Vietnams Preissenkungen schließen die Lücke bei der Bezahlbarkeit von Wohnraum nicht, während Mietwohnungspläne wachsen

Günstigere Angebote bleiben für Käufer unerschwinglich

Vietnam rechnet für 2026 mit der Fertigstellung von 87.601 Sozialwohnungen und damit mit nur 90 Prozent des Jahresziels. Preissenkungen auf dem kommerziellen Markt machen viele Wohnungen weiterhin nicht erschwinglich. In Ho-Chi-Minh-Stadt ist der Mangel besonders deutlich: Eine von der Immobilienvereinigung Ho-Chi-Minh-Stadt (HoREA) zitierte Einschätzung der Stadtverwaltung verzeichnete in den ersten neun Monaten des Jahres 2026 kein neues Angebot an erschwinglichem Wohnraum.

Laut HoREA haben Bauträger die Preise für Wohnungen im Erstverkauf um etwa 5 Prozent gesenkt. Einige Investoren, die Immobilien weiterverkaufen, boten Preisnachlässe von 20 bis 30 Prozent an und hatten dennoch Schwierigkeiten, Käufer zu finden. Der Erstverkaufsmarkt umfasst Wohnungen, die von Bauträgern verkauft werden; auf dem Zweitmarkt werden Wohnungen von ihren bisherigen Eigentümern weiterverkauft.

Auch Hanoi zeigt, dass sinkende Preise mit einer schwachen Nachfrage einhergehen können. Savills Vietnam verzeichnete im dritten Quartal 2026 einen vierteljährlichen Rückgang der Wohnungsverkäufe um 26 Prozent; gegenüber dem Vorjahreszeitraum sanken die Verkäufe um 48 Prozent. Die durchschnittlichen Angebotspreise für von Bauträgern verkaufte Wohnungen lagen weiterhin bei rund 107 Millionen VND pro Quadratmeter.

Das Kernproblem ist das Zusammenspiel aus teuren Wohnungen, kostspieligen Krediten und einem zu geringen Angebot an Immobilien, die auf die Budgets normaler Haushalte zugeschnitten sind. Weitere Bauvorhaben sind geplant, insbesondere außerhalb der Stadtzentren. Ob Käufer und Mieter dadurch tatsächlich passende Optionen erhalten, hängt jedoch von Lage, Preis und Eignung der Wohnungen ab.

HoREA-Vorsitzender Le Hoang Chau fordert ein breiteres Maßnahmenpaket: erschwinglicher Wohnraum auf dem kommerziellen Markt neben Sozialwohnungen, mehr Mietwohnungen zu angemessenen Preisen, klarere Regeln für Bauvorhaben und günstigere Kredite. Damit würden sowohl Menschen berücksichtigt, die Anspruch auf staatliche Wohnförderung haben, als auch jene, deren Einkommen die Anspruchsgrenzen übersteigt, aber dennoch nicht für die Preise kommerzieller Immobilien ausreicht.

Warum Preisnachlässe die Nachfrage nicht wiederbelebt haben

Die vietnamesische Immobilienmaklervereinigung (VARS) bezifferte die durchschnittlichen Verkaufspreise für Wohnungen im dritten Quartal 2026 auf 79,3 Millionen VND pro Quadratmeter in Hanoi, 88,3 Millionen VND in Ho-Chi-Minh-Stadt und 68,9 Millionen VND in Da Nang. Alle drei Durchschnittswerte waren gegenüber dem Vorquartal unverändert.

Diesen Preisen waren deutliche Anstiege vorausgegangen. Im Vergleich zum ersten Quartal 2019 verzeichnete VARS Zuwächse von 97 Prozent in Hanoi, 69,8 Prozent in Ho-Chi-Minh-Stadt und 76,2 Prozent in Da Nang. Käufer treffen somit auf einen Markt, in dem die Preise nach jahrelangen Steigerungen zuletzt stabil geblieben sind.

DKRA Consulting verzeichnete im dritten Quartal in Ho-Chi-Minh-Stadt und den umliegenden Gebieten 13.215 von Bauträgern angebotene Wohnungen in 108 Projekten. Insgesamt wurden 3.471 Einheiten verkauft, 66 Prozent weniger als im Vorquartal. Das entspricht etwa 26 Prozent des Angebots.

Die Preise für Wohnungen auf dem Zweitmarkt im Süden sanken im Quartal häufig um 4 bis 7 Prozent. Die von HoREA genannten größeren Nachlässe von 20 bis 30 Prozent betreffen einzelne Investoren, während sich die Zahlen von DKRA auf die üblichen Preisanpassungen bei den erfassten Projekten beziehen.

Die Kreditkosten stellen eine weitere Hürde dar. Für Wohnungsbaukredite wurden 2026 jährliche Zinssätze von rund 14 bis 16 Prozent gemeldet. Bei diesen Zinssätzen würden für einen Kredit über 1 Milliarde VND jährlich 140 bis 160 Millionen VND Zinsen anfallen, sofern die Restschuld unverändert bliebe; Tilgungszahlungen sind dabei nicht berücksichtigt. Die tatsächlichen Raten hängen vom Kreditvertrag und dem Tilgungsplan ab.

Die fehlenden Wohnungen im mittleren Preissegment

Die Einschätzung der Stadt Ho-Chi-Minh-Stadt für die ersten neun Monate des Jahres 2026 ergab, dass Wohnungen 73,6 Prozent der Wohneinheiten ausmachten, für die Bauträger Kapital einwerben durften. Auf das mittlere Preissegment entfielen nur 7,1 Prozent des Angebots, während sich neue Wohnungen weiterhin auf teure Kategorien konzentrierten.

Chau schlägt vor, erschwinglichen Wohnraum auf dem kommerziellen Markt zu fördern, dessen Preise sich an den örtlichen Bedingungen orientieren: von 25 bis 30 Millionen VND pro Quadratmeter in abgelegenen Provinzen bis zu 60 bis 70 Millionen VND in Großstädten.

Bei einer beispielhaften Wohnung mit 60 Quadratmetern ergäbe sich in Städten nach diesem Vorschlag ein Kaufpreis von 3,6 bis 4,2 Milliarden VND, zuzüglich weiterer Kosten. Das ist weiterhin eine beträchtliche Summe. Mietwohnungen und Sozialwohnungen müssen daher Teil derselben Lösung sein.

Tran Xuan Luong, Direktor des Vietnam Institute of Real Estate Economics, argumentiert, dass erschwinglicher Wohnraum auf dem kommerziellen Markt das Angebot an Sozialwohnungen ergänzen sollte. Mehr Wohnungen im mittleren Preissegment würden Haushalten mit echtem Wohnbedarf Alternativen zu teuren Projekten bieten und den durch den wahrgenommenen Mangel entstehenden Druck verringern.

Ankündigungen zu Verkäufen von Sozialwohnungen zeigen eine deutlich größere Preisspanne. In einer Mitteilung vom 30. Oktober wurden Tausende Einheiten zu Preisen ab etwas mehr als 12 Millionen VND pro Quadratmeter angeboten. Der stellvertretende Bauminister Nguyen Van Sinh nannte durchschnittliche Preise für Sozialwohnungen von 15 bis 25 Millionen VND pro Quadratmeter. Einige von Branchenvertretern erörterte Projekte kosten 30 bis 40 Millionen VND. Neben dem angegebenen Preis spielen daher auch Lage, Projektkosten und Anspruchsberechtigung eine Rolle.

Millionen Menschen sind bereits auf Mietwohnungen angewiesen

In Ho-Chi-Minh-Stadt leben rund 4,2 Millionen Mieter. Laut HoREA mieten die meisten Arbeiter und Arbeitsmigranten Zimmer für etwa 2 Millionen VND pro Monat. Wohnungen mit unterstützender Infrastruktur und Ausstattung sind dagegen weiterhin knapp.

Eine vorläufige Erhebung des Gewerkschaftsbunds von Ho-Chi-Minh-Stadt ermittelte 3.181 Fälle mit Bedarf an Mietwohnungen und weitere 30.339 mit Bedarf an Sozialwohnungen, sei es zur Miete oder zum Kauf. Viele Arbeiter leben derzeit in kleinen, privat entwickelten Wohnheimanlagen mit wenig Platz, begrenzter Infrastruktur und unzureichendem Brandschutz.

Vu Dang Khue, stellvertretender Vorsitzender des Verbands kleiner und mittlerer Unternehmen von Ho-Chi-Minh-Stadt, sagt, das formelle Mietwohnungsangebot halte mit der Urbanisierung und dem Bevölkerungswachstum nicht Schritt. Er plädiert für geplante Wohnanlagen mit Anbindung an Schulen, Gesundheitsversorgung, Geschäfte und wichtige Dienstleistungen.

Pham Van Nam, Geschäftsführer von GH Land, sieht einen damit verbundenen Bedarf an standardisierten Mietverträgen und transparenten Informationen zu Mieten, Rechtsstatus, Gebäudequalität und Hausverwaltung. Mieter müssen wissen, wofür sie zahlen und welchen Schutz ihre Verträge bieten. Investoren brauchen verlässliche Regeln für den Betrieb von Gebäuden über viele Jahre.

Für Haushalte, die weder eine Anzahlung ansparen noch eine hohe Hypothek bedienen können, bietet eine verlässliche Mietwohnung einen anderen Weg zu stabilem Wohnraum. Ob sie sich eignet, hängt von Miete, Lage und Wohnbedingungen ab, insbesondere für Beschäftigte, die auf eine gute Erreichbarkeit ihrer Arbeitsplätze angewiesen sind.

Der Sozialwohnungsbau nimmt zu, doch die Fertigstellung hinkt hinterher

Der stellvertretende Bauminister Le Hong Vinh erklärte auf der regelmäßigen Pressekonferenz der Regierung am 4. November, landesweit seien 293 Sozialwohnungsprojekte mit insgesamt 363.065 Einheiten in Entwicklung. Bei 128 dieser Projekte mit 183.293 Wohnungen sei vor Kurzem mit dem Bau begonnen worden: 140.492 Wohnungen zum Verkauf und 42.801 zur Vermietung.

Das Ministerium erfasste 114 laufende Sozialwohnungsprojekte mit insgesamt 63.970 Mietwohnungen. Seit Juni seien weitere 29 Projekte mit insgesamt 85.594 Wohnungen gestartet worden, darunter 33.886 Mietwohnungen. Diese Mietwohnungszahlen sind Teil der jeweiligen Projektgesamtzahlen.

Die Zahl der fertiggestellten Wohnungen liegt weiterhin deutlich unter den Jahreszielen. Bis zur Pressekonferenz hatten 170 abgeschlossene Projekte 46.962 Wohnungen geliefert; das Jahresziel für Sozialwohnungen liegt bei 97.271. Das Ministerium prognostizierte bis Ende 2026 insgesamt 87.601 Fertigstellungen.

Auch bei den Mietwohnungen entfiel ein großer Teil der Fertigstellungen auf den letzten Jahresabschnitt. Bislang waren 8.314 Einheiten fertiggestellt, bei einem Ziel von 17.176. Für das Gesamtjahr wurde mit 18.049 Fertigstellungen gerechnet, etwa 5 Prozent mehr als geplant. Mietwohnungen würden damit rund ein Fünftel der prognostizierten 87.601 Sozialwohnungen ausmachen.

Auf einem Forum vom 25. Dezember mit Blick auf das Jahr 2026 hatte der stellvertretende Minister Sinh ein umfassenderes Gesamtprogramm von 698 Projekten mit mehr als 657.000 Wohnungen beschrieben; knapp 170.000 davon seien fertiggestellt. Diese Gesamtzahl umfasst ein anderes Entwicklungsstadium als die 293 Projekte, die bei der Pressekonferenz im November als derzeit laufend bezeichnet wurden. Sinh äußerte zudem das Ziel, die nationale Vorgabe von einer Million Sozialwohnungen etwa 2028 zu erreichen.

Was die nächsten Etappenziele bedeuten

Die Ziele von Ho-Chi-Minh-Stadt reichen über den aktuellen Bauzyklus hinaus. Mit der Resolution Nr. 303/NQ-CP vom 30. September 2026 wurden der Stadt für den Zeitraum von 2026 bis 2030 insgesamt 181.257 Sozial- und Mietwohnungen zugewiesen. Rund 57.657 davon sollen 2027 entstehen, also knapp 32 Prozent der Gesamtzahl für diesen Zeitraum.

Die wichtigsten Termine und Etappenziele:

• Juni 2026: Auf einen Vorstoß der Regierung zur Förderung von Mietwohnungen folgte der Start von 29 Projekten mit 33.886 Mietwohnungen.
• 30. September 2026: Mit der Resolution Nr. 303/NQ-CP wurde das Ziel für Sozial- und Mietwohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt bis 2030 festgelegt.
• 30. Oktober 2026: Zu den vorgeschlagenen Maßnahmen für erschwinglichen Wohnraum gehörten lokale Wohnungsbaupolitik und Mietmodelle. Die Stadt prüfte zudem 147 Grundstücke für ein Pilotprogramm für kommerziellen Wohnungsbau.
• 4. November 2026: Das Bauministerium erläuterte die landesweite Projektpipeline für Sozialwohnungen und die Prognosen für die jährlichen Fertigstellungen.
• Ende 2027: Knight Frank rechnet mit 42.593 zusätzlichen Wohnungen im erweiterten Stadtgebiet von Ho-Chi-Minh-Stadt.

Das Ministerium hat Änderungen am Wohnungsgesetz ausgearbeitet, die der 16. Nationalversammlung vorgelegt werden sollen. Ein Termin für die Verabschiedung wurde nicht genannt. Bauträger und Haushalte benötigen weiterhin endgültige Regeln zu Anspruchsberechtigung, Finanzierung, Grundstücksvergabe und Preisgestaltung.

Neue Wohnungen entstehen zunehmend außerhalb des Stadtzentrums

Knight Frank prognostiziert, dass sich 22.187 der bis Ende 2027 erwarteten 42.593 Wohnungen im früheren Stadtgebiet von Ho-Chi-Minh-Stadt befinden werden. Die übrigen 20.406, also fast 48 Prozent, sollen in anderen Teilen des erweiterten Stadtgebiets entstehen, darunter in den früheren Gebieten Binh Duong und Ba Ria-Vung Tau.

In diesen Außenbezirken ist der Anteil erschwinglicher Wohnungen und solcher im mittleren Preissegment größer. Die Zahlen von CBRE für 2025 verdeutlichen den Preisunterschied: Die durchschnittlichen Erstverkaufspreise für Wohnungen lagen im früheren Binh Duong bei etwa 47 Millionen VND pro Quadratmeter, verglichen mit 92 Millionen VND im früheren Stadtgebiet von Ho-Chi-Minh-Stadt. Der Unterschied beträgt etwa 49 Prozent.

Im früheren Binh Duong kamen 2025 insgesamt 17.300 neue Wohnungen auf den Markt. Für das erweiterte Stadtgebiet wurde 2026 mit einem Angebot von fast 34.000 Wohnungen gerechnet, mehr als die Hälfte davon im früheren Binh Duong. Die kurzfristigere Prognose von DKRA ging für das vierte Quartal von 7.000 bis 10.000 neuen Wohnungen aus, konzentriert im Osten und Süden sowie im früheren Binh Duong.

Teure Projekte prägen weiterhin die Preise im Zentrum. Mehr als die Hälfte des neuen Wohnungsangebots im früheren Stadtgebiet entfiel 2025 auf das gehobene und das Luxussegment. Eine spätere Marktschätzung bezifferte die durchschnittlichen Angebotspreise im Erstverkauf auf 4.210 US-Dollar pro Quadratmeter, umgerechnet mehr als 100 Millionen VND. Das entsprach einem Anstieg von 3 Prozent im Quartal.

Vo Huynh Tuan Kiet, Leiter für die Vermarktung von Wohnprojekten bei CBRE Vietnam, sagt, Käufer achteten zunehmend auf Bauqualität, Verwaltung, Ausstattung und Wohnbedingungen. Auch Verkehrsanbindungen und die Entwicklung mehrerer Stadtzentren prägten den Markt. Niedrigere Preise außerhalb des Zentrums sind besonders dann von Vorteil, wenn Bewohner Arbeitsplätze und Dienstleistungen zuverlässig erreichen können.

Warum Bauträger für Mietwohnungen Unterstützung über Jahrzehnte fordern

Le Huu Nghia, Generaldirektor der Le Thanh Company, sagt, Investitionen in Mietwohnungen erforderten Ausgaben für Grundstücke, Bau und Zinsen, lange bevor sich die Kosten eines Projekts amortisierten. Das geplante Projekt Le Thanh Tan Kien 2 seines Unternehmens soll rund 2.000 Mietwohnungen umfassen. Die Einstufung des Grundstücks als Fläche für gemischte kommerzielle Nutzung und Dienstleistungen erschwere jedoch den Zugang zu Bankkrediten.

HoREA schätzt, dass Mietwohnungsprojekte in der Regel mindestens 20 Jahre benötigen, um das investierte Kapital zu erwirtschaften. Ein Bauträger, der Wohnungen verkauft, erhält beim Verkauf hohe Beträge. Ein Vermieter nimmt dagegen über einen viel längeren Zeitraum kleinere Beträge ein und muss zugleich weiterhin für Verwaltung und Instandhaltung aufkommen.

Chau schlägt Befreiungen von Gebühren für die Grundstücksnutzung und Grundstücksmieten, Steuervergünstigungen, langfristige Vorzugskredite und schnellere Investitionsverfahren vor. HoREA würde diese Vergünstigungen Projekten vorbehalten, die sich verpflichten, Wohnungen mindestens 20 Jahre lang zu vermieten.

HoREA fordert außerdem, dass die Provinzbehörden Mietmodelle für erschwinglichen Wohnraum festlegen, der außerhalb des Staatshaushalts finanziert wird. Im Rahmen von Änderungen am Wohnungsgesetz und am Bodengesetz sollen die Volksräte der Provinzen befugt werden, lokale Maßnahmen für erschwinglichen Wohnraum auf dem kommerziellen Markt zu beschließen.

Mit diesen Vorschlägen sollen sich Kosten und erwartete Einnahmen vor Baubeginn leichter kalkulieren lassen. Nams Forderung nach transparenten Mietdaten und standardisierten Verträgen betrifft die Betriebsseite desselben Problems: Gebäude brauchen nachhaltige Einnahmen, während Mieter verlässliche Bedingungen und akzeptable Wohnverhältnisse benötigen.

Wem kommen günstigere Bauvorhaben zugute?

Die vom Bauministerium beschriebenen Entwürfe für Änderungen am Wohnungsgesetz sehen klarere Einkommens- und Anspruchsregeln, einen bevorzugten Zugang für benachteiligte Gruppen, Vorzugskredite und nicht gewinnorientierte Wohnungsfonds vor. Sie betreffen auch Grundstücke für Sozialwohnungen, Mietwohnungen und Unterkünfte für Beschäftigte in Industriegebieten.

Investoren sollen bei Grundstücksgebühren, Mieten, Steuern und Krediten unterstützt werden und kommerzielle Tätigkeiten sowie Dienstleistungen innerhalb der Projekte nutzen können, um förderfähige Entwicklungskosten auszugleichen. Nach den vorgeschlagenen Preisregeln sollen Verkaufspreise, Mieten und Mietkaufzahlungen auf tatsächlichen Kosten und regulierten Gewinnen beruhen. Staatliche Förderungen sollen nicht in die den Bewohnern berechneten Preise einfließen.

Transaktionsbeschränkungen sollen verhindern, dass anspruchsberechtigte Personen mehr als eine Sozialwohnung kaufen oder über ein Mietkaufmodell erwerben. In den ersten fünf Jahren wären Weiterverkäufe eingeschränkt, damit die subventionierten Wohnungen den vorgesehenen Bewohnern zugutekommen.

Auch bei ihren Renditen fordern Bauträger Änderungen. Bui Nguon Phong, Vorsitzender der Le Phong Group, hat vorgeschlagen, die zulässige Gewinnspanne bei Sozialwohnungen von 10 auf 15 Prozent der Bauinvestitionskosten anzuheben. Als Gründe nannte er Material- und Arbeitskosten sowie Verzögerungen. Der Vorschlag steht neben den Bemühungen des Ministeriums, die Preise für anspruchsberechtigte Haushalte erschwinglich zu halten.

Verzögerungen bei Projekten bleiben ein großes Hindernis. Sinh nannte rund 2.991 ins Stocken geratene Immobilienprojekte mit geplanten Investitionen von annähernd 2 Billiarden VND. Zudem sagte er, Leitlinien zur Resolution 110 der Nationalversammlung hätten Schwierigkeiten im Zusammenhang mit dem Bodenrecht bei 326 Projekten ausgeräumt. Wenn Projekte wieder aufgenommen werden, kann das Angebot wachsen. Maßnahmen zur Bezahlbarkeit beeinflussen zugleich, welche Wohnungen Bauträger errichten.

Kredithilfen müssen Bauunternehmen und Haushalte erreichen

HoREA fordert, Kredite für Mietwohnungen, erschwinglichen Wohnraum auf dem kommerziellen Markt und bestimmte wichtige Projekte in Industriegebieten von den Kreditwachstumsgrenzen der Banken auszunehmen. Diese Grenzen regeln, wie schnell Banken ihre Kreditvergabe ausweiten dürfen. Eine Ausnahme würde den ausgewählten Bereichen mehr Spielraum bei der Finanzierung verschaffen.

Chau fordert zudem, dass die vietnamesische Staatsbank Geschäftsbanken zu deutlichen Zinssenkungen anhält. Niedrigere Finanzierungskosten würden Bauträger während der Bauphase entlasten und die Rückzahlungsbelastung für Käufer verringern.

MB Securities hat Faktoren genannt, die mögliche Zinssenkungen begünstigen, darunter ein langsameres Kreditwachstum und ein stärkerer Anstieg der Einlagen als der Kreditvergabe in den ersten neun Monaten. Dennoch rechnet das Unternehmen damit, dass der Druck auf die Finanzierungskosten der Banken etwa drei Monate lang anhält, während ältere Einlagen fällig werden und zu höheren Zinssätzen erneuert werden.

Luong warnt, dass sich Wohnungs­preise auch aus Grundstückskosten und den erwarteten Gewinnen der Bauträger ergeben. Fördermaßnahmen würden daher erst mit Verzögerung auf die Verkaufspreise durchschlagen. Entscheidend ist, ob fertige Wohnungen zu Preisen und Mieten angeboten werden, die sich Haushalte leisten können. Mehr Wohnungen, einfachere Genehmigungsverfahren und günstigere Kredite ergänzen sich, wenn der entstehende Wohnraum zu den Arbeitsorten, Lebensverhältnissen und finanziellen Möglichkeiten der Menschen passt.

Die wichtigsten Punkte

• Vietnam rechnet 2026 mit 87.601 fertiggestellten Sozialwohnungen, etwa 90 Prozent des Jahresziels.
• Preissenkungen haben die Verkäufe kaum wiederbelebt, da Kredite und Kaufpreise weiterhin teuer sind.
• Laut einer von HoREA zitierten Einschätzung der Stadt gab es in Ho-Chi-Minh-Stadt in den ersten neun Monaten kein neues Angebot an erschwinglichem Wohnraum.
• Für das ganze Land werden 18.049 fertiggestellte Mietwohnungen prognostiziert, mehr als das Jahresziel.
• Das neue Angebot auf dem kommerziellen Markt verlagert sich in Außenbezirke, wo die Preise im Allgemeinen niedriger sind.
• Die vorgeschlagenen Reformen betreffen Grundstücke, Kredite, Mieten, Anspruchsberechtigung und Beschränkungen für Transaktionen mit Sozialwohnungen.
• Ho-Chi-Minh-Stadt hat für 2026 bis 2030 ein Ziel von 181.257 Sozial- und Mietwohnungen.