Käufer in Usbekistan müssen mit eingefrorenen Ersparnissen leben, während die Reform des Treuhandkontos stockt

132 Bauträger geprüft, Tausende Käufer auf der Suche nach Hilfe

Das Komitee für Wettbewerbsentwicklung und Verbraucherschutz Usbekistans erhielt zwischen Januar und September 2026 mehr als 1.700 Beschwerden über Bauträger. Bei der Prüfung der Verträge von 132 Bauunternehmen in 12 Regionen stellte es fest, dass 77,3 % keine angemessene Frist für die Rückzahlung des Geldes an Käufer nach Beendigung einer Vereinbarung vorsahen, während 50,8 % keine Vertragsstrafe für verspätete Übergaben enthielten.

Nach der Prüfung von Beschwerden, die sich vor allem auf die Bauqualität und verspätete Übergaben bezogen, erreichte das Komitee Neuberechnungen zugunsten von Verbrauchern in Höhe von rund 14,5 Milliarden Sum. Verstöße im Zusammenhang mit dem Kauf von Wohnungen vor ihrer Fertigstellung verursachten im gesamten Sektor 2025 Berichten zufolge bei fast 3.000 Menschen Verluste von insgesamt 668 Milliarden Sum.

Hinter diesen Zahlen steckt ein einfaches Problem: Familien bezahlen Wohnungen, die noch gebaut werden, doch Bauträger können das Geld entgegennehmen und verwenden, bevor sie die Apartments übergeben. Kommt der Bau zum Stillstand, müssen Käufer möglicherweise jahrelang warten, ohne die versprochene Wohnung zu erhalten oder auf ihre Ersparnisse zugreifen zu können.

Ein System zum Schutz dieser Zahlungen sollte ab dem 1. Januar 2026 verpflichtend sein. Anfang November war der verpflichtende Treuhandmechanismus für diese Art von Bauvorhaben jedoch noch immer nicht in Betrieb, während die dafür vorgesehene Gesetzgebung weiter beraten wurde.

Der Streit um Imarat Development vereint mehrere Aspekte des Problems: versäumte Fertigstellungstermine, umstrittene Abzüge von Rückzahlungen, Baumängel und ein strafrechtliches Ermittlungsverfahren. Er zeigt auch, weshalb die Rückzahlung des ursprünglich gezahlten Betrags einen Haushalt selbst dann finanziell schlechterstellen kann, wenn sie erfolgt, nachdem die Betroffenen jahrelang gewartet haben.

Was die Prüfer in den Verträgen fanden

Die Prüfung des Komitees umfasste Bauträger in der Stadt Taschkent und 11 Provinzen. Die Ergebnisse gingen über Bauverzögerungen hinaus: In vielen Vereinbarungen blieben grundlegende Fragen zu Reparaturen, Rückzahlungen und zum endgültigen Preis ungeklärt oder wurden dem Bauträger zur Entscheidung überlassen.

Das Komitee dokumentierte folgende Probleme:

• In 77,3 % der Verträge fehlte eine Frist für die Rückzahlung, oder die Frist entsprach nicht den Bedingungen für die ursprüngliche Zahlung.
• In 63,6 % fehlte eine Garantiezeit nach der Übergabe.
• 59,1 % berücksichtigten vor allem die Interessen des Bauträgers.
• In 54,5 % fehlte die Verpflichtung, Mängel während der Garantiezeit zu beheben.
• In 50,8 % fehlte eine Vertragsstrafe für Bauverzögerungen.
• 33,3 % enthielten keinen eindeutigen Übergabetermin.
• 30,3 % waren ausschließlich auf Russisch verfasst, was das Komitee als Verstoß gegen die Anforderungen an die Staatssprache einstufte.

Einige Verträge gestatteten es Bauträgern, bei einer Stornierung durch den Käufer zwischen 4 % und 15 % des gezahlten Betrags einzubehalten. Andere machten die Rückzahlung davon abhängig, dass die Wohnung an jemand anderen verkauft wurde, oder erlaubten dem Unternehmen, den Preis einseitig zu erhöhen.

Ist die Rückzahlung an einen künftigen Verkauf geknüpft, muss eine Familie auf ein Ereignis warten, das weitgehend vom Bauträger abhängt. Ohne verbindlichen Rückzahlungstermin können Käufer einen anderen Kauf nicht verlässlich planen und kein Geld zurückerhalten, das sie für andere Ausgaben benötigen.

Bei einer gesonderten Prüfung, die im Juli 2026 vorgestellt wurde, wurden 129 Verträge untersucht. In 51 % war keine Haftung des Bauträgers für Verzögerungen vorgesehen, in 84 % fehlte eine Garantiezeit und 80 % enthielten bei Neuberechnungen Bestimmungen zugunsten der Bauträger. Die beiden Prüfungen erfassten unterschiedliche Gruppen von Verträgen, stellten aber wiederholt Schutzlücken fest.

Wie eine Stornierung die Anzahlung aufzehren kann

Eine hypothetische Wohnung für 500 Millionen Sum zeigt, wie stark die Formulierung einer Vertragsstrafe die Verluste eines Käufers beeinflussen kann. Hat der Haushalt eine Anzahlung von 150 Millionen Sum geleistet und erlaubt der Vertrag einen Abzug von 10 % bis 12 % des Gesamtpreises, kann der Bauträger die Einbehaltung von 50 Millionen bis 60 Millionen Sum verlangen.

Dieser Abzug würde ein Drittel bis zwei Fünftel des bereits gezahlten Geldes aufzehren. Eine Klausel, die sich am vollen Wohnungspreis orientiert, ist daher deutlich kostspieliger als derselbe Prozentsatz, wenn er nur auf die Anzahlung angewendet wird.

Kunden von Imarat beschwerten sich im September 2025 über Abzüge, die anhand des gesamten Kaufpreises berechnet wurden. Marat Hamdamov, der öffentlich als Gründer des Unternehmens bezeichnet wurde, erklärte, bei bestimmten Käufern seien während der letzten Bauphase Abzüge vorgenommen worden. Andere Kunden, die storniert hätten, erhielten ihr Geld in Raten zurück.

Die Regionalstelle Taschkent des Wettbewerbskomitees wies das Unternehmen an, einer Käuferin von Sergeli City den vollen Betrag zurückzuzahlen. Das nationale Komitee bezeichnete Einschränkungen von Verbraucherrechten in Verträgen ebenfalls als rechtswidrig und unterbreitete den zuständigen Behörden nach seiner umfassenderen Prüfung Vorschläge.

Die Vertragsstrafen für Verzögerungen, die Bauträger zahlen müssen, können wesentlich niedriger ausfallen. Bei einem Tagessatz von 0,01 % eines Vertrags über 500 Millionen Sum betrüge die Entschädigung 50.000 Sum pro Tag beziehungsweise 18,25 Millionen Sum für 365 Tage. Begrenzen Verträge die Entschädigung auf 5 % oder 10 % des Preises, steigt der geschuldete Betrag bei weiteren Verzögerungen irgendwann nicht mehr an.

Käufer von Imarat berichten von versäumten Fristen und Streit über Rückzahlungen

Dilorom Yutayeva sagte, sie habe ihren Vertrag am 6. Januar 2024 von Hamdamov erhalten und 400 Millionen Sum für eine Wohnung bezahlt, die bis zum 30. Oktober 2025 übergeben werden sollte. Nachdem der Termin ohne Übergabe verstrichen war, verlangte sie ihr Geld zurück.

Jahongir Muhiddinov sagte, er habe die Wohnungen, deren Übergabe für Dezember 2025 vorgesehen war, vollständig bezahlt. Als der Termin verstrichen war, habe er versucht, Informationen zum Baufortschritt zu erhalten, aber keine klare Antwort bekommen.

Dilnoza To'ychiboyeva sagte, sie habe ihre Vereinbarung im Februar 2024 unterzeichnet und nach wiederholten Verschiebungen die Stornierung und Rückzahlung verlangt. Ihren Angaben zufolge hätten Unternehmensvertreter sie zunächst zum Warten überredet. Später habe das Unternehmen die Vereinbarung selbst gekündigt und die Wohnung an einen anderen Käufer verkauft.

Die Polizei in Taschkent erklärte, einige Beschwerdeführer hätten auch deshalb eine Rückzahlung verlangt, weil sich die Wohngebäude im Bezirk Quyi Chirchiq in der Provinz Taschkent und nicht innerhalb der Hauptstadt befanden. Imarats Büro lag im Taschkenter Bezirk Sergeli. Für diese Käufer wurde der Verwaltungsbezirk, in dem sich die Immobilie befand, zu einem weiteren Grund, das Geschäft anzufechten.

Hamdamov führte die Probleme auf einen Streit mit anderen Gründern zurück. Er sagte, er sei aus Projekten wie Sergeli City und Bristol City ausgeschlossen worden, und sprach von Drohungen gegen ihn und seine Familie. Olim Mamatov, der sich als Geschäftsführer von Imarat Development vorstellte, erklärte später, die Beziehungen zwischen Hamdamov und den anderen Gründern hätten sich verbessert und Hamdamov könne möglicherweise wieder an den Projekten mitarbeiten.

Baumängel und strafrechtliche Ermittlungen

Bauinspektoren stellten im Juli 2025 bei Sergeli City Probleme fest. Die Arbeiten an den Blöcken A9, A10, A11, D1 und D2 waren ohne die vorgeschriebene staatliche Registrierung fortgesetzt worden. Die Inspektoren fanden außerdem Hohlräume in Betonstützen, Wasser unter den Fundamenten und eine fehlende, laut Bauplanung erforderliche Drainage.

Die Aufsichtsbehörde ordnete die Behebung der Mängel an und stoppte die Bauarbeiten an diesen Blöcken vorübergehend. Hamdamov entgegnete, die Arbeiten seien lediglich vorübergehend ausgesetzt und nicht dauerhaft eingestellt worden. Das Unternehmen halte sich an die Gesetze.

Die Polizei in Taschkent gab anschließend nach Beschwerden von Käufern die Einleitung eines Strafverfahrens bekannt. Es geht um Artikel 168 des Strafgesetzbuches, der Betrug betrifft, und Artikel 192-11 über den Amtsmissbrauch durch Funktionsträger in nichtstaatlichen Organisationen. Die Polizei machte weder Angaben zur Zahl der Beschwerdeführer noch zur geschätzten Gesamtschadenssumme. Hamdamov soll außerdem festgenommen und in dem Verfahren als Verdächtiger geführt worden sein.

Bei einem früheren, im Oktober 2025 eingeleiteten Verfahren ging es um Verantwortliche von Perfect-Mansions und Bauarbeiten am Projekt Tuzel Park ohne die erforderliche Registrierung und Genehmigung. Das Projekt war unter der Marke Imarat Development beworben worden. Die Behörden hatten nicht erklärt, ob die beiden Ermittlungsverfahren miteinander verbunden waren.

Mamatov versprach, bis Januar 2027 16 Blöcke von Sergeli City fertigzustellen. Insgesamt sind für das Projekt 61 Blöcke geplant. Die 16 Blöcke entsprechen etwa 26 % der geplanten Gesamtzahl. Die Fertigstellung dieser zugesagten Gebäudegruppe war nicht bestätigt worden.

Treuhandkonten waren versprochen, doch der Zeitplan geriet ins Stocken

Ein Präsidialerlass vom 27. Januar 2025 legte den Übergang zu Treuhandkonten für Bauvorhaben fest, die durch Beiträge der Käufer finanziert werden. Der Menschenrechtsaktivist Abdurahmon Tashanov kritisierte, dass dieser Übergang nicht abgeschlossen wurde, und forderte die zuständigen Ministerien und das Parlament auf, Rechenschaft über die Verzögerung abzulegen.

Die wichtigsten Termine zeigen die Lücke zwischen der angekündigten Politik und ihrer Umsetzung:

• 27. Januar 2025: Der Präsidialerlass legte den Zeitplan für den Übergang fest.
• 1. Juli 2025: Treuhandkonten sollten freiwillig genutzt werden können.
• 1. Januar 2026: Ihre Nutzung sollte verpflichtend werden.
• Januar 2026: Das Justizministerium erklärte, dass die für die verpflichtende Nutzung erforderliche Gesetzgebung noch fehlte.
• 28. Juli 2026: Die Gesetzgebungskammer billigte den Gesetzentwurf zum Bauwesen in erster Lesung.
• Anfang November 2026: Treuhandkonten waren für diesen Markt noch immer nicht verpflichtend eingeführt.

Der Gesetzentwurf betrifft den Bau von Mehrfamilienhäusern und anderen Immobilien, der durch Beiträge der Käufer finanziert wird. Die Zustimmung in erster Lesung bedeutet, dass die Abgeordneten den grundsätzlichen Ansatz gebilligt haben. Vor dem Inkrafttreten sind weitere Beratungen erforderlich.

Während der Parlamentsdebatte forderten Abgeordnete, einige der vorgeschlagenen Bestimmungen des Strafgesetzbuches vor der zweiten Lesung zu präzisieren. Ein Termin für die endgültige Verabschiedung oder den Beginn der verpflichtenden Nutzung von Treuhandkonten wurde nicht genannt.

Was ein geschütztes Bankkonto ändern würde

Bei einem Treuhandkonto wird das Geld des Käufers auf einem speziellen Bankkonto verwahrt, anstatt sofort an den Bauträger überwiesen zu werden. Die Bank gibt die Mittel frei, sobald die vereinbarten Bedingungen erfüllt sind. Bei der vorgeschlagenen Lösung für den Wohnungsbau würde so die Entgegennahme der Zahlungen von den unmittelbaren Ausgabenentscheidungen des Bauträgers getrennt.

Der Nationale Ausschuss für Urbanisierung und nachhaltige Entwicklung des Wohnungsmarktes erklärt, der Mechanismus würde Betrug und den Missbrauch von Käufergeldern verringern. Er bezeichnete es als unzumutbar, dass Käufer weder die versprochene Wohnung noch ihr Geld zurückerhielten, und drängte auf eine schnellere Umsetzung.

Der Vorschlag sieht außerdem vor, bei schwerwiegenden Problemen einen anderen Bauträger in ein Projekt einzubinden, wenn das ursprüngliche Unternehmen seine Verpflichtungen nicht erfüllen kann. So soll der Bau weitergehen, damit die Käufer ihre Wohnungen erhalten und nicht allein darauf angewiesen sind, Geld von einem gescheiterten Bauträger zurückzubekommen.

Treuhandkonten regeln, wer das Geld verwahrt. Vertragsvorschriften betreffen einen anderen Teil des Geschäfts: was gebaut werden muss, wann die Übergabe erfolgen muss und was passiert, wenn eine Seite die Vereinbarung nicht einhält. Käufer brauchen sowohl einen geschützten Zahlungsmechanismus als auch durchsetzbare Zusagen zu der Immobilie, die sie erwerben.

Warum die Rückzahlung derselben Summe trotzdem einen Verlust bedeuten kann

Eine Familie, die Anfang 2024 500 Millionen Sum bezahlt und Ende 2026 denselben Betrag zurückerhält, konnte drei Jahre lang nicht über dieses Geld verfügen. Während der Wartezeit können die Preise steigen. Außerdem kann der Haushalt die Möglichkeit verlieren, Zinsen zu erzielen oder seine Ersparnisse anderweitig zu verwenden.

Die für dieses Beispiel herangezogenen Inflationsraten betragen 9,8 % für 2024, 7,3 % für 2025 und prognostizierte 7 % für 2026. Bei kumulierter Berechnung würden diese Raten das allgemeine Preisniveau um etwa 26 % erhöhen. Mit den zurückgezahlten 500 Millionen Sum könnte man dann ungefähr so viel kaufen wie zu Beginn des Zeitraums mit 397 Millionen Sum.

In dieser Berechnung beläuft sich der Kaufkraftverlust auf etwa 103 Millionen Sum, obwohl der nominale Betrag wiederhergestellt wird. Der Endwert hängt zum Teil davon ab, ob die Inflationsprognose für 2026 eintritt.

Der Ersatz der Wohnung ist eine andere Rechnung. Kostet eine vertraglich zugesicherte Wohnung anfangs 500 Millionen Sum und später eine gleichwertige Immobilie 800 Millionen Sum, muss der Haushalt weitere 300 Millionen aufbringen, um denselben Kauf zu tätigen. Dieses Beispiel veranschaulicht die Lücke bei den Wiederbeschaffungskosten; die Zahlen dienen nur der Veranschaulichung. Eine Entschädigung hinge vom geltenden Recht und vom Einzelfall ab.

Verträge müssen auch die versprochene Wohnung schützen

Der Blogger Umid G'ofurov fordert verbindliche Mindestbedingungen in Verträgen, darunter klar festgelegte Vertragsstrafen und Baupläne als Vertragsanlagen. Seine Bedenken betreffen nicht nur Übergabetermine, sondern auch zugesagte Parkplätze, Spielplätze, Freiflächen und das Erscheinungsbild der fertiggestellten Gebäude.

Ein beigefügter Plan gibt Käufern und Inspektoren konkrete Kriterien, anhand derer sie die fertige Immobilie beurteilen können. Eine eindeutige Garantie legt fest, wie lange der Bauträger für Mängel verantwortlich bleibt, während eine Reparaturklausel die Verpflichtung zu ihrer Behebung regelt. Die Ergebnisse des Komitees zeigen, dass in vielen der untersuchten Verträge eine oder beide Bestimmungen fehlten.

G'ofurov warnte zudem, Bauträger könnten einen Anreiz haben, die Übergabe zu verzögern, eine ältere Zahlung zurückzuerstatten und die Wohnung zu einem höheren Preis weiterzuverkaufen. Streitigkeiten über Sunset-Klauseln in australischen Immobilienverträgen veranschaulichen ein verwandtes Problem: Einige Bauträger nutzten Klauseln, die lang anhaltende Ungewissheit beenden sollten, um ältere Kaufverträge bei steigenden Preisen zu stornieren. Gesetzesänderungen in den betroffenen Bundesstaaten schränkten die Möglichkeit der Bauträger ein, Verträge ohne Zustimmung der Käufer oder gerichtliche Genehmigung aufzuheben.

In Usbekistan stehen unmittelbar Entscheidungen über den noch ausstehenden Gesetzentwurf, die Regeln für Bankkonten und Mindestpflichten in Kaufverträgen an. Das Wettbewerbskomitee rät Käufern, Verträge sorgfältig zu prüfen, bei Bedarf Rechtsberatung einzuholen und rechtswidrige Bestimmungen den zuständigen Behörden oder Gerichten vorzulegen.

Januar 2027 ist der nächste konkrete Übergabetermin für 16 Blöcke von Sergeli City. Für Käufer auf dem breiteren Markt bestimmt der noch offene Zeitplan für die Reform, wie lange neue Zahlungen noch ohne den für Januar 2026 versprochenen verpflichtenden Schutz bei den Bauträgern eingehen werden.

Die wichtigsten Punkte

• Das Wettbewerbskomitee erhielt zwischen Januar und September 2026 mehr als 1.700 Beschwerden über Bauträger.
• Bei einer Prüfung von 132 Bauträgern fehlten in 77,3 % der Verträge angemessene Rückzahlungsfristen und in 50,8 % Vertragsstrafen für Verzögerungen.
• Nach der Prüfung von Beschwerden wurden Neuberechnungen zugunsten von Verbrauchern in Höhe von rund 14,5 Milliarden Sum vorgenommen.
• Treuhandkonten sollten ab dem 1. Januar 2026 verpflichtend sein, waren aber Anfang November noch nicht in Betrieb.
• Nach Beschwerden von Käufern von Imarat leitete die Polizei ein Strafverfahren ein; Bauinspektoren hatten außerdem Mängel bei Sergeli City festgestellt.
• Ein Unternehmensvertreter versprach, bis Januar 2027 16 Blöcke von Sergeli City fertigzustellen.
• Verspätete Rückzahlungen können zu Kaufkraftverlusten und höheren Kosten für den Ersatz der versprochenen Wohnung führen.