Kasachstans Hypothekenboom hängt von staatlicher Unterstützung ab, während Wohnen immer unerschwinglicher wird

Günstigere Hypotheken, teurere Wohnungen

Kasachstan vergab 2025 Hypothekendarlehen im Umfang von 2,36 Billionen Tenge, 16,7 % mehr als 2024, obwohl die Nationalbank ihren Leitzins auf 18 % anhob. Staatliche Unterstützung erklärt einen Großteil dieses scheinbaren Widerspruchs: Vorzugsprogramme machten 74 % der neu vergebenen Hypothekendarlehen aus, wie der Verband der Finanzdienstleister Kasachstans angibt, während der durchschnittliche Zinssatz für neue Kredite auf 9,8 % sank.

Für Haushalte, die Zugang zu diesen Programmen hatten, trugen die günstigeren Kredite dazu bei, Wohneigentum erschwinglich zu halten. Für viele andere erschwerten steigende Immobilienpreise, inflationsbereinigt sinkende Einkommen und strengere Kreditentscheidungen den Kauf einer Wohnung. Der Verband verzeichnete eine Bewilligungsquote von nur 25,2 %, gegenüber 39,2 % ein Jahr zuvor.

Der Hypothekenmarktbericht 2025 des Kasachischen Nachhaltigkeitsfonds beziffert die ausstehenden Hypothekendarlehen zum 1. Januar 2026 auf 6,952 Billionen Tenge. Otbasy Bank, das staatliche Institut für Wohnungsbaufinanzierung, hielt davon 4,05 Billionen Tenge beziehungsweise 58,3 %. Damit ist die Regierungspolitik entscheidend dafür, wie verfügbar Wohnungsbaukredite sind und in welche Richtung sich die Nachfrage entwickelt.

Das zentrale Problem ist einfach: Ein günstigerer Kredit ermöglicht es einem Käufer, mehr auszugeben, schafft aber nicht unmittelbar eine weitere Wohnung. Kann der Wohnungsbau nicht Schritt halten, fließt ein Teil des Vorteils, der Kreditnehmern zugutekommen sollte, möglicherweise in höhere Immobilienpreise.

Kasachstan steht nun vor zwei miteinander verbundenen Herausforderungen. Gewerbliche Hypotheken sind für viele Familien kaum noch erschwinglich, was die Nachfrage nach geförderten Alternativen erhöht. Diese Alternativen halten die Käufe in Gang, stützen aber auch die Preise in einem Markt, in dem der Zugang zu geeignetem Wohnraum weiterhin ungleich verteilt ist.

Wie stark hängt der Markt von Förderungen ab?

Der jährliche Hypothekenmarktbericht des Verbands der Finanzdienstleister Kasachstans zufolge entfielen 2025 insgesamt 74 % der neu vergebenen Kredite auf Programme der Otbasy Bank und das Programm 7-20-25, gegenüber 69 % im Jahr 2024. Der Anteil der Angebote kommerzieller Banken sank von 31 % auf 26 %.

Die Analyse von Halyk Finance zu den Ergebnissen der Finanzstabilitätsprüfung der Nationalbank kommt zu einer anderen Aufschlüsselung: Bevorzugte Hypotheken machten 2025 rund 71 % der neu vergebenen Kredite und Anfang 2026 73 % der ausstehenden Hypothekendarlehen aus. Das Wachstum der bevorzugten Kreditvergabe beziffert die Analyse auf 26,2 %, während die Kreditvergabe zu Marktbedingungen um 1,4 % zurückging. Die beiden Einschätzungen verwenden unterschiedliche Abgrenzungen der bevorzugten Kreditvergabe.

Dem Verband zufolge entfiel der gesamte Zuwachs bei den neu vergebenen Hypothekendarlehen auf die Otbasy Bank. Ihr Kreditvolumen stieg um 27,5 % von rund 1,3 auf 1,6 Billionen Tenge. Auch die Zahl ihrer Kunden im Wohnsparprogramm nahm zu: 420.000 weitere Einleger und Verträge kamen hinzu.

Frühere Zahlen weisen in dieselbe Richtung. In den ersten neun Monaten 2025 entfielen 67 % der Auszahlungen auf Vorzugsprogramme, gegenüber 61 % im entsprechenden Vorjahreszeitraum. Von Januar bis November vergaben die Banken Kredite im Umfang von 2,1 Billionen Tenge, bevor das Jahresvolumen schließlich 2,36 Billionen erreichte.

Warum die Hypothekenzinsen trotz höherem Leitzins sanken

Die Nationalbank erhöhte ihren Leitzins zwischen Dezember 2024 und Oktober 2025 kumuliert um 3,75 Prozentpunkte auf 18 %. Der Leitzins beeinflusst die Geldkosten in der gesamten Wirtschaft. Eine Anhebung verteuert in der Regel Kredite und dämpft die Ausgaben, um die Inflation zu senken.

Geförderte Hypotheken funktionieren anders. Staatliche Programme und Wohnsparmodelle ermöglichen es berechtigten Kreditnehmern, Finanzierungen zu Zinssätzen aufzunehmen, die weniger eng an die aktuellen Refinanzierungskosten am Markt gekoppelt sind. Steigt der Anteil solcher Produkte an der Kreditvergabe, kann der durchschnittliche Hypothekenzins am Markt sinken, selbst wenn gewöhnliche Kredite teurer werden.

Der Nachhaltigkeitsfonds und der Verband der Finanzdienstleister beziffern den durchschnittlichen Zinssatz für 2025 vergebene Hypothekendarlehen auf 9,8 %, nach 10,9 % im Jahr 2024. Halyk Finance nennt einen gewichteten Hypothekenzins von 10,5 % zum Jahresende. Die Zahlen beziehen sich auf unterschiedliche Messgrößen und Zeiträume; der Jahresdurchschnitt für neu vergebene Kredite lag 8,2 Prozentpunkte unter dem Leitzins von 18 %.

Die Inflation erreichte 2025 12,3 %. Der Verband beschreibt einen Markt, auf den Kräfte in entgegengesetzte Richtungen wirkten: Die geldpolitische Straffung schränkte die gewerbliche Kreditvergabe ein, während die Vorzugsfinanzierung den Kauf von Wohnraum weiter förderte.

Gewerbliche Kreditgeber kämpfen mit hohen Refinanzierungskosten

Gewerbliche Banken müssen die Kosten für die Beschaffung von Geld und den Geschäftsbetrieb decken und das Risiko tragen, dass manche Kreditnehmer ihre Darlehen nicht zurückzahlen. Der Nachhaltigkeitsfonds beschreibt die gewerbliche Hypothekenvergabe Ende 2025 als von einer Liquiditätskrise geprägt, da die Refinanzierung teuer geworden war.

Auch eine regulatorische Obergrenze beeinflusste die Kreditentscheidungen. Gemeinsame Beschlüsse der Finanzmarktaufsicht und der Nationalbank vom August 2024 sahen vor, den maximalen effektiven Jahreszins für Hypotheken von 25 % auf 20 % zu senken. Die Einführung der niedrigeren Obergrenze wurde auf den 1. Juli 2026 verschoben.

Der effektive Jahreszins umfasst neben dem Nominalzins weitere Kreditkosten und erleichtert damit den Vergleich von Darlehen. Liegt diese Obergrenze nahe an den Refinanzierungskosten der Banken, bleibt ihnen weniger Spielraum, um Ausgaben und Risiken abzudecken. Einige Kreditgeber reagierten, indem sie Hypotheken für Bestandsimmobilien aussetzten, ihre Konditionen überarbeiteten oder verstärkt auf staatlich geförderte Finanzierungen für Neubauten setzten.

Die Abfolge der politischen Entscheidungen hilft, diesen Wandel zu erklären:

• August 2024: Die Aufsichtsbehörden verabschiedeten gemeinsame Beschlüsse zur Begrenzung der effektiven Jahreszinsen für Kredite, darunter eine geplante Obergrenze von 20 % für Hypotheken.
• Oktober 2025: Der Leitzins erreichte 18 %, wodurch der Druck auf die Refinanzierung gewerblicher Hypotheken zunahm.
• November 2025 bis 1. Juli 2026: Die Absenkung der Hypothekenzinsobergrenze wurde verschoben; während der Aussetzung blieb die Obergrenze von 25 % bestehen.
• Januar 2026: Die Nationalbank beließ ihren Leitzins bei 18 %.

In ihrer Erklärung vom Januar begründete die Nationalbank, warum sie mit einem vorsichtigen Vorgehen rechnete. Sie verwies auf die Unsicherheit im Zusammenhang mit Steueränderungen sowie auf die Wiederaufnahme von Erhöhungen bei Versorgungsgebühren und Kraftstoffpreisen und erklärte:

Dementsprechend ist es sehr wahrscheinlich, dass der Leitzins bis zum Ende des ersten Halbjahres 2026 auf seinem aktuellen Niveau bleibt

Warum Förderungen die Immobilienpreise in die Höhe treiben können

Halyk Finance sieht einen direkten Zusammenhang zwischen der bevorzugten Kreditvergabe und den Wohnimmobilienpreisen. Niedrigere Zinskosten vergrößern den Kreis potenzieller Käufer und erhöhen den Betrag, den sie sich leihen können. Bis Bauunternehmen zusätzliche Wohnungen fertigstellen, vergeht Zeit. Deshalb kann die Nachfrage schneller steigen als das Angebot.

Der Verband der Finanzdienstleister ergänzt, dass das begrenzte Wohnungsangebot in Großstädten, inflationsbedingte Käufe und weitere Finanzierungsquellen die Preise 2025 stützten. Die Immobilienwerte stiegen zweistellig, während die Realeinkommen, also die um die Inflation bereinigten Einkommen, zurückgingen.

Auch Altersvorsorgeguthaben waren eine bedeutende Kaufkraftquelle. Überweisungen aus dem Einheitlichen Rentenfonds für Wohnzwecke erreichten 839 Milliarden Tenge, ein Plus von 106 %. Das entsprach etwa 36 % der im Jahresverlauf neu vergebenen Hypothekendarlehen von 2,36 Billionen Tenge und zeigt, in welchem Umfang Geld außerhalb neuer Bankkredite in den Wohnungsmarkt floss.

Der Verband verzeichnete 2025 insgesamt 448.600 Immobilientransaktionen. Geförderte Hypotheken und Entnahmen aus Altersvorsorgeguthaben trugen dazu bei, die Aktivität aufrechtzuerhalten. Haushalte, deren Einkommen nicht mit den Preisen Schritt hielt, sahen sich jedoch mit einer wachsenden Lücke zwischen den Wohnkosten und ihrer Zahlungsfähigkeit konfrontiert.

Wer kann sich eine Hypothek tatsächlich leisten?

Der Nachhaltigkeitsfonds untersuchte die Erschwinglichkeit, indem er die Bevölkerung in zehn gleich große Einkommensgruppen, sogenannte Dezile, aufteilte. Er verwendete einen Erschwinglichkeitsindex für Wohnraum, den Housing Affordability Index (HAI). Ein Wert über 100 bedeutet, dass das Einkommen die im Rahmen der Studie angesetzte Schwelle für die Erschwinglichkeit einer Hypothek erreicht.

Das Programm 7-20-25 erreichte auf Grundlage des landesweiten Durchschnittseinkommens einen Wert von 120. Die Aufschlüsselung nach Einkommen fiel jedoch deutlich weniger ermutigend aus: Nur das einkommensstärkste Zehntel der Bevölkerung überschritt die Schwelle und kam auf einen Wert von 143,8. Das einkommensschwächste Zehntel erreichte lediglich 24.

Gewerbliche Hypothekenangebote waren weniger zugänglich. Keines der untersuchten Produkte erreichte beim landesweiten Durchschnittswert mehr als 100. Das beste Ergebnis erzielte die Bank RBK mit 46,2. Diese Berechnungen zeigen, warum ein Programm auf Basis des Durchschnittseinkommens erschwinglich wirken kann, für die meisten Einkommensgruppen aber dennoch unerreichbar bleibt.

Die Entscheidungen der Banken weisen in dieselbe Richtung. Die durchschnittliche Hypothek stieg von 11,2 auf 12,1 Millionen Tenge, ein Plus von rund 8 %. Zugleich sank die Bewilligungsquote um 14 Prozentpunkte auf 25,2 %, was ungefähr einem bewilligten Antrag von vier entspricht.

Käufe aus eigenen Mitteln der Käufer machten laut Jahresbericht des Verbands 41 % der Transaktionen aus, gegenüber 19 % ein Jahr zuvor. Eine frühere Momentaufnahme des Marktes bezifferte den Anteil hypothekenfinanzierter Käufe auf 62 %, nach 91 % im Vergleichszeitraum. Beide Werte beschreiben einen Markt, der zunehmend von Käufern mit beträchtlichen Ersparnissen geprägt wird.

Ein Rechenbeispiel für eine gewerbliche Hypothek verdeutlicht die Belastung für Haushalte: Für den Kauf einer Wohnung im Wert von 30 Millionen Tenge mit einer Anzahlung von 20 % war ein offizielles monatliches Einkommen von mindestens 722.000 Tenge erforderlich. Allein die Anzahlung hätte 6 Millionen Tenge betragen, sodass 24 Millionen zu finanzieren gewesen wären.

Was geförderte Programme Käufern bieten

Die Otbasy Bank nahm vom 3. November bis zum 1. Dezember 2025 Anträge für die Programme Nauryz und Nauryz Zhumysker entgegen. Der Nachhaltigkeitsfonds nennt Mindestanzahlungen von 10 % für Neubauten mit fertiggestelltem Innenausbau und 20 % für nicht fertiggestellte Wohnungen oder Käufe auf dem Zweitmarkt.

Die angegebenen jährlichen Zinssätze betrugen 7 % für berechtigte Antragsteller aus sozial schwachen Gruppen, die auf der Warteliste für Wohnraum standen, und 9 % für andere berechtigte Kreditnehmer. Die effektiven Jahreszinsen lagen entsprechend bei 7,1 bis 9,6 % sowie bei 9,4 bis 13 %.

Die Laufzeit der Kredite konnte bis zu 19 Jahre betragen. Die maximale Kreditsumme lag bei 36 Millionen Tenge in Astana und Almaty und bei 30 Millionen Tenge andernorts. Bis zu 20 % des Darlehens konnten für die Renovierung der gekauften Wohnung verwendet werden.

Nauryz Zhumysker umfasste mehr als 1.000 Arten wirtschaftlicher Tätigkeiten und über 8.000 Berufsgruppen. Anders als beim Hauptprogramm gab es keine Auswahl nach Wettbewerbsverfahren; Antragsteller mussten Beschäftigungsnachweise vorlegen, aus denen ihr Beruf und ihre Tätigkeit hervorgingen. Damit waren Beruf, Anspruchsberechtigung und Höhe der Anzahlung wichtige Voraussetzungen für den Zugang zu günstigeren Krediten.

Wohnungsbaufinanzierung konzentriert sich auf wenige Städte und Banken

Auf Astana und Almaty entfielen laut Nachhaltigkeitsfonds rund 55 % der ausstehenden Hypothekendarlehen. Auch beim Programm 7-20-25 zeigte sich eine starke Konzentration: In Astana wurden 2.293 Kredite im Wert von 42,4 Milliarden Tenge vergeben, in Almaty 1.651 Kredite im Wert von 30,7 Milliarden.

Landesweit vergab das Programm 2025 rund 5.500 Kredite im Gesamtwert von 99,9 Milliarden Tenge. In Schymkent wurden 698 Kredite im Wert von 12,6 Milliarden Tenge vergeben, in der Region Karaganda 437 im Wert von 6,7 Milliarden. In der Region Schetissu wurden lediglich drei Kredite registriert, in Ulytau fünf.

Drei Kreditgeber wickelten den Großteil der Programmfinanzierungen ab. Die Bank CenterCredit vergab 36,2 Milliarden Tenge, die Freedom Bank Kazakhstan 34,7 Milliarden und die Halyk Bank 17,6 Milliarden. Zusammen stellten sie rund 89 % des Kreditvolumens des Programms nach Wert bereit.

Die staatliche Unterstützung kam auch Kreditnehmern mit älteren Hypothekenproblemen zugute. Bis zum 1. Januar 2026 waren im Rahmen des ersten Programmteils 33.200 Kredite im Wert von 211,3 Milliarden Tenge refinanziert worden. Ein weiterer Programmteil wandelte 16.000 Fremdwährungshypotheken im Wert von 114,3 Milliarden Tenge um oder refinanzierte sie; zusätzliche Unterstützung erhielten 10.600 schutzbedürftige Kreditnehmer.

Warnungen aus der Bauwirtschaft trüben den Ausblick

Zahlen für das erste Halbjahr 2026 beziffern den durchschnittlichen Zinssatz für neue Hypotheken auf etwa 10 %, während der Leitzins während des größten Teils dieses Zeitraums bei 18 % lag. Die vom Verband der Finanzdienstleister in der späteren Analyse angeführten Zahlen beziffern den Anteil gewerblicher Produkte an den neu vergebenen Bankkrediten auf 14,3 %, nach 26,2 %.

Spätere Indikatoren deuteten sowohl auf schwächere Verkäufe als auch auf Sorgen um das künftige Angebot hin. Im September wurden 35.406 Immobilientransaktionen registriert, 14,3 % weniger als ein Jahr zuvor. Die Verkäufe neu gebauter Wohnungen sollen um rund 40 % zurückgegangen sein. Bauträger boten Rabatte von bis zu 30 % an.

Wjatscheslaw Lasarew, Vizepräsident des Verbands der Bauunternehmen Kasachstans, sagte, die Zahl der Meldungen zu neuen Bauprojekten habe sich 2026 nahezu halbiert. Die Bauträger stellten größtenteils Projekte fertig, die 2024 und 2025 begonnen worden waren. Er prognostizierte für das zweite Quartal 2027 einen Preisanstieg von mindestens 15 %, wenn weniger neue Wohnungen auf den Markt kämen. Dabei handelt es sich um seine Prognose; wie stark die Preise tatsächlich steigen werden, ist nicht bekannt.

Galym Iskakow, Leiter einer Immobilienagentur, warnte, der Druck auf Bauträger könne zu Einsparungen bei Baumaterialien und beim Innenausbau führen. Die Immobilienexpertin Marzhan Bakhyt schilderte gewerbliche Hypothekenzinsen von bis zu 21,7 %. Als Beispiel nannte sie eine Wohnung für 20 Millionen Tenge mit einer Anzahlung von 4 Millionen und monatlichen Raten von rund 300.000 Tenge über 15 Jahre.

Forderungen nach einer Ausweitung geförderter Hypotheken sind daher mit einem schwierigen Zielkonflikt verbunden. Mehr als 846.000 Menschen sollen auf eine Wohnung aus dem staatlichen Wohnungsbestand warten, was eine starke Nachfrage nach Unterstützung schafft. Wird die Kaufkraft ohne ausreichenden zusätzlichen Wohnungsbau erhöht, kann dies den Preisdruck ebenfalls aufrechterhalten.

Auch die Nationalbank hat in ihren Finanzstabilitätsanalysen für 2021 und 2024 ähnliche Bedenken geäußert: Staatliche Programme könnten die Nachfrage anregen, die Hypothekenpreise verändern und gewerbliche Kreditangebote verdrängen. Ihre Reihe von Finanzstabilitätsberichten, die seit 2006 regelmäßig erscheint, untersucht Risiken und Schwachstellen im gesamten Finanzsystem. Die praktische Herausforderung besteht darin, Haushalten den Erwerb von Wohnraum zu ermöglichen und zugleich dafür zu sorgen, dass Preise und Kreditraten für sie tragbar bleiben.

Die wichtigsten Punkte

• Kasachstan vergab 2025 Hypothekendarlehen im Umfang von 2,36 Billionen Tenge, 16,7 % mehr als 2024.
• Vorzugsprogramme machten laut dem Verband der Finanzdienstleister 74 % der neu vergebenen Kredite aus; die Otbasy Bank stellte den gesamten jährlichen Zuwachs.
• Der durchschnittliche Zinssatz für neue Hypotheken sank auf 9,8 %, während der Leitzins 18 % erreichte.
• Die Bewilligungsquote für Hypotheken sank auf 25,2 %, während die durchschnittliche Kreditsumme auf 12,1 Millionen Tenge stieg.
• Die Einkommensanalyse des Nachhaltigkeitsfonds ergab, dass sich 7-20-25 nur das einkommensstärkste Zehntel der Haushalte leisten konnte.
• Geförderte Kredite und Entnahmen aus Altersvorsorgeguthaben stützten die Nachfrage, während die Wohnimmobilienpreise schneller stiegen als die Einkommen.
• Warnungen aus der Bauwirtschaft deuten auf weniger neue Projekte hin. Lasarew prognostiziert für das zweite Quartal 2027 einen Preisanstieg von mindestens 15 %.