Hanoi prüft Lösungen für 18.184 zusätzliche Wohnungen in zwölf Mường-Thanh-Projekten

Knapp 25.000 Wohnungen gebaut, obwohl nur 6.759 genehmigt waren

Zwölf Wohnungsbauprojekte von Unternehmen mit Verbindungen zur Mường Thanh Group umfassen 24.943 Wohnungen, obwohl lediglich 6.759 genehmigt wurden. Das geht aus Angaben des Bauamts von Hanoi hervor. Die Differenz von 18.184 Wohnungen steht nun im Mittelpunkt eines Resolutionsentwurfs der Stadt. Er soll festlegen, welche Gebäude bestehen bleiben können, welche angepasst werden müssen und welche abzureißen sind.

Den Zahlen zufolge umfassen die Projekte damit rund das 3,69-Fache der genehmigten Wohnungszahl. Allein der Überschuss entspricht etwa dem 2,69-Fachen der genehmigten Gesamtzahl, also einem Zuwachs von rund 269 Prozent. Diese Unterscheidung ist wichtig: Die Zahl von knapp dem 2,7-Fachen bezeichnet die zusätzlich gebauten Wohnungen, nicht die Gesamtzahl.

Der Resolutionsentwurf des Volksrats von Hanoi würde finanzielle Pflichten der Projektentwickler mit Gebäudeprüfungen, möglichen Umsiedlungen und einem Weg zu Eigentumsnachweisen für berechtigte Käufer verbinden. Er würde nicht automatisch den Verbleib aller 24.943 Wohnungen erlauben oder jedem Haushalt solche Nachweise garantieren.

Bei Prüfungen zwischen 2015 und 2017 wurden Verstöße bei Investitionen, Landnutzung, Planung und Bau festgestellt. Die Projektentwickler bauten entgegen den genehmigten Plänen, vergrößerten die Geschossflächen und Gebäudehöhen, teilten Wohnungen in kleinere Einheiten auf und änderten die vorgesehene Nutzung einiger Flächen.

Nach Angaben des Bauamts belastet der dadurch entstandene Bevölkerungszuwachs die lokale Infrastruktur und mindert die Lebensqualität der Bewohner. Viele Wohnungen wurden jedoch bereits übergeben, und Familien leben seit Jahren darin. Hanoi steht nun vor der Aufgabe, die Vorschriften durchzusetzen und zugleich die Wohnrechte und praktischen Bedürfnisse der Bewohner zu berücksichtigen.

Welche Projekte sind betroffen?

Der Vorschlag betrifft Projekte von Unternehmen, in denen Lê Thanh Thản als gesetzlicher Vertreter, Eigentümer oder Geschäftsführer auftritt oder über Kapitalbeteiligungen beziehungsweise Investitionskooperationen mitgewirkt hat. Die Liste umfasst mehrere Wohngebiete in Hanoi, mit einer starken Konzentration in Linh Đàm.

Die zwölf Einträge sind CT6 Kiến Hưng, auch als Wohn- und Geschäftskomplex Bemes bekannt; Đại Thanh einschließlich CT8 und CT10; CT5 Tân Triều; das Wohngebiet Xa La; das gemeinsame Projekt CT11 und CT12 in Kim Văn–Kim Lũ; VP3, VP5 und VP6 sowie die vier Projekte HH1, HH2, HH3 und HH4 in Linh Đàm.

Die Unterscheidung zwischen einem Projekt und einem einzelnen Turm erklärt die Zählung. CT11 und CT12 bilden einen Projekteintag, während der HH-Komplex in Linh Đàm aus vier Gebäudeblöcken mit jeweils drei Türmen besteht. Der HH-Komplex umfasst somit zwölf Türme innerhalb von vier der im Entwurf erfassten Projekte.

Auch der Stand bei den Eigentumsnachweisen ist unterschiedlich. In der Bewertung des Bauamts wird festgestellt, dass für einige Wohnungen in VP3, VP5, CT6 Kiến Hưng und CT5 Tân Triều Nachweise über Landnutzungsrechte und das Eigentum an mit dem Grundstück verbundenen Vermögenswerten ausgestellt wurden. Für VP6 und die Projekte HH1 bis HH4 liegen solche Nachweise nicht vor. Dass es in einigen Projekten Nachweise gibt, belegt nicht, dass jede Wohnung dort einen besitzt.

Wie sich der Streit entwickelt hat

Die Prüfberichte liegen Jahre zurück, doch die vorgeschlagene Lösung betrifft Gebäude, die bereits bewohnt sind. Im HH-Komplex in Linh Đàm wurde der Betrieb 2015 aufgenommen; die Bewohner warten seit Langem auf Eigentumsnachweise.

Die wichtigsten Meilensteine:

• 2015: Der HH-Komplex in Linh Đàm nahm den Betrieb auf.
• 2015 bis 2017: Prüfer stellten bei den Projekten Verstöße bei Investitionen, Landnutzung, Planung und Bau fest.
• 10. Oktober: Hanoi begann, die Öffentlichkeit um Stellungnahmen zum Resolutionsentwurf zu bitten. In der Mitteilung zur Konsultation wird das Jahr nicht genannt.
• Nach der technischen Prüfung: Das Volkskomitee von Hanoi würde entscheiden, welche Gebäude oder Gebäudeteile in die vorgeschlagenen Behandlungskategorien fallen.

Der Vorschlag ist weiterhin ein Entwurf und noch keine endgültige Entscheidung über einzelne Gebäude. Ein verbindlicher Verabschiedungstermin, eine Frist für die Stellungnahmen oder ein Zeitplan für den Abschluss der Gebäudeklassifizierungen wurden nicht genannt. Die Bewohner können die vorgeschlagenen Verfahren für Eigentumsnachweise und Entschädigungen daher noch nicht als gesicherte Ansprüche betrachten.

Drei Kategorien sollen über den Verbleib entscheiden

Der Entwurf teilt die betroffenen Gebäude in drei Gruppen ein. Gebäude der ersten Gruppe könnten in ihrer jetzigen Form bestehen bleiben, sofern sie fertiggestellt und in Betrieb sind, keine Streitigkeiten bestehen, die Anforderungen an Standsicherheit und Brandschutz erfüllt sind und benachbarte Gebäude nicht beeinträchtigt werden.

Außerdem müssten diese Gebäude über eine ausreichende Infrastruktur verfügen oder es müsste ein Plan zu deren Bereitstellung vorliegen. Sie müssten auch Anforderungen an das Umfeld, Straßengrenzen, Schutzkorridore, Verkehrssicherheitszonen und Höhenbeschränkungen erfüllen. Diese Kriterien gehen über die Frage hinaus, ob die Wohnungen bereits bewohnt sind.

Gebäude der zweiten Gruppe könnten unter Auflagen bestehen bleiben. Sie erfüllen bestimmte Anforderungen noch nicht, doch die Mängel könnten durch technische Maßnahmen, zusätzliche Infrastruktur, Umsiedlungen oder eine Nutzungsänderung behoben werden. Der Verbleib hinge somit von Abhilfemaßnahmen ab und nicht allein von einer Zahlung.

Gebäude der dritten Gruppe müssten abgerissen werden, wenn sich Sicherheitsprobleme, Konflikte mit der Landschaftsplanung oder Überschreitungen geschützter Grenzen nicht beheben lassen. Dazu gehörten auch bestimmte niedrige Wohngebäude auf Flächen, die für technische Infrastruktur, öffentliche Einrichtungen, Verteidigung, Sicherheit oder Schutzkorridore vorgesehen sind und deren Planung nicht angepasst werden kann.

Das Volkskomitee von Hanoi würde die konkreten Listen festlegen, sobald die Fachbehörden ihre Bewertungen abgeschlossen haben. Kann ein Gebäude der dritten Gruppe nicht abgerissen werden, sieht der Entwurf vor, eine Nutzungsänderung zu prüfen, sofern sie die Infrastruktur nicht zusätzlich belastet. Das ist keine Zusage, dass das Gebäude weiterhin als Wohnraum genutzt werden kann.

Auch bei erlaubtem Verbleib kann ein Umzug nötig sein

Die Einstufung eines Gebäudes in die erste Gruppe würde nicht bedeuten, dass jede darin genutzte Fläche als Wohnung bleiben dürfte. Die Bewohner müssten nicht genehmigte Wohneinheiten oder Flächen im Gebäudesockel, in Technikgeschossen und Gemeinschaftsräumen räumen, damit diese wieder ihrer vorgesehenen Funktion dienen oder der Allgemeinheit zur Verfügung stehen können.

Technikgeschosse beherbergen Anlagen und Dienste, die für den Betrieb des Gebäudes erforderlich sind. Gemeinschaftsräume sind zur gemeinsamen Nutzung vorgesehen. Die Wiederherstellung dieser Bereiche würde Nutzungsänderungen beheben, auch wenn das Gebäude insgesamt die Voraussetzungen für den weiteren Betrieb erfüllt.

In der zweiten Gruppe wäre eine Umsiedlung erforderlich, falls die zusätzliche Infrastruktur die Bewohnerzahl weiterhin nicht tragen kann. Zunächst müssten nicht genehmigte Wohnbereiche im Gebäudesockel, in Technikgeschossen und Gemeinschaftsräumen geräumt werden, anschließend Wohnungen in Geschossen oberhalb der genehmigten Höhe.

Alle Bewohner und ihr Eigentum müssten Gebäude der dritten Gruppe verlassen. In der Praxis müssen die Entscheidungen daher die betroffenen Teile jedes Gebäudes benennen, statt lediglich ein ganzes Projekt einzuordnen. Ein Wohnkomplex könnte weiterbetrieben werden, während einzelne Haushalte dennoch umgesiedelt werden müssen.

Projektentwickler sollen Umsiedlung und Entschädigung finanzieren

Vor dem Umzug müssten die Projektentwickler Wohnungslisten erstellen, die rechtmäßigen Ansprüche und Interessen in jedem Fall feststellen, ihre Vorschläge offenlegen und die Bewohner zu Entschädigung, Unterstützung und vorübergehender Unterbringung anhören.

Der Entwurf überträgt den Projektentwicklern die Verantwortung für die Finanzierung von Umsiedlungen und vorübergehender Unterbringung. Außerdem hält er fest, dass die Kosten für die Behebung der Verstöße von den Projektentwicklern getragen würden, nicht aus dem Staatshaushalt. Damit wird die Rolle der Stadt bei Entscheidung und Aufsicht von der Zahlungspflicht der Unternehmen getrennt.

Käufer, die umgesiedelt werden müssen, könnten eine von drei Optionen aushandeln: eine finanzielle Entschädigung; eine gleichwertige Wohnung in einem geeigneten Gewerbeprojekt des Projektentwicklers; oder den Kauf beziehungsweise Mietkauf einer Sozialwohnung ohne Losverfahren, sofern sie die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllen.

Beim Mietkauf kann ein Haushalt schrittweise auf den Erwerb der Wohnung hinarbeiten. Auch die Sozialwohnungsoption setzt Anspruchsberechtigung voraus und ist daher keine automatische Ersatzwohnung für jeden betroffenen Käufer.

Der Entwurf legt weder individuelle Entschädigungssummen fest noch benennt er Ersatzwohnungen für bestimmte Familien. Diese Einzelheiten würden von der Prüfung der Ansprüche und den vor dem Umzug getroffenen Vereinbarungen abhängen. Das Bauamt weist außerdem darauf hin, dass bei der Umsetzung die Fähigkeit der Projektentwickler berücksichtigt werden muss, ihren Verpflichtungen nachzukommen.

Welche Zahlungen auf die Projektentwickler zukämen

Projektentwickler, deren Gebäude bestehen bleiben dürfen, müssten dennoch einen Betrag abführen, der im Entwurf als rechtswidrige Erträge aus nicht genehmigten Bauarbeiten bezeichnet wird. Vorgesehen ist folgende Berechnung:

Zusätzliche, nicht genehmigte Geschossfläche × Baukosten pro Quadratmeter zum Zeitpunkt der tatsächlichen Inbetriebnahme des Gebäudes × 50 Prozent.

Die Baukosten würden anhand des maßgeblichen Richtwerts der Investitionskosten zum Zeitpunkt berechnet, zu dem das Gebäude in Betrieb genommen wurde. Es handelt sich um eine flächenbezogene Berechnung, nicht um eine feste Abgabe pro zusätzlicher Wohnung. Allein aus der Zahl von 18.184 zusätzlichen Wohnungen lässt sich deshalb der zu zahlende Betrag nicht ableiten.

Für die Berechnung wären die nicht genehmigte Geschossfläche und der maßgebliche Baukostenrichtwert für jedes betroffene Gebäude nötig. Weder eine Gesamtsumme noch sämtliche für ihre Berechnung erforderlichen Angaben wurden genannt. Die Formel schöpft auch nicht einfach die Hälfte der Erlöse aus Wohnungsverkäufen ab, denn sie basiert auf den Baukosten und nicht auf den Verkaufspreisen.

Eine gesonderte Zahlungspflicht beträfe landbezogene Abgaben. Der Entwurf sieht dafür den amtlichen Bodenpreis multipliziert mit einem vom Volkskomitee von Hanoi festgelegten Koeffizienten vor. Maßgeblich wäre der Zeitpunkt, zu dem der Verbleib des Gebäudes oder Gebäudeteils in seiner bestehenden Form genehmigt wird.

Für die beiden Zahlungspflichten gelten unterschiedliche Stichtage. Bei der Berechnung der Baukosten zählt der Zeitpunkt der Inbetriebnahme; für die Landzahlung ist der Zeitpunkt der Genehmigung des weiteren Bestehens maßgeblich. Die Projektentwickler müssten die fälligen Beträge innerhalb der in der jeweiligen Vollstreckungsentscheidung genannten Frist über die Staatskasse von Hanoi in den städtischen Haushalt einzahlen.

Eigentumsnachweise hängen von mehr als einem Antrag ab

Für berechtigte Wohnungen, die bestehen bleiben dürfen, würde der vorgeschlagene Ablauf damit beginnen, dass der Projektentwickler seine finanziellen Verpflichtungen wegen der nicht genehmigten Bau- und Landnutzung erfüllt. Anschließend müsste das Unternehmen die erforderlichen Unterlagen für die Eigentumsnachweise der Käufer fertigstellen und einreichen.

Diese Nachweise, in Vietnam umgangssprachlich „Pink Books“ genannt, dokumentieren Landnutzungsrechte und das Eigentum an mit dem Grundstück verbundenen Vermögenswerten, darunter Wohnungen. Ihr Fehlen ist eines der zentralen ungelösten Probleme für Bewohner von VP6 und HH Linh Đàm.

Der Entwurf sieht vor, dass Käufer direkt einen Antrag stellen können, falls der Projektentwickler seine finanziellen Verpflichtungen erfüllt, aber die Unterlagen nicht einreicht. Die zuständige Behörde würde den Antrag des Käufers dann nach den geltenden Vorschriften entgegennehmen und bearbeiten.

Diese Regelung betrifft die Untätigkeit des Projektentwicklers nach der Zahlung. Sie hebt weder die Zahlungspflicht auf noch umgeht sie die Entscheidung darüber, ob eine Wohnung bestehen bleiben darf. Der vorgeschlagene Weg hängt somit sowohl von der Gebäudeprüfung als auch davon ab, dass der Projektentwickler seine finanziellen Pflichten erfüllt.

Linh Đàm zeigt das Ausmaß der anstehenden Entscheidungen

Für den HH-Komplex im Stadtbezirk Hoàng Liệt waren 27 Geschosse genehmigt. Die Türme HH4 wurden mit 36 Geschossen gebaut, neun über der zulässigen Höhe. HH1, HH2 und HH3 erreichen 41 Geschosse und liegen damit 14 Geschosse darüber. Die zwölf Türme des Komplexes umfassen rund 9.000 Wohnungen und 40.000 Bewohner.

Die rund 9.000 Wohnungen entsprechen etwa 36 Prozent der 24.943 Wohnungen, die für alle zwölf Projekte erfasst wurden. Dieser Vergleich zeigt, warum Entscheidungen zu diesem einzelnen Komplex erhebliche Auswirkungen auf die gesamte Behebung der Verstöße haben könnten.

VP6 weicht ebenfalls deutlich von der Genehmigung ab. Das Gebäude wuchs von genehmigten 25 auf 37 Geschosse, während die Zahl der Wohnungen von 138 auf 840 stieg. Die zusätzlichen 702 Wohnungen bedeuten, dass ihre Zahl rund dem 6,1-Fachen der genehmigten Menge entspricht.

Nguyễn Trọng, ein Bewohner von HH4C, sagte, die Bewohner wüssten nicht, welcher Kategorie der HH-Komplex zugeordnet würde. Sie wollten, dass die Behörden ihn einstufen und eine endgültige Entscheidung treffen. Seine Sorge spiegelt die Unsicherheit wider, die der Entwurf allein nicht beseitigt.

Phạm Văn Đức, Mitglied der Vertretung der Bewohner von HH4B, forderte, den Projektentwickler zur Verantwortung zu ziehen und zugleich die Menschen zu schützen, die Wohnungen gekauft und sich dort niedergelassen haben. Er beschrieb die Wünsche der Bewohner so:

Der berechtigte und einzige Wunsch der Menschen, die im HH-Komplex Wohnungen gekauft haben, ist, dass die Stadtverwaltung den Bewohnern ein friedliches Leben in HH Linh Đàm ermöglicht und den Käufern Eigentumsnachweise ausstellt.

Đức forderte außerdem, dass der Projektentwickler seine finanziellen Verpflichtungen gegenüber dem Staat erfüllt und die Infrastrukturmängel behebt. Seine Position stellt sicheres Wohnen, Eigentumsnachweise und Infrastrukturverbesserungen neben die Rechenschaftspflicht, statt sie als gegensätzliche Anliegen zu behandeln.

Ein Lösungsvorschlag, keine Aufhebung der Verstöße

Das Bauamt bezeichnet eine eigene Resolution als notwendig und dringlich. Nach seiner Bewertung können bestehende Sonderregelungen für Landverstöße vor Inkrafttreten des Landgesetzes von 2024 auf diese Projekte nicht angewendet werden. Es heißt nicht, dass für die Verstöße keine rechtlichen Sanktionen gelten. Vielmehr wird auf die Schwierigkeit hingewiesen, solche Sanktionen durchzusetzen, wenn viele Wohnungen bewohnt sind.

Hanois Bewertung warnt, dass umfangreiche Abrisse und Umsiedlungen die öffentliche Ordnung stören, das Wohlergehen der Bewohner beeinträchtigen und zu zahlreichen gemeinschaftlichen Beschwerden führen könnten. Sie erkennt auch an, dass die Umsetzung einer Lösung Familien vorübergehend bei Arbeit, Schulbildung und Gesundheit belasten könnte, selbst wenn sich die Lebensbedingungen dadurch langfristig verbessern.

Der Entwurf hält ausdrücklich fest, dass bestehende Prüfberichte, Gerichtsurteile und Vollstreckungsentscheidungen weiterhin gelten. Wenn ein nicht genehmigtes Gebäude oder ein Teil davon bestehen bleiben darf, wäre dies eine Maßnahme zur Bewältigung der Folgen des Verstoßes und keine Erklärung, dass die ursprüngliche Bauweise rechtmäßig war.

Die nächsten entscheidenden Schritte sind die technischen Prüfungen, die Einstufung der Gebäude und eine mögliche Verabschiedung der Resolution. Bis dahin bleiben die Zahl der umzusiedelnden Haushalte, die gesamten Zahlungen der Projektentwickler und der Zeitplan für die Ausstellung der Eigentumsnachweise offen.

Wichtige Punkte

• Die zwölf Projekte umfassen 24.943 Wohnungen, obwohl nur 6.759 genehmigt waren; der Überschuss beträgt 18.184.
• Der Entwurf sieht drei Kategorien vor: Gebäude, die bestehen bleiben können, Gebäude, die unter Auflagen bestehen bleiben können, und Gebäude, die abgerissen werden müssen.
• Einige Bewohner könnten auch dann umziehen müssen, wenn das Gebäude insgesamt bestehen bleiben darf.
• Die Projektentwickler sollen Kosten für die Behebung der Verstöße, Umsiedlungen sowie festgelegte Bau- und Landzahlungen tragen.
• Berechtigte Käufer könnten direkt Eigentumsnachweise beantragen, wenn die Projektentwickler ihre finanziellen Verpflichtungen erfüllen, aber die Unterlagen nicht einreichen.
• HH Linh Đàm umfasst rund 9.000 Wohnungen und 40.000 Bewohner; die endgültige Einstufung steht noch aus.
• Der Vorschlag würde bestehende Prüfberichte, Urteile und Vollstreckungsentscheidungen nicht aufheben.