Die Alterungswelle verändert Taiwans Wohnungsmarkt

Warum das jetzt wichtig ist

In Taiwan beginnt ein neues, vom demografischen Wandel geprägtes Wohnzeitalter. Nach Angaben des Innenministeriums waren im ersten Quartal rund 850.000 Wohnungen von älteren Menschen bewohnt. Dazu zählten etwa 655.000 Wohnungen, in denen nur eine Person lebte. Beide Werte liegen fast doppelt so hoch wie noch vor zehn Jahren. Menschen ab 65 Jahren machen inzwischen 20,8 Prozent der Bevölkerung aus. Damit zählt Taiwan eindeutig zu den superalten Gesellschaften. Dieser Wandel ist nicht nur demografischer Natur. Er verändert, wie Wohnungen genutzt werden, wer allein lebt, welche Ausstattungsmerkmale Käufer suchen und wo Bauträger und Investoren Chancen sehen.

Immobilienforscher sagen, dass sich diese Entwicklung in den sechs größten Metropolregionen besonders deutlich zeigt. Die Zahl der von älteren Menschen bewohnten Wohnungen ist in Taipeh, Neu-Taipeh, Taoyuan, Taichung, Tainan und Kaohsiung stark gestiegen. Ein wachsender Anteil dieser Wohnungen wird von einer einzelnen älteren Person bewohnt. Da der Anteil älterer Menschen innerhalb des nächsten Jahrzehnts voraussichtlich auf mehr als ein Viertel steigen wird, nimmt die Nachfrage nach altersgerechten Wohnungen, barrierefreier Gestaltung und wohnortnaher Pflege zu. Dieser Bedarf wird sowohl das Angebot als auch die öffentliche Politik beeinflussen, von Bauvorschriften bis hin zu Angeboten im Quartier.

Lai Chih chang, Forschungsleiter bei Great Home Realty, bringt es unverblümt auf den Punkt: Das Land stehe vor einer silbernen Flutwelle, die die Wohnentscheidungen und Preise neu ordnen könnte. Eine ältere Bevölkerung verändere sowohl die Art der gewünschten Wohnungen als auch die Geschwindigkeit, mit der Wohnungen auf den Markt kämen, argumentiert er. Denn viele ältere Menschen wollten in ihrer vertrauten Umgebung alt werden, statt häufig umzuziehen.

Lai Chih chang, Forschungsleiter bei Great Home Realty, sagte: „Das könnte das Gleichgewicht von Angebot und Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt grundlegend neu definieren.“

Wo der Trend besonders stark ist

Die Entwicklung in den Städten verdeutlicht das Ausmaß. In Taipeh gab es 2025 rund 116.000 von älteren Menschen bewohnte Wohnungen, etwa 71 Prozent mehr als 2016. In Neu-Taipeh waren es rund 165.000, ein Anstieg um 108 Prozent und der höchste Wert landesweit. In Taoyuan fiel der Zuwachs mit 128 Prozent am stärksten aus; dort waren es etwa 67.000 Wohnungen. Taichung kam auf rund 80.000, ein Plus von 111 Prozent. Im Süden stieg die Zahl in Tainan um 77 Prozent auf etwa 67.000, während sie in Kaohsiung um 91 Prozent auf knapp 109.000 zunahm.

Bei Einpersonenhaushalten zeigt sich ein ähnliches Bild. In Taipeh gab es rund 89.000 Wohnungen, die von einer älteren Person bewohnt wurden, 71 Prozent mehr als 2016. Neu-Taipeh zählte etwa 131.000, ein Plus von 109 Prozent. Auch hier lag Taoyuan mit einem Zuwachs von 132 Prozent auf rund 52.000 Wohnungen vorn. Taichung kam auf etwa 60.000, ein Anstieg von 118 Prozent. Auch Tainan und Kaohsiung verzeichneten kräftige Zuwächse von rund 84 beziehungsweise 95 Prozent. Die Zahlen deuten darauf hin, dass immer mehr ältere Menschen allein leben, insbesondere in schnell wachsenden Vorstadt- und Neubaugebieten oder in deren Nähe.

Jessica Hsu, Chefanalystin bei H&B Realty, sagt, der Wandel verändere die Prioritäten von Käufern und Mietern. Aufzüge, barrierefreie Grundrisse und eine gute Erreichbarkeit von Arztpraxen und Krankenhäusern seien für viele Haushalte mit älteren Angehörigen nicht länger ein Plus, sondern ein Muss.

Jessica Hsu, Chefanalystin bei H&B Realty, sagte: „Die wachsende Nachfrage nach altersgerechtem Wohnraum, insbesondere nach Wohnungen mit Aufzügen, barrierefreier Gestaltung und in der Nähe medizinischer Einrichtungen, verändert Taiwans Immobilienlandschaft.“

Warum immer mehr ältere Menschen allein leben

Drei Faktoren sind ausschlaggebend. Erstens sind die Haushalte kleiner als früher, und mehr erwachsene Kinder gründen schon in jüngeren Jahren einen eigenen Haushalt. Zweitens haben neue Wohngebiete an Verkehrslinien rund um Neu-Taipeh, Taoyuan und Taichung jüngere Käufer und Mieter angezogen, für die Taipeh zu teuer ist. Drittens haben Stadterneuerung und Abriss und Neubau die Zusammensetzung der Quartiere verändert. Wenn ältere Gebäude durch teurere Neubauten ersetzt werden, die oft für kleinere Familien ausgelegt sind, ziehen manche Mehrgenerationenhaushalte auseinander.

Kommunale Daten zeigen die Auswirkungen der Abwanderung. Die Einwohnerzahl Taipehs fiel Ende 2024 unter 2,5 Millionen. Stadtvertreter führen den Rückgang auf die Lebenshaltungs- und Wohnkosten zurück, die Familien in nahe gelegene Gebiete mit niedrigeren Preisen und dennoch gut erreichbaren Arbeitsplätzen treiben. Die meisten ziehen nach Neu-Taipeh und Taoyuan. Oft bleiben ältere Eltern in Taipeh oder in älteren Vierteln benachbarter Städte zurück, besonders in Gebäuden ohne Aufzug.

Zu diesen Entwicklungen kommt der ausgeprägte Wunsch hinzu, im Alter in der vertrauten Umgebung zu bleiben. Viele ältere Menschen möchten in derselben Gemeinde wohnen bleiben, zu der sie über lange Zeit soziale Kontakte aufgebaut haben. Dadurch steigt der Bedarf an Unterstützung zu Hause, besserer Barrierefreiheit in Gebäuden und Angeboten in der Nähe, ohne dass ein Umzug in eine Pflegeeinrichtung nötig wird.

Preise, Politik und die neue Nachfragekurve

Wirtschafts- und demografische Studien legen nahe, dass eine alternde Bevölkerung die Preise nicht überall gleichermaßen nach unten drückt. Eine aktuelle Studie zu taiwanischen Bezirken im Zeitraum von 2013 bis 2023 kam zu dem Ergebnis, dass in Gebieten mit einem höheren Altenquotienten tendenziell höhere Immobilienpreise herrschten, insbesondere in Innenstädten und Neubaugebieten. Gebiete mit einem höheren Jugendquotienten verzeichneten dagegen niedrigere Preise, da die Haushalte durch die Kosten für Kinderbetreuung und Bildung stärker belastet waren. Auch Hypothekenkosten und Beleihungsgrenzen spielen weiterhin eine Rolle. Laut derselben Studie drückten höhere Hypothekenzinsen die Preise in Städten, während großzügigere Beleihungsgrenzen mit höheren Preisen im Umland einhergingen. Diese politischen Stellschrauben änderten jedoch nichts daran, wie sich die Alten- und Jugendquotienten auf die Preise auswirkten. Größeren Einfluss hatten übergeordnete makroökonomische Faktoren wie Geldmenge, Inflation, Wachstum und Arbeitsmarkt.

Eine weitere Forschungsrichtung verweist auf die finanzielle Stabilität vieler älterer Menschen in Taiwan. Eine begutachtete Analyse brachte das Wachstum der Geldmenge und die umfangreiche Vergabe von Hypotheken mit der anhaltenden Preisstärke im vergangenen Jahrzehnt in Verbindung. Sie stellte außerdem fest, dass ältere Menschen häufig über höhere Ersparnisse verfügen. Das stützt die Nachfrage nach bestimmten Wohnungstypen und verlangsamt erzwungene Verkäufe. So lässt sich erklären, warum die Preise trotz der alternden Bevölkerung und des verlangsamten Wachstums in einigen Regionen nicht zurückgingen.

Aktuelle Marktdaten zeigen, wie sich politische Maßnahmen auf die Aktivität auswirken. Das Finanzministerium verzeichnete 2025 einen starken Rückgang der Einnahmen aus der Bodenwertzuwachssteuer, als die Immobilientransaktionen zurückgingen, insbesondere in Taipeh, Neu-Taipeh und Kaohsiung. Strengere Hypothekenregeln der Zentralbank bremsten spekulative Käufe und erschwerten die Finanzierung mehrerer Immobilienkäufe. In gut an den öffentlichen Verkehr angebundenen Gebieten und Gegenden mit hoher Nachfrage nach altersgerechten Wohnungen könnten die Preise zwar stabil bleiben, doch die Zahl der Verkäufe ist zurückgegangen.

Taiwans ländliche Gebiete und die Wohnungsfrage

Nach der klassischen Lebenszyklustheorie müsste die Wohnungsnachfrage mit einer alternden Bevölkerung langfristig sinken, weil ältere Haushalte sich verkleinern und weniger junge Familien gegründet werden. Eine frei zugängliche Studie aus dem Jahr 2024 zu Taiwans ländlichen und städtischen Wohnungsmärkten stellte in ländlichen Gebieten jedoch ein anderes Muster fest. Trotz der raschen Alterung auf dem Land stiegen die Preise dort schneller als in vielen Städten. Mit einem Kointegrationsmodell stellten die Autoren einen langfristigen Zusammenhang zwischen Immobilienpreisen und Alterungsindikatoren fest. Außerdem zeigten sie, dass kurzfristige Abweichungen von diesem Zusammenhang künftige ländliche Preise und Wanderungsbewegungen vorhersagen. Bei städtischen Preisen ließ sich ein solches Muster nicht beobachten.

Warum entwickeln sich ländliche Gebiete anders? Die Daten deuten auf politische und gesellschaftliche Veränderungen hin, die jüngere Haushalte zurück in ländliche oder periphere Orte ziehen. Günstiges Bauland, neue Fabriken oder Logistikparks und ein besseres Verkehrsangebot können die bremsende Wirkung der Alterung ausgleichen. Wenn die Preise auf dem Land über demografisch bedingten langfristigen Trend liegen, kann dieser Abstand später neue Einwohner und Investitionen anziehen. Das stützt Strategien zur Wiederbelebung ländlicher Gebiete, etwa Programme, die Wohnraum mit Arbeitsplätzen und Dienstleistungen verbinden.

Für politische Entscheidungsträger ist die Lehre praktisch: Die Demografie gibt eine sich langsam verändernde Grundlinie vor. Lokale Investitionen, Verkehrsverbindungen und Entscheidungen von Arbeitgebern können die tatsächlichen Preise über lange Zeit deutlich von dieser Grundlinie abweichen lassen. Die Bau- und Planungsvorschriften sollten beiden Kräften Rechnung tragen. Wer sich für die technischen Einzelheiten interessiert, findet die frei zugängliche Studie zur Kointegration ländlicher Wohnungsmärkte in Taiwan hier: begutachtete Analyse zum Zusammenhang zwischen Preisen auf dem Land und Alterung.

Die nächste Wohnungswelle: altersgerecht planen

Die Reaktion des Marktes ist bereits sichtbar. Käufer und Mieter fragen nach Aufzügen in mittelhohen Gebäuden, stufenlosen Eingängen, breiteren Fluren, verstärkten Badezimmern und hellerer Beleuchtung. Arztpraxen der Grundversorgung, Apotheken und Krankenhäuser in der Nähe stehen auf den Suchlisten weiter oben. Gleiches gilt für Parks, Gemeindezentren und öffentliche Verkehrsmittel, die ohne Treppen erreichbar sind. Bei bestehenden Gebäuden ohne Aufzug können nachträglich eingebaute Aufzüge und barrierefreie Umbauten die Nutzungsdauer verlängern und langjährigen Bewohnern ermöglichen, in ihrem Zuhause zu bleiben.

Globale Investoren sehen in Ländern mit alternder Bevölkerung drei zentrale Themen. Erstens fehlt es in vielen Märkten an spezialisierten Pflegeeinrichtungen für ältere Menschen. Zweitens gewinnt die Umnutzung wenig genutzter Gebäude in Städten für betreutes Wohnen und ambulante Pflege an Bedeutung. Drittens dürfte es eine anhaltend hohe Nachfrage nach alternativen Immobilienarten für ältere Verbraucher geben, etwa nach Arztpraxen und Tagespflegezentren. Taiwans Innenstädte mit guter Anbindung an den öffentlichen Verkehr und Krankenhäusern sind für solche Strategien besonders geeignet.

Umnutzungen können helfen. Büros, die in Arztpraxen oder betreute Wohnanlagen umgewandelt werden, können gut gelegene Gebäude weiter nutzbar machen, die nicht mehr zu den heutigen Arbeitsformen passen. Das eignet sich für Taiwans großen Bestand an mittelhohen Büro- und gemischt genutzten Gebäuden in zentralen Lagen. Außerdem bringt es ältere Menschen näher an Lebensmittelgeschäfte, den öffentlichen Verkehr und städtische Dienstleistungen, wodurch Isolation und Fahrtzeiten abnehmen.

Die Finanzierung des Lebens im Alter zu Hause

Viele ältere Menschen verfügen über viel Vermögen, aber wenig frei verfügbares Geld. Umkehrhypotheken sollen diese Lücke schließen, indem sie Wohneigentum in laufende Einkünfte umwandeln, während die Eigentümer in ihrer Wohnung bleiben. Taiwan hat verschiedene Ansätze geprüft, darunter von Banken angebotene Umkehrhypotheken, ein Versicherungsmodell, bei dem die Immobilie verkauft und anschließend gemietet wird und Rentenzahlungen fließen, sowie Vereinbarungen mit Sozialorganisationen im Gegenzug für Pflegeleistungen. Jedes Modell hat Vor- und Nachteile. Bedenken gibt es hinsichtlich des Erbes, der langfristigen Wertentwicklung der Immobilie und des Risikos, dass jemand länger lebt als der Wert des Hauses reicht.

Internationale Erfahrungen legen nahe, dass staatliche Unterstützung und Verbraucherschutz unerlässlich sind. Einheitliche Offenlegungspflichten, Beratung und klare Gebührenobergrenzen können Fehlentscheidungen vermeiden helfen. Öffentliche Versicherungen oder Garantien können das Produkt für Kreditgeber attraktiv machen, besonders bei einer Abschwächung des Immobilienmarkts. In Taiwan sind kulturelle Einstellungen zur Weitergabe von Häusern an die Kinder nach wie vor ein Hindernis. Doch wenn Familien kleiner werden und mehr ältere Menschen allein leben, steigt meist das Interesse an der Freisetzung von Immobilienvermögen. Ein klarer Rechtsrahmen und wirksamer Verbraucherschutz können dabei helfen, diesem Interesse auf sichere Weise zu begegnen. Hintergrundinformationen zu Taiwans ersten Diskussionen über Umkehrhypotheken gibt es hier: Überblick über Umkehrhypotheken.

Wie sich Bauträger und Staat anpassen

Bauträger stehen unter Druck, barrierefrei zu bauen und bestehende Gebäude entsprechend umzubauen. Dazu gehören mehr Zweizimmerwohnungen für eine alleinlebende ältere Person und eine Pflegekraft, die zeitweise kommt, größere Aufzüge und Wohnungen mit universellem Design. Auch die Planung auf Straßenebene ist wichtig. Sichere Straßenüberquerungen, Bänke und Schatten verbessern die tägliche Mobilität älterer Bewohner und die Lebensqualität aller.

Auf der Finanzierungsseite verfügen Taiwans Lebensversicherer über große Anlageportfolios und werden dazu angehalten, mehr Kapital im Inland anzulegen. Langfristige Anlagen mit stabilen Erträgen, etwa in Seniorenwohnungen, Arztpraxen und Gemeindezentren, passen zu den Bilanzen von Versicherern. Mit geeigneten regulatorischen Vorgaben und Renditeprofilen kann dieses Kapital altersgerechte Projekte finanzieren, ohne dass sie übermäßig auf kurzfristige Kredite angewiesen sind.

Öffentliche Programme können die Modernisierung bestehender Gebäude beschleunigen. Zuschüsse für barrierefreie Umbauten, Steuergutschriften für den nachträglichen Einbau von Aufzügen in älteren mittelhohen Gebäuden und schnellere Genehmigungsverfahren für Umbauten können schon in wenigen Jahren sichtbare Veränderungen bewirken. Bauvorschriften, die die Umwandlung wenig genutzter Büros in Wohnungen oder Pflegeeinrichtungen erlauben, können das Angebot in Stadtzentren erweitern, ohne große Neubauprojekte auf unbebautem Land zu erfordern.

Risiken für Investoren, Städte und Familien

Taiwans Wohnungsmarkt birgt bekannte Risiken. In einigen Bezirken sind die Preise im Verhältnis zu den Einkommen weiterhin hoch, und die Mietrenditen liegen unter international üblichen Werten. Dadurch hängen die Anlageerträge stark vom Kaufpreis und der Haltedauer ab. Auch geopolitische Risiken fließen in die Einschätzungen vieler ausländischer Investoren ein. Diese Risiken heben die strukturelle Nachfrage nach altersgerechtem Wohnraum nicht auf, machen aber eine sorgfältigere Standortwahl und Bewertung erforderlich.

Ebenso wichtig sind Risiken auf Quartiersebene. Viele ältere Gebäude haben keinen Aufzug und kleine Badezimmer, die sich nur schwer umbauen lassen. Werden diese Immobilien nicht modernisiert, könnten ältere Menschen in ihren Wohnungen festsitzen oder gezwungen sein, ihr vertrautes Viertel zu verlassen. Auch der Mangel an Pflegekräften ist ein Hindernis. Ohne mehr ausgebildete Betreuungskräfte und Pflegefachkräfte lassen sich die Vorteile altersgerechter Wohnungen nicht voll ausschöpfen. Stadtverwaltungen können helfen, indem sie in Bezirken mit vielen älteren Menschen Verkehrsangebote, Hausbesuche und telemedizinische Pilotprojekte koordinieren.

Ein drittes Risiko ist die finanzielle Lage der Haushalte. Umkehrhypotheken und die Freisetzung von Immobilienvermögen können manchen Eigentümern helfen, doch Mieter und ältere Menschen ohne Wohneigentum benötigen andere Lösungen. Entscheidend sind stabile Mietwohnungen mit barrierefreier Gestaltung und Arztpraxen in der Nähe. Eine Kombination aus öffentlich-privaten Partnerschaften, gezielten Wohngutscheinen und gemeindenaher Pflege kann Familien entlasten und ältere Menschen in ihrem Umfeld halten.

Worauf zwischen 2025 und 2035 zu achten ist

Die Demografie wird weiterhin den Rahmen vorgeben. Der Anteil der Einwohner Taiwans ab 65 Jahren dürfte Anfang bis Mitte der 2030er-Jahre ein Viertel übersteigen. Dabei wird die Verteilung auf Stadtzentren, Neubaugebiete und ländliche Regionen eine Rolle spielen. Städtische Bezirke mit guten Verkehrsverbindungen und Krankenhäusern in der Nähe dürften widerstandsfähiger bleiben. Vororte und Neubaugebiete mit Anbindung an den öffentlichen Verkehr werden voraussichtlich wachsen, da jüngere Haushalte mehr Platz und niedrigere Kosten suchen. Einige ländliche Gebiete mit neuen Arbeitsplätzen oder Logistikzentren könnten trotz der Alterung überdurchschnittlich abschneiden.

Politische Entscheidungen werden die Entwicklung mitbestimmen. Hypothekenbedingungen und Regeln zur Flächennutzung beeinflussen, wie schnell sich Preise anpassen. Programme zur Finanzierung nachträglich eingebauter Aufzüge und barrierefreier Umbauten können älteren Menschen ermöglichen, in ihrer Wohnung zu bleiben, und Quartiere stabilisieren. Rechtsrahmen für die Freisetzung von Immobilienvermögen können Ruheständler unterstützen, denen es an verfügbarem Geld fehlt. Bessere Daten auf Bezirks- und Quartiersebene helfen schließlich dabei, Angebote gezielt dort bereitzustellen, wo viele alleinlebende ältere Menschen wohnen.

Das Wichtigste auf einen Blick

• Anfang 2025 waren etwa 850.000 Wohnungen von älteren Menschen bewohnt, darunter rund 655.000 Einpersonenhaushalte
• Menschen ab 65 Jahren machen 20,8 Prozent der Bevölkerung Taiwans aus; ihr Anteil steigt
• In Neu-Taipeh gibt es die meisten von älteren Menschen bewohnten Wohnungen, während Taoyuan das stärkste Wachstum verzeichnet
• Kleinere Haushalte und der Zuzug jüngerer Menschen in Vororte mit guter Verkehrsanbindung führen dazu, dass mehr ältere Menschen allein leben
• Studien zufolge geht ein höherer Altenquotient in städtischen Gebieten und Neubaugebieten mit höheren Preisen einher
• Eine Studie aus dem Jahr 2024 stellte einen langfristigen Zusammenhang zwischen Preisen und Alterung im ländlichen Taiwan fest; Abweichungen lassen Rückschlüsse auf künftige Preise auf dem Land und Wanderungsbewegungen zu
• Die Nachfrage verschiebt sich hin zu altersgerechten Wohnungen mit Aufzügen, barrierefreier Gestaltung und medizinischen Einrichtungen in der Nähe
• Umkehrhypotheken können älteren Menschen helfen, in ihrer Wohnung zu bleiben, benötigen aber einen klaren Verbraucherschutz
• Versicherer und Bauträger können Seniorenwohnungen und Arztpraxen finanzieren und umsetzen sowie wenig genutzte Gebäude umnutzen
• Zu den Risiken zählen hohe Preise im Verhältnis zu den Einkommen, niedrige Renditen und der Modernisierungsbedarf vieler älterer Gebäude ohne Aufzug