Bangkok: Entwickler senken Wohnungspreise auf das Niveau von 2015, da Überangebot und knappe Kredite die Nachfrage dämpfen

Warum neue Eigentumswohnungen in Bangkok so viel kosten wie 2015

Neue Eigentumswohnungen kommen in Bangkok zu Preisen auf den Markt, die an 2015 erinnern. Das zeigt deutlich, dass Entwickler in einer kriselnden Wirtschaftslage Absatz vor Marge stellen. Projektentwickler, die früher Margen von fast 30 Prozent erzielten, senken diese drastisch, um Wohnungen zu verkaufen. Nach Angaben des thailändischen Eigentumswohnungsverbands kehrten einige Entwickler, nachdem sie ihre Markteinführungen in der ersten Jahreshälfte ausgesetzt hatten, im dritten Quartal mit aggressiven Preisen zurück, um Verkäufe an Käufer mit begrenzter Kaufkraft anzukurbeln.

Beispiele sprechen für sich. Ein neues Projekt im Korridor Rama IV startete mit einem Preis von rund 120.000 Baht pro Quadratmeter, verglichen mit mehr als 150.000 Baht bei nahe gelegenen Gebäuden, die früher auf den Markt kamen. Auf der anderen Flussseite in Tha Phra werden neue Wohnungen für 60.000 bis 70.000 Baht pro Quadratmeter angeboten und liegen damit deutlich unter dem marktüblichen Durchschnitt von mehr als 100.000 Baht. Diese Preise sollen sowohl Investoren anziehen, die bis zur Fertigstellung warten können, als auch Eigennutzer, die auf bezahlbare Raten angewiesen sind – selbst wenn Entwickler dafür geringere Gewinne in Kauf nehmen müssen.

Preisdaten eines führenden Beratungsunternehmens zeigen, warum Entwickler verstärkt auf ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis setzen. Die durchschnittlichen Angebotspreise im zentralen Geschäftsviertel lagen im zweiten Quartal bei rund 239.475 Baht pro Quadratmeter. Damit blieben sie gegenüber dem Vorquartal stabil, lagen aber unter dem Vorjahreswert. Am Stadtrand sanken die Angebotspreise auf etwa 126.897 Baht pro Quadratmeter, während der Durchschnitt in den Vororten auf 72.193 Baht pro Quadratmeter zurückging. Starker Wettbewerb und ein großer Bestand unverkaufter Wohnungen verhindern steigende Listenpreise. In vielen Vierteln haben Sonderangebote die effektiven Preise noch weiter gedrückt.

Der Kostendruck ist jedoch nicht verschwunden. Die Grundstückspreise in der Nähe von Bahnlinien sind hoch, und der Baukostenindex stieg im Jahresvergleich um etwa 4 Prozent. Materialien von Fliesen bis zu Sanitärkeramik sind teurer geworden, ebenso die Arbeitskosten. Normalerweise würden diese Kosten die Preise neuer Wohnungen nach oben treiben. Um einen Stillstand bei den Verkäufen zu vermeiden, gewähren Entwickler stattdessen Rabatte, legen kostenlose Zusatzleistungen obendrauf und drücken ihre Margen, damit die monatlichen Raten für Käufer tragbar bleiben.

Frank Khan, Geschäftsführer und Leiter des Wohnimmobilienbereichs bei Knight Frank Thailand, beschreibt eine Vertrauenslücke, die viele Haushalte vom Kauf abhält.

Die Welt ist voller Kriege und negativer Nachrichten, deshalb zögern die Menschen, sich festzulegen. Sie warten auf bessere wirtschaftliche Bedingungen und politische Stabilität – beides ist entscheidend.

Diese Vorsicht ist auch bei den Banken zu beobachten. Sie haben ihre Anforderungen für Hypotheken verschärft, während die Verschuldung der privaten Haushalte hoch bleibt. Dadurch müssen Entwickler auf einem Markt nicht nur bei Design, Lage und Ausstattung, sondern auch bei Preis und Konditionen konkurrieren.

Wo gibt es die größten Rabatte?

Am deutlichsten sind die Rabatte an Standorten mit großem Angebot oder vielen vergleichbaren Objekten. Der jüngste Rückgang des durchschnittlichen Verkaufspreises für neu gestartete Projekte auf etwa 89.500 Baht pro Quadratmeter im zweiten Quartal deutet auf eine Hinwendung zu günstigeren Wohnungen in den äußeren Stadtgebieten hin. Im Vorquartal hatte der Wert noch bei mehr als 144.000 Baht pro Quadratmeter gelegen. Das zeigt, dass Entwickler ihre Markteinführungen auf Segmente mit erschwinglicheren Kaufpreisen ausrichten.

Geschäftsviertel, Stadtrand und Vororte

Das zentrale Geschäftsviertel hält sich besser als die Außenbezirke, doch auch erstklassige Lagen sind vor einer schwächeren Nachfrage nicht gefeit. Die durchschnittlichen Angebotspreise im Geschäftsviertel blieben gegenüber dem Vorquartal stabil, lagen aber unter dem Vorjahresniveau. Am Stadtrand und in den Vororten gingen die Angebotspreise leicht zurück, da Entwickler auf die gedämpfte Kaufkraft und den Bedarf reagierten, Lagerbestände abzubauen. In diesen Gebieten achten Käufer besonders stark auf den Preis. Projekte mit kleineren Wohnungen oder besonders attraktiven Angeboten finden daher eher Abnehmer.

Neubauten oder fertiggestellte Wohnungen

Vorverkaufswohnungen in neuen Projekten, insbesondere mit langen Bauzeiten, bieten Einstiegspreise, die unter denen bezugsfertiger Wohnungen liegen können. Investoren, die bis zur Übergabe warten können, könnten solche Projekte mit Blick auf mögliche Wertsteigerungen bei einer Stabilisierung des Marktes ins Auge fassen. Eigennutzer bevorzugen oft fertiggestellte Wohnungen, selbst wenn der Quadratmeterpreis höher ist, weil sie kein Baurisiko tragen und sofort einziehen können. In beiden Fällen kann der Unterschied zwischen dem Listenpreis und dem effektiven Preis nach Abzug der Sonderangebote erheblich sein. Deshalb ist ein sorgfältiger Vergleich verschiedener Gebäude wichtig.

Überangebot und weniger neue Projekte

Bangkok ging mit einem großen Bestand unverkaufter Eigentumswohnungen ins Jahr 2025. Entwickler drosselten ihre Projektpipelines und boten vorhandene Bestände zu niedrigeren Preisen erneut an. So wurde die Stadt zu einem klassischen Käufermarkt. Zwar unterscheiden sich die Schätzungen je nach Erhebung, doch mehrere Marktbeobachter sind sich einig, dass die Zahl der neuen Projekte in diesem Jahr gegenüber 2024 stark zurückging. Einige meldeten für das zweite Quartal die geringste Zahl neuer Markteinführungen seit 2009. Wo neue Projekte starteten, konzentrierten sich viele auf Gebiete außerhalb des Zentrums, um erschwingliche Preise anbieten zu können.

Das Ungleichgewicht zeigt sich in den Verkaufsquoten. Ende 2024 kamen Tausende neue Wohnungen auf den Markt, doch die Verkaufsquote lag bei Mitte 30 Prozent und damit unter dem als gesund geltenden Niveau. Dieser Trend setzte sich 2025 fort. Große Entwickler fuhren ihre Neuerscheinungen zurück, konzentrierten sich darauf, Bestände abzubauen, und hielten Liquidität vor. Andere diversifizierten in Flachbauten oder in Märkte wie Phuket, wo die Nachfrage aus dem Ausland stärker ist.

Herr Khan erwartet, dass der hohe Bestand das ganze Jahr über Preise und Sonderangebote beeinflussen wird.

Wir werden sehen, dass ein großer Bestand unverkaufter Wohnungen auf den Markt kommt. Entwickler werden die Preise senken und mehr Sonderangebote machen. Wie im vergangenen Jahr wird der Markt ein Käufermarkt bleiben.

Einige Unternehmen bringen nur Teile ihrer Projekte auf den Markt, um die Nachfrage zu testen und die Preise anzupassen. Bei schleppenden Verkäufen senkt dieses Vorgehen das Risiko. Zudem können Entwickler bei Bedarf den Wohnungsmix zugunsten kleinerer oder erschwinglicherer Grundrisse anpassen.

Warum Käufer und Banken vorsichtig sind

Die Finanzen vieler Haushalte sind angespannt. Die Ablehnungsquote bei Hypotheken stieg im Laufe des Jahres 2024. Branchenangaben zufolge wurde ein hoher Anteil der Anträge abgelehnt. Die Zahl notleidender Kredite ist gestiegen, und die Banken legen bei Schuldendienstquoten und Beleihungsgrenzen einen konservativen Maßstab an. Für viele Käufer im mittleren Preissegment heißt das: länger sparen, kleiner kaufen oder mieten.

Transaktionsdaten bestätigen die gedämpfte Stimmung. Die Zahl der Übertragungen von Wohnimmobilien ging im ersten Halbjahr im Jahresvergleich zurück. Auch das Hypothekenwachstum blieb trotz Leitzinssenkungen der Zentralbank und befristeter Konjunkturmaßnahmen verhalten. Senkungen der Gebühren für Immobilienübertragungen und Hypotheken sowie gelockerte Beleihungsgrenzen sollen Erstkäufern helfen. Die Kreditstandards bleiben jedoch streng, sodass die Wirkung der Maßnahmen bisher nur schrittweise und nicht grundlegend ist.

Auch die Finanzierung stellt Entwickler vor Herausforderungen. Fällige Schuldverschreibungen erhöhen das Refinanzierungsrisiko, und börsennotierte Entwickler weisen erhebliche langfristige Verbindlichkeiten auf. Das verstärkt den Druck, Bestände in liquide Mittel umzuwandeln. Es erklärt auch die weit verbreiteten hohen Rabatte, kostenlosen Möbel und flexiblen Zahlungspläne, mit denen die Verkäufe trotz geringerer Bewilligungsquoten am Laufen gehalten werden sollen.

Segmente, die sich dem Abschwung widersetzen

Nicht alle Marktbereiche sind schwach. Erstklassige und besonders hochwertige Eigentumswohnungen verkaufen sich weiterhin gut; viele Projekte melden Verkaufsquoten von mehr als 80 Prozent. Wohnungen für rund 320.000 bis 500.000 Baht pro Quadratmeter und Markenresidenzen, die mit renommierten Hotelnamen verbunden sind, ziehen nach wie vor vermögende Käufer an. Seltene Objekte im Stadtzentrum, etwa große Wohnungen mit zwei oder drei Schlafzimmern, sind weiterhin knapp. Bezugsfertige Wohnungen im Zentrum verkaufen sich gut.

Auch Mieter stützen die Nachfrage. Die Zahl der ausländischen Einwohner Bangkoks stieg 2024, und die Erholung des Tourismus hat den Mietmarkt in wichtigen Bezirken belebt. In vielen Segmenten sind Bruttomietrenditen von etwa 6 Prozent möglich. Das spricht Investoren an, die Einnahmen erzielen möchten, während sie auf eine Stabilisierung der Immobilienwerte warten. Im gehobenen Segment sind die Mieten über mehrere Quartale in Folge gestiegen, da ausländische Fachkräfte und Unternehmenskunden in die Stadt zurückkehren.

Ausländische Käufer und Vermietung an Expats

Ausländische Käufer machen in Bangkok sowohl nach Zahl der Wohnungen als auch nach Transaktionswert einen bedeutenden Anteil des Eigentumswohnungsmarktes aus. Käufer aus China, Myanmar, Russland und Europa sind auf dem Markt vertreten, auch wenn sich das Volumen je nach Stimmung und gesamtwirtschaftlicher Lage verändert. In der Nähe von Verkehrsknotenpunkten und in gefragten Wohnlagen am Fluss oder in Sukhumvit treffen ausländische und inländische Nachfrage häufig aufeinander. Das stützt die Preise stärker als bei Projekten in reinen Vorortlagen. Entwickler, die diese Käufergruppe ansprechen, setzen auf Qualität, großzügige Grundrisse, Service und Markenpräsenz.

Sicherheitsbedenken und Marktstimmung

Nach regionalen Erdstößen zu Jahresbeginn geriet das Wohnen in Hochhäusern verstärkt in den Fokus. Thailands Bauvorschriften und technische Standards sind zwar darauf ausgelegt, das Erdbebenrisiko unter den Bodenbedingungen Bangkoks zu berücksichtigen. Diskussionen in sozialen Medien und Verbraucherumfragen zeigten jedoch, dass manche Käufer stärker auf die Bauweise, Zertifizierungen und Wartungsnachweise achten. Entwickler haben mit ausführlicheren Informationen zur Gebäudesicherheit und Vorführungen technischer Systeme vor Ort reagiert. In einem Markt, in dem Käufer ohnehin mehr Sicherheit beim Preis brauchen, sind klare Angaben zur Bauqualität zu einem weiteren Faktor geworden, der Verkäufe stützen kann.

So kaufen Sie in einem Käufermarkt

Da Entwickler ihre Preise deutlich senken, haben Käufer ungewöhnlich viel Verhandlungsspielraum. Die Herausforderung besteht darin, ein echtes Schnäppchen von einem vermeintlich günstigen Angebot zu unterscheiden, das sich letztlich nicht rechnet. Einige praktische Schritte können helfen.

• Holen Sie frühzeitig eine Finanzierungszusage Ihrer Bank ein. Wenn Sie Ihren Kreditrahmen kennen, sparen Sie Zeit und stärken Ihre Verhandlungsposition gegenüber den Vertriebsteams.
• Achten Sie auf die Qualität der Lage. Verkehrsanbindung, etablierte Infrastruktur und ein starker Mietmarkt in der Umgebung sind ebenso wichtig wie der Quadratmeterpreis.
• Vergleichen Sie die effektiven Nettopreise. Berücksichtigen Sie Preisnachlässe, Zuschüsse zu Übertragungsgebühren, Möbelpakete und Zahlungspläne und rechnen Sie diese in einen Nettopreis um, den Sie zwischen Projekten vergleichen können.
• Lesen Sie das Kleingedruckte zu den Zeitplänen. Prüfen Sie Baufortschritt, Treuhandschutz und Erstattungsbedingungen für den Fall von Verzögerungen.
• Prüfen Sie die finanzielle Stärke des Entwicklers. Sehen Sie sich die bisherige Leistung, die abgeschlossenen Projekte und anstehende Fälligkeiten von Schuldverschreibungen an, um das Umsetzungsrisiko einzuschätzen.
• Prüfen Sie Gebäudesicherheit und Ausstattung. Fragen Sie nach Statikzertifikaten, Materiallisten und Garantien. Besuchen Sie nach Möglichkeit fertiggestellte Projekte desselben Bauunternehmens.
• Prüfen Sie als Investor die Vermietbarkeit. Vergleichen Sie erzielbare Mieten mit ähnlichen Wohnungen in der Nähe und ziehen Sie die Nebenkosten ab, um die Nettorendite zu ermitteln.

Was könnte den Trend verändern?

Mehrere Faktoren könnten die Stimmung allmählich verbessern. Niedrigere Zinsen würden die monatlichen Raten senken und damit die Bewilligungsquoten zumindest leicht erhöhen. Anhaltende Gebührensenkungen und gezielte Unterstützung für Erstkäufer könnten Unentschlossene zurück auf den Markt bringen. Eine wachsende Zahl ausländischer Einwohner und ein stabiler Tourismus würden die Vermietung stützen und damit auch Käufe durch Investoren fördern. Auch eine disziplinierte Angebotsplanung ist wichtig. Wenn weniger Projekte starten und Markteinführungen gezielter erfolgen, kann die Nachfrage aufholen und der große Bestand unverkaufter Wohnungen schrumpfen.

Die gesamtwirtschaftliche Lage wird die Richtung vorgeben. Thailands Wirtschaft dürfte in diesem Jahr nur langsam wachsen, bei moderater Inflation. Strukturelle Probleme wie die alternde Bevölkerung und die hohe Verschuldung der privaten Haushalte bleiben Belastungsfaktoren. Trotz dieser Rahmenbedingungen haben Entwickler Projekte in der Vorbereitung und Marketingbudgets eingeplant. Daher ist mit einzelnen Aktivitätsschüben zu rechnen, sobald die Zinsen sinken oder staatliche Anreize verlängert werden. Käufer, die sich gut informiert haben, können von Phasen mit besonders hohen Rabatten profitieren.

Die wichtigsten Punkte

• Neue Eigentumswohnungen in Bangkok werden zu Preisen nahe dem Niveau von 2015 angeboten, da Entwickler geringere Margen in Kauf nehmen, um die Nachfrage anzukurbeln.
• Beispiele sind 120.000 Baht pro Quadratmeter in Rama IV und 60.000 bis 70.000 Baht in Tha Phra – deutlich unter den jüngsten Höchstständen in der jeweiligen Umgebung.
• Die Angebotspreise sind in vielen Gegenden stabil oder leicht rückläufig. Am Stadtrand und in den Vororten ist der Wettbewerb über den Preis besonders stark.
• Überangebot und strengere Hypothekenprüfungen bremsen die Verkäufe. Damit bleibt 2025 ein Käufermarkt mit höheren Rabatten und mehr Sonderangeboten.
• Einige Erhebungen melden für das zweite Quartal die geringste Zahl neuer Projekte seit 2009, da Entwickler ihre Pipelines drosseln und vorhandene Bestände erneut anbieten.
• Maßnahmen wie Gebührensenkungen und gelockerte Beleihungsgrenzen helfen punktuell, doch die Banken bleiben bei der Kreditvergabe zurückhaltend.
• Erstklassige und besonders hochwertige Segmente sowie seltene große Wohnungen im Stadtzentrum verkaufen sich weiterhin gut. Sie profitieren von vermögenden Käufern und starken Marken.
• Die Mietnachfrage zieht an, gestützt durch die wachsende Zahl ausländischer Einwohner. An vielen Standorten liegen die Bruttomietrenditen bei etwa 6 Prozent.
• Entwickler setzen verstärkt auf gezielte Markteinführungen und erschwinglichere Projekte am Stadtrand. Das zeigt sich im niedrigeren durchschnittlichen Verkaufspreis neuer Projekte.
• Mehr Vertrauen, niedrigere Zinsen und ein diszipliniertes Angebot würden dazu beitragen, dass sich der Absatz in den kommenden Quartalen stabilisiert.