Vermögenskluft bei Wohnimmobilien in Südkorea erreicht Rekordwert: 290-fach, während die Eigentumsquote am unteren Ende sinkt

Rekordkluft beim selbst bewohnten Wohneigentum

Das wohlhabendste Fünftel der südkoreanischen Haushalte verfügte 2025 über selbst bewohnte Immobilien im durchschnittlichen Wert von 693,41 Millionen Won. Beim ärmsten Fünftel waren es nur 2,39 Millionen Won. Die daraus resultierende Kluft von 290,1 zu 1 war die größte seit Beginn der aktuellen Statistikreihe im Jahr 2017.

Die Zahlen aus der Erhebung zu Haushaltsfinanzen und Lebensbedingungen, die über den Koreanischen Statistischen Informationsdienst veröffentlicht wurden, spiegeln zwei Entwicklungen wider, die in entgegengesetzte Richtungen verliefen. Der Durchschnittswert der oberen Gruppe stieg gegenüber dem Vorjahr um 7,7 Prozent, während der Durchschnitt der unteren Gruppe um 9,1 Prozent auf den niedrigsten bislang erfassten Stand sank.

Ein Großteil des enormen Unterschieds lässt sich durch Wohneigentum erklären. Nur 6,6 Prozent der Haushalte in der unteren Gruppe gehörten ihre derzeitige Wohnung oder ihr Haus, verglichen mit 82,5 Prozent in der oberen Gruppe. Haushalten, die nicht Eigentümer ihrer bewohnten Immobilie waren, wurde in dieser Berechnung ein Wohnwert von null zugerechnet.

Die Kluft zeigte sich auch über den Wohnungsmarkt hinaus. Das durchschnittliche Gesamtvermögen der reichsten Gruppe war 68,6-mal so hoch wie das der ärmsten Gruppe – ebenfalls ein Rekord. Der Unterschied beim Jahreseinkommen verringerte sich dagegen im Vergleich zu früheren Jahren.

Warum der Durchschnitt der unteren Gruppe so niedrig ist

Die Erhebung teilt die Haushalte anhand ihres Vermögens in fünf gleich große Gruppen ein. Jede Gruppe umfasst 20 Prozent der Haushalte. Bei der Erfassung des Wohnimmobilienvermögens zählt nur eine Immobilie, die einem Haushalt gehört und die er selbst bewohnt.

Eine Familie, die ihr Zuhause mietet, geht mit null in diese Berechnung ein. Das gilt auch für einen Haushalt, der andernorts eine Immobilie besitzt, aber sein derzeitiges Zuhause mietet. Besitzt ein Haushalt mehrere Immobilien, wird nur sein selbst bewohntes Zuhause berücksichtigt.

Im Durchschnittswert von 2,39 Millionen Won stecken daher einige wenige Immobilien und eine wesentlich größere Zahl von Nullwerten. Bei den Haushalten der unteren Gruppe, denen ihre selbst bewohnte Immobilie tatsächlich gehörte, lag der Medianwert bei 38 Millionen Won. Der Median ist der mittlere Wert, wenn die Immobilien vom niedrigsten bis zum höchsten Wert sortiert werden.

Bei den Haushalten der oberen Gruppe, denen ihre selbst bewohnte Immobilie gehörte, lag der Median bei 720 Millionen Won – 2,9 Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Die beiden Medianwerte lagen etwa um den Faktor 18,9 auseinander. Das zeigt den Preisunterschied zwischen Haushalten mit Wohneigentum, zusätzlich zur noch viel größeren Kluft bei den Eigentumsquoten.

Die Eigentumsquote der unteren Gruppe sank um 0,8 Prozentpunkte auf 6,6 Prozent und erreichte damit einen Rekordtiefstand. Auch die Quote der oberen Gruppe ging zurück, um 1,2 Prozentpunkte auf 82,5 Prozent. Steigende Immobilienwerte ließen ihr durchschnittliches Wohnvermögen dennoch wachsen.

Wie sich die Kluft in acht Jahren vergrößert hat

Das Verhältnis beim Wohnimmobilienvermögen hat sich seit 2017, als der Durchschnitt der oberen Gruppe 145,5-mal so hoch war wie der der unteren, nahezu verdoppelt. Der jüngste jährliche Anstieg von 244,9 auf 290,1 entspricht etwa 18,5 Prozent.

Die Entwicklung zeigt eine vorübergehende Verringerung der Kluft im Jahr 2023, auf die zwei Jahre mit erneut wachsendem Abstand folgten:

• 2017: Das Verhältnis beim Wohnimmobilienvermögen lag bei 145,5 zu 1.
• 2018: Das Verhältnis blieb bei rund 146 zu 1.
• 2022: Die Kluft erreichte 245,5 zu 1, während der durchschnittliche Wohnimmobilienwert der oberen Gruppe mit 746,35 Millionen Won einen Höchststand verzeichnete.
• 2023: Bei sinkenden Immobilienpreisen verringerte sich das Verhältnis auf 215,1 zu 1.
• 2024: Die Kluft wuchs wieder auf 244,9 zu 1.
• 2025: Das Verhältnis erreichte mit 290,1 zu 1 einen Rekordwert.

Der durchschnittliche Wohnimmobilienwert der oberen Gruppe lag 2025 weiterhin unter dem Höchststand von 2022 und war der zweithöchste der Statistikreihe. Der Rekordabstand entstand, weil der Durchschnittswert der unteren Gruppe noch weiter gesunken war, während sich der Wert der Immobilien in der oberen Gruppe erholte.

Auch beim Gesamtvermögen wuchs die Kluft

Das reichste Fünftel verfügte 2025 über ein durchschnittliches Gesamtvermögen von 1,77615 Milliarden Won, 7,5 Prozent mehr als zuvor. Beim ärmsten Fünftel waren es laut den in der statistischen Berichterstattung zitierten Erhebungsdaten 25,88 Millionen Won, ein Rückgang um 2,9 Prozent. Der Wert für die untere Gruppe wurde auch mit 25,58 Millionen Won angegeben; 25,88 Millionen Won stimmen mit dem genannten Verhältnis von 68,6 zu 1 überein.

Das neue Verhältnis übertraf den bisherigen Rekord von 64 zu 1 aus dem Jahr 2022. In absoluten Zahlen lagen die durchschnittlichen Vermögen der beiden Gruppen etwa 1,75 Milliarden Won auseinander.

Immobilien spielen in den Vermögensbilanzen südkoreanischer Haushalte eine besonders große Rolle. Lee Sun-hwa, leitende Forschungsstipendiatin am Futures Institute der Nationalversammlung, sagte, rund 70 Prozent des Haushaltsvermögens seien in Immobilien gebunden. Diese Konzentration macht Unterschiede beim Immobilieneigentum und bei den lokalen Preisen zu besonders starken Treibern der Vermögensungleichheit.

Anlageimmobilien und an andere vermietete Wohnungen sind von der speziellen Kennzahl für selbst bewohnte Immobilien, auf der das Verhältnis von 290,1 zu 1 beruht, ausgenommen. Würden solche Immobilien einbezogen, könnte die Kluft beim Immobilienvermögen noch größer ausfallen. Ein entsprechendes Verhältnis wurde jedoch nicht genannt.

Teure Wohnungen in Seoul ziehen weiter davon

Zahlen des koreanischen Immobilienamts zeigen, wie unterschiedlich die Preise für Wohnungen an den entgegengesetzten Enden des Seouler Marktes gestiegen sind. Der Durchschnittspreis des teuersten Fünftels der Wohnungen in der Stadt stieg von 1,1 Milliarden Won im März 2017 auf 2,52 Milliarden Won im März 2025.

Das günstigste Fünftel verteuerte sich im selben Zeitraum von 250 Millionen auf 390 Millionen Won. Das entspricht einem Anstieg um 56 Prozent, gegenüber rund 129 Prozent beim teuersten Fünftel.

In absoluten Zahlen legten die teuren Wohnungen im Durchschnitt um 1,42 Milliarden Won zu, während der Wertzuwachs beim günstigsten Fünftel 140 Millionen Won betrug. Das Preisverhältnis zwischen den beiden Gruppen stieg von 4,4 zu 1 auf rund 6,5 zu 1. Diese Zahlen beziehen sich auf Wohnungen in Seoul, während die Haushaltserhebung Haushalte im ganzen Land erfasst.

Yoo Seon-jong, Immobilienprofessor an der Konkuk-Universität, führte einen Teil der landesweiten Kluft auf Unterschiede zwischen Seoul und den Provinzmärkten zurück. Teure Immobilien seien in der Hauptstadt konzentriert, während günstigere Immobilien, die Haushalten mit geringerem Vermögen gehörten, eher außerhalb Seouls lägen, sagte er.

Verkäufer in den Provinzen hätten zudem mit einer schwächeren Nachfrage und wachsenden Beständen unverkaufter Wohnungen zu kämpfen, sagte Yoo. In Seoul hätten sich die Nachfrage konzentriert und Eigentümer an ihren Immobilien festgehalten, wodurch das Kaufangebot begrenzt worden sei. Diese unterschiedlichen Bedingungen bedeuteten, dass ein Anstieg des landesweiten Wohnungsangebots je nach Ort sehr unterschiedliche Auswirkungen haben könne.

Warum sich die Vermögenskluft trotz kleinerer Einkommensunterschiede nicht geschlossen hat

Bei einer Einteilung nach Einkommen fiel die Kluft geringer aus als bei einer Einteilung nach Vermögen. In der Erhebung von 2025 verfügte das einkommensstärkste Fünftel über das 11,2-Fache des laufenden Einkommens des einkommensschwächsten Fünftels und über das 9,8-Fache seines verfügbaren Einkommens.

Zum laufenden Einkommen zählen regelmäßige Einkünfte wie Löhne und Gehälter, Unternehmenseinkommen, Einkünfte aus Immobilien und Transferleistungen. Das verfügbare Einkommen ist der Betrag, der nach Steuern und anderen Pflichtzahlungen übrig bleibt. Die Einkommenszahlen der Erhebung beziehen sich auf das Vorjahr. Die Erhebung von 2025 erfasst daher das Einkommen aus dem Jahr 2024.

Das Verhältnis beim laufenden Einkommen war gegenüber rund 12 bis 13 zu 1 in den Jahren 2017 bis 2019 gesunken. Auch das Verhältnis beim verfügbaren Einkommen war von früheren Werten von etwa 11 bis 12 zu 1 zurückgegangen.

Einkommen ist Geld, das über einen bestimmten Zeitraum eingeht; Vermögen ist der angesammelte Wert des Eigentums eines Haushalts. Eine Immobilie kann an Wert gewinnen, ohne dass ihr Eigentümer ein höheres Gehalt erhält. Ein Miethaushalt kann mehr verdienen als zuvor und trotzdem kein Vermögen besitzen, das von derselben Preissteigerung profitiert.

Auch die Zusammensetzung der Gruppen ändert sich, wenn die Rangfolge statt nach Vermögen nach Einkommen erfolgt. Ein Hausbesitzer im Ruhestand kann beispielsweise über beträchtliches Immobilienvermögen, aber ein vergleichsweise geringes Jahreseinkommen verfügen. Die beiden Verhältniswerte zeigen unterschiedliche Aspekte der Haushaltsfinanzen.

Finanzvermögen als weitere Dimension der Ungleichheit

Zahlen der Bank of Korea, die neben den Wohnimmobiliendaten angeführt wurden, beziffern das durchschnittliche Finanzvermögen der Haushalte im einkommensstärksten Fünftel auf 314,33 Millionen Won und das der Haushalte im einkommensschwächsten Fünftel auf 38,74 Millionen Won. Zum Finanzvermögen zählen beispielsweise Sparguthaben und Geldanlagen.

Daraus ergibt sich ein Verhältnis von rund 8,1 zu 1, auch wenn die begleitende Beschreibung die Kluft mit etwa 9 zu 1 angab. Für 2020 wurde ein Verhältnis von 8 zu 1 genannt. Das deutet auf eine wesentlich geringere Veränderung hin als die starke Ausweitung des Abstands beim selbst bewohnten Wohneigentum.

Kwak Beop-jun, Leiter des Teams für makroökonomische Analysen in der Forschungsabteilung der Bank of Korea, nannte Immobilieneigentum, regionale Preisunterschiede und den Zeitpunkt des Kaufs als Faktoren für die wachsenden Vermögensunterschiede. Die Nettovermögenskluft zwischen Eigentümern und Menschen ohne Immobilienbesitz habe sich ähnlich wie die Immobilienpreise ausgeweitet, sagte er.

Der Zeitpunkt spielt sowohl zwischen den Generationen als auch zwischen den Regionen eine Rolle. Haushalte, die vor einem starken Preisanstieg kauften, erzielten Wertzuwächse; spätere Käufer mussten einen höheren Einstiegspreis zahlen. Unterschiede beim Zeitpunkt des Immobilienkaufs hätten die Ungleichheit zwischen den Generationen verschärft, sagte Kwak.

Wohnungsvorschläge setzen bei Lage und Verfügbarkeit an

Kim Hyun-soo, Professor für Architekturtechnik an der Dankook-Universität, forderte, stärker auf Wohnungen zu achten, die kurzfristig bezogen werden können. Zugleich verfolgt die Regierung das Ziel, bis 2030 den Bau von 1,35 Millionen Wohnungen im Großraum Seoul anzustoßen.

Kim formulierte seine bevorzugte Priorität konkret:

„Wichtiger als das Ziel von 1,35 Millionen Wohnungen ist es, 100.000 Wohnungen bereitzustellen, in die die Menschen schon im kommenden Jahr einziehen können“, sagte Kim.

Kim schlug außerdem Wohnungen für junge Menschen mit höchstens 30 Minuten Pendelzeit zu großen Beschäftigungszentren vor. Als mögliche Standorte nannte er Gebiete rund um Umsteigebahnhöfe, darunter Stationen an den Linien GTX, Shinbundang und Sinansan. Seiner Ansicht nach sollte der Bau mit einer Verlagerung eines Teils der Wirtschafts- und Stadtfunktionen aus der Hauptstadt einhergehen.

Yoo von der Konkuk-Universität sagte, dass auch Hypothekenbeschränkungen die Wohnungssuche beeinflussten. Er verwies auf eine Obergrenze für Hypothekendarlehen von 600 Millionen Won bei Immobilienpreisen bis zu 1,5 Milliarden Won. Die Regeln lenkten die Nachfrage damit in vergleichsweise erschwingliche Seouler Bezirke wie Nowon und Dobong.

Kim Kwang-seok, Leiter der Wirtschaftsforschung am Korea Economic and Industrial Research Institute, sprach sich für mehr Mietwohnungen und mehr öffentlich bereitgestellte Wohnungen für junge Menschen und frisch verheiratete Paare aus. Sein Vorschlag zielte darauf ab, schutzbedürftigen Haushalten sicheren Wohnraum zu bieten, statt sich allein auf Veränderungen der Kaufpreise zu verlassen.

Grundsteuern und Wohnhilfen werden diskutiert

Lee vom Futures Institute der Nationalversammlung untersuchte das Thema in einem Bericht über Vermögensungleichheit und eine Reform der Grundsteuerbelastung für Immobilienbesitzer auf mittlere und lange Sicht. Die wachsende Kluft zwischen Haushalten mit und ohne Wohneigentum bezeichnete sie als eine der Hauptursachen für die Vermögensungleichheit in Südkorea.

Lee schlug vor, schrittweise zu einer Besteuerung auf Grundlage des Werts von Immobilienvermögen überzugehen. Außerdem forderte sie, das Verhältnis zwischen amtlich festgestellten Immobilienwerten und Marktwerten stabil zu steuern. Dieses Verhältnis ist wichtig, weil die festgestellten Werte mitbestimmen, wie viel Steuern Eigentümer zahlen.

Ihre Empfehlungen gingen über die Besteuerung hinaus und bezogen auch die finanziellen Rahmenbedingungen, Anlageentscheidungen der Haushalte, die Wohnraumförderung und das Angebot ein. Die Vorschläge betreffen verschiedene Seiten derselben Kluft: den Wertzuwachs für Eigentümer, die Möglichkeiten für Käufer und die Sicherheit für Mieter.

Die Zahlen und Vorschläge zeigen eine praktische Herausforderung für die Politik. Teure Wohnungen in Seoul sind deutlich stärker im Wert gestiegen als günstigere, die Provinzmärkte kämpfen mit unverkauften Beständen, und die meisten Haushalte in der vermögensärmsten Gruppe besitzen ihre Wohnung oder ihr Haus nicht. Maßnahmen gegen eine dieser Bedingungen erreichen andere Haushalte als Maßnahmen gegen eine andere.

Die wichtigsten Punkte

• Das reichste Fünftel der südkoreanischen Haushalte verfügte 2025 im Durchschnitt über das 290,1-Fache des Wohnimmobilienvermögens des ärmsten Fünftels – ein Rekordwert.
• Nur 6,6 Prozent der unteren Gruppe besaßen ihr derzeitiges Zuhause, verglichen mit 82,5 Prozent der oberen Gruppe.
• Bei der Kennzahl für Wohnimmobilien wird Haushalten, die ihre bewohnte Immobilie nicht besitzen, ein Wert von null zugerechnet.
• Das durchschnittliche Gesamtvermögen lag bei der oberen Gruppe bei 1,77615 Milliarden Won und bei der unteren bei 25,88 Millionen Won. Das Verhältnis betrug 68,6 zu 1.
• Das teuerste Fünftel der Wohnungen in Seoul verteuerte sich von März 2017 bis März 2025 um rund 129 Prozent, das günstigste Fünftel um 56 Prozent.
• Die Einkommensunterschiede verringerten sich gegenüber früheren Jahren. Zu den vorgeschlagenen Gegenmaßnahmen zählen erschwinglicher Wohnraum, Unterstützung für Mieter und Änderungen bei der Immobilienbesteuerung.