Mehr als 80.000 Wohnungen auf dem Markt, weniger Käufer schließen Geschäfte ab
Am 7. November 2026 wurden in Seoul 80.528 Wohnungen zum Verkauf angeboten, 20.119 oder 33,3 Prozent mehr als seit der Ankündigung des Steuervorschlags der Regierung vom 3. August. Die Zahl der Wohnungstransaktionen sank im September jedoch auf 3.915 und lag damit laut der Korea Real Estate Board 42,4 Prozent unter dem Vorjahreswert von 6.796.
Inhalt
- Mehr als 80.000 Wohnungen auf dem Markt, weniger Käufer schließen Geschäfte ab
- Offizielle Zahlen zeigen Preisanstiege jenseits der wöchentlichen Schlagzeilen
- Die Zahl der Verkäufe ist seit Mai jeden Monat gesunken
- Angebote breiten sich über die Hauptstadt aus
- In Gangnam sinken die Preise, im übrigen Seoul steigen sie weiter
- Was geschah vor dem Steuerstichtag 2021?
- Warum der Jahresbeginn 2027 für Verkäufer wichtig ist
- Mieter stehen neben einem langsameren Verkaufsmarkt vor steigenden Kautionen
- Der Wohnungsbau ist ein weiterer Gradmesser für das Vertrauen
- Die wichtigsten Punkte
Das Angebot an Wohnungen zum Verkauf stieg in allen 25 Bezirken der südkoreanischen Hauptstadt. Gangnam, Seocho und Songpa entfielen auf 38 Prozent der zusätzlichen Angebote, die übrigen 22 Bezirke auf 62 Prozent, wie die Immobiliendatenplattform Asil mitteilte.
Die Preise entwickeln sich unterschiedlich. In der wöchentlichen Erhebung der Korea Real Estate Board vom 2. November sanken die Wohnungspreise in Gangnam um 0,39 Prozent, in Seocho um 0,37 Prozent und in Songpa um 0,17 Prozent. In allen anderen Bezirken Seouls wurden Preissteigerungen verzeichnet; der stadtweite Index legte um 0,07 Prozent zu.
Für Verkäufer bedeutet der Markt mehr Konkurrenz durch andere Angebote und weniger abgeschlossene Transaktionen. Käufer haben mehr Auswahl, doch in weiten Teilen der Stadt steigen die Preise weiter. Mieter stehen vor einem weiteren Problem: Auch die Jeonse-Preise für Wohnungen in Seoul steigen weiter. Bei der verbreiteten südkoreanischen Mietform wird eine hohe Kaution gezahlt.
Die nächste entscheidende Phase könnte Anfang 2027 beginnen. Eigentümer, die ihre Steuerlast abwägen, müssen genügend Zeit einplanen, um vor dem Stichtag für die Eigentumsfeststellung am 1. Juni einen Käufer zu finden und die Zahlung abzuschließen. Ein ähnlicher Zeitplan führte 2021 zunächst zu mehr Angeboten, auf die Rücknahmen folgten, während sich der Preisanstieg bei Wohnungen wieder beschleunigte.
Offizielle Zahlen zeigen Preisanstiege jenseits der wöchentlichen Schlagzeilen
Die Wohnungsmarktstatistik für September der Korea Real Estate Board weist für Seoul im September 2026 einen Anstieg der Wohnungspreise um 0,74 Prozent aus. Landesweit betrug der Zuwachs 0,35 Prozent. Gyeonggi, die Provinz rund um Seoul, verzeichnete mit 0,82 Prozent einen noch stärkeren Anstieg.
Der monatliche Zuwachs in Seoul war mehr als doppelt so hoch wie der landesweite Wert; die Differenz betrug 0,39 Prozentpunkte. Andernorts reichten die Zahlen von einem Rückgang um 0,22 Prozent in Sejong bis zu einem Minus von 0,29 Prozent auf Jeju. Die regionalen Unterschiede beschränken sich nicht auf die Hauptstadt.
Demselben offiziellen Portal zufolge wurden im September landesweit 37.912 Wohnungen verkauft. Auf die 3.915 Transaktionen in Seoul entfielen rund 10,3 Prozent davon. Die Hauptstadt verzeichnete somit einen vergleichsweise kräftigen monatlichen Preisanstieg und zugleich einen starken Rückgang der Transaktionen im Jahresvergleich.
Ein Preisindex erfasst Veränderungen auf einem untersuchten Markt, während die Zahl der Transaktionen angibt, wie viele Verkäufe registriert wurden. Die Zahl der Angebote erfasst die zum Verkauf stehenden Immobilien. Zusammengenommen ergibt sich ein praktisches Bild: Mehr Eigentümer suchen Käufer, weniger Verkäufe werden registriert und die Preise entwickeln sich uneinheitlich.
Die Zahl der Verkäufe ist seit Mai jeden Monat gesunken
Mit 3.915 Transaktionen war der September bis dahin der schwächste Monat des Jahres 2026 in Seoul. Die Verkäufe waren im April auf 7.521 und im Mai auf 8.946 gestiegen, bevor sie im Juni auf 7.742, im Juli auf 6.564, im August auf 4.589 und im September auf 3.915 zurückgingen.
Der Septemberwert lag 56,2 Prozent unter dem Höchststand vom Mai und 14,7 Prozent unter dem Augustwert. Die Zahlen werden nach dem Datum erfasst, an dem eine Transaktion gemeldet wurde. Die Monatsreihe bildet daher Registrierungen ab und nicht genau den Tag, an dem sich Käufer und Verkäufer auf ein Geschäft geeinigt haben.
Der Anstieg im Frühjahr fiel mit der für den 9. Mai vorgesehenen Wiedereinführung einer höheren Kapitalertragsteuer für Eigentümer mehrerer Wohnungen zusammen. Hinzu kam die saisonale Nachfrage nach Umzügen. Die Kapitalertragsteuer wird auf den Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie erhoben. Eine höhere Steuerlast kann Eigentümer dazu bewegen, einen Verkauf vor einem Stichtag abzuschließen.
Im September verzeichnete Seongdong unter den Bezirken Seouls den stärksten jährlichen Rückgang bei den Transaktionen: Es wurden nur 60 Wohnungen verkauft, 85,9 Prozent weniger als im Vorjahr. In Gwangjin sanken die Transaktionen um 71,4 Prozent, in Jung um 68 Prozent, in Dongdaemun um 66,1 Prozent und in Mapo um 64,3 Prozent.
In mehreren betroffenen Bezirken waren die Preise 2025 stark gestiegen. Die Wohnungspreise legten in diesem Jahr in Seongdong um 19,1 Prozent, in Mapo um 14,3 Prozent und in Yongsan um 13,2 Prozent zu. Die höheren Kaufpreise und Kreditbeschränkungen erschweren Käufern die Finanzierung eines Eigenheims.
Angebote breiten sich über die Hauptstadt aus
Die Zahlen von Asil zeigen, dass sich das Angebot an Wohnungen zum Verkauf in mehreren Phasen aufgebaut hat. Am 21. März waren 80.080 Wohnungen gelistet. Nach der Verkaufsphase im Frühjahr ging die Zahl zurück und lag am 28. Oktober bei 79.919. Am 7. November übertraf sie den Märzstand um 448.
Gangnam, Seocho und Songpa machen weiterhin einen großen Teil des Zuwachses aus. Die Zahl der dort gelisteten Wohnungen stieg vom 3. August bis zum 4. November von 22.182 auf 29.802, ein Plus von rund 34,4 Prozent.
Auch andere Bezirke verzeichneten im selben Zeitraum bis zum 4. November deutliche Zuwächse. In Seongbuk stieg die Zahl der Angebote um 61,1 Prozent, in Gangseo um 40,2 Prozent und in Nowon um 32 Prozent. Der Zuwachs umfasst somit auch Bezirke außerhalb der drei bekannten südlichen Stadtteile.
Für einen Haushalt, der in Seongbuk oder Gangseo sucht, kann das größere Angebot eine breitere Auswahl an Gebäuden, Lagen und Angebotspreisen bedeuten. Ob sich dadurch ein günstigerer Kauf ergibt, hängt davon ab, welche Preise Verkäufer akzeptieren und wie viel Geld Käufer aufbringen können. Ein Angebot bleibt auf dem Markt, bis ein Vertrag abgeschlossen oder es vom Eigentümer zurückgezogen wird.
In Gangnam sinken die Preise, im übrigen Seoul steigen sie weiter
Der wöchentliche Anstieg der Wohnungspreise in Seoul verlangsamte sich von 0,16 Prozent am 12. Oktober auf 0,13 Prozent am 19. Oktober, 0,09 Prozent am 26. Oktober und 0,07 Prozent am 2. November. Damit verzeichnete die Stadt dennoch die 91. Woche in Folge mit steigenden Preisen.
Die Erhebung vom 2. November wies für Seodaemun einen Anstieg um 0,31 Prozent aus. Seongbuk und Geumcheon legten jeweils um 0,30 Prozent zu, Jungnang um 0,28 Prozent, Gangbuk um 0,26 Prozent und Mapo um 0,25 Prozent. Die Preise stiegen dort weiter, während sie in Gangnam, Seocho und Songpa sanken.
Von Jahresbeginn 2026 bis zu dieser Erhebung stiegen die Wohnungspreise in Seoul um 8,80 Prozent. Im entsprechenden Zeitraum 2025 hatte der Zuwachs 7,08 Prozent betragen. In Seongbuk erreichte der kumulierte Anstieg 16,90 Prozent, während die Preise in Gangnam um 2,02 Prozent und in Seocho um 0,23 Prozent sanken.
Präsident Lee Jae-myung sprach bei einer Kabinettssitzung am 3. November über die steigende Zahl der Angebote, die sinkenden Transaktionen und niedrigere tatsächlich erzielte Verkaufspreise in wichtigen Gebieten. Am 4. November stellte er klar, dass sich seine Äußerungen zu sinkenden Preisen auf Gangnam, Seocho und Songpa bezogen.
Der Immobilienkommentator Yoon Ji-hae sagte, ein breiterer Rückgang setze voraus, dass die Preise auch in anderen Teilen des Marktes sänken. Für Käufer ist die Lage zunächst lokal: Die Preisentwicklung in einem Bezirk kann deutlich vom stadtweiten Durchschnitt abweichen.
Was geschah vor dem Steuerstichtag 2021?
Der derzeitigen Debatte wird am häufigsten die am 10. Juli 2020 von der Regierung unter Präsident Moon Jae-in angekündigte Steuerreform gegenübergestellt. Die Maßnahmen erhöhten den Spitzensteuersatz der umfassenden Immobiliensteuer für Eigentümer mehrerer Wohnungen von 3,2 auf 6 Prozent und verschärften die Zuschläge bei der Kapitalertragsteuer.
Die höheren Sätze der umfassenden Immobiliensteuer galten ab dem Steuerjahr 2021. Die verschärften Zuschläge bei der Kapitalertragsteuer traten am 1. Juni 2021 in Kraft, sodass Eigentümer bis dahin verkaufen konnten. Die umfassende Immobiliensteuer ist eine jährliche Abgabe auf bestimmte Immobilienbestände und fällt zusätzlich zu der Steuer auf Gewinne aus einem Verkauf an.
Die Zahlen von Asil zeigen, wie schnell sich die Verkaufsaktivität änderte, als der Stichtag näher rückte:
- 1. März 2021: In Seoul waren 40.653 Wohnungen zum Verkauf gelistet.
- 1. Mai: Die Zahl der Angebote stieg auf 48.152, ein Zuwachs von 18,4 Prozent innerhalb von zwei Monaten.
- 9. Mai: Die Zahl der Angebote sank auf 47.410 und lag damit 1,5 Prozent unter dem Stand vom 1. Mai.
- 1. Juni: Die verschärften Zuschläge bei der Kapitalertragsteuer traten in Kraft. Zugleich galt der jährliche Stichtag für die Feststellung des Immobilienbesitzes.
- 25. August: Es waren 39.084 Wohnungen gelistet, 18,8 Prozent weniger als am 1. Mai.
Einige Eigentümer zogen ihre Angebote zurück, als die verbleibende Zeit für einen Verkauf und den Eingang der Schlusszahlung zu knapp wurde. Eigentümer, die ihre Wohnungen behalten wollten, verringerten das für Käufer verfügbare Angebot.
Der monatliche Anstieg der Wohnungspreise in Seoul hatte sich von 0,67 Prozent im Februar 2021 auf 0,49 Prozent im März und 0,43 Prozent im April verlangsamt. Danach stieg er im Mai auf 0,48 Prozent und im Juni auf 0,98 Prozent. Die Sorge im Blick auf die damalige Entwicklung ist konkret: Der vorherige Anstieg der Angebote war nur vorübergehend, und der Preisauftrieb verstärkte sich, als Immobilien vom Markt genommen wurden.
Warum der Jahresbeginn 2027 für Verkäufer wichtig ist
Der 1. Juni ist der jährliche Stichtag, an dem der Immobilienbesitz für die umfassende Immobiliensteuer erfasst wird. Die Steuer ist vom 1. bis zum 15. Dezember zu zahlen. Eigentümer, die ihre Steuerlast durch einen Verkauf verändern wollen, müssen daher den Stichtag für die Eigentumsfeststellung einplanen, der Monate vor der Zahlung liegt.
Park Hap-soo, außerordentlicher Professor an der Graduate School of Real Estate der Konkuk-Universität, erwartet, dass einige Eigentümer zwischen Januar und März 2027 einen Verkauf erwägen könnten, falls die Steuerreform endgültig beschlossen wird. Eine konkretere Steuerlast könnte Eigentümern die Entscheidung erleichtern, ob sie eine Immobilie verkaufen oder behalten.
Park sagte, die Zeit, die zwischen Vertragsunterzeichnung und Eingang der Schlusszahlung vergeht, könnte die Entscheidungen der Eigentümer verändern, wenn der Juni näher rückt. Für April beschrieb er eine mögliche Wende:
Im April könnten Angebote stattdessen zurückgezogen oder die Preise erhöht werden.
Die endgültigen Bestimmungen und der Zeitplan für die Umsetzung des Vorschlags vom 3. August stehen noch nicht fest. Die individuelle Steuerlast hängt zudem von Faktoren wie dem festgestellten Immobilienwert, den Eigentumsverhältnissen, der Lage und der Art des Erwerbs ab.
Kim Hyo-sun, leitende Immobilienspezialistin bei der KB Kookmin Bank, erwartet, dass die Zahl der Transaktionen noch eine Zeit lang sinkt und das Angebot steigt. Wenn die Steuerpolitik konkreter wird, könnten mehr hochpreisige Wohnungen auf den Markt kommen, sagte sie. Ihre Einschätzung und Parks Analyse beschreiben verschiedene Phasen derselben Entscheidung: Eigentümer könnten zunächst einen Verkauf versuchen und es sich dann anders überlegen, wenn das Zeitfenster für den Abschluss kleiner wird.
Mieter stehen neben einem langsameren Verkaufsmarkt vor steigenden Kautionen
Die Jeonse-Preise für Wohnungen in Seoul stiegen in der Woche der Erhebung vom 2. November um 0,17 Prozent. Ihr kumulierter Anstieg im Jahr 2026 erreichte 9,10 Prozent, verglichen mit 2,47 Prozent im entsprechenden Zeitraum 2025.
Bei Jeonse zahlt ein Mieter in der Regel eine hohe rückzahlbare Kaution statt der üblichen monatlichen Miete. Ein steigender Jeonse-Preis bedeutet, dass ein Haushalt bei einem neuen Mietvertrag oder einer Verlängerung zu einem höheren Preis mehr Geld für die Kaution benötigt.
Die offiziellen Zahlen für September wiesen auch landesweit einen Anstieg der Jeonse-Preise für Wohnungen um 0,42 Prozent aus. Der Mietdruck ist somit neben dem größeren Angebot an Eigentumswohnungen ein weiterer Faktor auf dem Wohnungsmarkt.
Kim sagte, steigende Jeonse-Kautionen und Monatsmieten bewegten einige Haushalte dazu, einen Kauf in Erwägung zu ziehen, auch wenn Kreditbeschränkungen das Wachstum der Nachfrage begrenzten. Außerdem würden einige bestehende Mietwohnungen wegen der Steuerlast ihrer Eigentümer zum Verkauf angeboten.
Für Mieter kann es die Auswahl bei der Wohnungssuche einschränken, wenn eine Mietwohnung auf den Verkaufsmarkt wechselt. Haushalte, die stattdessen einen Kauf erwägen, müssen zwei Belastungen gegeneinander abwägen: die Kosten für einen weiteren Mietvertrag und die Höhe des Kredits, den sie für einen Kauf aufnehmen können.
Der Wohnungsbau ist ein weiterer Gradmesser für das Vertrauen
Die politische Debatte dreht sich nicht nur darum, ob derzeitige Eigentümer vor Juni verkaufen. Marktteilnehmer haben eine regelmäßige Veröffentlichung des Fortschritts bei öffentlichen Wohnungsbauprojekten gefordert, darunter Angaben zur Entschädigung für Grundstücke, zu Baubeginnen und zu geplanten Verkäufen vor Fertigstellung.
Diese Etappen zeigen potenziellen Käufern, wie weit ein Projekt fortgeschritten ist. Entschädigungszahlungen ermöglichen die Zusammenführung eines Grundstücks, mit dem Baubeginn starten die Bauarbeiten, und Verkaufspläne geben Haushalten einen Termin, an dem sie sich orientieren können.
Die Veröffentlichung von Standorten und Zeitplänen könnte Haushalten bei der Entscheidung helfen, ob sie jetzt eine bestehende Wohnung kaufen oder auf die Bewerbung um eine Neubauwohnung warten. Entscheidend ist, ob die versprochenen Wohnungen an einem Ort und zu einem Zeitpunkt verfügbar sein werden, die ihren Bedürfnissen entsprechen.
In Seoul wird sich kurzfristig zeigen, ob die zusätzlichen Angebote in mehr Bezirken zu abgeschlossenen Verkäufen und niedrigeren Preisen führen. Der nächste Stichtag für die Feststellung des Immobilienbesitzes ist der 1. Juni 2027. Park hält den Zeitraum von Januar bis März für eine mögliche Verkaufsphase und den April für einen möglichen Zeitpunkt, zu dem Eigentümer beginnen, Angebote zurückzuziehen.
Die wichtigsten Punkte
- Am 7. November 2026 waren in Seoul 80.528 Wohnungen zum Verkauf gelistet, 33,3 Prozent mehr als am 3. August.
- Im September wurden 3.915 Transaktionen registriert, 42,4 Prozent weniger als im Vorjahr und 56,2 Prozent weniger als im Mai.
- In der wöchentlichen Erhebung vom 2. November sanken die Preise in Gangnam, Seocho und Songpa, während sie in allen anderen Bezirken Seouls stiegen.
- Die offiziellen Septemberdaten wiesen für Wohnungen in Seoul einen Preisanstieg von 0,74 Prozent aus, verglichen mit 0,35 Prozent landesweit.
- 2021 stieg das Angebot vor einem Steuerstichtag zunächst an, sank dann aber, als sich der monatliche Preisanstieg beschleunigte.
- Verkaufsentscheidungen Anfang 2027 hängen teilweise von den Steuerdetails und der Zeit ab, die für einen Abschluss vor dem 1. Juni benötigt wird.
- Die Jeonse-Preise in Seoul steigen weiter und belasten Mieter, obwohl der Wohnungsverkauf langsamer läuft.
