Vietnam erwägt Einschränkungen beim Verkauf unbebauter Wohnungen und besseren Schutz des Käufergeldes

Vorgeschlagener Kurswechsel beim Verkauf rückt das Geld der Käufer in den Mittelpunkt

Vietnamesische Abgeordnete erwägen Einschränkungen beim Verkauf noch nicht fertiggestellter Wohnungen. Dazu gehören ein Verbot der Weiterveräußerung von Kaufverträgen und ein schrittweiser Übergang dazu, Wohnungen erst nach Abschluss der Bauarbeiten zu verkaufen. Daneben wollen sie die Regeln für Anzahlungen, Bankgarantien und Zahlungen verschärfen, die Käufer leisten, bevor sie die Eigentumsunterlagen erhalten.

Bei der Debatte in der Nationalversammlung am 30. Oktober 2026 schlug der Abgeordnete Le Thanh Hoan aus Thanh Hoa vor, die Übertragung von Verträgen für noch im Bau befindliche Wohnungen zu verbieten. Der Abgeordnete Nguyen Ngoc Son aus Hai Phong plädierte für einen anderen Ansatz: Übertragungen sollen weiterhin möglich sein, aber jede Transaktion soll in einem Immobilien-Informationssystem erfasst werden, das mit der elektronischen Identifizierung und verifizierten Rechtsdaten verknüpft ist.

Für Familien, die auf ihre Wohnungen warten, geht es in der Debatte sowohl um ihre Ersparnisse als auch um die Möglichkeit, sich aus einem ins Stocken geratenen Kauf zu lösen. Käufer, die von Verzögerungen beim Roxana Plaza in Ho-Chi-Minh-Stadt sowie von verspäteten Übergaben in Da Nang und Hanoi betroffen sind, haben bereits Geld für Immobilien gezahlt und müssen zugleich weiterhin Kredite bedienen.

Die Vorschläge werden noch diskutiert. Bauminister Tran Hong Minh sagte, die Entwürfe für Änderungen am Gesetz über Immobiliengeschäfte würden geprüft und überarbeitet. Ein abschließendes Votum oder ein Termin für die Umsetzung wurde nicht genannt.

Erwogen werden zwei unterschiedliche Einschränkungen. Ein Verbot der Vertragsübertragung würde Käufern untersagen, einen Kaufvertrag an andere weiterzugeben. Ein Verkauf ausschließlich fertiggestellter Wohnungen würde den Zeitpunkt ändern, ab dem Bauträger eine Immobilie erstmals verkaufen und Geld von Kunden einnehmen dürfen. Beide Maßnahmen würden die Finanzierung des Wohnungsbaus verändern, träfen Käufer aber in unterschiedlichen Phasen.

Warum Abgeordnete wiederholte Vertragsweiterverkäufe stoppen wollen

Hoan argumentierte, wiederholte Übertragungen könnten einen Wohnungsvertrag zu einem Spekulationsobjekt machen. Bevor eine Wohnung fertiggestellt und übergeben ist, gibt der Käufer bei einer Vertragsübertragung vertragliche Rechte und Zahlungspflichten weiter, statt eine fertige Immobilie zu übergeben.

Ein Erstkäufer kann eine Anzahlung oder eine kleine Rate leisten und den Vertrag anschließend bei steigenden Preisen übertragen. Hoan zufolge könnte die Rendite auf diesen anfänglichen Einsatz 50 oder 100 Prozent erreichen. Wiederholte Übertragungen und Maklergebühren könnten den Preis bei der späteren Übergabe auf bis zum Doppelten des ursprünglichen Preises treiben.

Eine Rendite auf den zunächst gezahlten Betrag ist etwas anderes als ein Anstieg des Preises der gesamten Wohnung. Da der Erstkäufer nur einen Teil des Kaufpreises gezahlt hat, kann ein vergleichsweise geringer Preisanstieg bei der Wohnung prozentual einen deutlich größeren Gewinn auf dessen eingesetzten Geldbetrag bedeuten.

Hoans Vorschlag geht über Einschränkungen für einzelne Spekulanten hinaus. Er forderte, einen Übergang zum Verkauf von Wohnungen nach Abschluss der Bauarbeiten zu prüfen. Dadurch würde der Zeitraum verkürzt, in dem Kaufverträge vor der Fertigstellung einer Immobilie weitergegeben werden können.

Son räumte ein, dass Übertragungen echten Bedürfnissen entsprechen und dazu beitragen können, Transaktionen im legalen Rahmen zu halten. Sein Vorschlag würde stattdessen verlangen, jede Übertragung zu erfassen, damit die Käuferkette und die tatsächlichen Transaktionspreise leichter nachvollziehbar sind. Zudem forderte er eine praktikable Einführung, damit unvollständige Datenbanken rechtmäßige Transaktionen nicht behindern.

Warum Käufer eine Ausstiegsmöglichkeit brauchen könnten

Huynh Thanh Dien, Wirtschaftswissenschaftler an der Nguyen-Tat-Thanh-Universität, sagte, ein Übertragungsverbot könne die Spekulation eindämmen, aber echte Wohnungskäufer in Schwierigkeiten bringen, wenn sich ihre finanzielle Lage ändert. Er verwies auf Projekte mit einer Laufzeit von ein bis drei Jahren. In dieser Zeit könnte ein Käufer seine Arbeit verlieren, geschäftliche Einbußen erleiden oder mit einem familiären Notfall konfrontiert sein.

Ein Käufer, der nicht weiterzahlen kann, muss den Vertrag möglicherweise übertragen, um bereits eingesetztes Geld zurückzuerhalten. Ohne diese Möglichkeit bliebe womöglich nur, den Vertrag zu kündigen oder einseitig zu beenden. Das könnte Streit über Vertragsstrafen, Entschädigungen und Rückzahlungen auslösen.

Le Trung Phat, Direktor der Kanzlei Le Trung Phat und Mitglied der Anwaltskammer von Ho-Chi-Minh-Stadt, sprach sich gegen ein pauschales Verbot aus. Er argumentierte, die Rechte aus einem rechtmäßigen Wohnungsvertrag seien geschützte Eigentumsrechte, und verwies auf Artikel 32 der Verfassung von 2013. Dies ist sein rechtliches Argument gegen den Vorschlag, kein Gerichtsurteil dazu.

Phat befürwortete eine Regulierung durch Besteuerung und rechtliche Prüfungen. Er warnte, ein Verbot könnte Transaktionen in informelle Vereinbarungen abdrängen, etwa in weitreichende Vollmachten, private schriftliche Absprachen und Kauf- oder Verkaufsversprechen. Behörden könnten dadurch weniger Informationen erhalten, Steuereinnahmen verlieren und mit mehr Streitfällen oder Betrug konfrontiert sein.

Anzahlungen sollen nicht nur durch eine Obergrenze von 5 Prozent reguliert werden

Der Entwurf begrenzt Anzahlungen für noch nicht fertiggestellte Immobilien auf 5 Prozent des Verkaufs- oder Mietkaufpreises. Sie dürfen erst erhoben werden, wenn die Immobilie die Voraussetzungen für den gewerblichen Verkauf erfüllt. Die Abgeordnete To Ai Vang aus Can Tho schlug vor, das Geld auf einem gesperrten Konto bei der Bank zu hinterlegen, die für das Projekt eine Garantie stellt.

Ein gesperrtes Konto würde verhindern, dass der Bauträger die Anzahlung frei abheben kann. Nach Vangs Vorschlag dürfte über das Geld erst verfügt werden, wenn die Immobilie die erforderlichen Voraussetzungen erfüllt und Käufer sowie Bauträger den formellen Kaufvertrag unterzeichnet haben.

Der Abgeordnete Duong Khac Mai aus Lam Dong warnte, Bauträger oder Vertriebspartner könnten Geld unter anderen Bezeichnungen einnehmen, etwa als Reservierungszahlung, Interessenbekundung oder Prioritätsgebühr. Die Abgeordnete Luong Thi Hoa aus Thanh Hoa forderte ebenfalls, dass das Gesetz eine Zahlung nach ihrem Zweck und nicht nach ihrer Bezeichnung beurteilt.

Entscheidend wäre in der Praxis, ob das Geld eine künftige Vereinbarung sichert oder einen Teil des Kaufpreises vorwegnimmt. Die Bezeichnung als Prioritätsgebühr würde an dieser Funktion nichts ändern. Der Abgeordnete Tran Anh Tuan aus Ho-Chi-Minh-Stadt wollte zudem sowohl den Bauträger als auch den direkten Zahlungsempfänger, einschließlich Vermittlern, in die Pflicht nehmen. Rückzahlungen und Entschädigungen sollten im Zivilgesetzbuch geregelt werden.

Ein Projekt an der Nationalstraße 13 im früheren Gebiet Binh Duong veranschaulicht die beanstandete Praxis. Käufer sollten 100 Millionen Dong für die Reservierung einer Wohnung zahlen. Etwa einen Monat später sollte ein Kaufvertrag folgen. Wer sich gegen die Unterzeichnung entschied, sollte sein Geld zurückerhalten.

Wie viel dürfen Bauträger vor der Übergabe einnehmen?

Son verwies auf Obergrenzen im Entwurf von 30 Prozent für die erste Zahlung und 70 Prozent für die gesamten Zahlungen vor der Übergabe, zusätzlich zur Anzahlungshöchstgrenze von 5 Prozent. Er gab zu bedenken, dass Käufer weiterhin einen großen Betrag vorstrecken würden, ohne kontrollieren zu können, wie der Bauträger ihn verwendet.

Hoan schlug vor, die Zahlungen vor der Übergabe auf höchstens 70 Prozent zu begrenzen. Die verbleibenden 30 Prozent sollten erst fällig werden, wenn der Käufer sowohl die Wohnung als auch die Eigentumsurkunde erhält. Würde die Schlusszahlung an beide Ereignisse geknüpft, wären Käufer finanziell besser geschützt als allein durch die bauliche Fertigstellung des Gebäudes.

Die unterschiedlichen Zahlen zeigen, dass eine wichtige politische Entscheidung ansteht. Ein zurückbehaltener Restbetrag von 30 Prozent, der an die Übergabe und die Eigentumsurkunde geknüpft ist, ist sechsmal so hoch wie der an anderer Stelle im Entwurf erörterte Schlussbetrag von 5 Prozent. Die beiden Ansätze würden sehr unterschiedliche Geldbeträge dem unmittelbaren Zugriff des Bauträgers entziehen.

Son schlug außerdem vor, Zahlungen am tatsächlichen Baufortschritt auszurichten, insbesondere wenn ein Käufer ohne Bankgarantie kauft. In der Praxis würde Geld dann entsprechend nachgewiesenen Bauleistungen freigegeben, statt sich nur nach den im Vertrag festgelegten Zahlungsterminen zu richten.

Die Projektgenehmigung einer Bank ist nicht die Garantieurkunde des Käufers

Tuan konzentrierte sich auf die Schritte, die nötig sind, damit einzelne Käufer durch eine Bank geschützt werden. Die Zustimmung einer Bank, Garantien für einen Bauträger bereitzustellen, ist ein Schritt; die Ausstellung einer Garantieurkunde für einen bestimmten Kunden ein weiterer. In der Urkunde des Kunden ist der Schutz für diese konkrete Transaktion festgehalten.

Käufern, die sich für eine Garantie entscheiden, sollte es nach Tuans Vorschlag gestattet sein, dass Bauträger Vertragszahlungen erst annehmen, nachdem die Kunden ihre persönliche Garantieurkunde erhalten haben. Außerdem forderte er klare Regeln zu Fristen, Verfahren und Gebühren, damit Käufer wissen, wann der Schutz beginnt und was er kostet.

Der Entwurf räumt Käufern die Wahl ein, ob sie eine Bankgarantie in Anspruch nehmen wollen. Son schlug vor, den Schutz zum Regelfall zu machen. Käufer sollten nur nach einer ausführlichen Erläuterung und mit einer gesonderten schriftlichen Bestätigung darauf verzichten können.

Son befürchtete, eine Ablehnung könne andernfalls als Standardklausel im Kaufvertrag präsentiert werden. Sein Ansatz würde eine bewusstere Entscheidung verlangen und zugleich eine Überwachung der Zahlungen vorsehen, wenn keine Garantie in Anspruch genommen wird. Diese Vorschläge betreffen den Zeitraum, in dem Käufer bereits Geld gezahlt haben, aber noch darauf warten, dass der Bauträger seine Verpflichtungen erfüllt.

Die letzten 5 Prozent werfen Fragen zu Kontrolle und Rückzahlung auf

Der Entwurf befasst sich auch mit den letzten 5 Prozent des Vertragswerts, die einbehalten werden, während der Käufer auf die Eigentumsurkunde wartet. Dabei handelt es sich um eine andere Zahlung als die ursprüngliche Anzahlung, obwohl beide mit 5 Prozent angegeben sind.

Mai forderte Regeln dazu, wer das Konto kontrolliert, welche Dokumente die Freigabe des Geldes erlauben, wem etwaige Zinsen zufließen und was geschieht, wenn der Bauträger seine Schulden nicht mehr begleichen kann. Er wollte das Geld getrennt verwalten lassen und nur auf klarer rechtlicher Grundlage freigeben.

Vang schlug eine Alternative für Fälle vor, in denen sich die Ausstellung der Eigentumsurkunde aufgrund objektiver Probleme bei Behörden verzögert, etwa wegen einer noch ausstehenden Grundstücksbewertung oder der Genehmigung von Planungsänderungen. In diesen Fällen könnte der Bauträger die gesperrten 5 Prozent durch eine unbedingte Bankgarantie in gleicher Höhe ersetzen. So würde Liquidität frei, während der finanzielle Schutz erhalten bliebe.

Die Abgeordneten forderten zudem Klarheit zu Kontoinhaberschaft, Zahlungszeitpunkt und Gebühren. Wenn Käufer den Antrag auf die Eigentumsurkunde selbst stellen, sollte die Übertragung des einbehaltenen Geldes an den Bauträger freiwillig sein. Der Bauträger bliebe dafür verantwortlich, die erforderlichen Unterlagen bereitzustellen.

Der Abgeordnete Vu Van Tien aus Hai Phong verwies auf Familien in einigen Muong-Thanh-Projekten, die jahrelang auf ihre Eigentumsurkunden gewartet haben. Ihre Erfahrungen zeigen, dass neben dem Baufortschritt auch die Eigentumsunterlagen im Mittelpunkt der Debatte stehen: Auf den Erhalt der Schlüssel kann eine wesentlich längere Wartezeit auf die formellen Dokumente folgen.

Wer prüft das Projekt, und wer trägt die Verantwortung?

Tien forderte die Behörden auf, die zum Verkauf angebotenen Wohnungen vor Beginn der Transaktionen mit den genehmigten Planungen und Entwürfen abzugleichen. Zudem sollten Bauträger verpflichtet werden, Käufer zu entschädigen und die Folgen von Verstößen zu beseitigen, auch in Fällen, in denen Gebäude abgerissen werden müssen.

Der Abgeordnete Dao Chi Nghia aus Can Tho argumentierte, dass Handelsplattformen und Makler Pflichten haben sollten, die den von ihnen durchführbaren Prüfungen entsprechen. Sie könnten Dokumente prüfen und zugängliche Daten vergleichen, sagte er, aber nicht die Behörden ersetzen, die die gesamte Rechtslage einer Immobilie bescheinigen.

Nghia schlug vor, Vermittler zu verpflichten, die Vollständigkeit und Übereinstimmung der vorgelegten Unterlagen zu prüfen, nicht verifizierbare Angaben offenzulegen und Verantwortung zu übernehmen, wenn sie wissentlich Transaktionen mit falschen Angaben ermöglichen. Der Abgeordnete Nguyen Van Huy aus Hung Yen forderte, fehlende oder widersprüchliche Unterlagen zu klären und Dienstleistungen zu verweigern, solange Probleme bestehen.

Tuan forderte zudem klarere Pflichten bei einem Eigentümerwechsel eines Projekts. Die Unterlagen des ausscheidenden Bauträgers und die bereits eingenommenen Gelder müssten ordnungsgemäß verbucht werden. Vereinbarungen zwischen Bauträgern sollten die rechtmäßigen Rechte der Kunden wahren.

Vang äußerte eine damit verbundene Sorge hinsichtlich der Pflicht, finanzielle Verpflichtungen für Grundstücke vor der Übertragung eines Projekts zu erfüllen. Sie argumentierte, dies könne Übernahmen verhindern, die ins Stocken geratene Projekte retten sollen, und Käufer an die Finanzkrise des ursprünglichen Bauträgers binden.

Ein anderes Finanzierungsmodell könnte den Zahlungsdruck verändern

Ein Vertreter des Projekts an der Nationalstraße 13 verteidigte den Vorverkauf als vorteilhaft für beide Seiten. Kunden zahlten üblicherweise zunächst 20 bis 30 Prozent, sagte der Vertreter. Die Kundengelder ermöglichten es den Bauträgern, die Nachfrage einzuschätzen und ihre Kreditaufnahme zu verringern. Für die Übertragung von Verträgen bei dem Projekt wurde eine Bearbeitungsgebühr von 3 bis 5 Millionen Dong pro Vorgang erhoben.

Der Vertreter argumentierte, ein Verkauf erst bei der Übergabe würde verlangen, dass Käufer dann 95 Prozent des Wohnungswerts zahlen. So beschrieb der Bauträger den Zahlungsdruck bei einem solchen Modell. Bei einem Übergang zum Verkauf fertiggestellter Wohnungen würde die Baufinanzierung von den gestaffelten Zahlungen der Käufer auf Mittel verlagert, die Bauträger vor dem Verkauf beschaffen müssen.

Für Käufer geht es daher um mehr als die Möglichkeit, eine fertige Wohnung zu besichtigen. Zahlungen während der Bauphase verteilen die Kosten über einen längeren Zeitraum, setzen das Geld aber Verzögerungen aus. Ein Kauf nach der Fertigstellung bringt den Einzug näher, kann jedoch dazu führen, dass ein großer Teil der Finanzierung zum Kaufzeitpunkt benötigt wird.

Auch die Probleme mit Eigentumsurkunden in Ho-Chi-Minh-Stadt zeigen, warum die Dauer von Einschränkungen wichtig ist. Die Stadt richtete am 5. November 2024 die Task Force 5013 ein, die später in Task Force 1645 umorganisiert wurde, um Hindernisse bei der Ausstellung von Eigentumsurkunden zu beseitigen. Eine Einschränkung, die bis zur Ausstellung der Urkunde gilt, könnte Haushalte noch lange nach ihrem Einzug betreffen.

Die wichtigsten datierten Entwicklungen:

• 5. November 2024: Ho-Chi-Minh-Stadt richtet die Task Force 5013 ein, um Schwierigkeiten bei der Ausstellung von Eigentumsurkunden für Immobilien anzugehen.
• 30. Oktober 2026: Abgeordnete der Nationalversammlung debattieren über Vertragsübertragungen, Vorauszahlungen und Garantien im Rahmen von Änderungen am Gesetz über Immobiliengeschäfte.
• Zum Abschluss der Debatte: Bauminister Tran Hong Minh kündigt eine weitere Prüfung und Überarbeitung des Entwurfs an.

Minh sagte, Artikel 5 des Entwurfs verbiete die rechtswidrige Verwendung von Anzahlungen und Vorauszahlungen der Kunden. Offen sind noch die politischen Entscheidungen dazu, wie dieser Schutz umgesetzt werden soll: Wer kontrolliert das Geld, wann kann es freigegeben werden, wie erhalten einzelne Käufer Garantien, und kann ein Haushalt seinen Vertrag übertragen, wenn sich die Umstände ändern?

Die wichtigsten Punkte

• Abgeordnete schlugen vor, Übertragungen von Kaufverträgen für noch nicht fertiggestellte Wohnungen zu verbieten und Verkäufe erst nach Abschluss der Bauarbeiten zu prüfen.
• Eine Alternative würde Übertragungen weiterhin erlauben, aber jede Transaktion anhand verifizierter Marktdaten erfassen.
• Zu den vorgeschlagenen Schutzmaßnahmen gehören gesperrte Anzahlungs-Konten, Garantien für einzelne Käufer und Zahlungen entsprechend dem Baufortschritt.
• Die Abgeordneten diskutierten sowohl einen Einbehalt von 5 Prozent als auch den Vorschlag, 30 Prozent bis zur Übergabe und Ausstellung der Eigentumsurkunde zurückzuhalten.
• Kritiker warnten, ein Übertragungsverbot könne Käufer bei finanziellen Notlagen festhalten und informelle Transaktionen fördern.
• Die Vorschläge werden noch geprüft. Ein abschließendes Votum oder ein Termin für die Umsetzung wurde nicht angekündigt.