Hongkong hat laut Bericht von 2025 erneut die weltweit unbezahlbarsten Wohnungen

Bezahlbarer Wohnraum in Hongkong rückt 2025 in den Mittelpunkt

Für viele Menschen in Hongkong bleibt Wohneigentum unerreichbar. Die Ausgabe 2025 der Studie Demographia International Housing Affordability, einer langjährigen Untersuchung des Center for Demographics and Policy der Chapman University, kommt zu dem Ergebnis, dass von 95 großen Wohnungsmärkten in acht Ländern kein einziger als bezahlbar gilt (3. Quartal 2024). Hongkong liegt erneut auf dem letzten Platz bei der Bezahlbarkeit, mit einem Median-Multiplikator von 14,4. Das Verhältnis bedeutet, dass eine typische Wohnung vor Steuern mehr als das Vierzehnfache des mittleren Haushaltseinkommens kostet. Damit steht die Stadt das vierzehnte Jahr in Folge an der Spitze dieses Rankings.

Demographia verwendet eine einfache Kennzahl. Dabei wird der mittlere Wohnungspreis mit dem mittleren Haushaltseinkommen verglichen; daraus ergibt sich das Verhältnis von Preis zu Einkommen, der sogenannte Median-Multiplikator. Märkte mit einem Wert von 9,0 oder höher fallen in die Kategorie, die Demographia als „unmöglich unbezahlbar“ bezeichnet. Weltweit gibt es mittlerweile zwölf solcher Märkte. Am anderen Ende der Skala ist Pittsburgh mit 3,2 der bezahlbarste große Markt. Laut den Kategorien des Berichts gilt auch dieser noch als moderat unbezahlbar. Hongkongs Wert ist gegenüber 16,7 im Vorjahr und 20,8 vor der Pandemie 2019 gesunken. Gründe dafür sind die nachgebenden Preise und eine allmähliche Erholung der Einkommen. Trotz dieser Entwicklung bleibt die Lücke zwischen den Wohnungskosten und den Einkommen der Haushalte groß.

Wie das Ranking funktioniert und was die Zahlen bedeuten

Jeder untersuchte Markt entspricht einem Arbeitsmarkt oder einem Pendlergebiet, nicht nur dem Stadtkern. So können Analysten vergleichen, wie weit das Einkommen eines typischen Haushalts angesichts der örtlichen Wohnungspreise reicht. Das erklärt auch, warum nationale Durchschnittswerte in die Irre führen können. Innerhalb eines Landes kann sich eine Metropolregion mit einem flexiblen Bodenmarkt deutlich von einer Region unterscheiden, in der strenge Grenzen die Ausdehnung einschränken.

Was ist der Median-Multiplikator?

Wenn eine typische Wohnung beispielsweise für 300.000 verkauft wird und das mittlere Haushaltseinkommen vor Steuern 75.000 beträgt, liegt der Median-Multiplikator bei 4,0. Nach dieser Methode ordnet der Bericht die Märkte auf einer Skala ein: von bezahlbar bei 3,0 oder darunter bis unmöglich unbezahlbar bei 9,0 oder darüber.

Wenn sich Einkommen und Preise verändern, ändert sich auch das Verhältnis. Sinkende Wohnungspreise oder steigende Haushaltseinkommen können den Multiplikator verringern, selbst wenn sich die Hypothekenzahlungen weiterhin hoch anfühlen. Das erklärt, warum sich Hongkongs Wert verbessert hat, Käufer aber dennoch auf hohe Hürden stoßen.

Warum Hongkong so teuer bleibt

In Hongkong halten der Mangel an bebaubarem Land, die jahrzehntelange strenge Steuerung der Grundstücksfreigabe und eine anhaltend hohe Nachfrage die Preise oben. Große Teile des Gebiets sind gebirgig oder als Naturparks geschützt, während die Stadtfläche kompakt ist. Die Haushalte konkurrieren um begrenzten Wohnraum, während in- und ausländisches Kapital Immobilien als Wertanlage sucht. Das Verhältnis von Angebot und Nachfrage war für Erstkäufer selten günstig.

Das Landsystem trägt zusätzlich dazu bei. Sämtlicher Grund und Boden gehört der Regierung, die das Angebot über Verkäufe von Erbbaurechten an Bauträger steuert. Die Einnahmen aus Grundstücksverkäufen finanzieren einen großen Teil der öffentlichen Leistungen. Das schafft für die Verantwortlichen einen finanziellen Anreiz, das Angebot sorgfältig zu steuern. Planungsregeln und Höhenbeschränkungen begrenzen in einigen Bezirken den Neubau. Mit der Demographia-Studie verbundene Forschung kommt zu dem Schluss, dass Strategien zur Begrenzung der Stadtausdehnung, etwa Wachstumsgrenzen und Grüngürtel, künstliche Knappheit schaffen und die Grundstückswerte in der Nähe solcher Regulierungsgrenzen erhöhen.

Der Preisanstieg hat sich abgeschwächt. Im ersten Quartal 2025 lag der offizielle Preisindex rund 7,8 Prozent unter dem Vorjahreswert und verzeichnete damit das dreizehnte Quartal in Folge einen jährlichen Rückgang. Die Zahl der Fertigstellungen stieg 2024 um mehr als 75 Prozent, die Verkäufe auf dem Erstmarkt legten um mehr als ein Drittel zu, und auch die Transaktionen auf dem Zweitmarkt nahmen zu. Die Regierung schaffte mehrere Stempelsteuern für Käufer ab und lockerte die Stresstests für Hypotheken, um die Nachfrage anzukurbeln. Die durchschnittlichen Bruttomietrenditen stiegen Ende vergangenen Jahres leicht auf rund 3,9 Prozent. Trotz dieser Veränderungen bleibt die Bezahlbarkeit für viele Haushalte ein Hindernis.

Joel Kotkin, Direktor des Center for Demographics and Policy an der Chapman University, hält die Planungsentscheidungen für einen zentralen Faktor bei der Erklärung der hohen Preise.

Diese hohen Preise sind größtenteils das Ergebnis einer Politik, die das Wachstum am Stadtrand begrenzen soll, obwohl Städte sich üblicherweise gerade dort ausgedehnt haben.

Diese Kritik trifft auf Märkte mit knappem Bauland wie Hongkong zu, wo jede zusätzliche Beschränkung des Angebots am Stadtrand die gesamte Preisstruktur beeinflussen kann.

Der Alltag: überfüllte Wohnungen und eine sich erwärmende Stadt

Hinter den Kennzahlen stehen zunehmend schwierige Lebensbedingungen im Alltag. Schätzungsweise 220.000 Menschen leben in unterteilten Wohnungen, Käfigwohnungen oder auf Dächern errichteten Behausungen. Viele sind klein, fensterlos oder schlecht belüftet. Gemeinschaftsbäder und -küchen sind weit verbreitet. In den heißesten Monaten speichern dünne Wände und Blechdächer die Wärme bis tief in die Nacht. Das erschwert den Schlaf und erhöht die Gesundheitsrisiken für ältere Menschen und Kinder.

Sze Lai Shan, stellvertretende Direktorin der Society for Community Organization, unterstützt einkommensschwache Haushalte in der ganzen Stadt. Seit Jahren dokumentiert sie die Lebensbedingungen in diesen Wohnungen.

Einige dieser Bedingungen sind ziemlich menschenunwürdig.

Die Hitze verschärft die Belastung. Die Wetterwarte von Hongkong meldete 2024 eine Rekordzahl sehr heißer Tage: An 52 Tagen wurden mindestens 33 Grad Celsius erreicht. Befragungen von Bewohnern unterteilte Wohnungen weisen auf weit verbreitete Schlafprobleme, Hauterkrankungen, Schwindel und seelische Belastungen im Sommer hin. Mitarbeiter von Hilfsorganisationen berichten, dass Familien beim Essen sparen, um die Klimaanlage laufen zu lassen, und ältere Menschen tagsüber Bibliotheken aufsuchen, um sich abzukühlen.

Reichen Reformen und Megaprojekte aus?

Die Regierung hat zwei Megaprojekte als künftige Motoren für zusätzlichen Wohnraum angekündigt. Der Plan für die Northern Metropolis nahe der Grenze zu Shenzhen sieht einen neuen städtischen Ballungsraum mit mehr als 900.000 Wohnungen, integrierten Verkehrsverbindungen und neuen Arbeitszentren vor. Lantau Vision Tomorrow sieht künstliche Inseln für mehr als 200.000 Wohnungen vor. Beide Projekte könnten die Landkarte mit der Zeit verändern. Ihre Kosten, die technischen Herausforderungen und die langen Bauzeiten bedeuten jedoch, dass sie den kurzfristigen Druck nicht lindern werden.

Die Politik hat auch Maßnahmen mit kürzerem Zeithorizont ergriffen. Die Behörden wollen bis 2027/28 rund 30.000 einfache öffentliche Wohnungen bereitstellen und haben mehr als 21.000 Übergangswohnungen vorgesehen. Mehr fertiggestellte Neubauten und gelockerte Hypothekenauflagen deuten auf eine stärkere Bautätigkeit hin. Entscheidend ist, ob das neue Angebot für Käufer bezahlbar ist, nicht nur, wie viele Wohnungen fertiggestellt werden.

Wendell Cox, Autor der Demographia-Studie, warnt, dass eine hohe Bebauungsdichte die Lücke für typische Familien nicht schließen kann, solange die Grundstückskosten hoch bleiben und das Angebot am Stadtrand blockiert wird.

David Leis, Präsident des Frontier Centre for Public Policy, sieht die mangelnde Bezahlbarkeit als zentralen Teil der umfassenderen Lebenshaltungskostenproblematik.

Die Verschlechterung der Situation beim bezahlbaren Wohnraum war der Haupttreiber der derzeitigen Lebenshaltungskostenkrise, die die Mittel- und Arbeiterschicht trifft.

Auch die Politik für den öffentlichen Wohnungsbau steht in der Kritik. Michael Wong, Wirtschaftsprofessor an der University of Hong Kong, kritisiert die Regeln zur Beibehaltung subventionierter Wohnungen und den langsamen Mieterwechsel. Seiner Ansicht nach hält dies neue Antragsteller auf dem privaten Mietmarkt fest.

Das ist ein reines Versagen der Politik für den öffentlichen Wohnungsbau.

Um die Bezahlbarkeit in großem Umfang zu verbessern, braucht es eine Kombination aus der Freigabe von Bauland, Infrastruktur, einer schnelleren Bereitstellung öffentlicher Wohnungen und einem Angebot an privaten Wohnungen zu Preisen, die sich Menschen mit typischen Einkommen leisten können.

Wie Hongkong im Vergleich zu anderen Städten abschneidet

Hongkong teilt sich den letzten Platz bei der Bezahlbarkeit mit Sydney und mehreren Städten an der nordamerikanischen Westküste. In diesen Städten treffen eine hohe Nachfrage und geografische oder regulatorische Grenzen für die Ausdehnung nach außen zusammen. In mehreren liegt der Wert über zehn, was auf eine extreme Belastung für Käufer hindeutet.

• Hongkong 14,4
• Sydney 13,8
• San Jose 12,1
• Vancouver 11,8
• Los Angeles 11,2
• Adelaide 10,9
• Honolulu 10,8
• San Francisco 10,0
• Melbourne 9,7
• San Diego 9,5

Am anderen Ende der Skala liegt Pittsburgh mit 3,2 und damit unter den 95 untersuchten Märkten auf dem besten Platz. Auch dieser Wert erfüllt nicht die Definition von bezahlbar, die bei 3,0 oder darunter liegt. In der zwanzigjährigen Geschichte der Erhebung erreicht damit erstmals kein großer Markt diesen Schwellenwert.

Bezahlbarkeit und Erschwinglichkeit im asiatisch-pazifischen Raum

Unterschiedliche Maßstäbe weisen auf denselben Druck hin. Der Asia Pacific Home Attainability Index des ULI stuft einen Wohnungskauf dann als erschwinglich ein, wenn der Preis höchstens dem Fünffachen des mittleren Haushaltseinkommens entspricht. Nach diesem Maßstab kosten Wohnungen in Hongkong etwa das 23,4-Fache des mittleren Einkommens. Das war 2024 der schlechteste Wert in der Region. Auf dem Mietmarkt schätzt eine separate weltweite Studie von DWS, dass Hongkonger Haushalte rund 61 Prozent ihres verfügbaren Einkommens für die Miete einer typischen Zwei-Zimmer-Wohnung aufwenden. Das ist eine der höchsten Belastungen weltweit. In der Region zeigt sich ein gemischtes Bild. Singapurs öffentliches Wohnungsmodell hält die Kaufpreise vieler HDB-Wohnungen für Menschen mit typischen Einkommen erschwinglich, und das große Mietwohnungsangebot in Tokio hält die Durchschnittsmiete in den zentralen Bezirken bei etwa 17 Prozent des Einkommens. Doch in den größten Wirtschaftszentren bleibt der Kauf einer Wohnung für die meisten jungen Familien unerreichbar.

Fazit

• Hongkong steht in der Ausgabe 2025 von Demographia International Housing Affordability (3. Quartal 2024) mit einem Median-Multiplikator von 14,4 erneut auf dem letzten Platz bei der Bezahlbarkeit.
• Keiner der 95 untersuchten Märkte gilt als bezahlbar; zwölf werden als unmöglich unbezahlbar eingestuft.
• Hongkongs Wert ist von 16,7 im Vorjahr und 20,8 im Jahr 2019 gesunken. Dazu trugen fallende Preise und mehr fertiggestellte Neubauten bei. Die Lücke für Käufer bleibt jedoch groß.
• Northern Metropolis und Lantau Vision Tomorrow könnten im Laufe der Zeit mehr als 1,1 Millionen Wohnungen schaffen, werden aber keine kurzfristige Entlastung bringen.
• Zu den kurzfristigen Maßnahmen zählen die Abschaffung zusätzlicher Stempelsteuern, gelockerte Stresstests für Hypotheken und Pläne für rund 30.000 einfache öffentliche Wohnungen bis 2027/28.
• Der Druck auf dem Mietmarkt ist groß: Einer Studie zufolge beträgt die Miete in Hongkong rund 61 Prozent des mittleren verfügbaren Haushaltseinkommens.
• Extreme Hitze und unterteilte Wohnungen verschärfen die Belastung einkommensschwacher Haushalte.
• Experten sehen die Freigabe von Bauland, Planungsregeln und Infrastruktur als wichtige Stellschrauben, um Wohnraum zu Preisen bereitzustellen, die sich typische Familien leisten können.