Ho-Chi-Minh-Stadt genehmigt Wohnungsprojekt auf 191,61 Hektar mit fast 30.000 Sozialwohnungen

Ein neues Viertel mit Wohnungen, Schulen und Dienstleistungen in Ba Diem

Ho-Chi-Minh-Stadt hat ein Wohnungsbauprojekt in der Gemeinde Ba Diem genehmigt. Es umfasst rund 37.620 Wohnungen, darunter 29.964 Sozialwohnungen, und sieht vorläufige Investitionen von mehr als 64,053 Billionen Dong vor. Mit Beschluss Nr. 6749/QD-UBND vom 12. Oktober 2026 wurde die Delta Joint Stock Company mit der Entwicklung des 191,61 Hektar großen Geländes im ehemaligen Bezirk Hoc Mon beauftragt. Das Gesamtprojekt soll bis Ende 2030 umgesetzt werden.

Das städtische Bauministerium rechnet mit einem Baubeginn im Dezember 2026 und will den Sozialwohnungsanteil 2028 fertigstellen. Das Projekt verbindet Wohnungen mit Schulen, einem Krankenhaus, Geschäften, Parks, Straßen und weiteren Dienstleistungen. Es soll damit ein geplantes Stadtviertel und keine Ansammlung von Wohntürmen werden.

Den Zahlen der Detailplanung zufolge ist das Viertel für 67.645 Menschen ausgelegt; in früheren Planungsangaben waren 67.465 genannt worden. In beiden Fällen muss das Projekt mehr als 67.000 Einwohner aufnehmen. Die Bereitstellung öffentlicher Dienstleistungen ist daher ein zentraler Teil der Bauaufgabe.

Ba Diem könnte einen erheblichen Anteil zum geplanten Angebot an bezahlbarem Wohnraum der Stadt beitragen. Die 26.004 Sozialwohnungen und 3.960 Sozialmietwohnungen entsprechen zusammen rund 16,5 Prozent des Ziels von Ho-Chi-Minh-Stadt, von 2026 bis 2030 insgesamt 181.257 Sozial- und Mietwohnungen zu schaffen. Der Vergleich bezieht sich in beiden Fällen auf geplante Wohnungen; ihre Bereitstellung hängt von den Bauarbeiten und den erforderlichen Genehmigungen ab.

So verteilen sich die 37.620 Wohnungen

Der Wohnungsplan unterteilt das Projekt in drei Kategorien: 7.656 frei finanzierte Wohnungen, 26.004 Sozialwohnungen und 3.960 Sozialwohnungen, die zur Vermietung vorgesehen sind. Zusammengenommen machen die beiden Kategorien des sozialen Wohnungsbaus fast vier Fünftel aller geplanten Wohnungen aus.

Sozialwohnungen werden nach Regeln gebaut, die darauf abzielen, sie anspruchsberechtigten Haushalten zu regulierten Preisen oder Mieten anzubieten. Für frei finanzierte Wohnungen gelten andere Verkaufsbedingungen. Wer eine Sozialwohnung beziehen möchte, muss daher die geltenden Voraussetzungen erfüllen und kann nicht einfach eine Wohnung auswählen und eine Anzahlung leisten.

Delta muss die gesetzlichen Bedingungen für Verkauf, Vermietung und Mietkauf einhalten. Beim Mietkauf kann ein Haushalt nach einer Vereinbarung Zahlungen leisten, die zum Eigentumserwerb führen können. Bei einer gewöhnlichen Anmietung wird Wohnraum bereitgestellt, ohne dass das Eigentum übertragen wird.

Der frühere Unternehmensplan für Ba Diem sah etwas andere Zahlen vor. Im Juni 2026 kündigte Vingroup rund 4.500 Mietwohnungen mit einer Wohnfläche von etwa 146.000 Quadratmetern an. In der nun vorliegenden detaillierten Aufschlüsselung sind 3.960 Sozialmietwohnungen vorgesehen, 540 weniger als in der früheren Ankündigung.

Preise, Mieten, Bewerbungsfristen und die Verteilung der Wohnungen auf anspruchsberechtigte Gruppen wurden noch nicht bekannt gegeben. Diese Einzelheiten werden darüber entscheiden, wie Haushalte Zugang zum Projekt erhalten, sobald es die gesetzlich vorgeschriebene Phase für Verkäufe oder Vermietungen erreicht.

Was die Begrenzung der Gebäudehöhen bedeutet

Der Detailplan sieht 43 Wohngebäude mit höchstens 30 Stockwerken und einer maximalen Gebäudehöhe von 150 Metern vor. Außerdem nennt er eine maximale Grundflächenzahl von 40 Prozent und eine Geschossflächenzahl von 8,5. Die übergeordnete Zonenplanung erlaubte Wohngebäude mit bis zu 35 Stockwerken und eine Geschossflächenzahl von bis zu 10.

Die Grundflächenzahl gibt an, welcher Anteil eines Grundstücks von den Gebäudegrundflächen belegt werden darf. Bei einem Höchstwert von 40 Prozent bleibt der übrige Teil des Grundstücks vorbehaltlich des genehmigten Plans anderen Nutzungen vorbehalten. Die Geschossflächenzahl setzt die Gesamtfläche aller Geschosse ins Verhältnis zur Fläche des betreffenden Grundstücks.

Das für Wohngebäude vorgesehene Land umfasst etwa 37,76 Hektar und damit rund 19,7 Prozent des 191,61 Hektar großen Projektgebiets. Ein großer Teil der verbleibenden Fläche ist für Dienstleistungen, Verkehr, Bildung, Grünflächen und Wasser vorgesehen. Deshalb lässt sich die große Gesamtfläche des Projekts nicht direkt in Wohnungsfläche umrechnen.

Warum Ringstraße 3 nicht zur Projektfläche zählt

Die Ringstraße 3 verläuft durch das größere Planungsgebiet, doch die dafür vorgesehene Fläche ist vom Wohnungsbauprojekt Delta ausgenommen. Das Planungsgebiet umfasst etwa 200,21 Hektar, davon rund 8,6 Hektar für die Straße. Zieht man diese Straßenfläche ab, ergibt sich eine Projektfläche von 191,61 Hektar.

Das ursprüngliche Untersuchungsgebiet war mit etwa 205,21 Hektar noch größer. Die Zahlen beziehen sich auf unterschiedliche Grenzen: das untersuchte Gebiet, das vom Plan erfasste Gebiet und die Fläche, die zum Wohnungsbauprojekt gehört. Diese Abgrenzungen erklären, warum Beschreibungen des Vorhabens zwischen knapp 192 und mehr als 200 Hektar liegen.

Im Westen grenzt das Gelände an den An-Ha-Kanal und im Osten an den Lien-Vung-Kanal. Die südliche Grenze verläuft am Kanal 7 entlang und grenzt an Flächen, die für industrielle Produktion, Lager und Mischnutzungen vorgesehen sind. Diese Wasserläufe gehören zu der Umgebung, die der Plan in das neue Viertel einbeziehen soll.

Der für die Ringstraße 3 vorgesehene Korridor ist in diesem Gebiet bis zu 74,5 Meter breit. Für die wichtigsten inneren Straßenkorridore sind Breiten von 30, 23, 21 und 19 Metern geplant. Sie sollen die Verbindungen zwischen Wohnungen, Schulen und Dienstleistungen sowie dem umliegenden Verkehrsnetz ermöglichen.

Schulen, Gesundheitsversorgung und Freiflächen sind Teil des Plans

Das Bildungsangebot in Ba Diem soll von Kindergärten über Grundschulen, weiterführende Schulen der unteren Stufe und weiterführende Schulen der oberen Stufe reichen. Frühere Planungsangaben sahen rund 12,64 Hektar für Bildungseinrichtungen im Viertel und weitere 2,75 Hektar für eine weiterführende Schule der oberen Stufe vor.

Für das Krankenhaus sind rund 3,5 Hektar und ein Gebäude mit bis zu zehn Stockwerken vorgesehen. Seine Fläche entspricht knapp 2 Prozent der Projektfläche. Hinzu kommt ein Parkhaus mit bis zu neun Stockwerken sowie Einrichtungen für Kultur, Sport, Märkte und Gewerbe.

Flächen für Dienstleistungen umfassen etwa 17,99 Hektar. In früheren Planungszahlen waren außerdem mehr als 14 Hektar für den Verkehr, knapp 14 Hektar für Grünflächen innerhalb der Wohngebiete und 15,4 Hektar für öffentliche Grünflächen im größeren Stadtgebiet vorgesehen.

Wasserflächen umfassen rund 40,52 Hektar und damit etwa 21 Prozent der Projektfläche. Rund 84 Hektar des übergeordneten Plans liegen außerhalb der Wohngebiete und sind vor allem als Wasser- und Grünflächen vorgesehen. Diese Planungskategorien beschreiben unterschiedliche Teile des Gebiets und sollten jeweils innerhalb ihrer Grenzen betrachtet werden.

Die Stadt verlangt, dass Wohnungsbau, technische Infrastruktur und soziale Infrastruktur gemeinsam errichtet werden. Zur technischen Infrastruktur gehören etwa Straßen, Entwässerung, Strom- und Wasserversorgung. Zur sozialen Infrastruktur zählen Einrichtungen wie Schulen und Gesundheitsversorgung. Für künftige Bewohner ist der Bauzeitplan daher auch über den Zeitpunkt hinaus wichtig, zu dem ihre Wohnung bezugsfertig ist.

Anwohner äußerten vor der Genehmigung praktische Bedenken

Die Gemeinde Ba Diem veranstaltete in der Dang-Cong-Binh-Straße 110 eine Bürgeranhörung zum Entwurf des Detailplans. Neben Vertretern der örtlichen Behörden, von Delta und dem Planungsbüro INNO nahmen auch Bewohner des Weilers Xuan Thoi Thuong 14 teil.

Die Anwohner sprachen Fragen zum Bauzeitplan, zum bestehenden Zustand des Gebiets, zum geplanten Grundriss, zum Verkehr, zur Strom- und Wasserversorgung, zur Kommunikation und zur Abfallbehandlung an. Vertreter von Delta und INNO antworteten, bevor die Arbeit an den Planungsunterlagen fortgesetzt wurde.

Gegenstand der Anhörung war ein Plan im Maßstab 1:500. Bei diesem Maßstab entspricht ein Zentimeter in der Zeichnung fünf Metern vor Ort. So lassen sich Standorte von Gebäuden und Infrastruktur relativ detailliert darstellen. Für den übergeordneten Zonenplan gilt ein Maßstab von 1:2.000, bei dem ein Zentimeter 20 Metern entspricht.

Als Genehmigung des Zonenplans wurde der Beschluss Nr. 3062/QD-UBND vom 12. Juni 2026 genannt; in einer anderen Planungsbeschreibung wird die Genehmigung des Plans im Maßstab 1:2.000 auf August datiert. Aus den Angaben zur Anhörung geht hervor, dass die Anwohner sich mit dem konkreten Grundriss und den Dienstleistungen befassten, bevor im Oktober die Investitionsgenehmigung erteilt wurde.

Delta muss das Projekt finanzieren und die frühere Landnutzung abwickeln

Delta wurde 2007 gegründet und hat seinen Hauptsitz in Ba Diem. Zuvor war das Unternehmen in der Landwirtschaft in Hoc Mon tätig. Vinhomes wurde 2019 zur Muttergesellschaft. Im Geschäftsbericht 2025 wurden Immobilieninvestitionen, Bau und Geschäftstätigkeit als Hauptaktivitäten aufgeführt.

Vinhomes und verbundene Unternehmen übernahmen Delta im Juli 2019 für rund 4 Billionen Dong. Delta ist nun für ein Wohnungsbauprojekt auf einem Gelände verantwortlich, das zuvor mit Pflanzen- und Viehzucht sowie einem Industriebetrieb zur zentralisierten Schlachtung von Nutztieren verbunden war.

Das frühere Projekt stellte am 12. Oktober 2026 den Betrieb ein. Delta muss die Abwicklungsverfahren abschließen, finanzielle Verpflichtungen erfüllen und die Nutzungsrechte sowie die mit dem Grundstück verbundenen Vermögenswerte gesetzeskonform regeln.

Die vorläufigen Investitionen von mehr als 64,053 Billionen Dong wurden vom Investor vorgeschlagen. Die genaue Höhe soll im Zuge der Vorbereitung, Prüfung und Genehmigung des Projekts festgelegt werden. Delta muss über ausreichendes Eigenkapital verfügen, seine finanzielle Leistungsfähigkeit nachweisen und weitere Mittel auf rechtmäßigen Wegen beschaffen.

Die Stadt untersagt dem Unternehmen ausdrücklich, Kapital einzuwerben oder Immobiliengeschäfte zu tätigen, bevor die erforderlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Die Genehmigung verpflichtet Delta somit, finanzielle und verfahrensrechtliche Anforderungen zu erfüllen, bevor Wohnungen auf den Markt gebracht werden können.

Dezember 2026, 2028 und 2030 sind die wichtigsten Etappen

Der vom Bauministerium angestrebte Baubeginn im Dezember 2026 lässt nach der Investitionsgenehmigung im Oktober relativ wenig Zeit, um die erforderlichen Vorbereitungen abzuschließen. Vor der Umsetzung muss Delta die Verfahren zu Planung, Grundstück, Investitionen, Bau, Umwelt und Brandschutz abschließen.

Das Ziel des Ministeriums, den Sozialwohnungsanteil 2028 fertigzustellen, liegt innerhalb des übergeordneten Projektzeitraums, der bis Ende 2030 reicht. Der frühere Termin betrifft die Sozialwohnungen, der spätere das gesamte Vorhaben.

• Juli 2019: Vinhomes und verbundene Unternehmen übernahmen Delta für rund 4 Billionen Dong.
• Juni 2026: Vingroup kündigte einen Plan für etwa 4.500 Mietwohnungen in Ba Diem an.
• 8. Oktober 2026: Das Bauministerium erläuterte die jährlichen Ziele der Stadt für Sozial- und Mietwohnungen.
• 12. Oktober 2026: Mit Beschluss Nr. 6749/QD-UBND wurden die Investitionen genehmigt und Delta als Entwickler beauftragt. Auch das frühere Agrarprojekt stellte an diesem Tag den Betrieb ein.
• Dezember 2026: Das Bauministerium rechnet mit dem Beginn der Bauarbeiten.
• 2028: Das Ministerium will den Sozialwohnungsanteil fertigstellen.
• Ende 2030: Der genehmigte Umsetzungszeitraum des Gesamtprojekts endet.

Das Vorhaben kann Vergünstigungen für den sozialen Wohnungsbau nach dem Wohngesetz von 2023, dem Beschluss Nr. 201/2025/QH15 der Nationalversammlung und den zugehörigen Vorschriften erhalten, sofern es die geltenden Voraussetzungen erfüllt. Vor der Nutzung müssen die Gebäude außerdem die vorgeschriebenen Fertigstellungsprüfungen und Abnahmeverfahren durchlaufen.

Das Bauministerium übernimmt die Anleitung, Kontrollen und Fortschrittsüberwachung und berichtet der Stadtverwaltung alle sechs Monate. Andere Behörden kümmern sich um ihre jeweiligen Aufgaben in den Bereichen Planung, Grundstücke und Umwelt und überwachen die finanzielle Leistungsfähigkeit des Entwicklers. Verstöße, Verzögerungen und die Nichterfüllung von Auflagen können von den zuständigen Behörden geahndet werden.

Ba Diem wird Teil eines deutlich größeren Wohnungsbauprogramms der Stadt

Der Regierungsbeschluss Nr. 303 setzt für Ho-Chi-Minh-Stadt das Ziel, von 2026 bis 2030 insgesamt 181.257 Sozial- und Mietwohnungen zu schaffen. Die Stadt plant, davon 129.257 Wohnungen zum Verkauf oder Mietkauf und 52.000 zur Vermietung bereitzustellen. Mietwohnungen machen rund 28,7 Prozent der Gesamtzahl aus.

Bei einer Pressekonferenz am 8. Oktober setzte das Bauministerium Jahresziele von 9.000 Wohnungen für 2026, 57.657 für 2027 und jeweils 38.200 für die Jahre 2028 bis 2030 fest. Für die ersten beiden Jahre zusammen ergibt das 66.657 Wohnungen. Das Ziel für 2027 liegt mehr als sechsmal so hoch wie das für 2026. Damit soll der Ausbau deutlich an Tempo gewinnen.

Seit Anfang 2026 wurden drei Projekte mit insgesamt 2.283 Wohnungen in Betrieb genommen, während 13 Projekte mit rund 14.000 Wohnungen in den Bau gegangen sind. Stadtweit befinden sich 25 Projekte mit etwa 22.900 Wohnungen im Bau. Die Projekte, deren Bauarbeiten kürzlich begonnen haben, sind Teil dieser umfassenderen Baupipeline.

Die Stadt rechnet damit, dass 2026 13 Projekte mit rund 9.000 Wohnungen fertiggestellt werden. Weitere 17 Projekte mit insgesamt etwa 18.000 Wohnungen sollen die Bauphase erreichen, die eine Prüfung für die Markteinführung ermöglicht, einschließlich des Abschlusses der Fundamentarbeiten. Fertigstellung und Genehmigung zur Vermarktung sind getrennte Etappen dieses Prozesses.

Auch die Vorbereitung der Grundstücke ist eine große Aufgabe. Die Stadt hat 191 Flächen mit insgesamt rund 740 Hektar ermittelt: 100 Flächen mit 412,5 Hektar im früheren Gebiet von Ho-Chi-Minh-Stadt, 59 mit etwa 184 Hektar im früheren Binh Duong und 32 mit rund 143,6 Hektar im früheren Ba Ria-Vung Tau.

Der längere Planungshorizont bis 2040 sieht rund 1.730 bis 1.740 Hektar für Sozialwohnungen vor. Die ermittelten 740 Hektar entsprechen etwa 43 Prozent des oberen Werts. Das Planungs- und Architekturamt wurde beauftragt, öffentliche Grundstücke zu prüfen und eine Umwidmung ineffizienter Fabrik- und Industrieprojekte zu untersuchen.

Ba Diem bringt eine umfangreiche Wohnungsbauverpflichtung in dieses Programm ein, mit einem benannten Entwickler, einer Investitionsschätzung und einem Fertigstellungshorizont. Die nächste praktische Herausforderung besteht darin, die Verfahren für den angestrebten Baubeginn im Dezember abzuschließen und den Bau von Wohnungen und wichtigen Dienstleistungen auf denselben Zeitplan abzustimmen.

Wichtige Punkte

• Ho-Chi-Minh-Stadt genehmigte am 12. Oktober 2026 Deltas Projekt auf 191,61 Hektar in Ba Diem.
• Der Plan umfasst rund 37.620 Wohnungen, darunter 26.004 Sozialwohnungen und 3.960 Sozialmietwohnungen.
• Die vorläufigen Investitionen liegen bei mehr als 64,053 Billionen Dong; das Gesamtprojekt soll bis 2030 umgesetzt werden.
• Das Bauministerium rechnet mit einem Baubeginn im Dezember 2026 und will den Sozialwohnungsanteil 2028 fertigstellen.
• Schulen, ein Krankenhaus, Straßen, Parks, gewerbliche Dienstleistungen und ausgedehnte Wasserflächen sind Teil der Planung.
• Delta muss Finanzierungs-, Bau-, Verkaufs- und Vermietungsauflagen erfüllen. Die Stadt berichtet alle sechs Monate über den Fortschritt.
• Die 29.964 Sozial- und Mietwohnungen des Projekts entsprechen rund 16,5 Prozent des städtischen Ziels für 2026 bis 2030.