Südkorea garantiert berechtigten Opfern von Jeonse-Betrug eine Mindestentschädigung von einem Drittel

Finanzielles Sicherheitsnetz für Mieter, denen wenig oder nichts bleibt

Südkorea führt am 13. November eine Mindestgarantie für berechtigte Opfer von Jeonse-Betrug ein. Sie erhalten eine Zahlung, wenn die Summe ihrer Rückzahlungen weniger als ein Drittel der Mietkaution beträgt. Vorläufige Online-Anträge sind ab dem 10. November über das Portal Cheongyak Plus der Korea Land and Housing Corporation möglich.

Die Berechnung ist einfach: Ein Mieter mit einer Kaution von 100 Millionen Won, der durch eine Versteigerung 10 Millionen Won zurückerhalten hat, könnte weitere 23,33 Millionen Won erhalten, sofern keine anderen Rückzahlungen angerechnet werden. Wer bei derselben Kaution nichts zurückerhalten hat, könnte 33,33 Millionen Won bekommen.

Das Ministerium für Land, Infrastruktur und Verkehr gab den Start am 9. November bekannt. Die Maßnahme schließt eine Lücke in der bisherigen Unterstützung: Einige Betroffene erhielten bei einer Versteigerung keine Auszahlung und konnten auch nicht von Hilfen profitieren, die an den Erwerb ihrer Immobilie durch die LH geknüpft sind.

Jeonse ist ein Mietmodell, bei dem der Mieter dem Vermieter eine hohe, rückzahlbare Kaution überlässt, üblicherweise anstelle einer regulären monatlichen Miete. Wird die Kaution nicht zurückgezahlt, kann ein Haushalt das Geld verlieren, das er für die nächste Wohnung benötigt. Das neue System legt für berechtigte Betroffene eine Mindestrückzahlung fest; ein großer Teil ihrer ursprünglichen Kaution bleibt jedoch weiterhin ausstehend.

So wird die Zahlung berechnet

Die Mindestzahlung entspricht der Differenz zwischen einem Drittel der Mietkaution und dem Betrag, der über die vom Programm berücksichtigten Wege bereits zurückgezahlt wurde. Wer durch angerechnete Rückzahlungen diese Schwelle bereits erreicht hat, erhält keine Zahlung zum Ausgleich einer verbleibenden Differenz.

Ein zweites Beispiel zeigt, wie dieselbe Regel bei einer höheren Kaution greift. Ein Mieter, der 150 Millionen Won Kaution gezahlt und 30 Millionen Won zurückerhalten hat, erreicht die Schwelle von 50 Millionen Won. Die zusätzliche Mindestzahlung würde daher 20 Millionen Won betragen.

Die beiden Beispiele zeigen auch, warum die Zahlung je nach Betroffenem unterschiedlich ausfällt. Der Mieter mit 100 Millionen Won Kaution und einer Rückzahlung von 10 Millionen Won erhält eine höhere Zahlung als der Mieter mit 150 Millionen Won Kaution und einer Rückzahlung von 30 Millionen Won, weil dem ersten Haushalt bis zu seiner individuellen Mindestsumme mehr fehlt.

Wer zunächst gar nichts zurückerhalten hat, hat auch nach Erreichen eines Drittels noch ungefähr zwei Drittel der Kaution offen. Das Programm setzt eine Untergrenze für die Verluste, ersetzt aber nicht den gesamten vom Vermieter geschuldeten Betrag.

Wer ist anspruchsberechtigt und wer ausgeschlossen?

Anspruchsberechtigt sind Mieter, die nach dem Sondergesetz offiziell als Opfer von Jeonse-Betrug anerkannt wurden, sowie bestimmte Mieter, die unter Artikel 2 Absatz 4 Buchstabe c fallen. Diese zweite Kategorie weitet die Unterstützung auf bestimmte Mieter aus, denen es schwerfällt, ihre Kaution über eine Versteigerung oder einen öffentlichen Verkauf zurückzuerlangen.

Zu den für diese Kategorie genannten Kriterien gehören eine Kaution von höchstens 500 Millionen Won, Nachweise dafür, dass der Vermieter sie nicht zurückzahlen wollte, die abgeschlossene Anmeldung des Einzugs in die Immobilie sowie ein amtlich erfasstes Datum auf dem Mietvertrag. Dieses Datum hilft bei einem Verkauf der Immobilie, den Rang des Mieters in der Rückzahlungsreihenfolge zu bestimmen.

In der Erläuterung vom 9. November heißt es außerdem, dass Artikel 2 Absatz 4 Buchstabe c auch einige Fälle umfasst, in denen keine eindeutige Betrugsabsicht festgestellt wurde. Bei Antragstellern in dieser Kategorie muss die LH prüfen, ob sie als Opfer anerkannt sind und welche Bedingungen gelten, einschließlich der Nachweise zur Rückzahlung.

Kautionen über 500 Millionen Won sind ausgeschlossen. Ebenfalls ausgeschlossen sind Betroffene, die die betreffende Immobilie selbst erworben haben, sowie Personen, die nicht die südkoreanische Staatsangehörigkeit besitzen. Auch Betroffene, deren Versteigerung oder öffentlicher Verkauf vor Beginn des Systems abgeschlossen wurde, können die Voraussetzungen erfüllen, sofern sie die Bedingungen des Programms einhalten.

Welche Rückzahlungen mindern die Unterstützung?

Die LH berücksichtigt nicht nur den Betrag, den ein Mieter bei einer Versteigerung erhält. Angerechnet werden Auszahlungen aus gerichtlichen Versteigerungen oder öffentlichen Verkäufen, vom Vermieter oder einem zugelassenen Immobilienmakler zurückgezahltes Geld, Unterstützung aus Versteigerungsgewinnen im Zusammenhang mit einem Erwerb durch die LH sowie anrechenbare finanzielle Mietbeihilfen.

Bei einer Versteigerung wird das Geld nach dem Verkauf einer Immobilie an die Gläubiger ausgezahlt. Mieter erhalten möglicherweise nur einen Teil ihrer Kaution zurück, weil andere Forderungen Vorrang haben oder der Verkaufserlös nicht ausreicht, um die Schulden zu decken.

Mietbeihilfen sind relevant, weil bereits über einen angerechneten Unterstützungskanal ausgezahltes Geld die verbleibende Lücke verringert. Ein Mieter, der bei einer Versteigerung 10 Millionen Won zurückerhalten und zusätzlich eine anrechenbare Mietbeihilfe erhalten hat, würde daher weniger bekommen als die 23,33 Millionen Won im Grundbeispiel mit 100 Millionen Won Kaution.

Bei lokalen Hilfen ist besondere Sorgfalt geboten. In der Erläuterung des Dekrets vom 6. Oktober wurden Mietbeihilfen der Kommunen noch als Abzüge aufgeführt. Die Einzelheiten zum Start schließen jedoch kommunale Zuschüsse und finanzielle Unterstützung von den angerechneten Rückzahlungen aus. Antragsteller, die lokale Hilfen erhalten, sollten bei der LH nachfragen, wie ihre konkrete Zahlung eingestuft wird, bevor sie ihren Anspruch berechnen.

Vorauszahlungen bei Mietverträgen ohne Berechtigung

Für Opfer von Treuhandbetrug und andere Personen, die Verträge mit jemandem geschlossen haben, der rechtlich nicht befugt war, die Immobilie zu vermieten, gibt es einen eigenen Weg: erst die Zahlung, dann die Abrechnung. Sie können eine Vorauszahlung beantragen, bevor die Versteigerung oder der öffentliche Verkauf der Immobilie abgeschlossen ist.

In solchen Fällen kann jemand die Kaution eines Mieters angenommen haben, ohne rechtlich befugt gewesen zu sein, den Mietvertrag abzuschließen. Dadurch kann es für den Mieter schwierig sein, das Geld über den Verkauf der Immobilie zurückzuerhalten. Außerdem muss er unter Umständen warten, bis ein möglicher Erwerb durch die LH weitere Unterstützung ermöglicht.

Die Vorauszahlung beläuft sich zunächst auf ein Drittel der Kaution; bereits zurückgezahlte Beträge und anrechenbare finanzielle Mietbeihilfen werden abgezogen. Sie soll diesen Betroffenen früher Unterstützung zukommen lassen, statt sie bis zum Abschluss des Verwertungsverfahrens warten zu lassen.

Spätere Rückzahlungen werden bei der Abrechnung berücksichtigt. Entstehen durch einen Erwerb der Immobilie durch die LH Gewinne, die Anspruch auf weitere Unterstützung begründen, kann eine zusätzliche Zahlung folgen. Empfänger müssen außerdem zu viel erhaltene Unterstützung zurückzahlen, wenn sich durch spätere Rückzahlungen ein Überschuss ergibt. Wer geschuldete Beträge nicht zurückzahlt, muss mit einem Bußgeld von bis zu 30 Millionen Won rechnen.

Die maßgeblichen Antragsfristen

Das System beruht auf einer Änderung des Sondergesetzes zur Unterstützung von Opfern von Jeonse-Betrug und zur Sicherung der Wohnstabilität, die am 12. Mai überarbeitet und verkündet wurde. Das Kabinett billigte die überarbeitete Durchführungsverordnung am 6. Oktober und schuf damit den Rahmen für den Start im November.

• 12. Mai: Die Änderung zur Einführung des neuen Unterstützungsrahmens wurde überarbeitet und verkündet.
• 6. Oktober: Das Kabinett billigte die überarbeitete Durchführungsverordnung.
• 9. November: Das Ministerium gab die Einzelheiten zum Start bekannt.
• 10. November: Die LH nimmt über Cheongyak Plus vorläufige Online-Anträge entgegen.
• 13. November: Die Mindestgarantie tritt in Kraft. Anträge werden auch in den Regionalbüros der LH oder per Post entgegengenommen.
• 13. November 2029: Antragsfrist für Personen, die bereits vor Beginn des Systems als Opfer anerkannt wurden.

Der Beginn der Antragsfrist bedeutet nicht, dass alle Betroffenen sofort die reguläre Mindestzahlung beantragen können. Wenn die LH die Immobilie erwirbt, muss der Mieter warten, bis die Berechnung der entsprechenden Versteigerungsgewinne abgeschlossen ist. In anderen Fällen können Anträge nach Abschluss der Versteigerung oder des öffentlichen Verkaufs gestellt werden.

Antragsteller für eine Vorauszahlung können ihren Antrag stellen, bevor diese Verfahren abgeschlossen sind. Der praktische Unterschied: Die reguläre Unterstützung gleicht eine Lücke aus, die nach dem maßgeblichen Rückzahlungsverfahren berechnet wird. Bei bestimmten Mietverträgen ohne Berechtigung wird dagegen früher Unterstützung geleistet.

Die regulären Antragsfristen betragen je nach Umständen drei Jahre ab der Feststellung des Opferstatus oder ein Jahr ab Abschluss der Versteigerung oder des öffentlichen Verkaufs. Personen, die bereits vor Inkrafttreten anerkannt wurden, haben die genannte Übergangsfrist bis zum 13. November 2029.

Unterlagen, Entscheidungen und Widersprüche

Antragsteller sollten ihre Mitteilung über die Anerkennung als Opfer, den Mietvertrag, einen Auszug aus dem Melderegister, einen Ausweis und eine beglaubigte Kopie des Grundbuchauszugs der Immobilie bereithalten. Die LH kann außerdem einen Treuhandregisterauszug, eine Abrechnung der Versteigerungserlöse oder Nachweise über bereits zurückgezahlte Beträge verlangen.

Diese zusätzlichen Unterlagen helfen festzustellen, wer über die Immobilie verfügen durfte, wie viel der Mieter aus ihrem Verkauf erhalten hat und ob andere Rückzahlungen die zustehende Unterstützung mindern. Für die Berechnung der Zahlung ist eine vollständige Übersicht aller Rückzahlungen entscheidend.

Die LH soll Antragsteller innerhalb von 90 Tagen nach Eingang des Antrags über ihre Entscheidung informieren. Wenn zusätzliche Unterlagen benötigt werden, kann sich die Frist um bis zu 30 Tage verlängern. Wer mit der Entscheidung nicht einverstanden ist, kann innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt der Mitteilung Widerspruch einlegen.

Cheongyak Plus bietet auch eine Selbstprüfung der Anspruchsberechtigung an. Weitere Informationen erhalten Antragsteller über das LH-Callcenter unter 1600-1004. Wegen der Bearbeitungsfrist sollten Mieter Zeit für die Prüfung einplanen und nicht damit rechnen, dass die Zahlung unmittelbar nach der Antragstellung erfolgt.

Warum die Ergebnisse von Versteigerungen so wichtig waren

Bisherige Hilfen hingen stark davon ab, wie viel Geld nach dem Verkauf einer Immobilie übrig blieb und ob die LH sie erwerben konnte. Zwei Haushalte mit ähnlich hohen Kautionen können daher sehr unterschiedliche Beträge zurückerhalten, je nach Schulden ihrer Vermieter, Rangfolge der Rückzahlungsansprüche und Verkaufspreis der Immobilie.

Die Mindestgarantie verringert diese Unterschiede, indem sie berechtigte Haushalte auf denselben Anteil ihrer jeweiligen Kaution bringt. Am unmittelbarsten profitieren Mieter, die bei einer Versteigerung nichts erhalten haben oder deren Immobilie die LH nicht erwerben konnte.

Baek Seung-rok, Direktor der Koordinierungsabteilung für die Unterstützung von Betroffenen im Ministerium, beschrieb den erwarteten Nutzen für Opfer, die durch das bisherige Hilfsnetz gefallen sind:

Wir erwarten, dass diese Maßnahmen einen konkreten Beitrag zur Wohnstabilität von Betroffenen leisten, die bislang durch das Raster gefallen sind.

Die Vorauszahlung soll ein damit verbundenes Problem angehen: Verzögerungen. Anspruchsberechtigte Opfer von Mietverträgen ohne Berechtigung können finanzielle Unterstützung erhalten, bevor das Verwertungsverfahren der Immobilie abgeschlossen ist. Der endgültige Betrag wird abgerechnet, sobald weitere Rückzahlungen bekannt sind.

Mehr als 41.000 Betroffene und Forderungen nach einer höheren Untergrenze

Die Gesamtzahl der anerkannten Opfer von Jeonse-Betrug stieg nach der Anerkennung von weiteren 623 Fällen auf 41.559. Junge Menschen machen 76 Prozent der Betroffenen aus. Die Rückzahlung der Kautionen ist für jüngere Haushalte, die ihre Wohnung behalten oder umziehen müssen, deshalb besonders dringlich.

Interessengruppen, die Betroffene vertreten, wollen die Garantie auf die Hälfte der Kaution anheben; eine weitere Debatte in der Nationalversammlung wurde angekündigt. Bei einer Kaution von 100 Millionen Won würde die Mindestzahlung damit 50 Millionen Won statt rund 33,33 Millionen Won betragen, also etwa 16,67 Millionen Won mehr.

Die Einzelheiten zum Start nennen weder eine Gesamtfinanzierung noch einen Termin für die parlamentarische Beratung einer höheren Garantie. Für Antragsteller kommt es zunächst darauf an, ihre Anspruchsberechtigung nachzuweisen, alle angerechneten Rückzahlungen zu dokumentieren und die geltende Frist einzuhalten.

Die wichtigsten Punkte

• Die Mindestgarantie tritt am 13. November in Kraft; vorläufige Online-Anträge sind ab dem 10. November möglich.
• Berechtigte Betroffene erhalten die Differenz zwischen einem Drittel ihrer Kaution und den angerechneten Rückzahlungen.
• Bei einer Kaution von 100 Millionen Won und bereits erfolgten Rückzahlungen von 10 Millionen Won können weitere 23,33 Millionen Won infrage kommen.
• Bestimmte Opfer von Mietverträgen ohne Berechtigung können eine Vorauszahlung beantragen, bevor das Verkaufsverfahren der Immobilie abgeschlossen ist.
• Kautionen über 500 Millionen Won, Betroffene, die die betreffende Immobilie erworben haben, und Personen ohne südkoreanische Staatsangehörigkeit sind ausgeschlossen.
• Die LH hat in der Regel 90 Tage für eine Entscheidung; eine Verlängerung um 30 Tage ist möglich. Widerspruch muss innerhalb von 30 Tagen nach der Mitteilung eingelegt werden.
• Personen, die bereits vor Inkrafttreten als Opfer anerkannt wurden, können bis zum 13. November 2029 einen Antrag stellen.