Zahl der unverkauften Wohnungen in Seoul nähert sich 1.000 – hohe Preise und Kreditobergrenzen setzen Käufer unter Druck

Rückstau bei Wohnungen in Seoul wächst, während die landesweite Zahl sinkt

Ende September 2026 standen in Seoul 996 Wohnungen leer, 98 mehr als im August – obwohl die Zahl unverkaufter Wohnungen in ganz Südkorea zurückging. Mehr als zwei Drittel der unverkauften Wohnungen in der Hauptstadt, 683 Einheiten, waren bereits fertiggestellt. Die Bauträger warteten also nach Abschluss der Bauarbeiten noch auf Käufer.

Die Wohnungsmarktstatistik des Ministeriums für Land, Infrastruktur und Verkehr für September zeigt einen Markt, der sich in unterschiedliche Richtungen entwickelt. In Seoul stieg die Zahl unverkaufter Wohnungen binnen eines Monats um 10,9 Prozent, während sie landesweit um 4,6 Prozent auf 65.941 sank. Im Großraum Seoul, zu dem Seoul, die Provinz Gyeonggi und Incheon zählen, ging die Zahl um 5,6 Prozent auf 18.057 zurück.

Hohe Preise für Neubauwohnungen und Einschränkungen bei der Kreditaufnahme verkleinern den Kreis der Käufer, die einen Kaufvertrag unterschreiben können oder wollen. Bei einigen Wohnprojekten liegen die Angebotspreise über den jüngsten Verkaufspreisen vergleichbarer Wohnungen in der Nähe. Dadurch sinkt der finanzielle Anreiz, bereits vor Fertigstellung zu kaufen.

Die Absatzflaute in Seoul betrifft nicht nur Neubauprojekte. Im September sank die Zahl der Wohnungskäufe auf 3.915, 14,7 Prozent weniger als im August und 42,4 Prozent weniger als ein Jahr zuvor. Die Bauträger müssen einen wachsenden Rückstau bewältigen, während Haushalte zugleich mit hohen Preisen und Beschränkungen bei der Kredithöhe konfrontiert sind.

Fertiggestellte Wohnungen machen den Großteil des Rückstaus in Seoul aus

Die Zahl der fertiggestellten, aber unverkauften Wohnungen in Seoul stieg im September um neun beziehungsweise 1,3 Prozent auf 683. Damit entfielen rund 68,6 Prozent der 996 unverkauften Wohnungen der Stadt auf diese Einheiten. Landesweit machten fertiggestellte Wohnungen rund 41,8 Prozent des unverkauften Bestands aus: 27.549 von insgesamt 65.941 Einheiten.

Bei einer Wohnung, die während der Bauzeit noch auf einen Käufer wartet, bleibt bis zum geplanten Einzugstermin Zeit für den Verkauf. Bei einer fertigen Wohnung ist dieser Termin verstrichen, ohne dass die erwarteten Verkaufserlöse erzielt wurden. Für einen Bauträger, der Baukredite zurückzahlen muss, bedeutet das einen unmittelbareren finanziellen Druck.

Der Gesamtbestand in Seoul lag zudem über den 939 unverkauften Wohnungen von Ende 2025. Der Septemberwert war 57 Einheiten beziehungsweise rund 6,1 Prozent höher. Der Augustwert von 898 zeigt, dass die monatliche Entwicklung schwankte, obwohl der Bestand Ende September über dem Stand zu Jahresbeginn lag.

Auch in Gyeonggi und Incheon stieg die Zahl der fertiggestellten, unverkauften Wohnungen. In Gyeonggi waren es 2.377 Einheiten, 3,6 Prozent mehr als im August; in Incheon 1.422, ein Plus von 1,5 Prozent. Im gesamten Großraum Seoul nahm der Bestand fertiggestellter Wohnungen trotz des Rückgangs bei allen unverkauften Wohnungen um 2,6 Prozent auf 4.482 zu.

Neubauwohnungen verlieren ihren Preisvorteil

Steigende Baukosten verändern die Rechnung für Menschen, die eine Neubauwohnung in Betracht ziehen. Höhere Material- und Arbeitskosten haben die Preise nach oben getrieben, teilweise über die Preise vergleichbarer Wohnungen in der Umgebung.

Wer vor der Fertigstellung kauft, schließt den Kaufvertrag, während die Wohnung noch gebaut wird. Hielten Preisobergrenzen Neubauwohnungen deutlich günstiger als vergleichbare Immobilien in der Umgebung, konnten Käufer einen klaren finanziellen Vorteil erkennen. Ein höherer Angebotspreis nimmt diesen Anreiz und gibt Käufern einen Grund, Bestandswohnungen genauer zu vergleichen.

Im Neubauprojekt The H Firstier Shinbanpo Estera, einem Sanierungsprojekt im Seouler Bezirk Seocho, wurde eine 84 Quadratmeter große Wohnung Berichten zufolge für rund 4 Milliarden Won angeboten. Das waren etwa 700 Millionen Won mehr als der Verkaufspreis im Juli für eine gleich große Wohnung im nahe gelegenen Maple Xi, in das die Bewohner 2025 einzogen.

Dem Vergleich zufolge lag der Verkaufspreis der nahe gelegenen Wohnung bei rund 3,3 Milliarden Won. Damit war die Neubauwohnung etwa 21 Prozent teurer. Käufer, die zwischen diesen Immobilien wählen, stehen vor einem erheblichen Preisunterschied sowie Unterschieden bei Fertigstellungstermin, Gebäudemerkmalen und individuellen Eigenschaften der Wohnungen.

Für Bauträger ist das praktische Problem klar: Eine renommierte Adresse in Seoul mag Aufmerksamkeit wecken, aber Käufer brauchen einen Grund, mehr als für eine vergleichbare Wohnung in der Nähe zu zahlen.

Hypothekengrenzen machen Eigenmittel zum entscheidenden Faktor

Die Kreditbeschränkungen in Südkorea setzen zusätzliche Grenzen. Die 2024 eingeführte Schuldendienstquote (Stress DSR) prüft, ob ein Kreditnehmer seine Schulden auch bei einem angenommenen höheren Zinssatz weiter bedienen könnte. Das Einkommen eines Haushalts und seine bestehenden Rückzahlungen beeinflussen daher, wie viel er aufnehmen kann.

Für teure Immobilien gelten unabhängig von der Beleihungsquote separate Obergrenzen für Hypothekendarlehen. Die Beleihungsquote bezeichnet den Anteil des Immobilienwerts, den ein Kreditgeber finanzieren kann. Die für diese Käufe beschriebenen Obergrenzen lauten:

• 600 Millionen Won bei Wohnungen mit einem Preis von höchstens 1,5 Milliarden Won.
• 400 Millionen Won bei Wohnungen mit einem Preis von über 1,5 Milliarden und bis zu 2,5 Milliarden Won.
• 200 Millionen Won bei Wohnungen mit einem Preis von über 2,5 Milliarden Won.

Wer eine Wohnung für 4 Milliarden Won kaufen möchte, wäre damit auf ein Hypothekendarlehen von höchstens 5 Prozent des Kaufpreises beschränkt. Mindestens 3,8 Milliarden Won müssten vor Steuern und Transaktionskosten aus anderen Quellen als diesem Darlehen kommen. Einkommensprüfungen und weitere Kreditbedingungen können die mögliche Kreditsumme zusätzlich begrenzen.

Haushalte mit gutem Einkommen, aber wenig angespartem Vermögen können deshalb Schwierigkeiten haben, auf dem Markt Fuß zu fassen. Ein nicht namentlich genannter Vertreter der Immobilienbranche bezeichnete die Finanzierungseinschränkungen als Hürde für Käufer mit zu wenig Eigenkapital. Bei teuren Bauprojekten, die ihren Preisvorteil verloren hätten, rechnete er mit weiteren Vertragsstornierungen.

Weniger Transaktionen verschärfen die Flaute

Im September wurden in Seoul 674 Wohnungen weniger gekauft als im August, als 4.589 Transaktionen registriert worden waren. Verglichen mit den 6.796 Käufen im September des Vorjahres war das ein Rückgang um 2.881 Transaktionen.

Die Zahl der Wohnungskäufe in der Hauptstadt sank stärker als landesweit, wo sie gegenüber dem Vorjahr um 23,7 Prozent zurückging. Über alle Wohnungsarten hinweg wurden in Seoul 7.318 Käufe registriert, 7,2 Prozent weniger als im August und 33,4 Prozent weniger als im September des Vorjahres.

Landesweit wurden in Südkorea 48.997 Wohnimmobilien gekauft. Das war ein Anstieg um 1,3 Prozent gegenüber dem Vormonat, aber ein Rückgang um 22,7 Prozent im Jahresvergleich. In den Provinzen stieg die Zahl gegenüber August um 4,8 Prozent auf 23.695, während sie im Großraum Seoul um 1,7 Prozent auf 25.302 sank.

Für Haushalte, die vor dem Kauf einer Neubauwohnung eine Bestandsimmobilie verkaufen möchten, können weniger Transaktionen den Umzug erschweren. Für Bauträger verringert die Kombination aus teuren Wohnungen, eingeschränkter Finanzierung und geringerem Handel die Zahl der Käufer, die einen Kauf zeitnah abschließen können.

Warum der Rückgang unverkaufter Wohnungen in den Provinzen nur begrenzt entlastet

Der Bestand unverkaufter Wohnungen in den Provinzen sank im September um 4,2 Prozent auf 47.884 Einheiten. In Busan ging die Zahl um 8,8 Prozent auf 6.928 zurück, in Süd-Chungcheong um 3,9 Prozent auf 9.209 und in Süd-Gyeongsang um 8,0 Prozent auf 5.819.

Die rückläufige Bautätigkeit trägt dazu bei, diese Rückgänge zu erklären. Wenn weniger Bauprojekte in die Verkaufsphase kommen, erhöht sich die Zahl unverkaufter Wohnungen durch weniger Neubauten. Der bestehende Bestand kann sich allmählich abbauen, auch wenn die Nachfrage verhalten bleibt.

Ulsan zeigt, welche Wirkung neue Verkaufsstarts haben. Dort kamen im September mehrere Projekte auf den Markt, und der Bestand unverkaufter Wohnungen stieg um 45,2 Prozent auf 1.728. Auch in Nord-Jeolla wurde ein Anstieg verzeichnet: Der Bestand nahm um 5,4 Prozent auf 1.611 zu.

Die Zahl fertiggestellter Wohnungen bildet eine weitere Ebene. Landesweit sank der Bestand fertiggestellter, aber unverkaufter Wohnungen um 531 auf 27.549. In den Provinzen ging er um 2,7 Prozent auf 23.067 zurück, in Süd-Chungcheong stieg er jedoch um 15,9 Prozent auf 2.652. Eine Provinz kann also insgesamt weniger unverkaufte Wohnungen haben und zugleich mit einem wachsenden Rückstau fertiger Immobilien konfrontiert sein.

Bauunternehmen haben weniger Projekte in der Pipeline

In Südkorea wurden im September 25.938 Wohnungen zum Bau genehmigt, 45,4 Prozent weniger als ein Jahr zuvor. Bei 16.046 Wohnungen begannen die Bauarbeiten, ein Rückgang von 46,4 Prozent. Baugenehmigungen zeigen, für welche Projekte eine Baugenehmigung vorliegt; Baubeginne zeigen, welche Projekte tatsächlich in die Bauphase eingetreten sind.

Die Zahl der Baugenehmigungen im September lag 20 Prozent über der im August. Insgesamt wurden von Januar bis September jedoch 13,4 Prozent weniger Wohnungen genehmigt als ein Jahr zuvor: 189.873 Einheiten. In den Provinzen sank die Zahl der Genehmigungen in diesen neun Monaten um 29,0 Prozent auf 76.197.

Bei den Genehmigungen in Seoul zeigte sich ein anderes Bild. Von Januar bis September stieg ihre Zahl dort um 33,3 Prozent auf 44.371 Wohnungen. Im selben Zeitraum sank die Zahl der fertiggestellten Wohnungen jedoch um 17,6 Prozent auf 26.881. Das verdeutlicht den Unterschied zwischen der Genehmigung eines Projekts und der Bereitstellung von Wohnungen, die bezogen werden können.

Im September erhielten in Seoul nur 14 Wohnungen eine Verkaufsgenehmigung, verglichen mit 254 ein Jahr zuvor. Über die ersten neun Monate hinweg stieg die Zahl der Verkaufsgenehmigungen in der Hauptstadt jedoch um 73,7 Prozent. Da Zeitpläne für Verkaufsstarts von Bauträgern zu starken monatlichen Schwankungen führen können, bietet der längere Zeitraum ein besseres Bild der Projektpipeline.

Unverkaufte Wohnungen setzen die Baufinanzierung unter Druck

Bauträger nutzen häufig Projektfinanzierungskredite, um die Bauarbeiten zu bezahlen, und tilgen diese mit dem Geld, das sie von Käufern erhalten. Bleiben fertige Wohnungen unverkauft, gehen die erwarteten Einnahmen verspätet ein, während Zinsen und andere Projektkosten weiterlaufen.

Ein anhaltender Rückstau kann die verfügbaren Mittel für Schuldentilgungen und Baurechnungen verringern. Bauträger müssen möglicherweise zusätzliche Finanzierungen aufnehmen, höhere Kreditkosten tragen oder neue Projekte verschieben. Auch Bauunternehmen und Finanzinstitute, die an diesen Projekten beteiligt sind, können unter Druck geraten.

Der Anstieg fertiggestellter Wohnungen in Seoul ist deshalb auch über die 996 Einheiten in der Gesamtzahl hinaus von Bedeutung. Der Zeitpunkt der Verkäufe entscheidet mit darüber, ob einzelne Projekte genügend Einnahmen erzielen, um ihren Verpflichtungen nachzukommen. Die Statistiken enthalten keine nach Projekten aufgeschlüsselten Angaben zu ausstehenden Schulden oder Rückzahlungen.

Käufer dürften unterdessen stärker zwischen einzelnen Projekten unterscheiden. Wohnungen mit wettbewerbsfähigen Preisen, Preisobergrenzen oder guter U-Bahn-Anbindung könnten stärker nachgefragt sein. Teure Immobilien ohne klaren Vorteil benötigen möglicherweise mehr Zeit, um Käufer zu finden.

Mieter zahlen häufiger monatlich, während die künftige Wohnraumversorgung geplant wird

Von Januar bis September entfielen landesweit 68,6 Prozent der Miettransaktionen auf Monatsmieten, nach 62,6 Prozent im Vorjahreszeitraum. In Seoul stieg der Anteil von 64,3 auf 70,1 Prozent. Bei Wohnungen in Seoul allein nahm er von 44,4 auf 52,7 Prozent zu.

Jeonse, das koreanische Mietmodell mit einer hohen rückerstattungsfähigen Kaution, kam im September landesweit auf 59.482 Transaktionen, 25,7 Prozent weniger als ein Jahr zuvor. Die Zahl der monatlichen Mietverträge ging langsamer zurück: um 9,3 Prozent auf 136.728. Haushalte entscheiden sich zunehmend für Mietverhältnisse mit laufenden monatlichen Zahlungen, oft zusätzlich zu einer Kaution.

Die Planung künftigen Wohnraums erstreckt sich über einen deutlich längeren Zeitraum als die aktuellen Kauf- und Mietentscheidungen. Am 29. Oktober kündigte die Regierung sechs geplante Wohnungsbaustandorte in der Provinz Gyeonggi mit Kapazität für 76.700 Wohnungen an. Die Bauarbeiten sollen bis 2030 beginnen; Preise und Einzugstermine wurden noch nicht bekannt gegeben.

Die wichtigsten Daten zeigen, wie der aktuelle Rückstau und die Pläne für künftiges Angebot nebeneinanderstehen:

• Ende 2025: In Seoul gab es 939 unverkaufte Wohnungen.
• August 2026: Der Bestand unverkaufter Wohnungen in der Hauptstadt lag bei 898.
• September 2026: Der Bestand stieg auf 996, darunter 683 fertiggestellte Wohnungen.
• 29. Oktober 2026: Die Regierung kündigte Standorte für 76.700 Wohnungen nahe Seoul an.
• 2030: Geplanter Baubeginn an den vorgesehenen Standorten.

Die unmittelbare Herausforderung für Seoul besteht darin, die bereits angebotenen Wohnungen mit Haushalten zusammenzubringen, die sie bezahlen können. Der längere Zeitplan der Regierung für den Bau betrifft die künftige Verfügbarkeit. Käufer müssen heute hingegen Preise, Kreditgrenzen und die Kosten des weiteren Wohnens zur Miete gegeneinander abwägen.

Die wichtigsten Punkte

• Die Zahl unverkaufter Wohnungen in Seoul stieg im September um 10,9 Prozent auf 996, während sie landesweit um 4,6 Prozent auf 65.941 sank.
• 683 Einheiten beziehungsweise rund 68,6 Prozent des unverkauften Bestands in Seoul waren fertiggestellt.
• Hohe Angebotspreise und Hypothekengrenzen erhöhen den Betrag, den Käufer aus anderen Mitteln aufbringen müssen.
• Die Zahl der Wohnungskäufe in Seoul sank im Jahresvergleich um 42,4 Prozent auf 3.915.
• Der Rückgang unverkaufter Wohnungen in den Provinzen ging mit einem deutlichen Rückgang der Bautätigkeit einher.
• In Seoul, Gyeonggi und Incheon stieg die Zahl fertiggestellter, unverkaufter Wohnungen. Das setzt den Zahlungsfluss der Bauprojekte unter Druck.
• Für neue Wohnungsbaustandorte nahe Seoul ist der Baubeginn für 2030 vorgesehen.