Hanoi will 902 Haushalte aus beengten Wohnungen in der Altstadt vom Wohnungs-Losverfahren ausnehmen

Ein Ausweg aus Wohnungen mit weniger als fünf Quadratmetern pro Person

Hanoi schlägt vor, bis zu 902 Sozialwohnungen für Haushalte in stark beengten Wohnungen im Stadtbezirk Hoan Kiem zu reservieren. Anspruchsberechtigte Familien könnten diese Wohnungen kaufen oder über einen Mietkaufvertrag erwerben, ohne am üblichen Losverfahren für Wohnungen teilnehmen zu müssen. Für 2026 sind zunächst 552 Wohnungen in neun Projekten geplant, genug für etwa 61 Prozent der erfassten Haushalte.

Das Volkskomitee des Stadtbezirks Hoan Kiem zählte 902 Haushalte mit insgesamt 3.621 Menschen, die in der Altstadt und den älteren Straßenzügen mit weniger als fünf Quadratmetern Wohnfläche pro Person leben. Viele Familien teilen sich mit mehreren Generationen weniger als 20 Quadratmeter; Küche, Toilette und Wasserversorgung werden gemeinschaftlich genutzt.

Der Vorschlag wurde dem Volksrat von Hanoi auf seiner Sondersitzung am 28. Oktober 2026 vorgelegt. Er eröffnet eine neue Möglichkeit, ist aber mit einer erheblichen Verpflichtung verbunden: Jeder teilnehmende Haushalt erhielte einmalig Zugang zu einer Wohnung, und alle Mitglieder müssten die bisherige Unterkunft verlassen und sich an der neuen Adresse mit ständigem Wohnsitz anmelden.

Die Bewohner würden die Wohnungen selbst nach den Regeln für Sozialwohnungen bezahlen. Der vorgeschlagene Vorteil ist der bevorzugte Zugang ohne Losverfahren; Preise, Anträge und vergünstigte Kredite würden weiterhin den geltenden Vorschriften für Sozialwohnungen unterliegen.

Der stellvertretende Vorsitzende des Ständigen Ausschusses der Stadt Hanoi, Duong Duc Tuan, stellte den Vorschlag als Antwort auf Lebensbedingungen dar, die Familien kaum selbst verbessern könnten. Die Stadt will Projekte nutzen, deren Fertigstellung und Verkaufsstart für 2026 und Anfang 2027 erwartet werden. Ein früheres Umsiedlungsprogramm war ins Stocken geraten, weil geeigneter Wohnraum fehlte.

Warum die Stadt Bewohner umsiedeln will

Hanois Bestandsaufnahme beschreibt eine Kombination aus beengten Wohnverhältnissen, heruntergekommenen Gebäuden und erheblichen Brandrisiken. Viele betroffene Häuser sind schmal und tief und liegen in engen Gassen. Die Fluchtwege sind begrenzt und werden mitunter von mehreren Haushalten gemeinsam genutzt.

Die Elektroinstallationen wurden durch wiederholte Reparaturen verändert, während manche Familien im selben Raum kochen, wohnen und arbeiten. Enge Zufahrten erschweren es Löschfahrzeugen, die Gebäude zu erreichen, und komplizieren Evakuierungen und Rettungseinsätze.

Den Bewohnern mangelt es außerdem an Tageslicht und Belüftung; viele Räume sind feucht, und die sanitären Anlagen werden gemeinsam genutzt. Die Stadt sieht Kinder, ältere Menschen, Menschen mit Erkrankungen und Menschen mit Behinderungen durch die gesundheitlichen Folgen dieser Bedingungen besonders gefährdet.

Eine Sanierung ist nicht nur wegen der finanziellen Möglichkeiten der Haushalte schwierig. Einige Gebäude liegen in Erhaltungsgebieten, in denen Anbauten und Neubauten eingeschränkt sind. Andere sind öffentliche Immobilien, die an mehrere Familien vermietet werden, oder Gebäude mit mehreren Eigentümern und gemeinschaftlich genutzten Flächen, was Absprachen über Reparaturen erschwert.

Die meisten von der Stadt erfassten Haushalte leben von informeller Arbeit und haben geringe, unsichere Einkünfte. Eine Wohnung auf dem freien Markt können sie sich nicht leisten. Nach dem geltenden Vergabeverfahren müssen anspruchsberechtigte Antragsteller für Sozialwohnungen jedoch weiterhin an Losverfahren teilnehmen, wenn die Nachfrage das Angebot übersteigt. Dadurch können die Familien nicht absehen, wann sie umziehen können.

Wer hätte Anspruch auf bevorzugten Zugang?

Das vorgeschlagene Programm würde zunächst nur die Altstadt und die älteren Straßenzüge im Stadtbezirk Hoan Kiem umfassen. Antragsteller müssten alle folgenden Voraussetzungen erfüllen:

• Vor der Verabschiedung der Resolution mit ständigem Wohnsitz im ausgewiesenen Gebiet gemeldet sein und dort tatsächlich leben.
• Im Durchschnitt weniger als fünf Quadratmeter Wohnfläche pro Person haben.
• Die gesetzlichen Voraussetzungen für den Kauf einer Sozialwohnung oder den Abschluss eines Mietkaufvertrags dafür erfüllen.
• Freiwillig einen Antrag stellen und in eine vom Volkskomitee des Stadtbezirks Hoan Kiem erstellte Liste aufgenommen werden.

Die Unterscheidung zwischen Anmeldung und tatsächlichem Wohnsitz ist wichtig: Der Vorschlag verlangt beides. Die Liste des Stadtbezirks würde daher festlegen, welche Haushalte das besondere Vergabeverfahren nutzen könnten; zusätzlich müssten sie die allgemeinen Voraussetzungen für Sozialwohnungen erfüllen.

Der Anlage zum Vorschlag zufolge gehören die 902 Haushalte zur Gruppe der freiwillig Umziehenden. Weitere 478 Haushalte, für die eine Zwangsumsiedlung vorgesehen ist, fallen nicht unter den vorgeschlagenen Geltungsbereich dieser Resolution und müssten über andere Regelungen berücksichtigt werden.

Hanoi könnte eine Ausweitung der Regelung prüfen, sobald die Auswirkungen und verfügbaren Mittel bewertet wurden. In der ersten Phase würde die Höchstzahl von 902 Wohnungen an die tatsächliche Zahl der anspruchsberechtigten Anträge angepasst. Jeder Haushalt könnte den Vorteil nur einmal erhalten.

Wo die ersten 552 Wohnungen liegen sollen

Die Wohnungen sollen auf neun Projekte verteilt werden, statt alle teilnehmenden Familien in einer einzigen Umsiedlungssiedlung unterzubringen. Die Standorte umfassen Linh Nam, Dai Mo, Dan Phuong, Thach That, Vinh Hung, Me Linh und Phuc Thinh.

Der vorläufige Projektplan sieht für 2026 folgende Kontingente vor:

• Wohnungsbauprojekt X2 in Linh Nam: 24 Wohnungen.
• Sozialwohnungsgebäude CT1 und CT3 im Stadtentwicklungsgebiet DM1 in Dai Mo: 50 Wohnungen.
• Sozialwohnungsprojekt am Kilometer 17 der Nationalstraße 32 in Dan Phuong: 73 Wohnungen.
• Sozialwohnungsprojekt Dong Truc in Thach That: 44 Wohnungen.
• Sozialwohnungsprojekt Tan Xa in Thach That: 20 Wohnungen.
• Sozialwohnungsprojekt Vinh Hung in der Gasse 321 an der Vinh-Hung-Straße: 92 Wohnungen.
• Sozialwohnungsanteil des Entwicklungsprojekts Minh Duc in Me Linh: 97 Wohnungen.
• Sozialwohnungsanteil des erweiterten Entwicklungsprojekts Minh Giang und Dam Va in Me Linh: 75 Wohnungen.
• Sozialwohnungsprojekt im Zusammenhang mit dem Infrastrukturprojekt zur Versteigerung des Grundstücks Tuan Le in Phuc Thinh: 77 Wohnungen.

Die neun Kontingente umfassen insgesamt 552 Wohnungen. Gegenüber der vorgeschlagenen Obergrenze von 902 fehlen damit 350 Wohnungen, die später zusätzlich bereitgestellt werden müssten, falls alle erfassten Haushalte anspruchsberechtigt sind und teilnehmen. Die Stadt plant, auch 2027 weiter Wohnungen zu vermitteln.

Bei jedem Projekt dürfte das reservierte Kontingent höchstens 20 Prozent der zum Verkauf angebotenen Wohnungen betragen, vorbehaltlich einer Einigung mit dem Bauträger. Vereinbarungen mit den Bauträgern und der Baufortschritt sind damit entscheidend für die Umsetzung des Programms.

Verkehr und Infrastruktur sollen die Projektwahl bestimmen

Hanoi schlägt vor, Projekte mit guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr auszuwählen und dabei U-Bahn-Linien besonders zu berücksichtigen. Auch Schulen, Gesundheitseinrichtungen, Märkte und Angebote des Einzelhandels sollen in die Auswahlkriterien einfließen.

Die Stadt will Wohnungsgrundrisse, die für Haushalte mit durchschnittlich etwa vier Personen geeignet sind. Die Fertigstellungstermine müssen zum Umsiedlungsprogramm passen. Ob ein Projekt geeignet ist, hängt daher nicht nur vom Standort ab, sondern auch davon, wann Wohnungen und Einrichtungen in der Umgebung bezugsfertig sind.

Für Familien, die von informeller Arbeit leben, bedeutet ein Umzug mehr als zusätzlichen Wohnraum. Die Verkehrsanbindung beeinflusst den Weg zur Arbeit; nahegelegene Schulen, Kliniken und Märkte wirken sich auf die täglichen Ausgaben und Abläufe aus. Diese Bedürfnisse erklären, warum der Vorschlag neben den Wohnungszahlen auch die soziale Infrastruktur berücksichtigt.

Bevor die Anträge entgegengenommen werden, müsste die Stadt die Projekte, die Zahl und die Art der Wohnungen sowie die Zeitpläne für ihre Bereitstellung veröffentlichen. Wohnungen, für die sich bis zum festgelegten Stichtag keine anspruchsberechtigten Bewerber finden, könnten anschließend anderen anspruchsberechtigten Antragstellern für Sozialwohnungen zum Kauf oder im Mietkauf angeboten werden.

Wie Familien ohne Losverfahren ausgewählt würden

Auch ohne Losverfahren müssten die Haushalte ausgewählt werden, wenn sich für ein bestimmtes Projekt mehr Familien bewerben, als das reservierte Kontingent aufnehmen kann. Der Entwurf sieht vor, die Antragsteller zunächst nach der durchschnittlichen Wohnfläche pro Person zu ordnen: Je kleiner sie ist, desto höher der Rang.

Anschließend würden Haushalte mit älteren Menschen oder Menschen mit Behinderungen sowie als arm oder armutsgefährdet eingestufte Haushalte bevorzugt. Als nächstes Kriterium wäre der Zeitpunkt der Anmeldung vorgesehen. Familien, die in ihrem Wunschprojekt keine Wohnung erhalten, würden einem anderen Projekt aus dem reservierten Wohnungspool zugewiesen.

Tran Hop Dung, Vorsitzender des Ausschusses für Stadtangelegenheiten des Volksrats, sagte bei der Prüfung des Vorschlags, das Kriterium der Reihenfolge der Anmeldung müsse angepasst werden. Menschen mit schlechterem Zugang zu Informationen, ältere Antragsteller, Menschen mit Behinderungen und Bewohner, die keine Online-Angebote nutzen können, könnten durch eine Regel benachteiligt werden, die denjenigen Vorrang gibt, die sich zuerst bewerben.

Der Ausschuss bat außerdem um eine Begründung für den Schwellenwert von weniger als fünf Quadratmetern pro Person sowie um Zahlen zu Haushalten, die knapp darüber liegen. Eine strikte Grenze könnte dazu führen, dass Familien mit sehr ähnlichen Wohnverhältnissen unterschiedlich behandelt werden.

Der Ausschuss befürwortete eine Bevorzugung der am stärksten benachteiligten Haushalte und forderte die Stadt zugleich auf, die Lage der Ausgeschlossenen zu prüfen, darunter Mieter und Arbeitsmigranten ohne Anmeldung mit ständigem Wohnsitz. Zudem sollten Schutzvorkehrungen für Antragsteller geprüft werden, die bereits andernorts in Hanoi Wohnraum besitzen.

Wer zahlt, und was geschieht mit den alten Wohnungen?

Die teilnehmenden Familien müssten ihre Kauf- oder Mietkaufraten zu den regulierten Preisen für Sozialwohnungen selbst tragen. Beim Mietkauf kann ein Haushalt über einen vereinbarten Zeitraum Raten auf den Eigentumserwerb zahlen, statt den gesamten Preis zu Beginn aufzubringen.

Der Vorschlag sieht keine direkten Haushaltszuschüsse für den Kauf oder Erwerb der neuen Wohnungen vor. Vergünstigte Kredite, Preise, Unterlagen und Verfahren würden sich nach den geltenden Vorschriften für Sozialwohnungen richten. Für Haushalte mit unregelmäßigen Einkünften blieben daher die Raten und der Zugang zu geeigneten Krediten praktische Herausforderungen.

Beim Umzug müsste der gesamte Haushalt die bisherige Unterkunft verlassen und sich innerhalb einer von der Stadt festgelegten Frist an der neuen Adresse mit ständigem Wohnsitz anmelden. Familien, die in öffentlichem Eigentum zur Miete wohnen, müssten ihre Mietverträge beenden und die Räume an die zuständige Wohnungsverwaltung zurückgeben.

Für Wohnungen in privatem Eigentum soll ein Plan der Stadt verhindern, dass neue Bewohner die frei gewordenen Räume erneut überbelegen. Die Einzelheiten für diese Immobilien sind noch nicht festgelegt. Erschwerend kommt hinzu, dass Eigentümer, Mieter und bereits weggezogene Bewohner unterschiedliche Rechte geltend machen können.

Der Ausschuss für Stadtangelegenheiten forderte klare Grundsätze zum Schutz dieser Interessen. Er bat auch um Klarheit bei den Ausgaben für Haushaltserhebungen, Bewerberlisten, öffentliche Informationen und die Verwaltung der frei gewordenen Wohnungen. Diese Verwaltungsaufgaben erfordern Mittel, obwohl die Begünstigten keine direkten Kaufzuschüsse erhalten.

Die Bereitstellung der Wohnungen ist die zentrale Bewährungsprobe

Duong Duc Tuan sagte dem Volksrat, Hanois frühere Umsiedlungspolitik für die Altstadt sei vor allem deshalb nicht umgesetzt worden, weil geeignete Wohnungen nicht verfügbar waren. Der neue Vorschlag soll dieses Hindernis überwinden, indem Wohnungen in Sozialwohnungsprojekten benannt werden, deren Markteintritt bereits erwartet wird.

Der Ausschuss für Stadtangelegenheiten forderte dennoch einen Mechanismus, der das Wohnungsangebot absichert, falls sich Projekte verzögern oder die erforderlichen Vereinbarungen nicht zustande kommen. Außerdem verlangte er einen Zeitplan und Regelungen für weitere Haushalte im Gebiet, die mit Wohnungsproblemen konfrontiert sind.

Der Parteisekretär von Hanoi, Tran Duc Thang, forderte die Stadt auf, das Angebot an Sozialwohnungen parallel zur Regelung zu berechnen und sicherzustellen, dass die vorgesehenen Begünstigten tatsächlich Wohnungen erhalten können. Damit verknüpfte er die Vergaberegeln mit der praktischen Verfügbarkeit von Wohnungen.

Der Wohnungsvorschlag gehörte zu 22 Resolutionen, die auf der siebten Sondersitzung des Volksrats in vier Politikbereichen beraten wurden. Die Vorsitzende des Volksrats, Phung Thi Hong Ha, sagte, einige Unterlagen seien erst kurz vor Sitzungsbeginn fertiggestellt worden. Dadurch hätten die Ausschüsse die ganze Nacht prüfen müssen. Sie forderte eine sorgfältige Prüfung der Rechtsgrundlagen, Ressourcen und Umsetzbarkeit.

Die Stadt verknüpfte die Umsiedlungspolitik mit Artikel 22 der Verfassung von 2013, der das Recht auf rechtmäßige Unterkunft betrifft, sowie mit der 100-Jahre-Perspektive des Masterplans für Hanoi. Bei der Vorstellung des Vorschlags verwies die Verwaltung zudem auf Befugnisse aus dem Hauptstadtgesetz von 2026. Die unmittelbare Aufgabe ist konkret: Aus dem vorgeschlagenen Anspruch müssen fertiggestellte Wohnungen werden, die sich anspruchsberechtigte Haushalte leisten und beziehen können.

Vom Plan aus dem Jahr 2013 zur vorgeschlagenen Umsetzung

Hanois Bemühungen, die beengten Wohnverhältnisse in der Altstadt zu verringern, erstrecken sich über mehrere politische Phasen. Die wichtigsten Daten und geplanten Schritte sind:

• 9. Januar 2013: Die Stadt erließ den Beschluss Nr. 168 zur früheren Umsiedlungsregelung für die Altstadt, die anschließend vor allem mangels verfügbarer Wohnungen ins Stocken geriet.
• 28. Oktober 2026: Der Volksrat beriet den neuen Vorschlag auf seiner siebten Sondersitzung.
• Im Laufe des Jahres 2026: Die erste vorgeschlagene Tranche umfasst 552 Wohnungen in neun Sozialwohnungsprojekten.
• Anfang 2027 und im Laufe des Jahres 2027: Die Stadt will weitere fertiggestellte Projekte nutzen und die Bereitstellung von Wohnungen fortsetzen.

Der Vorschlag muss noch vom Volksrat beschlossen werden; ein Ergebnis der Beratungen liegt nicht vor. Bei einer Zustimmung würde die Stadtverwaltung Begünstigtenlisten erstellen, den Wohnungspool festlegen und veröffentlichen sowie Umsetzungsregeln und -pläne erlassen.

Wenn alle 902 erfassten Haushalte teilnehmen, würden rund 3.621 Bewohner aus beengten Wohnungen umsiedeln. Ob diese Verringerung gelingt, hängt davon ab, ob Wohnungen bereitgestellt und bezahlbare Zahlungsbedingungen geschaffen werden und ob sichergestellt wird, dass die gesamten Haushalte ihre bisherigen Unterkünfte verlassen.

Die wichtigsten Punkte

• Hanoi schlägt vor, anspruchsberechtigten Haushalten im Stadtbezirk Hoan Kiem bevorzugten Zugang zu bis zu 902 Sozialwohnungen ohne Losverfahren zu gewähren.
• Bei einer Erhebung des Stadtbezirks wurden 3.621 Menschen erfasst, die mit weniger als fünf Quadratmetern Wohnfläche pro Person leben.
• Der erste Plan sieht für 2026 insgesamt 552 Wohnungen in neun Projekten vor; weitere Kontingente sind für 2027 geplant.
• Die Familien müssten nach den Regeln für Sozialwohnungen zahlen und mit allen Haushaltsmitgliedern aus der bisherigen Unterkunft ausziehen.
• Bei der Prüfung durch den Volksrat ging es vor allem um Anspruchsvoraussetzungen, faire Auswahl, verlässliche Wohnungsangebote und den Umgang mit frei werdenden Wohnungen.
• Die 478 Haushalte, für die eine Zwangsumsiedlung vorgesehen ist, fallen nicht unter das vorgeschlagene Programm.