Monatsmieten machen 51 Prozent der Wohnungsmietverträge in Seoul aus, während Jeonse-Verträge stark zurückgehen

Seoul überschreitet eine Schwelle auf dem Mietmarkt

Von Januar bis September 2026 entfielen 51 % der Mietverträge für Wohnungen in Seoul auf Monatsmieten. Ein starker Rückgang bei Jeonse-Verträgen drängte das traditionelle Kautionssystem auf den zweiten Platz. Der Wandel erfasste 13 der 25 Bezirke der Hauptstadt, gegenüber nur vier im Vorjahr. Zugleich stieg die durchschnittliche Monatsmiete für Wohnungen auf 1.661.000 Won.

Den Zahlen des Seoul Real Estate Information Plaza zufolge wurden in diesen neun Monaten 87.740 Mietverträge mit Monatsmiete und 84.287 Jeonse-Verträge abgeschlossen. Bei insgesamt 172.027 Transaktionen lagen die Monatsmietverträge mit 3.453 vorn. Ihr Anteil stieg gegenüber dem gleichen Zeitraum 2025 um 7,3 Prozentpunkte auf 43,7 %.

Bei Jeonse hinterlegt der Mieter eine hohe, rückzahlbare Kaution, statt monatlich Miete zu zahlen. Mietverträge mit Monatsmiete kombinieren in der Regel eine geringere Kaution mit regelmäßigen Zahlungen. Für Haushalte, die sich zwischen beiden Modellen entscheiden, hängt die Wahl sowohl davon ab, wie viel Geld sie zu Beginn aufbringen können, als auch davon, welche monatlichen Kosten sie tragen können.

Der Wandel in Seoul wurde vor allem durch weniger Jeonse-Verträge verursacht und nicht durch einen starken Anstieg bei Mietverträgen mit Monatsmiete. Letztere gingen gegenüber dem Vorjahr um etwa 2,8 % zurück, die Jeonse-Verträge dagegen um rund 27,5 %.

Die Transaktionsdaten für Wohnungen der Stadt werden anhand der gemeldeten Immobilientransaktionen nach Vertragsdatum zusammengestellt. Seoul weist darauf hin, dass es sich um Richtwerte und nicht um amtliche Statistiken handelt. Stornierte Verträge sind nicht enthalten; außerdem können sich die Gesamtzahlen ändern, wenn Meldungen und Stornierungen verarbeitet werden.

Parallel zu diesem Wandel steigt der finanzielle Druck auf Mieter. Die durchschnittliche Miete im September lag 218.000 Won über dem Vorjahreswert. Der Median, also der mittlere Wert bei einer Sortierung der Mieten, stieg von 1,2 Millionen auf 1,4 Millionen Won.

Weniger Jeonse-Verträge verschieben das Kräfteverhältnis

Von Januar bis September 2025 verzeichnete Seoul 90.310 Mietverträge mit Monatsmiete und 116.272 Jeonse-Verträge. Ein Jahr später war die Zahl der Monatsmietverträge nur geringfügig niedriger, während bei Jeonse fast 32.000 Transaktionen weggefallen waren.

Diese Zahlen erklären, warum Monatsmieten Marktanteile gewinnen können, obwohl die Zahl der entsprechenden Transaktionen zurückgeht. Man kann sich zwei Warteschlangen vorstellen, die unterschiedlich schnell kürzer werden: Die Schlange, die langsamer schrumpft, kann trotzdem zur längeren werden. In Seoul gingen die Jeonse-Verträge prozentual etwa zehnmal so stark zurück.

Auch der Mietmarkt insgesamt schrumpfte. Aus den veröffentlichten Zahlen ergibt sich, dass die Zahl der Wohnungsmietverträge von 206.582 in den ersten neun Monaten 2025 auf 172.027 im gleichen Zeitraum 2026 sank, also um etwa ein Sechstel.

Für Mieter auf Wohnungssuche weisen die Zahlen auf einen Markt mit weniger abgeschlossenen Mietverträgen hin, auf dem der nächste Vertrag mit größerer Wahrscheinlichkeit monatliche Zahlungen vorsieht. Für bestehende Mieter, die eine Verlängerung anstreben, stellen sich andere Fragen als für Haushalte auf der Suche nach einer neuen Adresse. Das gilt besonders, wenn der Vermieter plant, die Wohnung selbst zu nutzen.

Wie sich der Wandel entwickelt hat

Die Monatszahlen für Seoul zeigen, wie sich das Kräfteverhältnis im Jahresverlauf verschob. Im Januar und Februar 2026 lagen Jeonse-Verträge noch vorn. Von März bis September gab es dann jeden Monat mehr Mietverträge mit Monatsmiete als Jeonse-Verträge.

• 2025: Im Gesamtjahr entfielen 44,5 % der Wohnungsmietverträge auf Monatsmieten. Das war damals der höchste Jahresanteil in der seit 2011 geführten Reihe.
• Dezember 2025: In diesem Monat lagen die Mietverträge mit Monatsmiete knapp vorn: 12.872 gegenüber 12.866 Jeonse-Verträgen.
• Januar und Februar 2026: Jeonse-Verträge waren weiterhin häufiger. Insgesamt gab es 22.592 Verträge gegenüber 20.941 Mietverträgen mit Monatsmiete.
• Juni 2026: Die Zahl der Mietverträge mit Monatsmiete erreichte 10.920, gegenüber 8.662 Jeonse-Verträgen.
• September 2026: Es gab 7.920 Mietverträge mit Monatsmiete und 6.553 Jeonse-Verträge. Damit entfielen in diesem Monat rund 54,7 % der Transaktionen auf Monatsmieten.

Das Ergebnis für das Gesamtjahr steht noch nicht fest. Hält das bis September beobachtete Verhältnis an, wäre 2026 das erste Jahr in der Statistik der Stadt, in dem Mietverträge mit Monatsmiete für Wohnungen häufiger sind als Jeonse-Verträge.

Monatsmieten breiten sich in den Bezirken aus

Von Januar bis September 2026 hatte Jongno mit 65,6 % den höchsten Anteil an Mietverträgen mit Monatsmiete in Seoul. Dahinter folgten Jungnang mit 64,9 % und Guro mit 63,1 %. Auf diesem Niveau entfielen fast zwei von drei Wohnungsmietverträgen auf monatliche Zahlungen.

Es folgten Jung mit 59,6 %, Geumcheon mit 58,7 %, Yongsan mit 56,9 % und Dongdaemun mit 56,7 %. Auch in Gwanak mit 56,1 %, Mapo mit 54,1 %, Gangnam mit 54,0 %, Gangbuk mit 53,0 %, Gwangjin mit 52,6 % und Yeongdeungpo mit 50,2 % lagen Monatsmieten vorn.

Geumcheon, Jongno, Jung und Guro waren die einzigen Bezirke, in denen Mietverträge mit Monatsmiete im gleichen Zeitraum 2025 häufiger waren als Jeonse-Verträge. Mit neun weiteren Bezirken erstreckt sich der Wandel nun über ganz unterschiedliche Teile der Hauptstadt, darunter Gangnam, Universitätsviertel sowie Wohnbezirke im Norden und Osten.

Am anderen Ende der Skala lag Yangcheon, wo Monatsmieten 42,1 % der Wohnungsmietverträge ausmachten. Auch in Seongbuk und Dobong, wo der Anteil der Monatsmieten jeweils 44,7 % betrug, sowie in Gangseo mit 45,6 % und Dongjak mit 46,0 % waren Jeonse-Verträge weiterhin häufiger.

Jungnang zeigt eine andere Art des Wandels

In Jungnang stieg der Anteil der Mietverträge mit Monatsmiete stärker als in jedem anderen Bezirk Seouls: von 44,6 % im Zeitraum Januar bis September 2025 auf 64,9 % im gleichen Zeitraum 2026, ein Plus von 20,3 Prozentpunkten. Anders als im übrigen Stadtgebiet war dieser Wandel mit einem deutlichen Anstieg der Monatsmietverträge verbunden.

Ihre Zahl stieg in dem Bezirk von 2.166 auf 4.151, ein Plus von 91,6 %. Die Zahl der Jeonse-Verträge ging dagegen von 2.687 auf 2.244 zurück, also um 16,5 %. Monatsmieten gewannen somit sowohl durch mehr entsprechende Verträge als auch durch weniger Jeonse-Verträge an Bedeutung.

Gangnam überschritt die 50-Prozent-Marke mit einem geringeren Anstieg des Anteils: von 48,6 % auf 54,0 %. Dort übertraf die Zahl von 8.406 Mietverträgen mit Monatsmiete die 7.170 Jeonse-Verträge um 1.236.

Diese Bezirkszahlen helfen zu erklären, warum Mieter denselben Wandel in der ganzen Stadt unterschiedlich erleben können. In Jungnang nahm die Zahl der Monatsmietverträge rasch zu, während in Seoul insgesamt vor allem der Rückgang der Jeonse-Verträge ins Gewicht fiel. Welche Möglichkeiten einem Haushalt offenstehen, hängt stark davon ab, wo er wohnen muss.

Was höhere Mieten für Haushalte bedeuten

Die Korea Real Estate Board ermittelte in ihrer nationalen Erhebung zur Preisentwicklung auf dem Wohnungsmarkt für September 2026 eine durchschnittliche Monatsmiete für Wohnungen in Seoul von 1.661.000 Won. Ein Jahr zuvor hatte sie bei 1.443.000 Won gelegen. Das entspricht einem Anstieg von etwa 15,1 %.

Bei der September-Durchschnittsmiete summieren sich zwölf Monatszahlungen auf 19.932.000 Won. Die monatliche Erhöhung um 218.000 Won würde die jährlichen Ausgaben eines Haushalts um 2.616.000 Won steigern, wenn dieser Betrag ein ganzes Jahr lang anfiele. Kautionen, Nebenkosten und sonstige Wohnkosten kämen hinzu.

Die Medianmiete stieg monatlich um 200.000 Won beziehungsweise 16,7 %, von 1,2 Millionen auf 1,4 Millionen Won. Für den Durchschnitt werden alle Mieten addiert und durch die Zahl der erfassten Wohnungen geteilt. Der Median bezeichnet die mittlere Miete. Beide Kennzahlen zeigen, dass die laufenden Wohnkosten deutlich gestiegen sind.

Einzelne Verträge veranschaulichen die Größenordnung. Eine Wohnung mit 84 Quadratmetern Wohnfläche im e-Pyeonhansesang Seoul National University Entrance 2 Complex in Gwanak wurde im Juli mit einer Kaution von 100 Millionen Won und einer Monatsmiete von 3 Millionen Won vermietet. Bei einem Vertrag für dieselbe Wohnung im November 2025 waren Kaution und Monatsmiete gleich hoch gewesen. Damit stieg die Miete innerhalb von acht Monaten um 20 %.

Auch in nördlichen Bezirken werden inzwischen Monatsmieten von 3 Millionen Won oder mehr vereinbart. Eine Wohnung im Hanwha Foret Mia in Gangbuk wurde mit einer Kaution von 50 Millionen Won und einer Monatsmiete von 3,15 Millionen Won vermietet. Für eine Wohnung im Nowon Lotte Castle Signature betrugen die Kaution 150 Millionen Won und die Monatsmiete 3 Millionen Won.

Warum Vermieter und Mieter umdenken

Als Gründe für den Wandel gelten unter anderem staatliche Maßnahmen, die Eigentümer dazu bewegen sollen, ihre Immobilien selbst zu bewohnen, Beschränkungen bei Jeonse-Krediten sowie die Erwartung höherer Steuern auf Immobilieneigentum und Vermietung. Jeder dieser Faktoren kann beeinflussen, ob eine Wohnung mit Jeonse, gegen Monatsmiete oder zur Eigennutzung angeboten wird.

Im Mittelpunkt der Debatte stehen die Genehmigungspflichten für Grundstückstransaktionen. Nach den für Seouls Genehmigungsgebiete beschriebenen Wohnsitzauflagen müssen Käufer die erworbenen Wohnungen grundsätzlich selbst bewohnen. Wird eine Wohnung an jemanden verkauft, der dort einzieht, steht sie Mietern nicht mehr zur Verfügung.

Auch die Kosten für Jeonse-Kredite beeinflussen die Entscheidung. Jung Sung-jin, Geschäftsführer von Urban Asset Management, führt das wachsende Interesse an Monatsmieten mit Kaution auf höhere Zinsen für Jeonse-Kredite und Kreditbeschränkungen zurück. Wer einen Großteil einer hohen Kaution finanzieren muss, kann eine Monatsmiete leichter aufbringen, auch wenn damit eine erhebliche regelmäßige Belastung verbunden ist.

Manche Vermieter haben einen anderen Grund: Sie wünschen sich regelmäßige Einnahmen. Kim Jong-woo, ein Immobilienmakler im Seouler Bezirk Gangdong, beschrieb diese Präferenz bei älteren Eigentümern.

Ältere Immobilieneigentümer bevorzugen manchmal Monatsmieten gegenüber Jeonse, weil sie damit ihre Lebenshaltungskosten aufbessern können.

Diese Entscheidungen setzen Haushalte unter Druck, die weiterhin eine Jeonse-Wohnung suchen. Park Sang-min, ein Büroangestellter in seinen 30ern, begann sich in der Provinz Gyeonggi umzusehen, nachdem ein neuer Vermieter angekündigt hatte, in seine Wohnung in Seoul einziehen zu wollen. Seine bisherige Kaution reichte für eine andere geeignete Jeonse-Wohnung in der Hauptstadt nicht aus.

Park, der zur Miete nach dem Jeonse-Modell wohnte, beschrieb, wie schwierig es ist, innerhalb einer einzigen Vertragslaufzeit eine deutlich höhere Kaution aufzubringen.

Da sich die Jeonse-Preise fast verdoppelt haben und ich nicht in der Lage bin, innerhalb von zwei Jahren eine so hohe Summe zu verdienen, mache ich mir derzeit große Sorgen.

Der Druck reicht über den Wohnungsmarkt hinaus

Nach den Wohnungsmarktdaten des Ministeriums für Land, Infrastruktur und Verkehr entfielen im ersten Halbjahr 2026 in Seoul 78,1 % der Mietverträge für Wohnungen außerhalb des Mehrfamilienwohnungssektors auf Monatsmieten. Ein Jahr zuvor hatte der Anteil bei 74,1 % gelegen und damit 16 Prozentpunkte unter dem Fünfjahresdurchschnitt von 62,1 %.

Die Zahlen des Ministeriums weisen für das erste Halbjahr einen Anteil der Monatsmieten bei Wohnungen von 52 % aus, für den Zeitraum Januar bis August von 52,3 %. Diese Werte stammen aus der Wohnungsmarktstatistik des Ministeriums. Der Anteil von 51 % für Januar bis September beruht dagegen auf den nach Vertragsdatum erfassten Transaktionsdaten der Stadt.

Für Haushalte, die statt einer Wohnung andere Wohnformen in Betracht ziehen, zeigen die Zahlen des Ministeriums, dass monatliche Zahlungen außerhalb des Wohnungssektors bereits deutlich verbreiteter sind. Auch ein Umzug in einen anderen Gebäudetyp kann deshalb bedeuten, dass Mieter vor derselben Abwägung zwischen Kaution und Monatszahlung stehen.

Die Angebotslage verschärft den Druck zusätzlich. Im Juni verzeichnete Seoul 2.049 Wohnungsübergaben, 77,7 % weniger als ein Jahr zuvor. Die Zahl der Baugenehmigungen sank um 55,1 % auf 1.603 Wohnungen. Die Zahl der Baubeginne stieg zwar um 67,9 % auf 3.491 Wohnungen, doch bis diese Projekte bezugsfertig sind, vergeht Zeit.

Die politische Debatte dreht sich um das Mietwohnungsangebot

Kwon Dae-jung, Honorarprofessor am Fachbereich Wirtschaft und Immobilien der Hansung-Universität, hat gefordert, Vorschriften für Wohnraum außerhalb des Wohnungssektors zu lockern, um das Mietangebot schneller zu erhöhen. Sein Vorschlag setzt bei der Verzögerung zwischen dem Beginn eines Wohnungsbauprojekts und der Verfügbarkeit der Wohnungen für Mieter an.

Weitere Vorschläge sehen vor, Genehmigungszonen für Grundstückstransaktionen in den Randgebieten Seouls gezielt aufzuheben und die schrittweise Verringerung steuerlicher Vorteile für registrierte Vermietungsunternehmen anzupassen. Befürworter argumentieren, solche Änderungen könnten dazu beitragen, mehr Wohnungen zur Vermietung anzubieten, während neue Bauprojekte umgesetzt werden.

Die Regierung hat außerdem angekündigt, Ausnahmen von Wohnsitzfristen für berechtigte Käufer ohne Wohneigentum zu verlängern. Dazu zählen auch Verlängerungsverträge bestehender Mieter im Rahmen dieser Regelungen. Die Vorgabe, eine gekaufte Wohnung nach dem Einzug zwei Jahre lang selbst zu bewohnen, bleibt bestehen.

Seoul steht kurzfristig vor einer Kombination aus weniger Jeonse-Verträgen, weiter verbreiteten Monatsmieten und steigenden Mieten. Für Mieter kann das bedeuten, mehr Geld für eine Kaution leihen, eine höhere Monatsmiete akzeptieren oder weiter entfernt vom bisherigen Wohnviertel suchen zu müssen. Die Jahreszahlen zu den Transaktionen werden zeigen, ob 2026 das erste Gesamtjahr wird, in dem Monatsmieten den Mietmarkt für Wohnungen in der Stadt anführen.

Die wichtigsten Punkte

• Von Januar bis September 2026 entfielen 51 % der Wohnungsmietverträge in Seoul auf Monatsmieten, gegenüber 43,7 % im Vorjahreszeitraum.
• Die Zahlen der Stadt weisen 87.740 Mietverträge mit Monatsmiete und 84.287 Jeonse-Verträge aus. Die Richtwerte können nachträglich geändert werden.
• Die Jeonse-Transaktionen gingen um etwa 27,5 % zurück, die Mietverträge mit Monatsmiete um etwa 2,8 %.
• In 13 der 25 Bezirke Seouls gab es mehr Mietverträge mit Monatsmiete als Jeonse-Verträge, gegenüber vier Bezirken zuvor.
• Im September erreichte die durchschnittliche Monatsmiete für Wohnungen 1.661.000 Won, der Median lag bei 1,4 Millionen Won.
• Wohnsitzauflagen, Kreditbedingungen, der Wunsch der Vermieter nach regelmäßigen Einnahmen und Beschränkungen beim Mietwohnungsangebot stehen im Zentrum der Debatte über diesen Wandel.