Festhypotheken in Südkorea erstmals seit 2013 über 5 Prozent – Kreditnehmer müssen mit höheren Rückzahlungen rechnen

Hypothekenzinsen erreichen im September den höchsten Stand seit 2012

Der durchschnittliche Zinssatz für Festhypotheken in Südkorea stieg im September 2026 auf 5,11 Prozent. Damit überschritt er erstmals die Marke von 5 Prozent, seit die Bank of Korea im Januar 2013 begann, Fest- und variabel verzinste Hypotheken getrennt zu erfassen. Die Entwicklung verteuert die Planungssicherheit bei der Rückzahlung – gerade dann, wenn bei vielen Haushalten bestehende Kredite angepasst werden.

Die am 29. Oktober veröffentlichten gewichteten durchschnittlichen Zinssätze der Bank of Korea für September weisen für neu vergebene Hypotheken einen Durchschnittszins von 4,88 Prozent aus, nach 4,66 Prozent im August. Das war der höchste Stand seit April 2012, als der Zinssatz 4,94 Prozent betrug, und der fünfte monatliche Anstieg in Folge.

Auch die Zinsen für variabel verzinste Hypotheken stiegen: von 4,53 auf 4,76 Prozent. Bei Festhypotheken fiel der Anstieg mit 0,23 Prozentpunkten genauso hoch aus, von 4,88 auf 5,11 Prozent. Zwischen den beiden Kategorien lag damit eine Differenz von 0,35 Prozentpunkten.

Die Zahlen beziehen sich auf Kredite, die im September neu vergeben wurden. Für bestehende Kreditnehmer ändern sich die Zinsen entsprechend den Vertragsbedingungen, etwa wenn ein variabler Zinssatz angepasst wird oder eine anfängliche Zinsbindung ausläuft. Bei den inländischen Banken stehen im vierten Quartal Zinsanpassungen für Hypotheken im Umfang von 165 Billionen Won an.

Im Oktober zeigte sich ein komplexeres Bild. Die Renditen von Bankanleihen, die zur Festlegung der Zinsen für Festhypotheken beitragen, sanken. Gleichzeitig stieg der COFIX, ein Refinanzierungsindex, der bei vielen variabel verzinsten Hypotheken verwendet wird. Kreditnehmer sehen sich daher zwei gegenläufigen Entwicklungen gegenüber: Einige Angebote für neue Festhypotheken sind günstiger geworden, während bestehende variable Kredite weiter teurer werden könnten.

Wie es zu den Anstiegen kam

Den jüngsten Zahlen gingen aufeinanderfolgende Erhöhungen des Leitzinses durch die Bank of Korea im Juli und August voraus. Beide betrugen 0,25 Prozentpunkte. Am 22. Oktober ließ die Zentralbank den Leitzins dann bei 3,00 Prozent. Alle sieben Mitglieder des geldpolitischen Ausschusses stimmten dafür.

• Oktober 2025: Die Festhypothekenzinsen stiegen erstmals in einer Serie von zwölf aufeinanderfolgenden Monaten.
• Juli und August 2026: Die Bank of Korea erhöhte den Leitzins bei zwei aufeinanderfolgenden Sitzungen.
• September: Der durchschnittliche Zinssatz für Festhypotheken stieg auf 5,11 Prozent, der Durchschnitt aller Hypotheken auf 4,88 Prozent.
• 15. Oktober: Der Bankenverband Südkoreas gab den September-COFIX mit 3,43 Prozent bekannt, nach 3,18 Prozent.
• 22. Oktober: Die Bank of Korea beließ den Leitzins bei 3,00 Prozent.
• 29. Oktober: Die September-Zinsdaten der Banken zeigten höhere Kreditkosten bei Hypotheken, Privatkrediten und Unternehmenskrediten.

Die Erhöhungen im Juli und August waren die ersten aufeinanderfolgenden Leitzinserhöhungen seit Januar 2023. Damals endete eine Serie von sieben Erhöhungen bei aufeinanderfolgenden Sitzungen, die im April 2022 begonnen hatte.

Warum eine Zinspause den Anstieg der Kreditzinsen nicht gestoppt hat

Der Leitzins der Bank of Korea beeinflusst die Finanzierungskosten im gesamten Finanzsystem. Geschäftsbanken legen ihre Kreditzinsen jedoch auch anhand ihrer eigenen Refinanzierungskosten und der Marktzinsen fest. Diese Kosten können weiter steigen, nachdem eine Zentralbank ihren Leitzins unverändert gelassen hat.

Im September stieg die Rendite fünfjähriger Bankanleihen mit AAA-Rating von 4,35 auf 4,53 Prozent. Solche Anleihen sind ein wichtiger Referenzwert für die Zinsgestaltung bei Festhypotheken. Der COFIX legte um 0,25 Prozentpunkte auf 3,43 Prozent zu. Das war der höchste Stand seit Juni 2024 und der stärkste monatliche Anstieg seit November 2022.

Auch kürzere Marktzinsen stiegen. Der Zinssatz für Einlagenzertifikate mit einer Laufzeit von 91 Tagen erhöhte sich von 2,97 auf 3,17 Prozent. Die Renditen von AAA-Bankanleihen mit einer Laufzeit von drei Monaten stiegen von 3,07 auf 3,32 Prozent; bei Anleihen mit einer Laufzeit von sechs Monaten betrug der Anstieg 0,29 Prozentpunkte.

Kim Sung-jun, Leiter des Finanzstatistikteams der Bank of Korea, führte den Anstieg der Kreditzinsen auf die Leitzinserhöhung im August und die höheren Referenzzinssätze im September zurück. Auch Änderungen bei den Aufschlägen der Banken und eine strengere Kreditvergabe könnten dazu beigetragen haben.

Der Zinssatz einer Hypothek setzt sich üblicherweise aus einem Referenzzins und einem von der Bank festgelegten Aufschlag zusammen; mögliche Rabatte für den Kunden werden abgezogen. Sinkende Referenzzinsen können Kreditnehmer daher erst mit Verzögerung erreichen. Zudem beeinflussen die Preisentscheidungen der Banken, wie stark ein Rückgang beim einzelnen Kredit ankommt.

Was die höheren Zinsen in Won bedeuten

Bei einem Kreditsaldo von 500 Millionen Won fallen bei einem Zinssatz von 7 Prozent jährlich 35 Millionen Won Zinsen an. Das entspricht rund 2,92 Millionen Won im Monat, sofern der Saldo unverändert bleibt. Bei 5 Prozent wären es für denselben Betrag jährlich 25 Millionen Won oder etwa 2,08 Millionen Won im Monat.

Die Differenz beträgt 10 Millionen Won im Jahr oder rund 833.000 Won im Monat. Diese Berechnungen berücksichtigen ausschließlich die Zinsen. Bei einer Hypothek, die regelmäßige Tilgungen vorsieht, kommt die Rückzahlung des geliehenen Betrags hinzu. Die Höhe der Rate hängt dann von der Restlaufzeit und dem Tilgungsplan ab.

Auch eine kleinere Veränderung macht sich bemerkbar. Eine Erhöhung um 0,25 Prozentpunkte steigert die jährliche Zinslast bei einem unveränderten Kreditsaldo von 500 Millionen Won um 1,25 Millionen Won. Das entspricht rund 104.000 Won im Monat.

Die Differenz zwischen den durchschnittlichen Fest- und variablen Hypothekenzinsen im September – 5,11 gegenüber 4,76 Prozent – beträgt bei demselben Kreditsaldo jährlich 1,75 Millionen Won. Zu den anfänglichen Zinssätzen entspricht das rund 146.000 Won monatlich. Wie sich dieser Vergleich während der Laufzeit entwickelt, hängt von den künftigen Anpassungen des variablen Zinssatzes ab.

Bestehende Kreditnehmer stehen vor zahlreichen Zinsanpassungen

Nach Zahlen der Finanzaufsichtsbehörde, die dem Abgeordneten Han Chang-min von der Sozialdemokratischen Partei vorgelegt wurden, stehen im vierten Quartal Hypotheken im Umfang von 165 Billionen Won zur Zinsanpassung an. Kreditnehmer, die 2021 Zinssätze von etwa 2 bis 3 Prozent erhielten, könnten nach Ablauf ihrer anfänglichen Zinsbindung mit einem erheblichen Anstieg konfrontiert sein.

Das Volumen der Kredite, bei denen eine Anpassung ansteht, liegt 21,1 Billionen Won über den 143,9 Billionen Won des Vorquartals. Das entspricht einem Anstieg von rund 14,7 Prozent. Damit erreichen mehr Hypotheken den Zeitpunkt, an dem die aktuellen Kreditbedingungen die Haushaltsbudgets beeinflussen können.

Der Druck war bereits nach den Hypothekenzinserhöhungen im Oktober zu erkennen. Bei einem Kreditnehmer, der im Oktober 2021 eine Hypothek über 500 Millionen Won aufgenommen hatte, stieg der Zinssatz in diesem Monat von 3,6 auf 5,6 Prozent. Die monatliche Rate erhöhte sich von 2,27 auf 2,79 Millionen Won. Damit stiegen die finanziellen Verpflichtungen des Haushalts um 520.000 Won.

Bei variabel verzinsten Hypotheken erfolgen die Anpassungen in den vertraglich festgelegten Abständen. Deshalb erreicht der Anstieg des September-COFIX die Kreditnehmer zu unterschiedlichen Zeitpunkten. Steht die nächste Anpassung bevor, kann ein Haushalt mit einem höheren Zinssatz konfrontiert sein, auch wenn die Zentralbank den Leitzins in diesem Monat unverändert lässt.

Fest- und variabel verzinste Hypotheken entwickeln sich unterschiedlich

Die Hypothekenangebote im Oktober zeigen, warum die September-Durchschnittswerte für Menschen, die einen neuen Kredit aufnehmen möchten, nur einen Teil des Bildes vermitteln. Bei KB Kookmin, Shinhan, Hana, Woori und NH NongHyup lagen die am 27. Oktober angebotenen Zinssätze für Hypotheken mit einer anfänglichen fünfjährigen Zinsbindung zwischen 4,61 und 6,65 Prozent. Bei Hypotheken mit Anpassung alle sechs Monate reichten sie von 4,42 bis 6,48 Prozent.

Am unteren Ende betrug der Abstand rund 0,20 Prozentpunkte, gegenüber 0,55 Prozentpunkten Ende September. Am oberen Ende lag die Differenz am 27. Oktober bei 0,17 Prozentpunkten. Seit Ende September waren die Angebote für Festhypotheken der fünf Banken am unteren Ende um 0,30 und am oberen Ende um 0,25 Prozentpunkte gesunken.

Die Entwicklung der Bankanleiherenditen hilft, diese Veränderung zu erklären. Die Rendite fünfjähriger Anleihen sank von rund 4,53 Prozent am 30. September auf 4,28 Prozent am 23. Oktober. Gleichzeitig floss der neu bekannt gegebene COFIX-Anstieg in die Zinsgestaltung bei variabel verzinsten Hypotheken ein.

Eine weitere Erhebung vom 23. Oktober bezifferte die Zinssätze für variable Hypotheken auf 4,42 bis 6,795 Prozent. Zum Vergleich: Bei Produkten mit Anpassung alle sechs Monate lag die Spanne am 27. Oktober bei 4,42 bis 6,48 Prozent. Welcher Zinssatz für einen Kreditnehmer gilt, hängt von der Bank, dem Produkt, dem Anpassungszeitraum und den verfügbaren Rabatten ab.

Eine Hypothek mit einer fünfjährigen Zinsbindung bietet für diesen Zeitraum Sicherheit; anschließend gelten die Anpassungsbedingungen des Vertrags. Beim Vergleich der Kreditkosten ist neben dem anfänglichen Zinssatz auch die Dauer dieser Absicherung wichtig.

Haushalte müssen auch für andere Kredite mehr bezahlen

Der durchschnittliche Zinssatz für sämtliche neu vergebenen Haushaltskredite stieg auf 4,96 Prozent. Das war der höchste Stand seit November 2023, als er 5,04 Prozent betragen hatte. In den ausführlichen Daten wird der monatliche Anstieg mit 0,20 Prozentpunkten angegeben. In einer weiteren veröffentlichten Auswertung war derselbe Durchschnitt von 4,96 Prozent mit einem geringeren Anstieg von 0,14 Prozentpunkten ausgewiesen.

Der durchschnittliche Zinssatz für allgemeine unbesicherte Privatkredite, für die kein Vermögenswert wie ein Haus als Sicherheit hinterlegt werden muss, stieg von 6,33 Prozent im August auf 6,49 Prozent. Das war der höchste Stand seit Dezember 2023, als der Durchschnitt 6,58 Prozent betrug. Die Zinsen waren vier Monate in Folge gestiegen; im Juni hatten sie bei 5,72 Prozent gelegen.

Auch Kredite zur Finanzierung von Jeonse-Mietkautionen wurden teurer. Ihr Zinssatz stieg von 4,35 auf 4,57 Prozent. Beim südkoreanischen Jeonse-Mietsystem hinterlegen Mieter eine hohe Kaution, statt die gesamten Wohnkosten über eine monatliche Miete zu begleichen. Höhere Zinsen für Kautionskredite verteuern das Wohnen für Haushalte, die dafür einen Kredit aufnehmen.

Der Anteil der neu vergebenen Haushaltskredite mit festem Zinssatz stieg von 23,5 auf 24,0 Prozent. Das war der zweite monatliche Anstieg in Folge. Bei Hypotheken sank der Anteil festverzinster Kredite jedoch von 35,3 auf 34,2 Prozent. Im September waren Festhypotheken weiterhin teurer als variable Produkte. Kreditnehmer mussten daher zwischen niedrigeren anfänglichen Kosten und Planungssicherheit bei der Rückzahlung abwägen.

Unternehmen zahlen mehr, während die Einlagenzinsen steigen

Der durchschnittliche Zinssatz für alle neu vergebenen Kredite bei Einlagenbanken stieg von 4,40 auf 4,57 Prozent. Die Zinsen für Unternehmenskredite erhöhten sich von 4,30 auf 4,49 Prozent. Kleine Unternehmen waren dabei stärker betroffen.

Große Unternehmen zahlten durchschnittlich 4,37 Prozent, 0,16 Prozentpunkte mehr. Für kleine und mittlere Unternehmen lag der Satz bei 4,63 Prozent, ein Anstieg um 0,25 Prozentpunkte. Die Bank of Korea führte den Anstieg der Unternehmenskreditzinsen auf höhere kurzfristige Marktzinsen zurück, darunter die Zinsen für Einlagenzertifikate mit einer Laufzeit von 91 Tagen. Einige Banken vergaben mehr Kredite zu niedrigeren Zinssätzen an große Unternehmen, was den Anstieg in dieser Kategorie begrenzte.

Auch Sparer erhielten höhere Zinsen. Der durchschnittliche Zinssatz für neu angenommene Spareinlagen und damit verbundene Refinanzierungsprodukte stieg um 0,24 Prozentpunkte auf 3,45 Prozent. Reine Spareinlagen wurden im Durchschnitt mit 3,39 Prozent verzinst, Refinanzierungsprodukte am Markt wie Einlagenzertifikate und Bankschuldverschreibungen mit 3,69 Prozent.

Im September stiegen die Einlagenzinsen schneller als die Kreditzinsen. Dadurch verringerte sich die Differenz zwischen den durchschnittlichen Zinsen für neue Kredite und Einlagen von 1,19 auf 1,12 Prozentpunkte. Bei den ausstehenden Guthaben stieg der durchschnittliche Einlagenzins auf 2,27 Prozent und der durchschnittliche Kreditzins auf 4,48 Prozent.

Höhere Einlagenzinsen kommen Sparern zugute, erhöhen aber auch die Kosten, die Banken für die Beschaffung von Mitteln tragen. Wenn diese Kosten in den COFIX einfließen, können sie den Druck auf die Zinsen variabel verzinster Hypotheken weiter verstärken.

Was könnte sich nach der Zinspause im Oktober ändern?

Die Bank of Korea ließ die Zinsen am 22. Oktober unverändert und prüfte die Auswirkungen ihrer vorangegangenen Erhöhungen. Für die Entscheidung waren das starke inländische Wachstum und der anhaltende Inflationsdruck ausschlaggebend, aber auch die Unsicherheit angesichts der anhaltenden Spannungen im Nahen Osten sowie der Geld- und Fiskalpolitik großer Volkswirtschaften.

Die Zentralbank ging davon aus, dass das Wachstum 2026 und 2027 ihre August-Prognosen von 3,3 beziehungsweise 2,9 Prozent übertreffen würde. Auch die Kerninflation 2027 – ein Maß, bei dem schwankungsanfällige Lebensmittel- und Energiepreise ausgeklammert werden – dürfte nach Einschätzung der Bank über ihrer vorherigen Prognose von 2,5 Prozent liegen. Weitere Zinsentscheidungen werden von den künftig vorliegenden Wirtschaftsindikatoren abhängen.

Park Jun-woo, Anleihenstratege bei Hana Securities, hielt an seiner Prognose weiterer Zinserhöhungen im November 2026 und Februar 2027 fest. Auch Kim Sung-soo, Anleihenstratege bei Hanwha Investment & Securities, rechnete mit zwei Erhöhungen um jeweils 0,25 Prozentpunkte. Damit würde der Leitzins auf 3,50 Prozent steigen und bis Ende 2027 auf diesem Niveau bleiben. Dabei handelt es sich um Prognosen von Wertpapierhäusern; die Zentralbank hat diese Erhöhungen nicht beschlossen.

Bei den Anleihemärkten kamen die Unternehmen zu unterschiedlichen Einschätzungen. Hana rechnete mit stärkeren Schwankungen, während Hanwha bis zur geldpolitischen Sitzung im November eine Untergrenze von 3,80 Prozent für die Rendite dreijähriger Staatsanleihen prognostizierte.

Bei Festhypotheken könnte der Rückgang der Bankanleiherenditen im Oktober für Entlastung sorgen. Die Zinssätze für Bogeumjari-Hypotheken waren seit August ebenfalls unverändert geblieben, nachdem sie bis Juli in fünf Schritten um insgesamt 1,25 Prozentpunkte gestiegen waren. Kim Sung-jun erklärte, die Hypothekenzinsen könnten im Oktober sinken, wenn sie den Anleiherenditen folgten. Auch die Aufschläge der Banken und die Marktentwicklung bis Monatsende seien jedoch entscheidend.

Die wichtigsten Punkte

• Der durchschnittliche Zinssatz für Festhypotheken lag im September bei 5,11 Prozent. Damit überschritt er erstmals seit Beginn der getrennten Erfassung im Januar 2013 die Marke von 5 Prozent.
• Der Durchschnittszins aller Hypotheken stieg auf 4,88 Prozent, den höchsten Stand seit April 2012. Variabel verzinste Hypotheken lagen im Durchschnitt bei 4,76 Prozent.
• Im vierten Quartal stehen Zinsanpassungen für Hypotheken im Umfang von 165 Billionen Won an, rund 14,7 Prozent mehr als im Vorquartal.
• Ein Anstieg von 5 auf 7 Prozent erhöht bei einem unveränderten Kreditsaldo von 500 Millionen Won die jährliche Zinslast um 10 Millionen Won.
• Im Oktober sanken die Renditen von Bankanleihen, während der COFIX stieg. Dadurch gerieten Fest- und variabel verzinste Hypotheken durch unterschiedliche Faktoren unter Druck.
• Die Bank of Korea ließ ihren Leitzins am 22. Oktober bei 3,00 Prozent. Weitere Erhöhungen bleiben möglich; einige Wertpapierhäuser rechnen mit Schritten im November und Februar.