittweise. Die Änderungen zeigten vor allem in höherstufigen Städten lokale Wirkung, hätten bislang aber keine breite und nachhaltige Erholung der Nachfrage im ganzen Land ausgelöst.

Wie tief ist der Abschwung?

Das Ausmaß der Bereinigung am Immobilienmarkt wird im historischen Vergleich deutlich. Bloomberg bezifferte die Verkäufe der 100 größten Bauträger im Juli auf 211,2 Milliarden Yuan. Das entspricht einem Rückgang von fast einem Viertel gegenüber dem Vorjahr und einem Minus von 38 Prozent gegenüber Juni. Im Vergleich zum Höchststand des Marktes Mitte 2021 liegen die monatlichen Wohnungsverkäufe landesweit inzwischen bei weniger als der Hälfte, wie wissenschaftliche Analysen zeigen. Zugleich ist die Immobilienentwicklung um etwa ein Drittel zurückgegangen, während die Zahl der begonnenen Wohnungsbauprojekte um rund zwei Drittel geschrumpft ist. Das sind Werte, wie sie mit den schwersten Immobilienkrisen der vergangenen Jahrzehnte weltweit in Verbindung gebracht werden.

Die Preisindizes erzählen eine ähnliche Geschichte. ING schätzt, dass die Preise für Neubauwohnungen seit ihrem landesweiten Höchststand um rund 10,7 Prozent gefallen sind, während gebrauchte Wohnungen etwa 18,8 Prozent günstiger geworden sind. Im Juli verzeichnete nur eine Handvoll der 70 erfassten Städte einen monatlichen Anstieg. Die flächendeckenden Rückgänge sind entscheidend, denn eine glaubwürdige Preisuntergrenze ist häufig Voraussetzung für eine dauerhafte Erholung der Verkäufe in Märkten, in denen Immobilien einen großen Teil des Haushaltsvermögens ausmachen.

Auch auf niedrigem Niveau sind die Verkäufe in den vergangenen Jahren 2025 weiter gesunken. In Städten niedrigerer Kategorien ist ein Ende des Aktivitätsrückgangs nicht absehbar. Dort wiegen Bevölkerungsrückgang und Angebotsüberschüsse besonders schwer. Eine Ratingagentur beschreibt den Markt als polarisiert: Staatlich unterstützte Bauträger und Standorte der obersten Kategorie zeigen sich widerstandsfähiger, während viele private Bauträger und kleinere Städte mit eingeschränktem Zugang zu Finanzmitteln und schwacher Nachfrage kämpfen.

Die Preise sinken trotz Preisnachlässen

Aktuelle Preisdaten zeigen anhaltende monatliche Rückgänge und in einigen Großstädten eine langsame Abschwächung der jährlichen Verluste. Im Juli meldeten 60 der 70 Städte monatlich sinkende Preise, wie Berechnungen von Reuters auf Grundlage offizieller Statistiken ergaben. Die Rückgänge im Jahresvergleich fielen etwas geringer aus: Die Preise für Neubauwohnungen lagen im Juli 2,8 Prozent unter dem Vorjahresniveau, verglichen mit einem jährlichen Minus von 3,2 Prozent im Juni. Die Entwicklung unterscheidet sich je nach Stadtkategorie. In Städten der ersten Kategorie schwächte sich das Tempo der Preisrückgänge leicht ab, und Shanghai verzeichnete sogar einen kleinen monatlichen Anstieg. In vielen Städten der zweiten und dritten Kategorie hielt der breitere Preisdruck dagegen an.

Auch der Markt für Bestandswohnungen stand unter Druck. Die Wiederverkaufspreise sanken im Juli sowohl im Monats- als auch im Jahresvergleich weiter. In einigen kleineren Städten gingen die Rückgänge zurück, während sie sich in Teilen der Städte der obersten Kategorie verstärkten. Der anhaltende Preisverfall bei Gebrauchtwohnungen ist bedeutsam, weil er die Erwartungen an künftige Werte prägt und den Markt für größere Wohnungen beeinflusst. Erwarten Haushalte weitere Rückgänge, schieben sie Käufe häufig auf. Das dämpft die Verkäufe von Neubauten und die Bautätigkeit.

Die Preise sind im Jahresvergleich bereits seit mehr als zwei Jahren rückläufig. Das hat die Einstellung vieler Haushalte zu Immobilien als Wertanlage verändert. Viele Käufer bevorzugen inzwischen bezugsfertige Wohnungen von Bauträgern, die als finanziell solide gelten, selbst wenn sie dafür im Vergleich zu noch im Bau befindlichen Wohnungen aus dem Vorverkauf einen Aufpreis zahlen müssen. Dadurch verlagert sich die Nachfrage auf staatliche Bauträger und fertiggestellte Projekte, was die Kluft innerhalb der Branche vertieft.

Was hält Käufer zurück?

Das entscheidende Hindernis ist das fehlende Vertrauen. Internationale Institutionen und Marktökonomen nennen zwei Gründe für die Zurückhaltung: die Angst, dass im Vorverkauf erworbene Wohnungen nicht fertiggestellt werden, und die Sorge vor weiter sinkenden Preisen. Der Internationale Währungsfonds hat darauf hingewiesen, dass Zweifel an der Finanzierung der Bauträger die Verkäufe dämpfen können, da Vorverkäufe historisch einen großen Anteil der Transaktionen ausmachten. Diese Sorge entstand nach öffentlichkeitswirksamen Zahlungsausfällen großer Bauträger in den vergangenen Jahren. Sie führten dazu, dass sich einige vorverkaufte Projekte verzögerten und Haushalte zögerten, im Voraus Geld zu zahlen.

Auch die allgemeine wirtschaftliche Unsicherheit belastet die Stimmung der Haushalte. Jugendarbeitslosigkeit, ein schwacher Arbeitsmarkt in einigen Branchen und der Wunsch, nach der Pandemie wieder Ersparnisse aufzubauen, haben viele Familien dazu veranlasst, größere Anschaffungen aufzuschieben. Immobilien haben für chinesische Haushalte eine überragende Bedeutung, da ein großer Teil ihres Vermögens in Wohnraum gebunden ist. Schwindet das Vertrauen in den Immobilienmarkt, geben die Haushalte tendenziell insgesamt weniger aus. Das verlangsamt das Wachstum zusätzlich und verstärkt die Vorsicht.

Die demografische Entwicklung wirkt als strukturelle Belastung. Goldman Sachs schätzt, dass die Nachfrage nach neuen Wohnungen in städtischen Gebieten in den kommenden Jahren angesichts der schrumpfenden Bevölkerung und der langsameren Urbanisierung bei etwa einem Viertel des Höchststands von 2017 mit rund 20 Millionen Einheiten pro Jahr liegen könnte. Chinas Bevölkerung schrumpft und altert inzwischen, die Geburtenrate ist trotz Fördermaßnahmen gesunken, und viele Schulbezirke haben die Einschulungen reduziert. Das belastet die Nachfrage nach Wohnungen in Schulnähe, die zuvor Preisaufschläge erzielt hatten. Diese Faktoren sprechen für einen kleineren Wohnungsmarkt, selbst wenn sich das konjunkturelle Vertrauen verbessert.

Politische Maßnahmen und ihre erste Wirkung

Seit Ende 2023 haben die Verantwortlichen zahlreiche Schritte unternommen, um die Branche zu stabilisieren. Hypothekenzinsen und Anforderungen an die Anzahlung wurden gesenkt, Kaufbeschränkungen in vielen Städten gelockert und Banken dazu angehalten, eine Liste genehmigter Projekte zu unterstützen, um deren Fertigstellung sicherzustellen. Kommunen dürfen zweckgebundene Anleihen einsetzen, um überschüssige Bestände abzubauen, unter anderem durch die Umwandlung in öffentlichen oder geförderten Wohnraum. Die Politik hat außerdem eine beschleunigte Stadterneuerung gefördert, die Nachfrage nach Ersatzwohnungen und Modernisierungen schaffen kann.

Einige dieser Maßnahmen zeigten vor Ort sichtbare Wirkung. Nachdem Shanghai Ende August die Regeln gelockert hatte, stiegen die Transaktionen mit Neubauwohnungen in der darauffolgenden Woche um mehr als 35 Prozent. Auch die Zahl der Anfragen zu neuen und bestehenden Wohnungen nahm zu, wie mehrere Branchenbeobachter berichteten. Analysten in der Stadt erklärten, das Maßnahmenpaket habe die Hürden für einen Kauf gesenkt und die Kreditbedingungen für potenzielle Käufer verbessert. Dadurch hätten zuvor zögerliche Kunden schneller gehandelt.

Lu Wenxi, Analyst bei Centaline Shanghai, beschrieb, wie sich die Stimmung nach dem politischen Kurswechsel verbessert habe. Potenzielle Käufer, die bislang abgewartet hätten, begännen Entscheidungen zu treffen, da die Finanzierung günstiger geworden und die Beschränkungen gelockert worden seien, sagte er. Den stärksten Verkaufsimpuls habe es im mittleren bis gehobenen Preissegment gegeben, wodurch die Durchschnittspreise in der Woche nach der Ankündigung gestiegen seien.

Die Forderungen nach einem umfassenderen landesweiten Maßnahmenpaket halten an. Lokale Maßnahmen können die Aktivität in bestimmten Gebieten ankurbeln. Viele Analysten sind jedoch der Ansicht, dass das Vertrauen ohne eine klarere Preisuntergrenze und ein Programm zur Bewältigung alter Schulden, zur Fertigstellung vorverkaufter Wohnungen und zum Abbau der großen Zahl unverkaufter Einheiten nicht breit zurückkehren wird.

Yuhan Zhang, Chefvolkswirt am China Center des Conference Board, sagte, Maßnahmen zum Abbau der Bestände und zur besseren Umsetzung könnten dem Markt eine Grundlage für die Stabilisierung geben, wenn sie wirksam umgesetzt würden.

Initiativen zur Stadterneuerung und umfangreiche öffentliche Beschaffungsprogramme für Wohnraum könnten dazu beitragen, eine stabile Grundlage für die Branche zu schaffen, sofern diese Maßnahmen wirksam umgesetzt werden.

Analysten von ING betonen, dass eine Stabilisierung der Preise entscheidend ist, um das Vertrauen der Verbraucher wiederherzustellen. Das Unternehmen weist darauf hin, dass viele Haushalte erst dann wieder mehr ausgeben werden, wenn sie den Eindruck haben, dass sich die Immobilienwerte stabilisiert haben.

Eine Talsohle bei den Preisen zu erreichen, ist einer der wichtigsten Faktoren, um das Vertrauen wiederherzustellen und eine nachhaltige Erholung des Konsums auszulösen.

Gibt es Anzeichen für eine Stabilisierung?

Die Prognosen haben sich am Rande aufgehellt, doch die Verbesserung ist fragil und uneinheitlich. Fitch Ratings korrigierte kürzlich seine Einschätzung des Verkaufsrückgangs für 2025 nach oben und erwartet nun einen geringeren Rückgang als zuvor. Als Gründe nannte die Ratingagentur ein besser als erwartetes erstes Halbjahr und anhaltende politische Unterstützung. Analysten von HSBC verwiesen auf fünf frühe Anzeichen für Fortschritte: besseren Kreditzugang für stärkere Bauträger, eine beschleunigte Konsolidierung, einen schrittweisen Bestandsabbau, bessere Ergebnisse bei Grundstücksversteigerungen in ausgewählten Gebieten und eine stärkere Ausrichtung der Preise am Markt in den größten Städten. Der Marktanteil verschiebt sich weiter zugunsten staatlicher Bauträger. Viele Anleger sehen darin eine Unterstützung für die Fertigstellung von Wohnungen und die Stabilität.

Auch unabhängige Beobachter erkennen Hinweise auf eine Stabilisierung. Yicai Global berichtete unter Berufung auf offizielle Daten, dass sich der Rückgang der Verkäufe von Neubauwohnungen seit Anfang 2024 deutlich verlangsamt habe. Dazu habe eine bessere Erschwinglichkeit beigetragen, da die Einkommen gestiegen und die Preise gesunken seien. Niedrigere Hypothekenzinsen und gelockerte Zugangskriterien haben den Kreis potenzieller Käufer erweitert. Die Transaktionen mit Bestandswohnungen in einer Stichprobe großer Städte stiegen im Jahresvergleich. Niedrigere Preise lockten mehr Schnäppchenjäger an.

Dennoch bleiben die Gegenwinde stark. Die Zahl der begonnenen Bauprojekte liegt weiterhin deutlich unter dem Niveau früherer Jahre, die Bestände sind vielerorts hoch, und die Bauträger kämpfen weiter mit knappen Zahlungsströmen. Die in einigen Großstädten sichtbaren Zuwächse haben sich bislang nicht weit auf kleinere Städte ausgebreitet. Durch die Polarisierung des Marktes können aggregierte Daten die stärkeren Belastungen in niedrigeren Stadtkategorien verdecken, wo Bevölkerungsrückgang und schwaches Beschäftigungswachstum am schwersten wiegen.

Bauträger, Schulden und Konsolidierung

Die Bauträgerlandschaft hat sich grundlegend verändert. Die meisten großen privaten Bauträger sind zahlungsunfähig geworden oder restrukturieren ihre Schulden. Marktanteile sind an staatlich unterstützte Unternehmen übergegangen, die Käufer als sicherer wahrnehmen. Die Ende August erfolgte Streichung von China Evergrande von der Börse in Hongkong markierte nach einer Liquidationsanordnung Anfang 2024 den Schlusspunkt für den Konzern, der einst bei den landesweiten Verkäufen führend war. Evergrande hatte auf dem Höhepunkt Verbindlichkeiten von mehr als 300 Milliarden US-Dollar und wurde zum Symbol für die Risiken des wachstumsstarken, hoch verschuldeten Geschäftsmodells der Branche.

Die Folgen reichen über einzelne Unternehmen hinaus. Bei Projekten im ganzen Land kam es zu Verzögerungen, und Käufer bevorzugten fertiggestellte Wohnungen oder solche von finanzstärkeren Bauträgern. Die Behörden haben Kommunen und staatliche Unternehmen dazu gedrängt, die Fertigstellung vorverkaufter Wohnungen sicherzustellen und, wo möglich, einen Teil der unverkauften Bestände zu übernehmen. Die Konsolidierung dürfte sich fortsetzen. Staatlich verbundene Bauträger werden voraussichtlich eine größere Rolle dabei spielen, Projekte abzuschließen und die Bautätigkeit zu stabilisieren.

Die Finanzen der Kommunen machen die Lage zusätzlich komplex. Während des Booms stammten große Teile der kommunalen Einnahmen aus Grundstücksverkäufen und immobilienbezogenen Steuern. Mit der Verschlechterung der Bilanzen der Bauträger gingen Grundstücksversteigerungen und Erlöse zurück. Das engte die Haushalte ein und bremste öffentliche Investitionen. Analysten argumentieren, dass viele Kommunen ohne stärkere Unterstützung durch die Zentralregierung oder neue Einnahmequellen kaum in der Lage sein werden, große Mengen unverkaufter Wohnungen zu erwerben oder umfangreiche Stadterneuerungsprojekte zu finanzieren. Das begrenzt den Spielraum für den Abbau der Bestände.

Warum das für die Gesamtwirtschaft wichtig ist

Der Immobiliensektor hat in Chinas Wirtschaft großes Gewicht. Die direkte Immobilienaktivität und die indirekten Verbindungen zu Baumaterialien, Haushaltsgeräten, Einrichtungsgegenständen und Dienstleistungen trugen historisch einen erheblichen Anteil zum Bruttoinlandsprodukt bei. Wenn Verkäufe und Preise von Wohnraum sinken, schränken Haushalte ihre Ausgaben tendenziell ein und Unternehmen kürzen ihre Investitionen. Der jüngste Abschwung fiel mit sehr niedriger Verbraucherpreisinflation, sinkenden Erzeugerpreisen und einem über mehrere Quartale rückläufigen BIP-Deflator zusammen. All das deutet auf eine schwache Binnennachfrage hin.

Das nachlassende Vertrauen ist ein wichtiger Übertragungsmechanismus. Da ein großer Teil des Vermögens städtischer Haushalte in Immobilien gebunden ist, können sinkende Werte das Sicherheitsgefühl der Verbraucher beeinträchtigen und damit die Ausgaben für nicht lebensnotwendige Güter drücken. Auch die privaten Investitionen gehen zurück, wenn Bauträger weniger bauen und Zulieferer mit Überkapazitäten konfrontiert sind. Die ausländischen Direktinvestitionen haben sich verlangsamt, und Anleger am Kapitalmarkt begegnen einem Engagement in China mit Vorsicht, wenn es stark von der Binnennachfrage abhängt.

Die Folgen reichen bis in die Weltwirtschaft. Überkapazitäten bei Baumaterialien und Industriegütern im Zusammenhang mit dem Baugewerbe können auf die Exportmärkte übergreifen und Handelskonflikte verschärfen. Gleichzeitig kann die schwächere Rohstoffnachfrage aus China die Weltmarktpreise und rohstoffproduzierende Volkswirtschaften beeinflussen. Chinas Banken haben dank regulatorischer Nachsicht bislang schwere Kapitalverluste vermieden. Je länger die Anpassung jedoch dauert, desto größer wird der Druck, Verluste anzuerkennen und notleidende Kredite abzuwickeln.

Was das Vertrauen wiederherstellen könnte

Internationale Erfahrungen legen nahe, dass der Abbau notleidender Vermögenswerte, die Sicherstellung der Fertigstellung von Projekten und eine flexiblere Preisbildung häufig den Wendepunkt in Immobilienkrisen markieren. Der IWF hat argumentiert, eine schnellere Restrukturierung insolventer Bauträger, die Abschaffung von Regeln, die die Erfassung notleidender Kredite verzögern, und ein stärkerer Schutz von Wohnungskäufern könnten dem Markt helfen, ein neues Gleichgewicht zu finden. Klare Verfahren für die Fertigstellung vorverkaufter Wohnungen können Käufern die Sicherheit geben, auf den Markt zurückzukehren. Gezielte Unterstützung für tragfähige Bauträger kann zugleich Kapazitäten erhalten, ohne das Überleben schwacher Unternehmen unnötig zu verlängern.

Eine Notiz von Mitarbeitern des IWF skizzierte Maßnahmen, die die Anpassung verkürzen und zugleich die Haushalte schützen könnten. Sie hob die Notwendigkeit von Bankregeln hervor, die der Realität entsprechen, einer stetigen Finanzierungspipeline für fertigstellbare Projekte und besserer Sicherungen für die im Vorverkauf gezahlten Mittel der Käufer.

Regeln, die es Banken ermöglichen, notleidende Kredite an Bauträger nicht als solche auszuweisen, sollten schrittweise abgeschafft werden.

Verbraucherschutz und Vertrauen hängen unmittelbar mit dem Risiko einer ausbleibenden Fertigstellung zusammen.

Eine Absicherung von Käufern gegen das Risiko, dass Bauträger die gekauften Wohnungen nicht fertigstellen, könnte dazu beitragen, das Vertrauen wiederherzustellen und den Verkaufsdruck auf Bauträger zu verringern.

Langfristige Reformen könnten zudem die Abhängigkeit der Wirtschaft von Immobilien als Sparform verringern. Eine landesweite Grundsteuer, tiefere Kapitalmärkte mit mehr Anlagemöglichkeiten für Haushalte und eine bessere Altersvorsorge könnten Ersparnisse allmählich aus dem Immobiliensektor abziehen. Finanzreformen, die die Abhängigkeit der Kommunen von Grundstücksverkäufen verringern, würden Anreize für eine nachhaltige Stadtentwicklung statt für eine mengengetriebene Expansion schaffen.

Kurzfristig wird die Umsetzung ebenso wichtig sein wie die Ausgestaltung. Stadterneuerung und der Ankauf von Wohnungen für den öffentlichen Wohnungsbau können einen Teil der Bestände aufnehmen, wenn sie angemessen finanziert und auf Gebiete mit tatsächlichem Bedarf ausgerichtet werden. Maßnahmen, die das Angebot fertiggestellter Wohnungen zum Verkauf erhöhen, etwa Pilotprogramme zum Verkauf bezugsfertiger statt noch im Bau befindlicher Wohnungen, greifen die konkrete Sorge auf, die viele Käufer bislang abwarten ließ. Eine klare und einheitliche Kommunikation der politischen Entscheidungsträger kann dazu beitragen, die Erwartungen an eine realistische Preisuntergrenze zu verankern. Das ist entscheidend, um die Transaktionen wiederzubeleben.

Das Wichtigste

• Die Verkäufe der 100 größten Bauträger sanken im August auf 207 Milliarden Yuan. Das waren 17,6 Prozent weniger als im Vorjahr und der sechste Rückgang in Folge.
• Die Preise für Neubauwohnungen gingen im Juli gegenüber dem Vormonat um 0,3 Prozent zurück. In 60 von 70 Städten wurden Rückgänge verzeichnet; auch die jährlichen Verluste waren weiterhin weit verbreitet.
• Seit dem Höchststand sind die Preise für Neubauwohnungen landesweit um rund 10,7 Prozent und die Preise für gebrauchte Wohnungen um etwa 18,8 Prozent gesunken, schätzt ING.
• Die Lockerungen in Shanghai Ende August lösten einen Anstieg der Transaktionen gegenüber der Vorwoche um mehr als 35 Prozent aus. Das zeigt, wie lokale Maßnahmen die Aktivität in großen Städten ankurbeln können.
• Analysten zufolge wird das Vertrauen durch das Fertigstellungsrisiko beim Vorverkaufsmodell und die Erwartungen weiterer Preisrückgänge beeinträchtigt.
• Der demografische Druck ist strukturell. Goldman Sachs schätzt, dass die Nachfrage nach neuen Wohnungen in Städten in den kommenden Jahren bei etwa einem Viertel des Höchststands von 2017 liegen wird.
• Zu den politischen Maßnahmen gehören niedrigere Hypothekenzinsen und Anzahlungen, gelockerte Kaufregeln, die Unterstützung einer Projektliste durch Banken und der Abbau von Beständen durch öffentliche Programme.
• Fitch und andere Analysten erkennen vorsichtige Anzeichen dafür, dass sich der Rückgang verlangsamen könnte, betonen aber, dass die Stabilisierung uneinheitlich und fragil ist.
• Die Leitlinien des IWF betonen eine schnellere Restrukturierung insolventer Bauträger, die Erfassung notleidender Kredite und einen stärkeren Käuferschutz, um das Vertrauen wiederherzustellen.
• Die Immobilienkrise belastet Wachstum und Inflation weiterhin stark und wirkt sich auf die Finanzen der Kommunen, Investitionen und den Welthandel aus.