Malaysia steht kurz vor nationalen Regeln für Kurzzeitvermietungen, während Penang Änderungen für Januar vorbereitet

Lizenzkontrollen und Bauvorschriften bilden das Fundament des nationalen Plans

Malaysia arbeitet an den letzten Details nationaler Leitlinien, nach denen Unterkünfte für Kurzaufenthalte registriert werden und die Lizenzauflagen der örtlichen Behörden erfüllen müssen, bevor sie legal betrieben werden dürfen. Digitale Buchungsplattformen sollen nicht lizenzierte Objekte entfernen. Für Wohnungen und andere Strata-Immobilien gelten weiterhin die jeweiligen Vorschriften der Gebäudeverwaltung.

Die stellvertretende Ministerin für Wohnungswesen und Kommunalverwaltung, Datuk Aiman Athirah Sabu, stellte den Rahmen am 26. Oktober 2026 im Dewan Rakyat vor. Die Leitlinien wurden gemeinsam mit dem Ministerium für Tourismus, Kunst und Kultur abschließend geprüft, bevor sie dem Kabinett vorgelegt werden. Anschließend sollen der Nationale Rat für Kommunalverwaltung zustimmen und die Landes- und Kommunalbehörden sie übernehmen.

Der Vorschlag kommt zu einem Zeitpunkt, an dem Penang für den 1. Januar 2027 eigene Regeländerungen vorbereitet. Dazu gehören niedrigere Gebühren für kleinere Betriebe und eine Erhöhung der zulässigen Höchstzahl von fünf auf zehn Zimmer. Zusammen zeigen die Entwicklungen, wie Malaysia versucht, Tourismusbetriebe zu ermöglichen und zugleich Beschwerden von Menschen zu begegnen, die neben Mietunterkünften wohnen.

Aiman Athirah antwortete auf eine Frage von Syerleena Abdul Rashid, Abgeordnete des Parteienbündnisses Pakatan Harapan für Bukit Bendera. Sie hatte Bedenken wegen Lärms, Sicherheitsfragen, der zweckwidrigen Nutzung gemeinschaftlicher Einrichtungen und des Zutritts fremder Besucher zu Wohngebäuden geäußert.

Mit „Short stay rental accommodation“, von der Regierung als STRA bezeichnet, sind Wohnimmobilien gemeint, die für kurze Aufenthalte vermietet werden, typischerweise über Online-Buchungsplattformen. Der nationale Rahmen soll Registrierung, Sicherheit, Sauberkeit, Betriebsführung und die Verantwortung der Betreiber gegenüber den umliegenden Gemeinschaften regeln.

So soll das Genehmigungsverfahren ablaufen

Das Ministerium für Wohnungswesen und Kommunalverwaltung entwickelt die Leitlinien über PLANMalaysia gemeinsam mit dem Tourismusministerium, den Landesregierungen und den Kommunalbehörden. Ziel ist eine einheitliche regulatorische Grundlage für das ganze Land. Lizenzerteilung und Durchsetzung bleiben weiterhin Aufgabe der jeweils zuständigen Behörden vor Ort.

Aiman Athirah sagte, man warte noch auf die Stellungnahme des Tourismusministeriums, bevor das Dokument erneut dem Kabinett vorgelegt werden könne. Anschließend soll der Nationale Rat für Kommunalverwaltung, dem der Premierminister vorsitzt und an dem die Regierungschefs der Bundesstaaten teilnehmen, darüber beraten und eine gemeinsame Zustimmung erteilen.

Die stellvertretende Ministerin erläuterte den Ablauf in ihrer Antwort im Parlament:

Das Dokument wird dem Nationalen Rat für Kommunalverwaltung zur gemeinsamen Zustimmung vorgelegt, bevor es landesweit von den Landes- und Kommunalbehörden übernommen wird.

Ein landesweites Inkrafttreten oder eine endgültige Entscheidung über die vorgeschlagene jährliche Höchstgrenze von 180 Vermietungsnächten wurde nicht bekannt gegeben. Betreiber müssen sich daher auf einen Rahmen einstellen, der noch das Genehmigungsverfahren durchläuft, während örtliche Vorschriften wie in Penang bereits gelten.

Das Verhältnis zwischen örtlicher Lizenzierung und der Registrierung als Tourismusunterkunft war bereits in einer früheren Antwort im Parlament vom stellvertretenden Minister für Tourismus, Kunst und Kultur, Khairul Firdaus Akbar Khan, thematisiert worden. Er sagte, die beiden Ministerien hätten vereinbart, dass STRA-Unterkünfte erst dann als Tourismusunterkünfte registriert werden können, wenn sie eine Betriebslizenz der zuständigen Kommunalbehörde erhalten haben.

Verwaltungsgremien von Wohnanlagen behalten ihre Befugnisse

Wohnungseigentümer müssen sowohl öffentliche Lizenzauflagen als auch die Regeln ihrer Wohnanlage beachten. Nach dem vorgeschlagenen Rahmen bleiben Strata-Immobilien an die Beschlüsse und Hausordnungen ihres Gemeinsamen Verwaltungsgremiums oder ihrer Verwaltungsgesellschaft gemäß dem Strata Management Act 2013 gebunden.

Strata-Eigentum verbindet in der Regel das individuelle Eigentum an einer Wohneinheit mit der gemeinsamen Verantwortung für Bereiche wie Flure, Aufzüge und Freizeiteinrichtungen. Gemeinsame Verwaltungsgremien und Verwaltungsgesellschaften verwalten diese gemeinschaftlichen Belange. Ihre Rolle ist daher besonders relevant, wenn zahlende Gäste Wohngebäude nutzen.

Aiman Athirah sagte, das Gesetz von 2013 sehe bereits Verfahren vor, mit denen diese Gremien Hausordnungen verwalten und durchsetzen können. Wer eine Immobilie legal betreiben will, muss daher sowohl die Anforderungen der Wohnanlage als auch die der Kommunalbehörde erfüllen.

Syerleenas Bedenken zeigen, warum beide Ebenen wichtig sind. Die Lizenzierung regelt die Unterkunft als Betrieb, während die Hausordnung bestimmt, wie Besucher und Bewohner dieselben Eingänge, Einrichtungen und Gemeinschaftsbereiche nutzen.

Buchungsplattformen sollen Teil der Durchsetzung werden

Digitale Plattformen sind für das vorgeschlagene Kontrollsystem zentral, weil sie Betreiber und Gäste zusammenbringen. Die Regierung setzt sich für eine Zusammenarbeit mit den Plattformunternehmen ein, damit der Lizenzstatus automatisch geprüft wird, bevor eine Unterkunft inseriert werden kann.

Aiman Athirah sagte außerdem, dass Plattformen dafür verantwortlich sein müssen, Unterkünfte ohne Lizenz oder bei Verstößen gegen Auflagen der Kommunalbehörden und geltende Gesetze zu entfernen. Damit wäre der Betrieb an einen fortlaufenden Zugang zu Online-Buchungen geknüpft.

Die stellvertretende Ministerin beschrieb die geplante Prüfung vor der Veröffentlichung eines Inserats:

Um die vollständige Einhaltung der Vorschriften sicherzustellen, fördert die Regierung außerdem eine strategische Zusammenarbeit mit Unternehmen digitaler Plattformen, damit vor der Aufnahme einer Unterkunft ein automatischer Mechanismus zur Überprüfung des Lizenzstatus eingeführt wird.

Kommunalbehörden und Vollzugsstellen verfügen zudem über Befugnisse nach dem Town and Country Planning Act 1976, dem Street, Drainage and Building Act 1974 und den einschlägigen örtlichen Satzungen. Aiman Athirah zufolge ermöglichen diese Befugnisse Maßnahmen gegen Betreiber, die weiterhin gegen Vorschriften verstoßen. Sie können auch genutzt werden, um illegale Unterkunftsangebote sperren zu lassen.

Der Rahmen verbindet somit Prüfungen vor der Veröffentlichung, die Entfernung von Inseraten nach Verstößen und rechtliche Schritte gegen Betreiber. Die zuständigen Gremien der Wohnanlagen setzen daneben weiterhin ihre jeweils geltenden Regeln durch.

Was die vorgeschlagene Grenze von 180 Nächten bedeuten würde

Eine vorgeschlagene jährliche Obergrenze von 180 Nächten würde einschränken, wie lange eine Immobilie innerhalb eines Jahres als STRA betrieben werden darf. Sie würde unmittelbar die Zahl der Nächte begrenzen, die ein Eigentümer vermieten kann, und wäre damit einer der folgenreichsten Diskussionspunkte für Vermietungsbetriebe.

Aiman Athirah sagte, bei der Ausarbeitung des ersten Rahmenentwurfs sei eine Folgenabschätzung zu den regulatorischen Auswirkungen abgeschlossen worden. Dabei wird systematisch untersucht, wie sich eine geplante Regelung auf Unternehmen, Verbraucher, Regierung und Gemeinschaften auswirken würde.

Die Bewertung umfasste die Kosten für Eigentümer und Betreiber zur Einhaltung der Vorschriften, mögliche Mieteinnahmen, Auswirkungen auf Hotels und den Tourismus, Unterkunftspreise, die Auswahlmöglichkeiten für Verbraucher und Staatseinnahmen. Auch öffentliche Sicherheit und das Wohlergehen der Gemeinschaften wurden untersucht.

Aiman Athirah sagte, bei der Entscheidung müsse ein Ausgleich zwischen Einkommenschancen und der Nachfrage im Tourismus einerseits sowie öffentlicher Sicherheit, öffentlicher Ordnung und dem Wohlergehen der Bewohner andererseits gefunden werden. Registrierungs- und Lizenzkontrollen prüfen, ob ein Betrieb die Anforderungen erfüllt; eine Begrenzung der Nächte würde zusätzlich den Umfang seiner jährlichen Tätigkeit beschränken.

Für Immobilieneigentümer geht es praktisch um die Kosten, die für die Erfüllung der Vorschriften anfallen, und um die Einnahmen, die innerhalb einer möglichen Betriebsgrenze erzielt werden können. Bei Nachbarn betreffen die im Parlament angesprochenen Fragen die alltägliche Nutzung des Wohnraums, darunter Lärm, den Zugang von Besuchern und gemeinschaftlich genutzte Einrichtungen.

Penang geht von bestehenden Regeln zu Änderungen im Januar über

Penang ist ein konkretes Beispiel für bereits geltende und nun angepasste Vorschriften. Aiman Athirah verwies auf die am 1. April 2023 in Kraft getretenen Leitlinien für den Betrieb privater Unterkünfte in Strata-Wohnanlagen sowie auf örtliche Satzungen für Unterkünfte, die am 1. August 2026 wirksam wurden.

Der Exekutivrat des Bundesstaates billigte die Änderungen am 19. Oktober. H'ng Mooi Lye, Vorsitzender des Ausschusses für Kommunalverwaltung und Raumplanung des Bundesstaates, gab sie am 23. Oktober bekannt. Die Änderungen wurden zur Veröffentlichung im Amtsblatt vorbereitet und sollen am 1. Januar 2027 in Kraft treten.

Die wichtigsten Meilensteine zeigen, wie sich die Verfahren auf Landes- und Bundesebene entwickelt haben:

• Januar bis August 2023: PLANMalaysia hielt mehr als zehn Gesprächsrunden mit Interessengruppen zum Entwurf des nationalen Rahmens ab.
• 1. April 2023: Penangs Leitlinien für private Unterkünfte in Strata-Wohnanlagen traten in Kraft.
• September 2023: PLANMalaysia schloss die landesweite öffentliche Konsultation zum Entwurf der nationalen Leitlinien ab.
• 1. August 2026: Penangs örtliche Satzungen für Unterkünfte traten in Kraft. Betreiber erhielten zunächst zwei Monate Zeit für die Registrierung.
• 19. Oktober 2026: Penangs Exekutivrat billigte Änderungen der Vorschriften.
• 26. Oktober 2026: Aiman Athirah erläuterte dem Parlament die abschließende Prüfung der nationalen Leitlinien.
• 1. Januar 2027: Die geänderten Vorschriften in Penang sollen in Kraft treten.

Der Stadtrat der Insel Penang und der Stadtrat von Seberang Perai sollen ihre Leitlinien und Betriebsverfahren vor dem Inkrafttreten überarbeiten. Die Änderungen präzisieren zudem die Definition privater Unterkünfte anhand ihrer Art, tatsächlichen Nutzung und Betriebsweise. Hotelbetriebe bleiben damit den Lizenzvorschriften für Hotels unterstellt.

Niedrigere Gebühren gelten zusammen mit Sicherheits- und Planungsvorgaben

Die angekündigten Änderungen in Penang senken die jährliche Lizenzgebühr für eine private Unterkunft mit bis zu drei Zimmern von 1.000 RM auf 500 RM und damit um die Hälfte. H'ng nannte außerdem einen jährlichen Aufschlag von 200 RM pro zusätzlichem Zimmer, für höchstens zwei weitere Zimmer im Rahmen dieser Regelung.

In den Ankündigungen wurde außerdem eine jährliche Gebührenstaffel nach Zimmerzahl ausgewiesen: 400 RM für ein Zimmer, 600 RM für zwei, 800 RM für drei, 1.000 RM für vier und 1.800 RM für fünf bis zehn Zimmer. Betreiber müssen die detaillierten Gebührenübersichten der Stadträte heranziehen, um zu berechnen, wie diese Gebühren auf ihre Unterkünfte anzuwenden sind.

Die höchstzulässige Zimmerzahl steigt vorbehaltlich der Auflagen der Kommunalbehörden von fünf auf zehn. H'ng sagte, Betreiber müssten weiterhin Sicherheitsanforderungen erfüllen, darunter den Abschluss einer Haftpflichtversicherung. Diese bietet Schutz vor bestimmten Ansprüchen, die aus Verletzungen oder Schäden anderer Personen entstehen.

Je nach Auflagen der zuständigen Kommunalbehörde kann auch die Zustimmung benachbarter Immobilien erforderlich sein. Betreiber von Unterkünften in Wohngebieten mit Grundstückshäusern im Zuständigkeitsbereich des Stadtrats der Insel Penang erhalten drei Jahre Zeit, um die Planungsvorgaben für eine Nutzungsänderung von Wohn- zu Gewerbezwecken zu erfüllen.

H'ng sagte, die Durchsetzung könne Verwarnungsgelder von bis zu 1.000 RM, Strafverfolgung und gesetzlich zulässige Beschlagnahmungen umfassen. Ein Verwarnungsgeld ist eine finanzielle Sanktion, mit der ein Verstoß geahndet werden kann, ohne ein vollständiges Strafverfahren einzuleiten. Mit den Änderungen im Januar sollen Betreiber in ein reguliertes System eingebunden und zugleich die umliegenden Gemeinschaften geschützt werden.

Betreiber fordern bezahlbare Auflagen und den fortgesetzten Dialog

Lydia Tan, Vorsitzende des Verbands der Homestay- und Kurzzeitvermietungsbetreiber von Penang, begrüßte die Änderungen bei den Gebühren. Sie sagte, frühere Bedenken hätten sich auf die kombinierte finanzielle Belastung durch eine jährliche Gebühr von 1.800 RM pro Einheit und Lizenzgebühren von 1.000 RM oder mehr konzentriert.

Tan bezeichnete die Änderungen als Ergebnis von Gesprächen mit der Landesregierung:

Die Überarbeitung ist ein positives Ergebnis der Gespräche mit der Landesregierung. Vorschriften sollten Betreiber dazu ermutigen, sich dem rechtlichen Rahmen anzuschließen, statt die Einhaltung wirtschaftlich unmöglich zu machen.

Sie schlug außerdem vor, eine Lizenz für mehrere Immobilien gelten zu lassen, sofern diese von demselben registrierten Betreiber verwaltet werden. Eine weitere Forderung war die Einrichtung eines Branchenausschusses, in dem Betreiber, Regierungsvertreter und zuständige Behörden regelmäßig über Vorschriften beraten.

Ihre Vorschläge betreffen neben den Gebühren auch den Verwaltungsaufwand bei der Einhaltung der Vorschriften. Betreiber mehrerer Immobilien hätten einen anderen Lizenzierungsaufwand als jemand, der eine einzelne Einheit vermietet. Die Stadträte müssten zugleich weiterhin die erfassten Unterkünfte überwachen.

Frühere Vorschläge der Branche zeigen die unterschiedlichen Interessen

Airbnb schlug in seiner Stellungnahme zur Konsultation 2023 vor, STRA in allen Strata-Wohnanlagen grundsätzlich zuzulassen. Die Bewohner sollten über ihr Gemeinsames Verwaltungsgremium oder ihre Verwaltungsgesellschaft mit einer Mehrheit von 75 Prozent über Auflagen oder Genehmigungen entscheiden können.

Das Unternehmen schlug außerdem ein nationales Online-Registrierungsportal vor, über das Behörden Daten zur Vermietungstätigkeit erhalten könnten, sowie ein Ausschlussregister für Betreiber und Gäste, die gegen einen branchenweiten Verhaltenskodex verstoßen. Dabei handelte es sich um Empfehlungen des Unternehmens. In Aiman Athirahs jüngster Darstellung bleiben Strata-Unterkünfte den jeweiligen Beschlüssen und Hausordnungen ihrer Verwaltungsgremien unterstellt.

Mich Goh, Leiterin für öffentliche Politik bei Airbnb in der Region, verwies auf eine Schätzung von Oxford Economics, wonach Airbnb 2022 mehr als fünf Milliarden RM zum malaysischen Bruttoinlandsprodukt beigetragen und fast 57.000 Arbeitsplätze unterstützt habe. Die Zahlen waren Teil der Argumentation des Unternehmens zur wirtschaftlichen Bedeutung der Branche.

Das Tourismusministerium prüft außerdem den Tourism Industry Act 1992. In einer Antwort im Parlament vom Juli 2025 sagte Khairul Firdaus, dass 54 Konsultationsrunden mit fast 1.000 Teilnehmenden in Vorschläge eingeflossen seien. Diese beträfen Lizenzierung, Versicherungen, eine verschärfte Durchsetzung, die Registrierung digitaler Plattformen und ein Tourismusgericht.

Damals nannte er Ende 2025 oder Anfang 2026 als voraussichtlichen Zeitraum für die Vorlage der Überprüfung im Dewan Rakyat. Im Mittelpunkt der aktuellen STRA-Debatte stehen die Planungsleitlinien und ihr Genehmigungsverfahren. Die früheren Vorschläge im Tourismusbereich zeigen die umfassenderen Bemühungen, digitale Buchungsunternehmen und den Verbraucherschutz zu regeln.

Die wichtigsten Punkte

• Die nationalen STRA-Leitlinien Malaysias werden abschließend geprüft, bevor sie dem Kabinett vorgelegt und anschließend von den Landes- und Kommunalbehörden übernommen werden sollen.
• Der vorgeschlagene Rahmen verlangt eine Registrierung und die Einhaltung der Lizenzauflagen der Kommunalbehörden.
• Für Strata-Immobilien gelten weiterhin die Beschlüsse und Hausordnungen ihrer Gebäudeverwaltung.
• Plattformen sollen Lizenzen automatisch prüfen und nicht lizenzierte oder nicht regelkonforme Inserate entfernen.
• Eine vorgeschlagene jährliche Obergrenze von 180 Nächten wurde einer Folgenabschätzung unterzogen; eine endgültige Entscheidung steht noch aus.
• Penangs geänderte Vorschriften sollen am 1. Januar 2027 in Kraft treten. Sie sehen unter anderem niedrigere Gebühren und vorbehaltlich weiterer Auflagen höchstens zehn Zimmer vor.