Anleger von Minna de Ooyasan bangen nach Lizenzentzug in Japan um Rückzahlung

Mehr als 30.000 Anleger bangen um die Rückzahlung

Ein japanisches Immobilieninvestmentunternehmen, das mit dem Versprechen hoher Renditen rund 200 Milliarden Yen eingesammelt hatte, hat seine Betriebserlaubnisse verloren. Damit ist für mehr als 30.000 Anleger ungewiss, ob sie ihr Geld zurückerhalten. Ende Juni 2026 hatte der Betreiber Rückzahlungen in Höhe von 18,8 Milliarden Yen überfällig, weitere 172,4 Milliarden Yen waren zur Rückzahlung vorgesehen. Dem standen lediglich 92,41 Millionen Yen an liquiden Mitteln und Bankguthaben gegenüber.

Die Präfektur Osaka und die Präfekturverwaltung Tokio entzogen den beiden Unternehmen hinter Minna de Ooyasan am 1. September die Betriebserlaubnisse. Es war der erste Lizenzentzug nach Japans Regelwerk für gemeinschaftliche Immobilienunternehmen mit Sonderstatus, seit das System 1995 eingeführt wurde.

Die Behörden in Osaka stellten fest, dass der Betreiber weiterhin Investments verkaufte, obwohl er wusste, dass Mieteinnahmen ausgeblieben waren. In den Unterlagen für potenzielle Anleger stand im Abschnitt zu Problemen bei Mietzahlungen weiterhin, es gebe hierzu nichts offenzulegen.

Die Folgen treffen weit mehr als nur die Unternehmen. Eine 53-jährige Frau aus Fukuoka investierte insgesamt 16 Millionen Yen in die Produkte, ein 44-jähriger Mann aus Kanagawa 10 Millionen Yen. Beide müssen nun damit rechnen, einen Großteil ihrer Investition nicht zurückzuerhalten.

Die Unternehmen entschuldigten sich für die Verunsicherung durch verspätete Ausschüttungen und Rückzahlungen. Teile der Feststellungen der Behörden weisen sie zurück. Sie erklärten, sich bei ihrer verbleibenden Arbeit darauf zu konzentrieren, Vermögenswerte zu sichern, Immobilien zu verkaufen und Geld für bestehende Anleger zu beschaffen. Einen Zeitplan für die vollständige Rückzahlung gibt es nicht.

Wie das Narita-Investment Ersparnisse von Privathaushalten anzog

Minna de Ooyasan bot Anlegern die Möglichkeit, gemeinsam in Immobilienprojekte zu investieren, ohne selbst Gebäude kaufen und verwalten zu müssen. Eines der wichtigsten Produkte betraf ein Grundstück nahe dem Flughafen Narita in Narita in der Präfektur Chiba. Die Immobiliengruppe Kyosei Bank aus Tokio plante dort ein Projekt mit Hotels und Ausstellungseinrichtungen.

Das geplante Projekt erstreckte sich über ein Gebiet von etwa der Größe zehn Tokyo Domes. Der Verkauf begann 2020. Beworben wurde eine Jahresrendite von 7 Prozent; eine Investitionseinheit kostete 1 Million Yen. Bei dieser Rendite hätte eine Einheit jährlich 70.000 Yen eingebracht, sofern die Ausschüttungen wie beworben erfolgt wären.

Zwei Unternehmen der Gruppe teilten sich die Aufgaben. Toshi Soken Invest Fund mit Sitz in Suita in der Präfektur Osaka verwaltete und betrieb die Immobilieninvestments. Minna de Ooyasan Sales mit Sitz im Tokioter Bezirk Chuo war für den Verkauf zuständig.

Die Anlegerin aus Fukuoka investierte 2023 zwölf Millionen Yen in das Narita-Produkt, nachdem sie von der Rendite angelockt worden war. Sie erhielt monatliche Ausschüttungen von mehreren Zehntausend Yen und investierte 2024 weitere vier Millionen Yen in ein Produkt, das an andere Immobilien gebunden war. Ihren Angaben zufolge wurden die Zahlungen im Juli 2025 plötzlich eingestellt.

Die Frau, deren Gesamtinvestition 16 Millionen Yen erreichte, beschrieb ihre Ungewissheit darüber, ob sie ihre Ersparnisse zurückbekommen würde:

Bleibt mir nichts anderes übrig, als die Hoffnung aufzugeben, meine Investition zurückzubekommen?

Auch der Anleger aus Kanagawa äußerte Bedauern. Rückblickend sei die Erklärung, wofür das Geld genau verwendet werden sollte, nicht detailliert genug gewesen. Nun befürchtet er, den Großteil seiner Investition von zehn Millionen Yen zu verlieren.

Ausgebliebene Mieten fehlten in den Verkaufsunterlagen

Im Mittelpunkt der Feststellungen der Präfektur Osaka steht der Umgang mit ausstehenden Mietzahlungen. Ab dem 1. April 2025 verkaufte Toshi Soken Invest Fund weiterhin neun Produkte, darunter Narita Nr. 13, obwohl ein Mieter aus derselben Unternehmensgruppe keine Miete gezahlt hatte.

Die Mieteinnahmen waren wichtig, weil sie das Investmentgeschäft und die Zahlungen an die Anleger stützten. Potenzielle Anleger mussten wissen, wann diese Einnahmen ausblieben. In den vor Vertragsabschluss ausgehändigten Unterlagen war im Abschnitt, in dem verspätete oder ausstehende Mietzahlungen hätten vermerkt werden müssen, weiterhin kein entsprechender Sachverhalt aufgeführt.

Über die von den Behörden festgestellten Verkäufe investierten weitere 280 Personen insgesamt 643 Millionen Yen. Anleger der Narita-Reihe wurden am 31. Juli 2025 über die ausstehenden Mietzahlungen und die Aussetzung der Ausschüttungen informiert.

Kenichi Yanase, Vertreter der Kyosei-Bank-Gruppe, sagte den Behörden in Osaka, er sei davon ausgegangen, dass der Verkauf mit dem Ende der Werbeanzeigen zur Anwerbung von Anlegern am 4. April eingestellt worden sei. Mitarbeiter, die die Umstände nicht gekannt hätten, hätten die Produkte weiter verkauft. Osaka wies diese Erklärung zurück: Sie gebe lediglich Yanasas persönliche Einschätzung wieder und reiche nicht als Erklärung für die fortgesetzten Verkäufe aus.

Die Präfektur bewertete die Umstände der Gesetzesverstöße als besonders schwerwiegend. Für Haushalte, die über eine Investition entschieden, fehlte eine grundlegende Information: ob die Miete, die das Investment stützen sollte, tatsächlich gezahlt wurde.

Die Rückzahlungslücke in Zahlen

Die finanzielle Lage von Toshi Soken Invest Fund zeigt, warum die Anleger so verunsichert sind. Ende Juni 2026 waren Rückzahlungen für neun Produkte, darunter Minna de Ooyasan Nr. 34, in Höhe von insgesamt 18,8 Milliarden Yen überfällig. Für weitere 29 Produkte waren Rückzahlungen von rund 172,4 Milliarden Yen vorgesehen.

Zusammengenommen beliefen sich diese Verbindlichkeiten bei 38 Produkten auf rund 191,2 Milliarden Yen. Die liquiden Mittel und Bankguthaben des Unternehmens in Höhe von 92,41 Millionen Yen entsprachen etwa 0,05 Prozent dieser Summe. Anders gesagt: Auf je 2.000 Yen, die fällig waren oder noch fällig werden sollten, kam etwa ein Yen an Barmitteln.

Barmittel sind nur ein Teil der Ressourcen eines Immobilienunternehmens. Grundstücke und andere Vermögenswerte lassen sich ebenfalls verkaufen, um Geld zu beschaffen. Allerdings sind die verbliebenen Immobilien des Betreibers mit Pfändungen und vorläufigen Pfändungen belegt. Diese rechtlichen Maßnahmen können den Umgang mit Vermögenswerten einschränken, während Gläubiger ihre Ansprüche geltend machen.

Der Geschäftsbericht von Toshi Soken Invest Fund für das Geschäftsjahr bis März 2026, den das Unternehmen Osaka am 28. Juli vorlegte, wies Verbindlichkeiten aus, die das Vermögen um 288,1 Milliarden Yen überstiegen. Vereinfacht gesagt war der ausgewiesene Wert der Schulden des Unternehmens deutlich höher als der ausgewiesene Wert seines Besitzes.

Osaka erklärte, das Unternehmen erfülle nicht mehr die gesetzliche Vorgabe, wonach das Nettovermögen mindestens 90 Prozent des ausgewiesenen Kapitals betragen muss. Die Präfektur hielt eine vollständige Rückzahlung innerhalb der maßgeblichen Fristen für äußerst schwierig und schätzte das Verlustrisiko für die Anleger als erheblich ein.

Wie sich der Streit entwickelte

Dem Entzug der Betriebserlaubnisse gingen frühere behördliche Maßnahmen, fortgesetzte Verkäufe während ausstehender Mietzahlungen und eine sich verschlechternde Finanzlage voraus. Die wichtigsten Daten zeigen, wie sich der Fall von Verstößen bei der Offenlegung zu einem umfassenderen Kampf um die Rückzahlung an die Anleger entwickelte.

• 2020: Der Verkauf des Investments für das Entwicklungsprojekt in Narita begann. Beworben wurde eine Jahresrendite von 7 Prozent.
• Juni 2024: Die beiden Unternehmen erhielten wegen Gesetzesverstößen, darunter fehlerhafter Angaben zu Grundstücken, Anordnungen zur Einstellung des Geschäftsbetriebs. Sie fochten diese Anordnungen vor Gericht an.
• Ab dem 1. April 2025: Der Betreiber verkaufte trotz ausstehender Mietzahlungen eines Mieters aus der Unternehmensgruppe weiterhin neun Produkte.
• 9. Juli 2025: Nach Angaben der Unternehmen setzten sie die Anwerbung neuer Anleger und den Abschluss neuer Verträge freiwillig aus.
• 31. Juli 2025: Anleger der Narita-Reihe wurden über ausstehende Mietzahlungen und die Aussetzung der Ausschüttungen informiert.
• Ende Juni 2026: Überfällige Rückzahlungen beliefen sich auf 18,8 Milliarden Yen; weitere 172,4 Milliarden Yen waren zur Rückzahlung vorgesehen.
• 28. Juli: Der Betreiber legte seinen Bericht für das Geschäftsjahr bis März 2026 vor. Darin überstiegen die Verbindlichkeiten das Vermögen um 288,1 Milliarden Yen.
• 18. August: Bei einer Anhörung schlugen die Unternehmen vor, die Aussetzung neuer Geschäftstätigkeiten unter Aufsicht fortzuführen.
• 1. September: Osaka und Tokio entzogen die Betriebserlaubnisse.

Die Gerichtsverfahren zu den Anordnungen vom Juni 2024 laufen weiter. Die Einwände der Unternehmen gegen diese früheren Anordnungen sind Teil eines Streits, der dem Entzug der Betriebserlaubnisse vorausging.

Was die Unternehmen sagen

Toshi Soken Invest Fund und Minna de Ooyasan Sales erklärten in einer Stellungnahme vom 1. September, sie nähmen die behördliche Maßnahme äußerst ernst. Sie entschuldigten sich für die Sorge und Verunsicherung, die durch Verzögerungen bei Ausschüttungen und der Rückzahlung des investierten Geldes entstanden seien.

Zugleich erklärten die Unternehmen, sie seien mit einigen Tatsachenfeststellungen und rechtlichen Bewertungen der Behörden nicht einverstanden. Sie hätten die Anwerbung neuer Anleger und den Abschluss neuer Verträge am 9. Juli 2025 freiwillig ausgesetzt und planten nicht, neue Geschäftstätigkeiten wieder aufzunehmen.

Bei der Anhörung am 18. August schlugen sie vor, die Aussetzung beizubehalten, unter Aufsicht regelmäßig Bericht zu erstatten, auf Anliegen bestehender Anleger einzugehen und sich auf Rückzahlungen sowie die geordnete Abwicklung des Geschäftsbetriebs zu konzentrieren.

Die Gruppe warnte, ein weiterer Vertrauensverlust könne den Verkauf von Vermögenswerten und die Beschaffung von Mitteln erschweren und den Erhalt der Organisation gefährden, die zur Betreuung bestehender Verträge benötigt werde. Nach ihrer Darstellung könnten diese Schwierigkeiten ihre Fähigkeit beeinträchtigen, die von den Aufsichtsbehörden verlangten Pflichten zum Anlegerschutz zu erfüllen.

Yanase veröffentlichte das Protokoll der Anhörung sowie eine 45-seitige schriftliche Stellungnahme, in denen er sich gegen die Maßnahme wandte. Die Unternehmen veröffentlichten außerdem die Bescheide über den Entzug der Betriebserlaubnisse sowie ihre schriftlichen und mündlichen Stellungnahmen aus der Anhörung.

Was der Verlust der Betriebserlaubnisse bedeutet

Die Entzüge hindern den Betreiber daran, neue Anleger zu gewinnen oder neue Fonds zu verkaufen. Die verbleibende Geschäftstätigkeit beschränkt sich auf Arbeiten, die zur Erfüllung bestehender Verträge notwendig sind, etwa die Verwaltung von Vermögenswerten und die Beschaffung von Geld für Rückzahlungen.

Die Unternehmen beriefen sich auf Artikel 65 des japanischen Gesetzes über gemeinschaftliche Immobilienunternehmen mit Sonderstatus. Dieser erlaubt notwendige Tätigkeiten zur Abwicklung bestehender Vertragsgeschäfte, nachdem eine Betriebserlaubnis entzogen wurde. Die Vorschrift bietet ihnen eine rechtliche Grundlage, bestehende Investments weiter zu verwalten und das Geschäft abzuwickeln.

Die Anleger warten auf zwei verschiedene Arten von Zahlungen. Ausschüttungen sind regelmäßige Zahlungen während der Laufzeit einer Investition, die in der Regel aus den Erträgen des Geschäfts stammen. Bei der Rückzahlung erhalten Anleger das investierte Kapital zurück, wenn der Vertrag die Rückzahlungsphase erreicht. In diesem Fall verzögern sich beide Zahlungen.

Der akute Mangel an Barmitteln und das Defizit des Unternehmens erfordern unterschiedliche Maßnahmen. Der Verkauf von Immobilien könnte Geld für Rückzahlungen einbringen. Die Lücke zwischen Verbindlichkeiten und Vermögen betrifft dagegen die weitergehende Fähigkeit des Unternehmens, seine Schulden zu begleichen. Wie viel Geld verfügbar wird, hängt davon ab, zu welchem Preis Vermögenswerte verkauft werden können und welche Ansprüche auf ihnen lasten.

Haushalte warten auf ihr Geld, nicht auf neue Produkte

Für die Frau aus Fukuoka und den Mann aus Kanagawa geht es jetzt vor allem darum, bereits investierte Ersparnisse zurückzubekommen. Da keine neuen Produkte mehr verkauft werden dürfen, sind die bestehenden Anleger darauf angewiesen, dass die verbliebenen Vermögenswerte verwaltet und Geld für Rückzahlungen eingezogen wird.

Die Zahlen zeigen auch, warum der Ausfall von Ausschüttungen und die verzögerte Rückzahlung des Kapitals für Haushalte unterschiedliche Folgen haben. Wenn regelmäßige Ausschüttungen ausbleiben, entfällt das erwartete Einkommen. Bei einer verspäteten Rückzahlung bleibt das ursprüngliche Ersparte gebunden. Das kann Pläne durchkreuzen, die davon abhingen, das Geld zurückzuerhalten.

Die Unternehmen erklären, sie würden Vermögenswerte sichern und verkaufen sowie Geld für Rückzahlungen beschaffen. Die Einschätzung der Präfektur Osaka macht deutlich, wie groß diese Aufgabe ist: rund 191,2 Milliarden Yen an überfälligen und vorgesehenen Rückzahlungen, sehr geringe Barmittel und Verbindlichkeiten, die das ausgewiesene Vermögen deutlich übersteigen. Die Anleger warten nun auf konkrete Fortschritte bei Verkäufen und Rückzahlungen.

Die wichtigsten Punkte

• Osaka und Tokio entzogen dem Betreiber und dem Vertrieb hinter Minna de Ooyasan am 1. September die Betriebserlaubnisse.
• Das Investmentgeschäft warb rund 200 Milliarden Yen von mehr als 30.000 Anlegern ein.
• Osaka stellte fest, dass trotz ausstehender Mietzahlungen neun Produkte weiterverkauft wurden. Dabei kamen von 280 Anlegern weitere 643 Millionen Yen zusammen.
• Überfällige und vorgesehene Rückzahlungen beliefen sich Ende Juni 2026 auf rund 191,2 Milliarden Yen. Dem standen liquide Mittel und Bankguthaben von 92,41 Millionen Yen gegenüber.
• Die Unternehmen weisen Teile der Feststellungen der Behörden zurück und erklären, sich auf den Verkauf von Vermögenswerten und die Betreuung bestehender Anleger zu konzentrieren.
• Neue Verkäufe sind untersagt, notwendige Arbeiten an bestehenden Verträgen können fortgeführt werden. Einen Zeitplan für die vollständige Rückzahlung gibt es nicht.