Wohnungspreise in Seoul steigen die 90. Woche in Folge, während Gangnam fällt und Gyeonggi aufholt

Lang anhaltender Anstieg verdeckt wachsende Unterschiede

Die Wohnungspreise in Seoul stiegen in der Umfrage des Korea Real Estate Board in der vierten Oktoberwoche die 90. Woche in Folge. Der Anstieg um 0,09 Prozent in der Stadt insgesamt verdeckte jedoch stark unterschiedliche Entwicklungen in der Hauptstadt. Im Bezirk Gangnam sanken die Preise um 0,38 Prozent, während sie im Bezirk Seongbuk um 0,39 Prozent stiegen. Im benachbarten Gyeonggi legten Gunpo und der Bezirk Yeongtong in Suwon jeweils um 0,58 Prozent zu.

Die Umfrage, deren Stichtag der 26. Oktober war und deren Ergebnisse am 29. Oktober veröffentlicht wurden, zeigte, dass sich der wöchentliche Anstieg in Seoul die zweite Woche in Folge verlangsamte. Er sank von 0,16 Prozent in der zweiten Oktoberwoche auf 0,13 Prozent in der dritten und anschließend auf 0,09 Prozent in der vierten Woche. Im Durchschnitt stiegen die Preise in der Stadt weiterhin, allerdings langsamer.

Die Wohnungspreise in Gyeonggi stiegen um 0,20 Prozent und damit etwas weniger als in der Vorwoche mit 0,21 Prozent. Der wöchentliche Zuwachs lag dennoch die sechste Woche in Folge über dem von Seoul. Diese Serie begann in der vierten Septemberwoche. Der jüngste Anstieg in der Provinz war mehr als doppelt so hoch wie der in Seoul.

Bei den Mietern verlief die Entwicklung anders. Seouls Jeonse-Index für Wohnungen stieg um 0,17 Prozent und beschleunigte sich damit gegenüber 0,16 Prozent in der Vorwoche. Zugleich setzte sich der Anstieg die 90. Woche in Folge fort. Jeonse ist eine koreanische Mietform, bei der Mieter statt einer üblichen Monatsmiete eine hohe, rückzahlbare Kaution hinterlegen.

Wie stark hat sich der Preisanstieg in Seoul verlangsamt?

Der wöchentliche Preisanstieg in Seoul verringerte sich in der jüngsten Umfrage um 0,04 Prozentpunkte, nachdem er in der Vorwoche bereits um 0,03 Prozentpunkte zurückgegangen war. Verglichen mit dem Plus von 0,16 Prozent in der zweiten Oktoberwoche fiel der jüngste Anstieg von 0,09 Prozent rund 44 Prozent geringer aus.

Ein Prozentpunkt bezeichnet den Abstand zwischen zwei Prozentwerten. Hier veranschaulicht er den nachlassenden Anstieg: Der Index für die Stadt insgesamt kletterte weiter, doch die einzelnen wöchentlichen Zuwächse fielen kleiner aus.

Die Entwicklung im Oktober zeigt, wie sich die Verlangsamung vollzog:

• Zweite Oktoberwoche: Die Verkaufspreise für Wohnungen in Seoul stiegen um 0,16 Prozent.
• Dritte Oktoberwoche: Der Anstieg verlangsamte sich auf 0,13 Prozent.
• Vierte Oktoberwoche, Stichtag 26. Oktober: Der Anstieg verlangsamte sich auf 0,09 Prozent.
• 29. Oktober: Das Korea Real Estate Board veröffentlichte die Ergebnisse für die vierte Woche.

Nach Angaben des Boards gab es in einigen Gegenden und in Wohnanlagen mit geplanten Sanierungen günstigere Angebote. In begehrten Wohnanlagen mit stabiler Nachfrage wurden dagegen Transaktionen zu höheren Preisen verzeichnet. Diese gegenläufigen Entwicklungen ergaben für Seoul insgesamt einen geringeren Anstieg.

In den drei Bezirken Gangnam fallen die Preise stärker

Gangnam, Seocho und Songpa, drei Bezirke mit einigen der teuersten Wohnimmobilien Seouls, verzeichneten allesamt stärkere Rückgänge. In Gangnam sanken die Preise um 0,38 Prozent, verglichen mit 0,31 Prozent in der Vorwoche. In Seocho weitete sich der Rückgang von 0,32 auf 0,35 Prozent aus, in Songpa von 0,13 auf 0,22 Prozent.

Die Schwäche in Gangnam konzentrierte sich auf große Wohnanlagen in Yeoksam und Apgujeong. In Seocho waren vor allem die Viertel Banpo und Seocho betroffen. In Songpa lagen die Schwerpunkte der Rückgänge in Jamsil und Sincheon.

Der kumulierte Rückgang in Gangnam erreichte im laufenden Jahr 1,64 Prozent. Als ein Faktor, der die Preise teurer Immobilien belastete, wurde die Sorge vor möglicherweise höheren Steuerrechnungen bei einer Änderung der Steuervorschriften genannt. Welche Steueränderungen infrage kommen, wurde nicht näher ausgeführt.

Auch im größeren südlichen Teil der Stadt zeigte sich eine Schwäche. In den elf Bezirken südlich des Han sanken die Wohnungspreise um 0,02 Prozent, während sie in den 14 Bezirken nördlich des Flusses um 0,22 Prozent zulegten. Zu dieser größeren Gruppe im Süden gehören mehr Bezirke als nur Gangnam, Seocho und Songpa.

Preise in Nord-Seoul steigen, doch in einigen Gegenden kühlt sich der Markt ab

Seongbuk verzeichnete mit 0,39 Prozent den stärksten wöchentlichen Anstieg in Seoul. Ausschlaggebend waren große Wohnanlagen in Donam und Gireum. Seodaemun legte um 0,36 Prozent zu, wozu kleinere und mittelgroße Wohnungen in Hongeun und Hongje beitrugen. Jongno stieg um 0,35 Prozent, gestützt durch große Wohnanlagen in Changsin und Muak.

Gangbuk und Dobong stiegen jeweils um 0,32 Prozent. Diese Zahlen zeigen, dass der Preisdruck in mehreren nördlichen Bezirken anhielt, während die teuersten Gegenden im Süden Preisrückgänge verzeichneten.

In anderen nördlichen und östlichen Bezirken ließ die Dynamik nach. In Nowon sank der Anstieg von 0,26 auf 0,12 Prozent; damit verlangsamte er sich die zweite Woche in Folge. In Gwangjin ging er von 0,16 auf 0,05 Prozent zurück, in Seongdong von 0,21 auf 0,08 Prozent.

Die kumulierten Zahlen zeigen, wie stark die Preise bereits vor der jüngsten Woche gestiegen waren. In Seongbuk lagen sie im laufenden Jahr um 16,56 Prozent höher, in Seodaemun um 14,07 Prozent, in Gangseo um 13,14 Prozent und in Guro um 13,03 Prozent. Dongdaemun und Nowon verzeichneten Zuwächse von 12,78 beziehungsweise 12,71 Prozent.

Für Käufer ist diese Kombination eine Herausforderung: Ein geringerer wöchentlicher Anstieg kann auf Monate mit deutlichen Preiszuwächsen folgen. Der jüngste Zuwachs in Nowon betrug weniger als die Hälfte des Vorwochenwerts, der kumulierte Anstieg lag jedoch weiterhin im zweistelligen Bereich.

Die stärksten Zuwächse in Gyeonggi verlagern sich zwischen den Städten

Gunpo und der Bezirk Yeongtong in Suwon führten die hervorgehobenen Märkte in Gyeonggi mit einem wöchentlichen Plus von jeweils 0,58 Prozent an. In Gunpo beschleunigte sich der Anstieg von 0,53 Prozent; besonders große Wohnanlagen in Sanbon und Geumjeong verzeichneten Zuwächse. In Yeongtong stieg der Wert von 0,52 Prozent, gestützt durch große Wohnanlagen in den Vierteln Maetan und Yeongtong.

Der Bezirk Giheung in Yongin legte um 0,54 Prozent zu, nach 0,30 Prozent in der Vorwoche. Besonders stark war die Entwicklung in Jung und Dongbaek. Weitere deutliche Zuwächse verzeichneten Uiwang mit 0,47 Prozent, der Bezirk Byeongjeom in Hwaseong mit 0,44 Prozent, der Bezirk Gwonseon in Suwon mit 0,42 Prozent und der Bezirk Dongtan in Hwaseong mit 0,41 Prozent. In Byeongjeom und Dongtan stiegen die Preise weiterhin, allerdings langsamer als in der Vorwoche.

Einige der zuvor führenden Märkte kühlten sich deutlicher ab. Im Bezirk Bundang in Seongnam stiegen die Preise um 0,20 Prozent, verglichen mit 0,79 Prozent zwei Wochen zuvor. Im Bezirk Dongan in Anyang verlangsamte sich der Anstieg von 0,56 auf 0,38 Prozent. In Icheon verlief die Entwicklung entgegen dem Durchschnitt der Provinz: Dort sanken die Preise die sechste Woche in Folge, um 0,20 Prozent.

Das regionale Muster deutet darauf hin, dass sich die Dynamik zwischen verschiedenen Orten verlagert, statt dass die Preise in allen Städten gleichzeitig stärker steigen. Der Preisanstieg rund um Beschäftigungszentren der Halbleiterindustrie in Suwon und Yongin wurde als Grund dafür genannt, dass Käufer auch vergleichsweise günstigere Nachbarorte wie Gunpo und Uiwang in Betracht ziehen.

Nam Hyuk-woo, Immobilienforscher bei der Woori Bank, bewertete die Entwicklung so, dass sich die Preisstärke in Seoul zunehmend auf Gyeonggi ausbreite. Seiner Einschätzung nach könnte sie in der Provinz noch eine Weile anhalten, unabhängig davon, ob einzelne Gegenden Beschränkungen für den Immobilienmarkt unterliegen.

Transaktionen in Yeongtong zeigen die Summen

Eine 101 Quadratmeter große Wohnung in der Wohnanlage Salgugol Donga im Viertel Yeongtong wurde am 27. Oktober für 1,07 Milliarden Won verkauft. Damit erreichte sie für diese Wohnungsgröße in der Anlage einen Rekordpreis. Eine Transaktion für dieselbe Wohnfläche am 23. Oktober lag bei 947 Millionen Won.

Zwischen den beiden Transaktionen lagen innerhalb von vier Tagen 123 Millionen Won oder rund 13 Prozent des früheren Preises. Käufer, die Wohnungen innerhalb einer Wohnanlage vergleichen, müssen auch Merkmale wie Stockwerk, Zustand und Aussicht berücksichtigen, zu denen bei diesen Transaktionen keine Angaben gemacht wurden.

Auch andere Verkäufe in Yeongtong erreichten Rekordpreise. Eine 59 Quadratmeter große Wohnung in der Wohnanlage Cheongmyeong Maeul Jugong wechselte am 28. Oktober für 718 Millionen Won den Besitzer. Eine 84 Quadratmeter große Wohnung in Sinnamusil Poonglim wurde am 23. Oktober für 1,05 Milliarden Won verkauft.

Die Transaktionsdaten liegen beiderseits des Stichtags der Umfrage am 26. Oktober. Die Verkäufe vom 27. und 28. Oktober geben daher einen späteren Einblick in die Aktivität eines Bezirks, der bereits zu den stärksten Märkten in Gyeonggi gehörte.

Deutliche kumulierte Zuwächse treffen auf neue Baupläne

Die Wohnungspreise in Gwangmyeong waren im laufenden Jahr um 17,62 Prozent gestiegen. Unter den hervorgehobenen Gebieten in Gyeonggi folgten Yeongtong mit 17,47 Prozent, Dongan mit 16,90 Prozent, Bundang mit 16,86 Prozent und der Bezirk Suji in Yongin mit 16,32 Prozent.

In Dongtan wurden nach einer Verwaltungsneuordnung im Februar 21,32 Prozent Zuwachs verzeichnet. Der dortige Messzeitraum beginnt mit dieser Änderung; die übrigen kumulierten Werte beziehen sich auf die Preisentwicklung im laufenden Jahr.

Auch in mehreren Orten, die in neu angekündigten Plänen für öffentliche Wohnungsbaugebiete enthalten sind, stiegen die Preise weiter. Am 29. Oktober kündigte die Regierung Pläne für Standorte in der Nähe von Seoul an, darunter Gebiete, in denen die jüngste Umfrage weiterhin steigende Preise auswies.

Hanam stieg im Wochenvergleich um 0,33 Prozent, Guri um 0,31 Prozent. Ihre kumulierten Zuwächse erreichten 13,97 beziehungsweise 13,46 Prozent. Uijeongbu legte um 0,11 Prozent zu, Gimpo um 0,04 Prozent und Goyang um 0,03 Prozent.

Für Haushalte, die diese Orte in Betracht ziehen, ist der zeitliche Ablauf wichtig: Die Umfrage erfasste die Preise zum Stand vom 26. Oktober, drei Tage vor der Ankündigung. Die Zahlen bilden die Marktlage vor der Ankündigung des zusätzlichen Wohnungsangebots ab. Zu diesen Angaben wurde kein Zeitplan für Baubeginn oder Fertigstellung genannt.

Mietdruck hält an, während sich der Gesamtmarkt abkühlt

Der Anstieg des Jeonse-Index in Seoul beschleunigte sich auf 0,17 Prozent. In Dobong stiegen die Preise um 0,34 Prozent, in Dongdaemun um 0,32 Prozent. Das Korea Real Estate Board berichtete von höheren Mieten in bevorzugten Wohnanlagen, darunter große Komplexe und solche in der Nähe von Bahnhöfen. Zugleich gab es einige Transaktionen zu angepassten Preisen.

Der Jeonse-Index in Gyeonggi stieg um 0,18 Prozent und blieb damit unverändert gegenüber der Vorwoche. Der landesweite Index legte um 0,10 Prozent zu. Für Haushalte, die einen Jeonse-Vertrag verlängern oder in eine andere Wohnung umziehen, können steigende Kautionsanforderungen den nötigen Bargeld- oder Kreditbedarf erhöhen.

Als Faktoren, die die Verkaufspreise in Gyeonggi stützten, wurden ein knappes Angebot an Mietwohnungen und einige Mieter genannt, die in den Kaufmarkt wechselten. Damit hängen beide Märkte ganz praktisch zusammen: Haushalte, die eine höhere Mietkaution mit den Kosten eines Kaufs vergleichen, müssen möglicherweise neu abwägen, welche Option sie sich leisten können.

In Südkorea stiegen die Verkaufspreise für Wohnungen insgesamt um 0,07 Prozent. In der Hauptstadtregion, zu der Seoul, Gyeonggi und Incheon gehören, betrug der Anstieg 0,14 Prozent nach 0,16 Prozent in der Vorwoche. Incheon wechselte von einem Plus von 0,02 Prozent zu einem Rückgang von 0,01 Prozent, während die Preise außerhalb der Hauptstadtregion um 0,01 Prozent stiegen.

Der Wochenzuwachs in Ulsan erhöhte sich von 0,02 auf 0,04 Prozent, während Daegu von unveränderten Preisen zu einem Rückgang von 0,01 Prozent wechselte. Der landesweite Anstieg vereinte damit deutliche Zuwächse in ausgewählten Gebieten Gyeonggis, ein langsameres Wachstum in Seoul und deutlich geringere Veränderungen andernorts.

Die wichtigsten Punkte

• Die Verkaufspreise für Wohnungen in Seoul stiegen in der vierten Oktoberwoche um 0,09 Prozent und damit die 90. Woche in Folge.
• Der Anstieg verlangsamte sich die zweite Woche in Folge, während sich die Rückgänge in Gangnam, Seocho und Songpa verstärkten.
• Seongbuk verzeichnete mit 0,39 Prozent den stärksten wöchentlichen Zuwachs in Seoul; der kumulierte Anstieg im laufenden Jahr erreichte 16,56 Prozent.
• Gyeonggi legte um 0,20 Prozent zu und übertraf damit die wöchentliche Steigerung in Seoul die sechste Woche in Folge.
• Gunpo und Yeongtong stiegen jeweils um 0,58 Prozent, Giheung um 0,54 Prozent.
• Seouls Jeonse-Index stieg um 0,17 Prozent und beschleunigte sich, obwohl sich der Anstieg der Verkaufspreise verlangsamte.
• Die Verkaufspreise für Wohnungen in ganz Südkorea stiegen um 0,07 Prozent; die Unterschiede zwischen den Orten waren erheblich.