Hanoi genehmigt Neugestaltung des Hoan-Kiem-Sees für 22,229 Billionen VND mit vier unterirdischen Einkaufsebenen

Ein neuer öffentlicher Platz über vier Einkaufsebenen

Der Volksrat von Hanoi genehmigte am 28. Oktober 2026 eine vorläufige Neugestaltung des Gebiets um den Hoan-Kiem-See für 22,229 Billionen VND. Als Bauherr für einen unterirdischen Einkaufskomplex sowie öffentliche Bau- und Landschaftsarbeiten wurde ein Unternehmen der Sun Group ausgewählt. Die Stadt will das gesamte Projekt 2029 abschließen.

Der Geschäftskomplex soll vier Untergeschosse mit einer Gesamtfläche von 82.608 Quadratmetern umfassen und unter Parks und Plätzen östlich und nördlich des Sees liegen. Oberirdisch plant die Stadt einen großen öffentlichen Raum, der den Hoan-Kiem-See mit dem August-Revolutions-Platz, dem Opernhaus Hanoi, dem Nationalen Geschichtsmuseum Vietnams und den umliegenden Gebieten verbindet.

Das Projekt erstreckt sich über die Stadtbezirke Hoan Kiem und Cua Nam. Seine drei Komponenten umfassen eine von der Stadt finanzierte Grundstücksräumung, private Direktinvestitionen in unterirdische Geschäfte sowie öffentliche Gebäude und Landschaftsarbeiten, die im Rahmen eines Bau-und-Transfer-Vertrags umgesetzt werden.

Die Grundstücksräumung ist mit 9,924 Billionen VND der größte Kostenpunkt und macht rund 44,6 Prozent der Gesamtsumme aus. Auf das unterirdische Geschäftszentrum entfallen 4,611 Billionen VND, auf öffentliche Bau- und Landschaftsarbeiten 7,694 Billionen VND. Damit stehen Entschädigungen, Umsiedlungen und die Nutzung öffentlicher Grundstücke im Zentrum des Finanzierungsplans.

Der stellvertretende Vorsitzende des Volkskomitees von Hanoi, Duong Duc Tuan, sagte, Umfang und Kostenschätzungen würden im Zuge der Detailplanung und der Vorbereitung der einzelnen Projektkomponenten präzisiert. Bei der Prüfung durch den Volksrat ging es auch um den Schutz des Sees und des Ngoc-Son-Tempels, die Steuerung der Bauarbeiten unter der Erde und die Sicherstellung geeigneten Wohnraums für von der Räumung betroffene Einwohner.

Was die drei Komponenten umfassen

Das Volkskomitee des Stadtbezirks Hoan Kiem wird die eigenständige Komponente zur Grundstücksräumung mit Mitteln aus dem Stadthaushalt verwalten. Zu seinen Aufgaben gehört es, die Grundstücke für die umfassendere Neugestaltung vorzubereiten. Entschädigungs-, Unterstützungs-, Umsiedlungs- und vorübergehende Unterbringungskosten werden noch geprüft.

Für die beiden anderen Komponenten wurde die Mat Troi Thu Do Real Estate Joint Stock Company, ein Unternehmen der Sun Group, ausgewählt. Sie wird direkt in das unterirdische Geschäftszentrum investieren und die öffentlichen Bau- und Landschaftsarbeiten im Rahmen einer öffentlich-privaten Partnerschaft, kurz PPP, übernehmen.

Das unterirdische Zentrum ist auf dem Grundstück B2.5 im Park- und Platzbereich östlich des Sees sowie auf dem Grundstück B1.3 nördlich davon geplant. Die angegebene Fläche umfasst alle vier Ebenen. Bei der weiteren Planung müssen die Grenzen öffentlicher Wege, Verkehrsanlagen und Geschäftsbereiche klar festgelegt werden.

Die dritte Komponente umfasst drei Ausgabengruppen: 3,518 Billionen VND für Neubauten im Bereich des Sitzes des Volkskomitees der Stadt, 268 Milliarden VND für die Renovierung des Sitzes des Volksrats und 3,908 Billionen VND für Verbesserungen südöstlich des Sees. Das Volkskomitee führt die Stadtverwaltung, während der Volksrat das kommunale Vertretungsorgan ist, das die Investitionspolitik genehmigt hat.

Wie viel Land ist betroffen?

Hanoi prüft ein Planungsgebiet von 66,82 Hektar; für das Projekt ist eine Flächennutzung von 30,82 Hektar vorgesehen. Die Grundstücke B1.6 und B4.13-HH1 sind ausgenommen, da sie im Rahmen separater Projekte bearbeitet werden.

Im Vorschlag des Volkskomitees wird die Räumungskomponente mit einer Fläche von 30,82 Hektar angegeben. Tuan erläuterte, dass es sich dabei um die vorgesehene Flächennutzung innerhalb des größeren Untersuchungsgebiets handelt. In der Detailplanung werden die Grenzen des Grunderwerbs und die betroffenen Grundstücke festgelegt.

Für Einwohner und Unternehmen geht es praktisch um Entschädigungen, Umzugsregelungen und den Zugang während der Neugestaltung. Der Ausschuss für Stadtentwicklung des Volksrats forderte eine öffentliche und transparente Umsetzung der Entschädigungs- und Umsiedlungsregelungen. Die Wohnbedingungen nach dem Umzug sollten mindestens den bisherigen entsprechen. Zudem verlangte er Maßnahmen zum Schutz der Lebensgrundlagen von Beschäftigten in betroffenen Behörden und Organisationen.

Wie der Investor die Bauarbeiten finanziert

Für das unterirdische Geschäftszentrum muss der Investor mindestens 20 Prozent der Kosten von 4,611 Billionen VND aus eigenen Mitteln aufbringen, also rund 922 Milliarden VND. Die verbleibenden 3,689 Billionen VND sollen aus anderen gesetzlich zulässigen Finanzierungsquellen stammen.

Eigenkapital bezeichnet Mittel, die der Investor aus eigenen Ressourcen einbringt. Die übrige Finanzierung kann Darlehen oder andere zulässige Vereinbarungen umfassen, die das Unternehmen für die Bauarbeiten sichern muss.

Für die Komponente der öffentlichen Bau- und Landschaftsarbeiten über 7,694 Billionen VND gilt eine andere Finanzierungsstruktur. Der Investor muss mindestens 15 Prozent Eigenkapital beisteuern, also rund 1,154 Billionen VND. Bis zu 85 Prozent beziehungsweise 6,540 Billionen VND können aus anderen rechtmäßigen Quellen aufgebracht werden.

Bei einem Bau-und-Transfer-Vertrag organisiert ein privater Investor die Finanzierung und errichtet vereinbarte öffentliche Anlagen. Anschließend überträgt er sie gegen eine vertraglich festgelegte Zahlung an den Staat. Hanoi schlägt vor, diese Zahlung aus einer Kombination von Grundstücken, Mitteln der Stadt und Einnahmen aus der unterirdischen Entwicklung zu leisten. Alternativ können Haushaltseinnahmen aus Versteigerungen von Nutzungsrechten an Grundstücken und öffentlichem Eigentum verwendet werden.

Die Stadt schätzt, dass Mieten für die Nutzung unterirdischer Flächen dem Stadthaushalt Einnahmen von 1,604 Billionen VND einbringen könnten, die zur Finanzierung der dritten Komponente beitragen würden. Ratsmitglieder forderten eine klare Trennung zwischen öffentlichen unterirdischen Anlagen wie Wegen und Parkplätzen und den vom Unternehmen betriebenen Geschäftsflächen, damit Gebühren und Zuständigkeiten genau berechnet werden können.

Sechs Grundstücke sind als Zahlung vorgesehen

Hanoi hat sechs mögliche Grundstücke für die Zahlung im Rahmen des Bau-und-Transfer-Vertrags benannt. Sie umfassen zusammen 7,31 Hektar und haben einen vorläufigen Wert von 4,878 Billionen VND. Die Stadt kann dem Investor erlauben, auf ausgewiesenen Grundstücken Projekte zu entwickeln, oder Nutzungsrechte versteigern und die Erlöse zur Zahlung verwenden.

Die vorgesehenen Grundstücke reichen von kleineren Flächen im Zentrum bis zu einem größeren Standort in Dong Anh:

• Trang-Tien-Straße: 0,77 Hektar auf den Planungsgrundstücken B4.5-TM1, B4.5-TM2 und B4.5-TM3.
• Beiderseits des Postamts von Hanoi: 0,52 Hektar auf den Grundstücken B4.3-TM1 und B4.3-TM2.
• Tang-Bat-Ho-Straße 1-3: 2,29 Hektar.
• Le-Thanh-Tong-Straße 5: 0,34 Hektar.
• Hai-Ba-Trung-Straße 15: 0,09 Hektar.
• Dorf Mai Lam, Gemeinde Dong Anh: 3,30 Hektar.

Der Ausschuss für Stadtentwicklung verlangte Klarheit über Anzahl, Fläche, Wert und planungsrechtlichen Status der Grundstücke, insbesondere der Standorte an der Trang Tien und neben dem Postamt. Außerdem sollten Überschneidungen mit genehmigten öffentlichen Projekten sowie geplanten Stadtbahnlinien oder -stationen geprüft werden.

Warum die Grundstücksbewertung für den Haushalt wichtig ist

Der vorgesehene Grundstückswert von 4,878 Billionen VND entspricht rund 63,4 Prozent der Bau-und-Transfer-Komponente von 7,694 Billionen VND. Zusammen mit den erwarteten Mieteinnahmen von 1,604 Billionen VND aus der unterirdischen Nutzung ergibt sich ein Betrag von 6,482 Billionen VND beziehungsweise rund 84,2 Prozent der vorläufigen Kosten dieser Komponente.

Nach diesen ersten Schätzungen verbleiben 1,212 Billionen VND, die im Rahmen der umfassenderen Zahlungsregelungen gedeckt werden müssen. Etwaige Änderungen der Baukosten, Grundstückswerte oder Mietberechnungen sind dabei noch nicht berücksichtigt. Im endgültigen Vertrag und in den Haushaltsbeschlüssen wird festgelegt, wie die Zahlungen finanziert und terminiert werden.

Ratsmitglieder forderten die Stadt auf, sich auf Veränderungen am Immobilienmarkt einzustellen und sicherzustellen, dass der Wert der erbrachten öffentlichen Bauleistungen dem Wert der geleisteten Zahlungen entspricht. Sinkende Grundstückseinnahmen oder Verzögerungen bei ihrer Realisierung würden den Zeitpunkt weiterer Finanzierungen besonders wichtig machen.

Hanoi hat den Staatlichen Rechnungshof gebeten, sich bereits ab der Umsetzungsphase einzubringen und Investitionsschätzungen sowie Kosten zu prüfen. Der Volksrat verlangte außerdem Vorkehrungen gegen Verschwendung und den Verlust von Investitionsmitteln. Für an den Staat übertragene öffentliche Vermögenswerte und für Vermögenswerte, die für den Geschäftsbetrieb zurückbehalten werden, sind getrennte Eigentums- und Verwaltungsregelungen nötig. So lässt sich verhindern, dass dieselben Ausgaben doppelt angesetzt werden.

Schutz des Sees während der Aushubarbeiten

Das Ratsmitglied Vu Gia Luyen forderte vor unterirdischen Bauarbeiten in der Nähe von Kulturstätten detaillierte geologische, hydrogeologische und archäologische Untersuchungen. Außerdem schlug er vor, Building Information Modeling (BIM) einzusetzen, um Bauvarianten zu bewerten und Risiken bereits in der Planungsphase zu steuern.

BIM ist ein gemeinsam genutztes digitales Modell mit Informationen über ein Gebäude und seine technischen Systeme. Bei diesem Projekt könnte es den Planern helfen, Aushub, Bauwerke, Leitungen und angrenzende Anlagen vor Baubeginn aufeinander abzustimmen.

Die Ratsmitglieder forderten außerdem Umweltverträglichkeitsprüfungen, eine automatische Überwachung des Grundwasserspiegels und der Wasserqualität des Sees sowie die Veröffentlichung der Überwachungsergebnisse. Ein unabhängiger wissenschaftlicher Beirat soll die Planung und den Bau unterstützen.

Tuan stimmte den Forderungen zu Geologie, Archäologie und BIM zu und betonte, dass die Wasserfläche des Hoan-Kiem-Sees und der Ngoc-Son-Tempel streng geschützt werden müssten. Für die Ingenieure besteht die Aufgabe darin, unterirdische Flächen zu erschließen und zugleich Grundwasser, umliegende Fundamente und empfindliche historische Bauwerke zu berücksichtigen.

Öffentlicher Zugang, Verkehr und Umfang des Projekts

Das Ratsmitglied Pham Tuan Long forderte eine klare Abgrenzung zwischen öffentlich finanzierten unterirdischen Verkehrswegen, Fußwegen und Parkplätzen einerseits und den vom Investor betriebenen Geschäftsanlagen andererseits. Außerdem verlangte er abgestimmte Verbindungen zur Stadtbahn, zu unterirdischen Parkplätzen und zu oberirdischen Gebäuden.

Auch Brandschutz, Evakuierung und städtische Sicherheitsstandards müssen berücksichtigt werden. Ein Einkaufskomplex mit vier Untergeschossen braucht Wege, über die Menschen zwischen den Ebenen wechseln und einen sicheren Bereich erreichen können, sowie Anschlüsse, die in das umliegende Verkehrsnetz passen.

Tran Hop Dung, Vorsitzender des Ausschusses für Stadtentwicklung des Volksrats, forderte eine umfassendere Prüfung, wie viel Aktivität das Gebiet um den See aufnehmen kann. Dabei sollen ober- und unterirdische Geschossflächen, Gebäudehöhe und -volumen, die Zahl der Menschen und Fahrzeuge, der Infrastrukturbedarf sowie die Auswirkungen auf Einwohner und Kulturerbe berücksichtigt werden.

Der Ausschuss empfahl, zusätzliche große Gebäude zu begrenzen, den kommerziellen Druck auf die historische Altstadt zu verringern und zu prüfen, ob sich manche Funktionen in neuere Entwicklungszentren verlagern lassen. Zudem sollten Neubauten mit einer Renovierung, Umnutzung oder Verlagerung verglichen werden.

Luyen forderte gesondert eine Überprüfung des vorgesehenen Umfangs des städtischen Verwaltungssitzes, da Hanoi seine Dienstleistungen digitalisiert und die Verwaltung verschlankt. Zusammengenommen machen diese Forderungen den benötigten Flächenumfang und deren Standort zu zentralen Fragen für die nächste Planungsphase.

Beteiligung, Planungsentscheidungen und Ziel für 2029

Der Architekt Ho Thieu Tri erarbeitete die vorgeschlagenen Änderungen am Bebauungsplan H1-1B und an einem Teil von H1-1C im Maßstab 1:2.000. Die öffentliche Anhörung fand vom 7. bis 26. September 2026 statt; 92 Prozent der Rückmeldungen sprachen sich dafür aus. Das Bauministerium von Hanoi erklärte, die architektonischen Entwürfe würden weiter untersucht, geprüft und genehmigt.

Die wichtigsten Meilensteine:

• 7.-26. September 2026: öffentliche Anhörung zu den vorgeschlagenen Planungsänderungen.
• 27. Oktober 2026: Das Volkskomitee legte mit Vorlage Nr. 435/TTr-UBND einen Antrag auf Genehmigung der Investitionspolitik und des Investors vor.
• 28. Oktober 2026: Der Volksrat genehmigte die Investitionspolitik und den Investor.
• 2029: angestrebter Abschluss der gesamten Neugestaltung.

Der Vorschlag bezieht sich auf das Hauptstadtgesetz Nr. 02/2026/QH16 und den Beschluss Nr. 45/2026/NQ-HDND des Volksrats vom 15. Juni 2026 zu Investitionsentscheidungen, besonderen Verfahren für die Auswahl von Investoren und Auftragnehmern sowie Projekten, die unverzüglich umgesetzt werden müssen. Die Stadt ordnet das Projekt außerdem in die Planungsperspektive der Hauptstadt für die nächsten 100 Jahre und die Resolution Nr. 02-NQ/TW des Politbüros vom 17. März 2026 ein.

Hanoi muss nun die Planung vorbereiten, prüfen und genehmigen lassen und dabei Projektgrenzen, Flächennutzungen, architektonische Vorgaben und technische Infrastruktur aufeinander abstimmen. Der Investor und die zuständigen Behörden müssen Machbarkeitsstudien erstellen, die nach den PPP-Rechtsvorschriften und anderen geltenden Gesetzen genehmigt werden.

Für einzelne Bauwerke sind Architekturwettbewerbe und weitere öffentliche Anhörungen vorgesehen. Detaillierte Entwürfe, endgültige Kosten, Zahlungsgrundstücke und Bauabläufe bedürfen noch weiterer Genehmigungen. Der Zeitplan hängt daher davon ab, dass Grundstücksräumung, Finanzierung, Denkmalschutz und Bauarbeiten koordiniert vorankommen.

Die wichtigsten Punkte

• Hanoi genehmigte eine vorläufige Neugestaltung des Gebiets um den Hoan-Kiem-See für 22,229 Billionen VND; sie soll 2029 abgeschlossen sein.
• Ein Unternehmen der Sun Group übernimmt ein unterirdisches Geschäftszentrum sowie die Komponente der öffentlichen Bau- und Landschaftsarbeiten.
• Der Einkaufskomplex soll vier Untergeschosse und eine Fläche von 82.608 Quadratmetern umfassen.
• Die von der Stadt finanzierte Grundstücksräumung macht mit 9,924 Billionen VND rund 44,6 Prozent der Gesamtsumme aus.
• Sechs Grundstücke mit einer Gesamtfläche von 7,31 Hektar sind als Teil der Zahlung für die Bau-und-Transfer-Arbeiten vorgesehen.
• Weitere Planungen müssen Detailentwürfe, Grunderwerbsgrenzen, Finanzierungsregelungen und Schutzmaßnahmen für Einwohner, den See und nahegelegene Kulturstätten festlegen.