Indonesien plant 2027 drei Millionen kostenlose Wohnungszertifikate – dreimal so viele wie 2026

Drei Millionen Zertifikate für einkommensschwache Haushalte geplant

Indonesien plant, 2027 drei Millionen kostenlose Wohnungszertifikate an einkommensschwache Haushalte auszugeben. Das wären mehr als die für 2026 angepeilten eine Million. Umsetzen wollen das Wohnungs- und Siedlungsministerium und das Ministerium für Agrarangelegenheiten und Raumplanung beziehungsweise die Nationale Bodenbehörde (ATR/BPN) gemeinsam.

Wohnungsminister Maruarar Sirait stellte die Ausweitung zusammen mit zwei weiteren Schwerpunkten vor: der Renovierung von 400.000 Häusern und der Unterstützung von Familienunternehmen durch Finanzierungen des staatlichen Unternehmens PT Permodalan Nasional Madani (PNM). Zusammen sollen die Maßnahmen drei konkrete Bedürfnisse von Haushalten angehen: den Nachweis von Eigentumsrechten, ein sichereres Zuhause und Geld zur Sicherung des Lebensunterhalts.

Das Zertifizierungsziel soll um zwei Millionen steigen, also um 200 Prozent. Dabei handelt es sich um staatliche Zielvorgaben und nicht um eine Zahl bereits ausgestellter Zertifikate. Für Haushalte, die auf formelle Dokumente warten, stehen als Nächstes die Prüfung der Anspruchsberechtigung, das Zusammentragen der Grundstücksunterlagen sowie die Vermessung und Überprüfung ihrer Grundstücke an.

Das Programm umfasst mehrere Wege zum Wohneigentum. Zu den vorgesehenen Begünstigten zählen Empfänger staatlicher Wohnungsförderung, anspruchsberechtigte Kreditnehmer im subventionierten Hypothekenprogramm und Menschen mit niedrigem Einkommen, die selbst ein Haus bauen.

Wer kann ein kostenloses Zertifikat erhalten?

Agrarminister Nusron Wahid nannte drei Gruppen, als die Ministerien im Juli 2026 das Wohnungszertifizierungsprogramm vereinbarten. Die Kategorien knüpfen an bestehende Wohnungsförderung an und schließen zugleich Familien ein, die ohne diese Unterstützung gebaut haben.

• Empfänger staatlicher Wohnungsförderung, darunter das Programm zur Renovierung von Häusern.
• Anspruchsberechtigte Kreditnehmer im Rahmen der Wohnungsfinanzierungsfazilität FLPP, deren Gebäudenutzungsrechte in Eigentumsrechte umgewandelt werden können.
• Menschen, die ihre Häuser selbst bauen und als einkommensschwache Haushalte gelten.

Für die Gruppe der Hypothekenkreditnehmer stellte Nusron klar, dass das Gebäudenutzungsrecht bereits auf den Namen einer Einzelperson eingetragen sein muss, bevor es kostenlos umgewandelt werden kann. Familien dieser Kategorie sollten deshalb sowohl ihre Berechtigung für die Hypothek als auch den Namen auf dem bestehenden Grundstücksdokument prüfen.

Was ändert sich bei der Umwandlung von HGB in SHM?

Bei den geplanten Umwandlungen geht es um zwei indonesische Bodenrechte: Hak Guna Bangunan (HGB), das Gebäudenutzungsrecht, und Hak Milik, das Eigentumsrecht, das durch ein Sertifikat Hak Milik (SHM) dokumentiert wird. Der Unterschied erklärt, warum auch manche Haushalte mit einem bestehenden Zertifikat einbezogen sind.

HGB berechtigt den Inhaber, für einen bestimmten Zeitraum auf einem Grundstück ein Gebäude zu errichten und zu besitzen. Hak Milik gewährt eine stärkere Form des Grundeigentums ohne dieselbe zeitliche Begrenzung. Für einen anspruchsberechtigten Haushalt würde das Programm den im Grundbuch vermerkten Rechtsstatus der Immobilie ändern.

Nusron erläuterte die Regelung für Hypothekenkreditnehmer am 14. Juli 2026, als er über die Vereinbarung sprach. Das FLPP-Programm erleichtert den Zugang zu subventionierten Wohnungsdarlehen, während die Zertifikatsmaßnahme die mit der Immobilie verbundenen Rechte nach dem Kauf betrifft.

Seine Vorgabe, dass HGB bereits auf eine Einzelperson eingetragen sein muss, ist besonders für Kreditnehmer wichtig, die ihre Unterlagen prüfen. Die angekündigte Leistung betrifft die Umwandlung des bestehenden Rechts dieser Person in ein SHM. Der aktuelle Eintrag ist daher entscheidend dafür, ob der Haushalt diesen Weg nutzen kann.

Wie die Einkommensberechtigung geprüft wird

Das Wohnungsministerium arbeitet mit der Statistikbehörde Indonesiens (BPS) zusammen, um die Empfänger zu ermitteln. BPS-Chefin Amalia Adininggar Widyasanti erläuterte unterschiedliche Prüfverfahren für Menschen mit Gehaltsabrechnungen und für diejenigen, die ihren Lebensunterhalt außerhalb einer formellen Beschäftigung verdienen.

Bei Beschäftigten mit Gehaltsabrechnungen erfolgt die Prüfung nach der Verordnung Nr. 5 des Wohnungsministeriums aus dem Jahr 2025. Sie legt die maßgeblichen Kriterien für einkommensschwache Haushalte fest, die in Indonesien als MBR bezeichnet werden. Eine Gehaltsabrechnung liefert den Behörden eine dokumentierte Einkommensangabe, die sie mit den geltenden Regeln abgleichen können.

Informelle Beschäftigte ohne Gehaltsabrechnungen werden anhand des Nationalen Einheitlichen sozioökonomischen Datensystems (DTSEN) geprüft. Amalia zufolge umfasst die Prüfung Haushalte im achten Dezil oder darunter.

Ein Dezil ist eine von zehn Gruppen, in die Haushalte nach ihrer sozioökonomischen Lage eingeordnet werden. Das achte Dezil und darunter umfassen die ersten acht Gruppen dieser Rangfolge. Mithilfe der Datenbank prüfen die Behörden Menschen, deren Einkommen etwa aus Handel, Gelegenheitsarbeit oder anderen Tätigkeiten ohne regelmäßige Gehaltsabrechnung stammt.

Die Einkommens- und die Grundstücksprüfung erfüllen unterschiedliche Zwecke. BPS hilft festzustellen, ob ein Haushalt die wirtschaftlichen Kriterien erfüllt. Die Bodenbehörden prüfen hingegen die Grundstücksunterlagen und Grenzen, die für die Ausstellung oder Umwandlung eines Zertifikats erforderlich sind.

Welche Unterlagen sollten Haushalte vorbereiten?

Andi Tenri Abeng, Expertin für Bürgerbeteiligung und Regionalverwaltung bei ATR/BPN, erläuterte die praktischen Voraussetzungen am 31. Oktober 2026 in Palmerah in West-Jakarta. Eine lückenlose Grundstückshistorie ist für das Verfahren entscheidend.

Zu den von ihr genannten Unterlagen gehören Nachweise darüber, wem das Grundstück gehört, wer den Antrag stellt und ob die entsprechende Grund- und Gebäudesteuer bezahlt wurde:

• Eine lückenlose Darstellung der Eigentumshistorie des Grundstücks.
• Ein Personalausweis (KTP) und eine Familienkarte (KK).
• Ein Zahlungsnachweis für die Grund- und Gebäudesteuer (PBB).
• Ein Dokument zur Grundstückshistorie, etwa ein Girik.

Ein Girik ist ein traditioneller Grundstücksnachweis, der den Behörden helfen kann, die Geschichte einer Immobilie nachzuvollziehen. Abeng zufolge sollte sich bei Grundstücken mit Girik-Unterlagen die Eigentumskette bis in die 1960er-Jahre zurückverfolgen lassen. Sie sagte außerdem, dass die Behörden die Anwohner durch das Verfahren begleiten würden.

Für Familien, deren Grundstück über mehrere Generationen weitergegeben wurde, sind damit auch ältere Unterlagen für den aktuellen Antrag relevant. Ausweisdokumente weisen die Identität des Antragstellers nach, während die Grundstückshistorie den Behörden hilft nachzuvollziehen, wie das Grundstück in den Besitz dieser Person gelangt ist.

Grundstücke mit Sentuh Tanahku kartieren

Abeng empfahl den Anwohnern, nach dem Zusammentragen ihrer Unterlagen die Anwendung Sentuh Tanahku von ATR/BPN zu nutzen. Die Funktion Swaplotting hilft dabei, Grundstücke zu kartieren, die noch nicht im digitalen System des Ministeriums erfasst sind.

Die Zertifizierungsarbeit wurde als Teil von Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL), dem indonesischen Programm zur systematischen Grundstücksregistrierung, beschrieben. Vereinfacht gesagt müssen die Behörden die Person und ihre Eigentumsunterlagen einem bestimmten Grundstück auf einer Karte zuordnen.

Die Anwohner sollen die angeforderten Angaben über die Anwendung einreichen. Die örtlichen Kelurahan-Behörden, darunter die Dorfvorsteher, unterstützen die Erfassung und Überprüfung der Daten. Ihre Aufgabe besteht darin, die digitale Einreichung mit Prüfungen vor Ort zu verbinden.

Zum Verfahren gehören außerdem das Anbringen von Grenzmarkierungen, das Sammeln von Dokumenten und die öffentliche Bekanntmachung der Grundstücksdaten, damit die für das SHM vorgesehenen Angaben geprüft werden können. Lage, Grenzen und Eigentumshistorie müssen berücksichtigt werden, bevor das Zertifikat fertiggestellt wird.

Für Antragsteller sieht der praktische Ablauf vor, Unterlagen vorzubereiten, das Grundstück zu kartieren und bei der Überprüfung vor Ort mitzuwirken. Die Bekanntmachung der Grundstücksdaten bietet eine Gelegenheit, die erfassten Angaben zu prüfen, bevor das Verfahren fortgesetzt wird.

Wann beginnt das ausgeweitete Programm?

Das landesweite Ziel liegt bei drei Millionen Zertifikaten im Jahr 2027, nach einer Zielvorgabe von einer Million für 2026. Abeng sagte, das von ihr beschriebene Registrierungsverfahren könnte 2026 noch nicht einsatzbereit sein und werde stattdessen für 2027 budgetiert. Örtliche Behörden sollen die Arbeit beaufsichtigen.

Die wichtigsten politischen und praktischen Meilensteine erstrecken sich über mehrere Monate:

• 14. Juli 2026: Nusron erläuterte die drei Begünstigtengruppen und die Bedingungen für die Umwandlung des HGB einer Einzelperson in ein SHM.
• 31. Oktober 2026: Abeng beschrieb in West-Jakarta die erforderlichen Unterlagen, die digitale Kartierung und die Aufsicht vor Ort.
• 1. November 2026: In einer offiziellen Erklärung nannte Maruarar das Ziel von drei Millionen Zertifikaten für 2027.
• 2. November 2026: Sein Aufruf, das Ziel von 400.000 Hausrenovierungen schneller umzusetzen, wurde veröffentlicht.
• 2027: Die Regierung will die kostenlose Wohnungszertifizierung auf drei Millionen Zertifikate ausweiten.

Der Besuch zur Renovierung eines Hauses in Klender in Ost-Jakarta, der mit Maruarars Ankündigung in Verbindung stand, wurde ebenfalls auf den 1. Oktober 2026 datiert, während die offizielle Erklärung das Datum 1. November trug. Das genaue Besuchsdatum wurde nicht klargestellt. Ein detaillierter landesweiter Zeitplan für Anträge oder regionale Kontingente wurden nicht bekanntgegeben.

Abengs Äußerungen deuten darauf hin, dass die Vorbereitungen für das größere Vorhaben 2027 bereits laufen. Örtliche Stellen können Unterlagen sammeln und noch nicht erfasste Grundstücke ermitteln, während Haushalt und Umsetzung vorbereitet werden.

Bei Hausrenovierungen deutlich größeres Ziel

Die Zertifizierungsoffensive geht mit einer starken Ausweitung von Bantuan Stimulan Perumahan Swadaya (BSPS), dem Förderprogramm für Hausrenovierungen, einher. Das Ziel stieg von 45.000 Häusern im Jahr 2025 auf 400.000 im Jahr 2026.

Das entspricht einem Anstieg um 355.000 Häuser. Das Ziel für 2026 ist damit etwa 8,9-mal so hoch wie im Vorjahr. Die geplante Zahl der Renovierungen steigt anteilig stärker als die Zahl der kostenlosen Zertifikate, die sich von 2026 auf 2027 verdreifachen soll.

BSPS soll mit Zuschüssen, der Beteiligung der Haushalte und gemeinschaftlicher Zusammenarbeit, bekannt als Gotong Royong, unzureichende Wohnverhältnisse verbessern. Die Bewohner sollen sich an der Verbesserung ihrer Häuser beteiligen, statt im Rahmen dieses speziellen Programms ein neu gebautes Haus zu erhalten.

Maruarar drängte darauf, die Umsetzung in den Regionen abzuschließen, damit die Regierung das Ziel von 400.000 erreichen könne. Als Orte, an denen die Fortschritte überprüft würden, nannte er Jakarta, West-Java, Zentral-Java, Ost-Java, Nord-Sumatra und Yogyakarta.

Für die begünstigten Haushalte decken Renovierungshilfe und Zertifizierung unterschiedliche Bedürfnisse ab. Renovierungen verbessern den Zustand der Wohnung, während ein Zertifikat die mit der Immobilie verbundenen Rechte dokumentiert. Empfänger von Wohnungsförderung gehören zu den Gruppen, die für das Zertifizierungsprogramm infrage kommen.

Unternehmensfinanzierung gehört zum Plan

Maruarar warb außerdem für Unterstützung durch PNM, um Familienunternehmen zu stärken. Er verwies auf staatliche Förderung, durch die der Finanzierungszins von 22 auf 8 Prozent gesenkt werde.

Das entspricht einer Senkung um 14 Prozentpunkte. Für einen Haushalt, der zur Unterstützung eines Unternehmens einen Kredit aufnimmt, kann ein niedrigerer Zinssatz die Finanzierungskosten verringern. Die Rückzahlungssumme hängt jedoch auch von der Kredithöhe, der Laufzeit und den Produktbedingungen ab.

Wohnungsminister Maruarar stellte Zertifizierung, wirtschaftliche Unterstützung und Renovierungen als zusammenhängende Bestandteile der Familienförderung dar:

Die Zertifikate werden kostenlos ausgestellt, die wirtschaftliche Lage der Familie wird gestärkt, damit ihr Unternehmen wachsen kann, und ihr Haus wird renoviert.

Der Ansatz verbindet mehrere staatliche Zuständigkeiten. Das Wohnungsministerium kümmert sich um die Wohnungsförderung, ATR/BPN verantwortet die Grundstücksregistrierung, BPS unterstützt die Prüfung der Anspruchsberechtigung und PNM bietet Unternehmensfinanzierungen an. Ob ein Haushalt die jeweiligen Leistungen erhält, hängt von den Anforderungen des entsprechenden Programms ab.

Was Haushalte jetzt tun können

Familien, die das Zertifizierungsprogramm nutzen möchten, können zunächst prüfen, welche Begünstigtengruppe auf sie zutrifft. Empfänger staatlicher Wohnungsförderung, berechtigte FLPP-Kreditnehmer und Menschen, die ihre Häuser selbst gebaut haben, starten unter unterschiedlichen Voraussetzungen. Für alle gelten jedoch die jeweiligen Anforderungen.

Antragsteller können außerdem prüfen, ob ihre Ausweisdokumente, Steuerzahlungsnachweise und Unterlagen zur Grundstückshistorie vorliegen. Wer eine Umwandlung von HGB beantragen möchte, sollte kontrollieren, auf wessen Namen das bestehende Zertifikat ausgestellt ist. Bewohner mit älteren Grundstücksnachweisen benötigen möglicherweise Unterstützung, um die Eigentumskette nachzuvollziehen.

Örtliche Kelurahan-Behörden und ATR/BPN sind an der Erfassung und Überprüfung der Angaben beteiligt. Sentuh Tanahku bietet den von Abeng beschriebenen Weg zur digitalen Kartierung. Wer seine Unterlagen vorbereitet und die Grundstücksangaben prüft, kann schon jetzt konkrete Schritte für die geplante Ausweitung unternehmen.

Die Herausforderung für die Regierung besteht darin, das deutlich höhere Ziel in abgeschlossene Registrierungen umzusetzen und zugleich die Hausrenovierungen zu beschleunigen. Für die Bewohner stellen sich vor allem drei unmittelbare Fragen: ob sie anspruchsberechtigt sind, ob ihre Grundstücksunterlagen vollständig sind und wann die Registrierung vor Ort geplant ist.

Die wichtigsten Punkte

• Indonesien strebt 2027 drei Millionen kostenlose Wohnungszertifikate an, nach einer Zielvorgabe von einer Million im Jahr 2026.
• Zu den berechtigten Gruppen zählen Empfänger von Wohnungsförderung, anspruchsberechtigte Kreditnehmer subventionierter Hypotheken und einkommensschwache Menschen, die ihre Häuser selbst bauen.
• Bei Beschäftigten mit Gehaltsabrechnungen gelten die Kriterien aus der Verordnung; bei informell Beschäftigten werden DTSEN-Daten herangezogen.
• Antragsteller benötigen Ausweisdokumente, Steuerzahlungsnachweise und eine lückenlose Grundstückshistorie. Anschließend folgen Kartierung und Überprüfung.
• Das Ziel für Hausrenovierungen stieg von 45.000 im Jahr 2025 auf 400.000 im Jahr 2026.
• Ein detaillierter landesweiter Zeitplan für Anträge und regionale Kontingente für Zertifikate wurden nicht bekanntgegeben.