Ho-Chi-Minh-Stadt sucht Flächen für 181.257 Sozialwohnungen und treibt den Mietwohnungsbau voran

Ein Wohnungsziel, das geeignete Flächen voraussetzt

Ho-Chi-Minh-Stadt plant, zwischen 2026 und 2030 insgesamt 181.257 Sozial- und Mietwohnungen zu schaffen, darunter 52.000 Mietwohnungen. Dafür sollen Industriegelände, öffentliche Grundstücke und ungenutzte Wohnungen in bezahlbaren Wohnraum für Beschäftigte umgewandelt werden.

Mit der Regierungsresolution Nr. 303/NQ-CP vom 30. September 2026 wurden der Stadt zusätzlich zu den Mietwohnungen 129.257 Wohnungen zum Kauf oder Mietkauf zugewiesen. Beim Mietkauf zahlen die Bewohner nach und nach für den späteren Eigentumserwerb. Der Anteil der Mietwohnungen liegt bei rund 29 Prozent des Gesamtziels. Damit erhalten Haushalte eine Option, für die zu Beginn weniger Geld nötig ist als für einen Kauf.

Das Baudezernat stellte die Jahresziele bei einer Pressekonferenz am 8. Oktober vor. Die Zahl der fertiggestellten Wohnungen soll von 9.000 im Jahr 2026 auf 57.657 im Jahr 2027 steigen und sich anschließend von 2028 bis 2030 bei jährlich 38.200 einpendeln. Das für das kommende Jahr erforderliche Plus ist mehr als sechsmal so hoch wie das Ziel für 2026.

Flächen sind entscheidend für diesen Ausbau. Nach dem Zusammenschluss mit Binh Duong und Ba Ria - Vung Tau hat die vergrößerte Stadt 191 Projekte und Grundstücke mit einer Gesamtfläche von rund 740 Hektar für den sozialen Wohnungsbau ermittelt. In Planungen bis 2040 sind weitere 1.000 Hektar vorgesehen. Damit steigt das potenzielle Flächenangebot insgesamt auf rund 1.740 Hektar.

Nun müssen die Flächen durch Änderungen der Bauleitplanung, Entschädigungen, Freimachung und Investitionsgenehmigungen baureif gemacht werden. Diese Schritte bestimmen, wann aus einer Wohnungszuteilung ein Bauprojekt wird und wann Familien tatsächlich einziehen können.

Was ist fertig, was kommt als Nächstes?

Nach Angaben des Baudezernats wurden seit Anfang 2026 drei Projekte mit insgesamt 2.283 Wohnungen fertiggestellt und bezogen. Dazu gehören 580 Wohnungen in Thanh Tan, 750 Wohnungen im Wohngebiet der Streitkräfte der Volkspolizei an der Nguyen Van Qua Straße 20/2 im Stadtbezirk Dong Hung Thuan sowie 953 Wohnungen in Vinh Loc B.

Stadtweit befinden sich 25 Projekte mit rund 22.900 Wohnungen im Bau. Bei 13 Projekten mit etwa 14.000 Wohnungen war kürzlich Baubeginn. Die laufenden Bauprojekte befinden sich in unterschiedlichen Phasen, sodass die Wohnungen nach und nach fertiggestellt werden.

Das Baudezernat rechnet damit, dass 13 Projekte im Laufe des Jahres 2026 rund 9.000 fertiggestellte Wohnungen bereitstellen. Eine Zusammenstellung des Ho-Chi-Minh-Städter Immobilienverbands (HoREA) auf Grundlage städtischer Angaben nennt für diese 13 Projekte eine genauere Prognose von 9.402 Wohnungen. Das zugewiesene Ziel liegt bei 9.000.

Bei weiteren 17 Projekten mit insgesamt rund 18.000 Wohnungen sollen die Fundamentarbeiten voraussichtlich abgeschlossen werden. Damit erreichen sie die Phase, in der ihre Zulassung zur Registrierung oder Markteinführung geprüft werden kann. Interessierte Familien müssen dennoch warten, bis der Bau weiter vorangeschritten ist.

Für das Programm gelten mehrere Fristen:

• 2026: Fertigstellung von 9.000 Wohnungen, darunter 2.000 Mietwohnungen.
• Viertes Quartal 2026: Baubeginn für sechs geplante Projekte mit insgesamt rund 84.000 Wohnungen laut der HoREA-Zusammenstellung.
• 2027: Fertigstellung von 57.657 Wohnungen, darunter 5.000 Mietwohnungen.
• 2028 bis 2030: Jährliche Fertigstellung von 38.200 Wohnungen, darunter jeweils 15.000 Mietwohnungen.

Ein separater Bericht zur Entwicklung nannte rund 40.000 Wohnungen, deren Bau noch vor Ende 2026 beginnen soll, sowie eine Investitionsgenehmigung für ein Projekt mit rund 37.000 Wohnungen. Wie diese Angaben mit den sechs Projekten mit insgesamt 84.000 Wohnungen zusammenhängen, wurde nicht näher erläutert.

Wo die Stadt nach Flächen sucht

Die ermittelten Flächen für den sozialen Wohnungsbau verteilen sich auf die drei früheren Verwaltungsgebiete der vergrößerten Stadt. Auf das frühere Ho-Chi-Minh-Stadt entfallen 100 Projekte und Grundstücke mit insgesamt 412,5 Hektar. Das frühere Binh Duong steuert 59 Flächen mit 184,09 Hektar bei, das frühere Ba Ria - Vung Tau 32 Flächen mit 143,61 Hektar.

Zusammen kommen die beiden früheren Provinzen auf rund 328 Hektar und damit auf etwa 44 Prozent der ermittelten Gesamtfläche. Durch den Zusammenschluss stehen mehr Standorte für den Wohnungsbau zur Verfügung. Zugleich wächst die Aufgabe, Wohnungen in einem größeren Stadtgebiet mit Arbeitsplätzen und Dienstleistungen zu verbinden.

Das Volkskomitee hat das Dezernat für Planung und Architektur beauftragt, einen Plan zur Nutzung bestehender Flächenressourcen auszuarbeiten. Dazu gehört, staatlich verwaltete Flächen zu überprüfen und eine Umnutzung von Industriegebieten, Produktionsstätten und Fabriken in Betracht zu ziehen, die ineffizient genutzt werden.

Die bis 2040 vorgesehenen zusätzlichen 1.000 Hektar reichen über das bis 2030 laufende Wohnungsbauprogramm hinaus. In der Gesamtschätzung von 1.740 Hektar sind zudem mögliche Flächen in Gebieten der Wirtschaftsentwicklung im früheren Binh Duong und Ba Ria - Vung Tau nicht enthalten.

Für Entwickler ist entscheidend, ob ein Grundstück die passende planungsrechtliche Einstufung hat, Entschädigungsfragen geklärt sind und eine Genehmigung zur Wohnnutzung vorliegt. Der Gewerkschaftsbund nennt baureife Grundstücke und Investitionsverfahren als zwei der größten Hindernisse für den Wohnungsbau für Beschäftigte.

Ein Industriegebiet soll Wohngebiet werden

Die geplante Umwandlung des erweiterten Industrieparks Le Minh Xuan zeigt, wie die Stadt Flächen freimachen will. Das 109,91 Hektar große Gelände liegt in den Gemeinden Tan Nhut und Binh Loi im früheren Landkreis Binh Chanh, rund 15 Kilometer vom Stadtzentrum entfernt.

Die Stadt will die bisherige Einstufung für industrielle Produktion und Lagerhaltung in eine Wohnnutzung ändern. Derzeitiger Investor ist die Khang Phuc Housing Investment and Trading Company. Ein detaillierter Bebauungsplan für eine Industrieentwicklung, die rund 10.000 Arbeitsplätze schaffen sollte, wurde 2016 genehmigt. Die Infrastruktur wird noch fertiggestellt.

Für die Umwandlung sind mehrere Schritte vorgesehen:

• Bis Ende Oktober: Prüfung der vorgeschlagenen Nutzungsänderung abschließen.
• Vor dem 22. November: Nach Genehmigung des städtischen Gesamtplans die Teilgebietsplanung im Maßstab 1:2.000 abschließen.
• Im November: Verfahren zur Beendigung des vorherigen Projekts einschließlich der finanziellen Verpflichtungen des Investors abschließen.
• Vor dem 15. Dezember: Genehmigung der Investitionspolitik für das Wohnungsbauprojekt abschließen.
• Anfang des Folgejahres: Änderungen der Detailplanung, Umwidmung der Flächen, Machbarkeitsprüfung und Baugenehmigung für die Infrastruktur voranbringen.

Die Teilgebietsplanung legt fest, wie Nutzungen, Straßen und Infrastruktur innerhalb eines Gebiets angeordnet werden. Die anschließende Detailplanung bestimmt, wie einzelne Gebäude und Anlagen darin untergebracht werden. Beide Phasen beeinflussen, wie viele Wohnungen auf dem Gelände entstehen können.

Die Umwandlung erfolgt in einer Stadt, die inzwischen 105 Industrie- und Exportverarbeitungszonen mit einer Gesamtfläche von mehr als 50.000 Hektar umfasst. Davon wurden 66 eingerichtet und sind in Betrieb; die Auslastung liegt bei rund 80 Prozent. Die Stadtplanung sieht eine Ausweitung der Industriegebiete in die Außenbereiche vor, da Flächen und Infrastruktur im urbanen Kern an Grenzen stoßen.

Ein kleineres Projekt überwindet ein langjähriges Hindernis

Im Stadtbezirk Phuoc Long ermöglicht eine Grundstückszuteilung die Fortführung des sozialen Wohnungsbauprojekts Nam Ly, das sich wegen Problemen mit den Grundstücksverfahren verzögert hatte. Die Stadt überließ der Thao Dien Real Estate Company rund 4.820 Quadratmeter für eine Laufzeit von 50 Jahren.

Die Zuteilung umfasst 2.940 Quadratmeter städtisches Wohnbauland, für das keine Nutzungsgebühren anfallen, sowie rund 1.878 Quadratmeter für öffentliche Einrichtungen. Der Entwickler muss die genehmigte Infrastruktur, Straßen, einen Park und die Ufergestaltung errichten und anschließend die betreffenden öffentlichen Einrichtungen und Flächen in die staatliche Verwaltung übergeben.

In Nam Ly sind 291 Wohnungen in einem Gebäude mit 26 Stockwerken und einem Untergeschoss geplant. Das Grundstück liegt an der Do Xuan Hop Straße, nahe der Uferstraße am Rach Chiec. Die Fläche wurde ohne Versteigerung der Nutzungsrechte und ohne Ausschreibung zur Auswahl eines Investors zugeteilt.

Das Projekt zeigt, warum Verwaltungsfortschritte auch bei kleineren Vorhaben wichtig sind. Mit 291 Wohnungen trägt es nur wenig zum städtischen Ziel bei. Die Grundstücksentscheidung ermöglicht jedoch, das verzögerte Vorhaben weiter voranzubringen.

Wer soll die Mietwohnungen bereitstellen?

Der Großteil der Mietwohnungen ist für die letzten drei Jahre des Programms vorgesehen. Für 2026 und 2027 zusammen sind nur 7.000 der 52.000 Mietwohnungen eingeplant. Damit bleiben 45.000, also rund 87 Prozent, für den Zeitraum von 2028 bis 2030.

Der Wohnungsentwicklungsfonds hat den Auftrag erhalten, 25.000 Mietwohnungen zu planen. Der Gewerkschaftsbund arbeitet an einem Ziel von rund 10.000 Mietwohnungen im Rahmen eines gewerkschaftlichen Investitionsprogramms. Die für Exportverarbeitungszonen und Industrieparks zuständige Behörde bereitet einen Plan für 10.000 Unterkünfte für Beschäftigte vor.

Der Gewerkschaftsbund hat außerdem vorgeschlagen, 953 ungenutzte Umsiedlungswohnungen in Vinh Loc B in Mietwohnungen für Beschäftigte umzuwandeln. Die Wohnungen sind bereits in der Zahl der fertiggestellten Einheiten enthalten. Für ihre Bereitstellung im Rahmen des vorgeschlagenen Mietprogramms ist noch eine Entscheidung über ihre Nutzung erforderlich.

Vereinbarungen des Gewerkschaftsbunds mit neun Unternehmen sehen bis 2030 rund 128.000 Wohnungen vor. Die Vorhaben sind unterschiedlich weit fortgeschritten: Das Projekt Hoa Sen An Ha mit 1.853 Wohnungen in der Gemeinde Tan Vinh Loc soll im vierten Quartal 2026 starten. Andere Projekte sollen 2027 beginnen, während für weitere noch geeignete Flächen fehlen.

Der Gewerkschaftsbund entwickelt eine Partnerschaft zwischen Gewerkschaften, Wohnungsbauentwicklern und Arbeitgebern. Die Gewerkschaften sollen den Bedarf erfassen, Entwickler die Wohnungen bauen und Arbeitgeber dabei helfen, den Bedarf der Beschäftigten zu ermitteln und Unterstützung zu prüfen. So lässt sich die Projektplanung enger mit den Menschen verknüpfen, die dort leben sollen.

Warum Beschäftigte mehr brauchen als einen niedrigeren Kaufpreis

Tran Thanh Thao, stellvertretender Büroleiter des städtischen Gewerkschaftsbunds, beschrieb vorläufige Umfrageergebnisse: 3.181 Gewerkschaftsmitglieder suchten eine Mietwohnung, 30.339 wollten eine Sozialwohnung kaufen. In anderen Angaben des Gewerkschaftsbunds zählt auch der Mietkauf zur zweiten Gruppe.

Vor dem Zusammenschluss gab es im früheren Stadtgebiet laut einer Zusammenstellung des HoREA mehr als 60.470 Mietwohnanlagen mit über 560.000 Zimmern, in denen mehr als 1,4 Millionen Menschen lebten. Die Bedingungen unterscheiden sich, etwa bei Belüftung, Wohnfläche, Infrastruktur und Brandschutz.

Nguyen Thi Sinh, eine Textilarbeiterin, die vor zwei Jahrzehnten aus Hai Phong nach Ho-Chi-Minh-Stadt zog, berichtete, dass sie zusätzliche Arbeit annahm, um Geld zurückzulegen, während auch ihr Mann zusätzliche Schichten suchte. Über die Aufstockung ihres Fabriklohns sagte sie:

Neben meinem regulären Gehalt und den Überstunden nehme ich Kleidung mit nach Hause, um Änderungen daran vorzunehmen.

Sinh und ihre Familie hatten mehr als ein Jahrzehnt lang dasselbe Haus für 2,5 Millionen VND im Monat gemietet. Als der Vermieter es für Verwandte zurückforderte, kostete eine vergleichbare Unterkunft anderswo rund 3,5 bis 4 Millionen VND. Sie und ihr Mann beschlossen, in ihre Heimat zurückzukehren.

Für Haushalte, die Lebensmittel, Kinderbetreuung, Verkehr und Schulgebühren finanzieren müssen, ist die monatliche Wohnungszahlung entscheidend. Eine Mietwohnung in der Nähe des Arbeitsplatzes kann einen unmittelbaren Bedarf decken, auch wenn eine Familie nicht genug Geld für einen Kauf zurücklegen kann.

Vermietern fehlt es an Finanzierung

Nguyen Ninh, Direktor der Kien Ninh Investment and Construction Company, sagt, dass beim Bau von Wohnungen zum Verkauf die Investitionen innerhalb von zwei bis drei Jahren zurückfließen können. Bei Mietwohnungsprojekten könne das 15 bis 20 Jahre dauern. Gewerbliche Kreditzinsen von jährlich 9 bis 11 Prozent erschwerten privaten Entwicklern die Finanzierung dieser langen Wartezeit.

Ein Entwurf für einen Beschluss des Stadtrats sieht vor, den Betrag förderfähiger Kredite mit Zinszuschuss über die Ho-Chi-Minh-Städter staatliche Finanzinvestitionsgesellschaft, kurz HFIC, je Projekt von 200 Milliarden auf 300 Milliarden VND zu erhöhen. Außerdem soll der maximale Förderzeitraum von sieben auf zehn Jahre verlängert und der geförderte Wohnungsbau um Mietwohnungen ergänzt werden.

Nationale Kreditdaten, die der HoREA zusammengestellt hat, zeigen eine ähnliche Lücke zwischen zugesagten Mitteln und den Beträgen, die tatsächlich bei Projekten und Käufern ankommen. Bis zum 31. August 2026 hatten Banken im Rahmen eines auf mehr als 153 Billionen VND ausgeweiteten Kreditprogramms für Sozialwohnungen rund 50,3 Billionen VND zugesagt. Ausgezahlt waren etwa 17,5 Billionen VND oder 11,44 Prozent des Programmvolumens.

Rund 15 Billionen VND davon gingen an Entwickler und 2,5 Billionen VND an Käufer. Seit dem 1. Juli lagen die Programmzinsen bei jährlich 7 Prozent für Entwickler und 6,5 Prozent für Käufer. Das waren 0,9 beziehungsweise 0,6 Prozentpunkte mehr als im ersten Halbjahr 2026. Für ein separates Wohnungsbauprogramm der Vietnam Bank for Social Policies wurde ein Jahreszins von 5,4 Prozent genannt.

Landesweit umfassten 947 Sozialwohnungsprojekte insgesamt 910.933 Wohnungen. Sie befanden sich in unterschiedlichen Phasen, von fertiggestellten Vorhaben über laufende Bauarbeiten bis hin zur Investitionsgenehmigung. Davon waren 363 Projekte mit 216.626 Wohnungen abgeschlossen. Bei den Mietwohnungen standen 8.314 fertiggestellte Einheiten einem nationalen Ziel von 17.176 für 2026 gegenüber.

Schnellere Genehmigungen müssen den Alltag mitdenken

Pham Quoc Huy, stellvertretender Leiter der Abteilung für technische Infrastruktur im Baudezernat, sagt, die bestehenden Anreize reichten nicht aus, um die erforderlichen Investitionen anzuziehen. Das Dezernat prüft staatliche Grundstücke und bereitet Regelungen für die Auswahl von Investoren und die Förderung der Entwicklung vor.

Genehmigungs- und Investorenauswahlverfahren können auf 37 Tage verkürzt werden, wenn die Grundstücksrechte bereits gesichert sind, beziehungsweise auf 52 Tage bei direkt vom Staat verwalteten Flächen. Der Gewerkschaftsbund fordert ebenfalls eine vorrangige Bearbeitung, eine koordinierte Zusammenarbeit zwischen den Dezernaten und öffentliche Informationen zum Stand der Anträge.

Die Verkehrsplanung ist Teil derselben Wohnungsbauaufgabe. Der Leiter des Baudezernats, Tran Quang Lam, hat Wohnungsnot, Verkehrsstaus, Überschwemmungen und Umweltverschmutzung als Probleme benannt, die abgestimmte Investitionen erfordern. Sozialwohnungen sollen an Metrolinien, Ringstraßen, Schnellstraßen und Nationalstraßen angebunden werden.

Bis 2030 will die Stadt rund 255 Kilometer Metrolinien schaffen. Ein weiter reichender Plan sieht 28 Linien mit insgesamt etwa 1.500 Kilometern vor. Bis 2050 sollen öffentliche Verkehrsmittel 55 bis 60 Prozent des Verkehrsbedarfs abdecken. Die Planung rund um die Stationen soll sicherstellen, dass Bewohner die Bahn in etwa zehn Minuten zu Fuß erreichen können.

Mit der Eröffnung der ersten Metrolinie im Dezember 2024 ging eine 19,7 Kilometer lange Strecke zwischen Ben Thanh und Suoi Tien in Betrieb. Eine Verlängerung des Netzes in Richtung neuer Wohngebiete würde mehr Menschen eine Alternative zu langen Fahrten auf der Straße bieten.

Für Beschäftigte wirkt sich die Lage auf die tatsächlichen Wohnkosten aus. Miete, Fahrtkosten und Pendelzeit belasten denselben Haushalt. Die Herausforderung für die Stadt besteht daher nicht nur darin, eine bestimmte Zahl an Wohnungen fertigzustellen. Neue Wohnungen müssen auch einen praktikablen Zugang zu Arbeitsplätzen, Schulen, Gesundheitsversorgung und Verkehrsmitteln bieten.

Die wichtigsten Punkte

• Ho-Chi-Minh-Stadt soll von 2026 bis 2030 insgesamt 181.257 Sozial- und Mietwohnungen schaffen, darunter 52.000 Mietwohnungen.
• Die Stadt hat rund 740 Hektar auf 191 Projekten und Grundstücken ermittelt. In Planungen bis 2040 sind weitere 1.000 Hektar vorgesehen.
• 2026 wurden drei Projekte mit insgesamt 2.283 Wohnungen fertiggestellt; rund 22.900 Wohnungen befinden sich im Bau.
• Das Fertigstellungsziel für 2027 liegt bei 57.657 Wohnungen und damit mehr als sechsmal so hoch wie das Ziel für 2026.
• Zu den geplanten Lösungen gehören die Umwandlung von Industrieflächen, die Umnutzung von 953 Wohnungen in Vinh Loc B und eine längere finanzielle Förderung für Entwickler.
• Grundstücksgenehmigungen, Finanzierung sowie die Anbindung an Arbeitsplätze und Verkehr bestimmen, wie schnell Beschäftigte geeigneten Wohnraum finden.