Hanoi verlangt Abrisspläne für 12 Muong-Thanh-Projekte, während Bewohner auf Entscheidungen zu Ersatzwohnungen warten

Fast 25.000 Wohnungen gebaut, obwohl nur 6.759 genehmigt waren

Hanoi hat einen besonderen Rahmen beschlossen, um Bau- und Grundstücksverstöße bei zwölf Projekten der Muong Thanh Group aufzuarbeiten. Die Bauherren müssen innerhalb von 30 Tagen nach Inkrafttreten einer Abrissanordnung sichere Abrisspläne vorlegen. Die Behörden vor Ort können die Einhaltung auf Kosten der Bauherren durchsetzen.

Der Volksrat von Hanoi verabschiedete die Resolution am 28. Oktober 2026. Nach Angaben der Stadt umfassen die Projekte 24.943 Wohnungen, obwohl laut Planungsunterlagen oder Baugenehmigungen nur 6.759 genehmigt waren. Das sind 18.184 Wohnungen mehr als erlaubt. Tatsächlich gibt es damit etwa 3,69-mal so viele Wohnungen wie genehmigt.

Ein erster konkreter Hinweis darauf, wie sich die Regelung auf Haushalte auswirken könnte, ergab sich bei einer Sitzung am 5. November im Stadtbezirk Dinh Cong. Eine erste Prüfung ergab, dass die Bewohner von 246 Wohnungen mit 43 bis 74 Quadratmetern voraussichtlich aus vier Gebäuden in Kim Van-Kim Lu ausziehen müssen.

Hanoi wird Gebäude und einzelne Gebäudeteile getrennt bewerten. Einige könnten nach Sicherheitsprüfungen, Verbesserungen der Infrastruktur und weiteren Korrekturmaßnahmen erhalten bleiben. Bei anderen drohen Abriss oder die Wiederherstellung von Flächen, die ursprünglich für Geschäfte, technische Anlagen, Kindertagesstätten oder Gemeinschaftsangebote vorgesehen waren.

Die Bauherren müssen Entschädigungen, Umzüge, Abriss und Reparaturen finanzieren. Die Stadt hat außerdem den Grundsatz beschlossen, dass rechtmäßige Käufer, die für die Verstöße nicht verantwortlich waren, die daraus entstehenden Verluste nicht tragen sollen. Was dies konkret für die Bewohner bedeutet, hängt von den detaillierten Entscheidungen zu ihren Wohnungen, Entschädigungen und Ersatzunterkünften ab.

Welche Projekte sind betroffen?

Die Resolution gilt für Unternehmen, die über rechtliche Vertretung, Geschäftsführung, Eigentum, Kapitaleinlagen oder Investitionskooperationen mit Le Thanh Than verbunden sind. Hanoi plant zwölf Maßnahmenpakete, eines für jeden Projekteintrag, statt für alle Vorhaben dieselbe Lösung vorzugeben.

Die Liste umfasst Bemes, auch bekannt als CT6 Kien Hung; Dai Thanh; CT5 Tan Trieu; Xa La; das kombinierte Wohnprojekt CT11 und CT12 in Kim Van-Kim Lu; VP3, VP5 und VP6; sowie HH1, HH2, HH3 und HH4 in Linh Dam. Ein Projekteintrag kann mehrere Gebäude umfassen. Daher gibt es mehr einzelne Hochhäuser als zwölf.

Die Entscheidung knüpft an die zuvor vorgeschlagenen Maßnahmen für dieselben 18.184 zusätzlichen Wohnungen an. Das Verfahren ist nun von der Ausarbeitung eines stadtweiten Mechanismus zur Prüfung übergegangen, welche Gebäude bleiben können, welche Flächen anders genutzt werden müssen und welche Haushalte Entschädigung oder eine Umsiedlung benötigen.

Duong Duc Tuan, stellvertretender Vorsitzender des Volkskomitees von Hanoi, sagte dem Volksrat, die Verstöße seien umfangreich und hätten sich über Jahre hingezogen. Mit den üblichen rechtlichen Verfahren lasse sich die Situation nicht angemessen lösen und zugleich der Schutz der Bewohner sowie die öffentliche Ordnung gewährleisten.

Wann darf ein Gebäude bleiben?

Hanois Regelung unterscheidet zwischen Gebäuden, die unter Auflagen bleiben dürfen, und solchen, die abgerissen werden müssen. Technische Gutachten und Entscheidungen der Stadt legen fest, wie mit jedem Gebäude, Gebäudeteil und Bereich verfahren wird.

Damit bewohnte Hochhäuser bleiben können, müssen sie die Anforderungen an Tragfähigkeit, Brandschutz, Brandbekämpfung, Rettung und die Sicherheit benachbarter Gebäude erfüllen. Tragfähigkeit bedeutet, dass Fundamente, Stützen und andere tragende Teile eines Gebäudes die Belastungen sicher aufnehmen können.

Auch Wasserversorgung, Stromversorgung, Parkplätze, Schulen und Gemeinschaftseinrichtungen müssen die Anforderungen erfüllen oder über einen genehmigten, umsetzbaren Verbesserungsplan verfügen. Die Hochhäuser müssen die Vorschriften zu Gebäudeabständen einhalten und die Grenzen von Straßen, Verkehrssicherheitsbereichen und Schutzkorridoren für Infrastruktur respektieren.

Ein Gebäude mit Infrastrukturmängeln kann dennoch für den Erhalt infrage kommen, wenn die übrigen Bedingungen erfüllt sind und die Behörden eine praktikable Abhilfe genehmigen. Gebäude mit unzureichender Tragfähigkeit, nicht behebbaren Brandschutzmängeln oder Verstößen gegen verbindliche Grenzvorgaben müssen abgerissen werden.

Niedrige Gebäude, die bleiben dürfen, müssen nach einem genehmigten Plan saniert werden. Auch wichtige Einrichtungen wie Kindergärten und Schulen müssen so verbessert werden, dass sie die betrieblichen Anforderungen erfüllen und den örtlichen Bedarf decken.

Warum Bewohner auch aus Gebäuden ausziehen müssen, die bleiben

Auch in einem zum Erhalt freigegebenen Hochhaus kann es Wohnungen geben, deren Bewohner ausziehen müssen. Hanoi verlangt, Wohnflächen zu räumen, die in Bereichen geschaffen wurden, die anderen Zwecken dienen sollten, darunter Sockelgeschosse, Technikgeschosse und Gemeinschaftsbereiche.

Ein Sockelgeschoss ist der breite Gebäudesockel unter einem Hochhaus, der oft für Geschäfte, Dienstleistungen oder gemeinschaftlich genutzte Einrichtungen vorgesehen ist. Wird dieser Raum in Wohnungen umgewandelt, steigt die Zahl der Haushalte, während die für sie geplanten Einrichtungen wegfallen. Nach der Resolution müssen die geräumten Flächen wieder ihrem genehmigten Zweck zugeführt oder gemäß einer Entscheidung der Stadt für geeignete öffentliche Einrichtungen genutzt werden.

Nguyen Tuan Anh, Vorsitzender des Stadtbezirks Dinh Cong, sagte, bei der Prüfung von CT11, CT12A, CT12B und CT12C sei die zweckwidrige Nutzung von Erdgeschossflächen sowie der Umbau der zweiten bis vierten Etage festgestellt worden. Für gewerbliche Dienstleistungen, Kindertagesstätten und Gemeinschaftsangebote vorgesehene Bereiche seien in Wohnungen umgewandelt worden. Außerdem habe der Bauherr die genehmigte Verteilung der Wohnflächen ab dem vierten Obergeschoss verändert.

Die erste Liste umfasst 246 Wohnungen, deren Bewohner voraussichtlich umgesiedelt werden müssen. Die Behörden des Stadtbezirks wollen die Liste und den Umsetzungsplan veröffentlichen, die Kontrollen fortsetzen und über die künftige Nutzung der frei werdenden Flächen entscheiden. Bei HH Linh Dam wurden im Rahmen der Projektprüfung noch keine konkreten Wohnungen und Stockwerke für eine Umsiedlung bestimmt.

Nguyen Tuan Anh, der Vorsitzende des Stadtbezirks, beschrieb bei der Sitzung am 5. November den Ansatz der Behörden:

Die Stadt und der Stadtbezirk wollen konsequent gegen die Verstöße vorgehen und zugleich die Rechte und die soziale Absicherung der betroffenen Bewohner so weit wie möglich gewährleisten.

Zusätzliche Stockwerke und umgewidmete Flächen erhöhten die Dichte

Kontrollergebnisse bei HH Linh Dam zeigen, wie stark die Bebauung von den genehmigten Plänen abwich. Das Projekt durfte 27 Stockwerke umfassen, doch HH4 wurde mit 36 Stockwerken errichtet, HH1, HH2 und HH3 mit jeweils 41. Damit entstanden neun bis 14 zusätzliche Stockwerke.

HH Linh Dam ist seit 2015 in Betrieb und umfasst etwa 10.000 Wohnungen mit geschätzt 40.000 Bewohnern. Aufgrund der Größe des Projekts sind Entscheidungen über Abriss, Reparaturen und Umsiedlungen besonders schwierig, da die Bewohner Aufzüge, Strom- und Wasserversorgung sowie Brandschutzanlagen gemeinsam nutzen.

Das nahe gelegene VP6 wuchs von genehmigten 25 auf 37 Stockwerke; die Zahl der Wohnungen stieg von 138 auf 840 und damit auf etwa das 6,1-Fache des geplanten Umfangs. VP3 erreichte 32 statt 29 Stockwerke, die Zahl der Wohnungen stieg von 192 auf 451. VP5 kam auf 33 Stockwerke, vier mehr als genehmigt, und die Zahl der Wohnungen erhöhte sich von 216 auf 805.

Bei CT6 Kien Hung zählte die Prüfung des Stadtbezirks 1.584 Wohnungen gegenüber 231 geplanten; für das Projekt werden außerdem 1.602 Wohnungen angegeben. Der Stadtbezirk stellte drei statt zwei Türme, 32 statt 31 Stockwerke und ein statt zwei Untergeschosse fest. Zudem sei ein ursprünglich geplantes Hotel in Wohnraum umgewandelt worden.

Der Sockelbereich von CT6 vergrößerte sich von 5.586 auf 6.071 Quadratmeter. Die Fläche für niedrige Wohnhäuser wuchs von 15 Häusern mit jeweils drei Stockwerken auf 38 Häuser mit jeweils fünf Stockwerken. Bei Dai Thanh wurden für 29 Stockwerke genehmigte Türme mit 31 Stockwerken errichtet; ein zusätzliches Dachgeschoss wurde an Bewohner verkauft.

Sicherheitsprobleme beeinträchtigen bereits den Alltag

Bewohner haben Störungen erlebt, die zeigen, dass die Sicherheitsprüfungen mehr als eine reine Formalität sind. Nach einem Brand im 36. Stock von CT12A in Kim Van-Kim Lu Ende Dezember 2024 fielen alle vier Aufzüge aus, die die Stockwerke 25 bis 45 bedienen. Weniger als einen halben Monat später meldeten die Bewohner zwei weitere Aufzugsausfälle.

Anfang 2025 waren im Lastenaufzug PL5 von CT8A Dai Thanh etwa 20 Menschen rund 45 Minuten lang eingeschlossen. In Xa La brachen im September und Oktober 2015 in CT5B und CT4A Brände aus. Der Brand im Untergeschoss von CT4A zwang Hunderte Menschen zur Evakuierung.

Tran Hoa, die seit 2015 in HH Linh Dam lebt, berichtete, dass sie mit kleinen Kindern 30 Stockwerke zu Fuß gehen musste, wenn die Aufzüge ausfielen. Nguyen Hung, ein Bewohner von CT12A, forderte eine rasche offizielle Benachrichtigung, damit Haushalte, denen eine Umsiedlung bevorsteht, ihr Berufs- und Familienleben planen können.

Der Architekt Tran Tuan Anh von der Vereinigung für Stadtplanung und -entwicklung Vietnams sagte, bei den Prüfungen müssten die tatsächliche Gebäudequalität ebenso wie die Rechtsunterlagen berücksichtigt werden. Aufzüge, Wasserpumpen, elektrische Anlagen, Alarme, automatische Feuerlöschanlagen und Fluchttreppen seien entscheidend für die tägliche Sicherheit und den Einsatz in Notfällen.

Bui Trung Dung, ehemaliger Leiter der Agentur für die Verwaltung von Bautätigkeiten, schlug vor zu prüfen, ob manche Stockwerke zu Notunterkünften oder Gemeinschaftsflächen umgebaut werden könnten, sofern die technischen Voraussetzungen dies zulassen. So ließe sich die Wohndichte senken und zugleich könnten möglichst viele Haushalte in ihrem gewohnten Viertel bleiben.

Wer muss den Abriss organisieren und bezahlen?

Die Vorsitzenden der Stadtbezirke und Gemeinden erlassen Abrissanordnungen und überwachen deren Umsetzung. Innerhalb von 30 Tagen nach Inkrafttreten einer Anordnung muss der Bauherr Fachplaner beauftragen, die Finanzierung sichern und die Pläne für Umsiedlung und Abriss veröffentlichen.

Die Bauherren müssen außerdem die erforderlichen Entwurfsprüfungen und Genehmigungen, Bauverfahren, Überwachung und Abnahme organisieren. Beim Abriss müssen Menschen, Eigentum, benachbarte Gebäude und Umwelt geschützt werden. Bewohner und ihr Eigentum müssen den betroffenen Bereich vor Beginn der Arbeiten verlassen.

Kommen Bauherren ihren Pflichten nicht nach, können die örtlichen Behörden den Abriss durchsetzen. Die vollen Kosten tragen die Bauherren. Wäre der Abriss eines ganzen Bauwerks oder eines Teils davon unsicher oder technisch nicht umsetzbar, müssen die örtlichen Behörden eine Begutachtung koordinieren und der Stadt eine Alternative zur Entscheidung vorlegen.

Die Bauherren müssen Entschädigungen, Unterstützungsleistungen, Umsiedlung, Infrastrukturverbesserungen und die Wiederherstellung der vorgesehenen Flächennutzung bezahlen. Außerdem müssen sie offene Grundstücksverpflichtungen begleichen und unrechtmäßig erzielte Baugewinne abführen. Entschädigungs- und Umsiedlungshilfen haben Vorrang vor Zahlungen aus unrechtmäßig erzielten Gewinnen und Grundstücksverpflichtungen.

Hanoi kann auf Sicherheiten für die Verpflichtungen eines Bauherrn zurückgreifen oder bei Nichterfüllung die Vollstreckung in dessen Vermögen anordnen. Öffentliche Mittel sollen grundsätzlich nicht für Kosten aufkommen, die den Bauherren obliegen; gesetzlich vorgeschriebene Ausnahmen bleiben möglich.

Ersatzwohnungen und Entschädigungsmöglichkeiten

Im Umsetzungsplan von Hanoi sind Thanh Ha A, Thanh Ha B und My Hung als wichtige Standorte für Umsiedlungs- und Ersatzwohnungen vorgesehen. Zu den vorgeschlagenen Lösungen gehören ein Umzug in Sozial- oder Eigentumswohnungen in Thanh Ha oder eine Entschädigung, mit der die Haushalte eine andere Wohnung finden können.

Für Projekte, gegen die bereits strafrechtliche Ermittlungen laufen, sieht der Plan vor, dass Bauherren nach Festlegung von Entschädigungswerten durch die Behörden auf Grundlage der Marktpreise den betroffenen Bewohnern den Kauf ihrer Wohnungen anbieten. Die Bauherren sollen außerdem Mietbeihilfen aushandeln, bis die Bewohner Ersatzwohnungen beziehen können.

Bei der Vorstellung vor dem Volksrat wurde eine Entschädigungszahlung innerhalb von 90 Tagen für Bewohner angekündigt, die umziehen müssen. Die Entscheidungen für einzelne Haushalte und die Mitteilungen dazu müssen den jeweils geltenden Zahlungsplan festlegen. Anspruchsberechtigte Haushalte können beim Kauf einer Sozialwohnung oder beim Abschluss eines Mietkaufvertrags bevorzugt berücksichtigt werden, ohne an einer Verlosung teilnehmen zu müssen. Bei einem Mietkaufvertrag zahlen die Bewohner schrittweise auf den Erwerb des Eigentums hin.

Der frühere Umsetzungsplan sah einen breiteren Zugang zu Ersatzwohnungen ohne Verlosung oder Prüfung der Anspruchsberechtigung vor. In der Vorstellung vor dem Volksrat und späteren Beschreibungen der Regelung wird die bevorzugte Zuteilung von Sozialwohnungen dagegen an die Voraussetzungen des Wohnungsrechts geknüpft. Bei der Bewertung ihrer Möglichkeiten kommt es daher auf die Entscheidungen zur Umsiedlung im Einzelfall an.

Bewohner können vorübergehend bleiben, bis die Behörden formelle Mitteilungen zu einem Abriss oder einer Nutzungsänderung herausgeben. Auch Menschen, deren einziges Einkommen aus Geschäftstätigkeiten in Sockelgeschossen stammt, die umgewidmet werden sollen, können Unterstützung erhalten, um ihre Lebensgrundlage zu sichern.

Do Duc Nam, ein Bewohner von HH Linh Dam, fragte, ob es in Thanh Ha genug Wohnungen für die betroffenen Haushalte gebe und ob die Entschädigung den Kauf einer gleichwertigen Wohnung zu den aktuellen Preisen ermögliche. Sein Mitbewohner Trieu Quang Xuan verwies auf die Belastungen, die ein Umzug für Kinder mit sich bringen könnte, die bereits örtliche Schulen besuchen.

Eigentumsnachweise hängen weiterhin von Korrekturmaßnahmen ab

Für einige Wohnungen in VP3, VP5, CT6 Kien Hung und CT5 Tan Trieu wurden Bescheinigungen über Grundstücksnutzungsrechte und Eigentum an damit verbundenem Vermögen ausgestellt. Für VP6 und HH1 bis HH4 liegen sie noch nicht vor.

Nach Hanois Regelung können für anspruchsberechtigte Wohnungen, die bleiben dürfen, Bescheinigungen ausgestellt werden, sobald die erforderlichen finanziellen Verpflichtungen erfüllt und Korrekturmaßnahmen abgeschlossen sind. Bewohner, die in ihren Wohnungen bleiben, können ihre Verträge fortführen, ohne die Abhilfemaßnahmen des Bauherrn bezahlen zu müssen.

Der Wirtschaftsberater Phan Chanh Duong hat dafür plädiert, den Schutz unschuldiger Käufer von der Aufarbeitung der Verstöße der Bauherren zu trennen und dabei Wege zu finden, Eigentumsnachweise früher auszustellen. Hanois verabschiedete Regelung sieht weiterhin vor, dass die entsprechenden Verpflichtungen und Maßnahmen erfüllt werden müssen.

Aqua City in Dong Nai bietet einen Vergleichsfall mit verzögerten Unterlagen. Bis April 2026 waren mehr als 1.100 Reihenhäuser und Villen übergeben worden; die ersten Bewohner erhielten am 23. Juli Eigentumsnachweise. Ein im April angekündigter Plan sah für 2026 rund 752 Bescheinigungen in den Teilgebieten Sun Harbor 2 und EverGreen 1 vor.

Hoang Ha, Anwalt bei der Anwaltskammer Ho-Chi-Minh-Stadt, forderte Entschädigungen auf Grundlage der Verträge, des geltenden Rechts und nachweisbarer Verluste. Zudem verlangte er eine Prüfung der Behörden, die für Kontrollen und Aufsicht zuständig waren, als die Verstöße auftraten. Trinh Xuan An, Mitglied der Nationalversammlung, schlug stärkere Schutzvorschriften im Wohnungsrecht und finanzielle Sicherheiten für Entschädigungspflichten vor, auch für den Fall einer Insolvenz des Bauherrn.

Zeitplan und noch ausstehende Arbeiten

Hanois früherer Plan sah vor, die Sonderresolution bis zum 30. September 2026 zur Beschlussfassung vorzulegen. Das dokumentierte Genehmigungsverfahren erstreckte sich stattdessen bis in den Oktober; anschließend folgten Sitzungen vor Ort und Kontrollen. Die wichtigsten Schritte und Zieltermine sind:

• 22. Oktober 2026: Die Rechtsabteilung prüfte den Entwurf mit Bericht Nr. 547/BC-STP.
• 23. Oktober: Die Stadtspitze stimmte der politischen Ausrichtung zu.
• 25. Oktober: Das Volkskomitee legte den Antrag Nr. 428/TTr-UBND vor.
• 28. Oktober: Der Volksrat verabschiedete die Resolution.
• 30. Oktober: Frist der Bauabteilung für die Prüfungen der Wohnungen vor Ort.
• 5. November: Der Stadtbezirk Dinh Cong besprach die ersten 246 Wohnungen, deren Bewohner voraussichtlich umgesiedelt werden müssen.
• Oktober und November 2026: Kontrollen und Einstufungen waren vorgesehen.
• 2027: Die Stadt strebt den Abschluss der Umsiedlungen an.
• 2027 bis 2028: Der vorgesehene Abriss soll durchgeführt werden; die Stadt strebt den Abschluss 2028 an.

Fehlende Unterlagen sind weiterhin ein praktisches Hindernis. Ratsmitglied Can Thi Viet Ha bat um Lösungen für nicht verfügbare Grundstücksdokumente, Bestandszeichnungen und Verträge. Duong Duc Tuan sagte, die Behörden würden den aktuellen Zustand prüfen, nach den Originalunterlagen suchen und die Verantwortung der Bauherren und öffentlichen Stellen für deren Aufbewahrung und Bereitstellung klären.

Die Bauabteilung wird die Prüfung von Bau- und Planungsverstößen leiten. Die Abteilung für Landwirtschaft und Umwelt untersucht Grundstücksfragen, Bescheinigungen und damit verbundene Verpflichtungen, während die Finanzabteilung Investitionsverfahren und finanzielle Verbindlichkeiten prüft.

Der Architekt Luu Quang Huy, Leiter des Instituts für Bauplanung Hanoi, sagte, konkrete Lösungen müssten die Lebensgrundlagen der Menschen und die Schulversorgung an den Ersatzstandorten berücksichtigen. Bei der Sitzung in Dinh Cong forderte Tran Lan Phuong, Vertreterin der Bewohner, eine sorgfältige Prüfung und Konsultation. Uong Van Cuong, Leiter des Verwaltungsrats von CT12C, sagte, viele Bewohner wollten bleiben und erwarteten faire Regelungen, falls ein Umzug unvermeidlich werde.

Die wichtigsten Punkte

• Hanoi verabschiedete den besonderen Rahmen am 28. Oktober 2026. Er umfasst zwölf Projekte mit Bezug zur Muong Thanh Group.
• Die Projekte umfassen 24.943 Wohnungen, obwohl nur 6.759 genehmigt waren. Das sind 18.184 Wohnungen mehr als erlaubt.
• Gebäude und einzelne Bereiche werden daraufhin geprüft, ob sie unter Auflagen bleiben, abgerissen oder wieder ihrem vorgesehenen Zweck zugeführt werden müssen.
• Eine erste Prüfung im Stadtbezirk Dinh Cong ergab, dass die Bewohner von 246 Wohnungen voraussichtlich umgesiedelt werden müssen.
• Die Bauherren müssen Entschädigungen, Umsiedlung, Abriss und Korrekturmaßnahmen finanzieren. Bei Nichteinhaltung können die Behörden die Maßnahmen durchsetzen.
• Hanoi strebt an, die Umsiedlungen 2027 und den Abriss 2028 abzuschließen.