Mongolei plant bis 2030 100.000 Wohnungen, mehr Hypotheken und Vorrang für Ger-Viertel

Ein Wohnungsbauprogramm mit Wohnungen, Krediten und Grundstücken

Die Mongolei plant, von 2027 bis 2030 ein landesweites Programm für 100.000 Wohnungen umzusetzen, das Wohnungsbau mit einem starken Ausbau der Hypothekenvergabe verbindet. Die Regierung will die Zahl der jährlich vergebenen Wohnungsbaukredite von 9.000 auf 25.000 erhöhen und die Zahl der Haushaltskamine in den Ger-Vierteln durch Grundstücksräumungen und die Erneuerung von Wohngebieten um 50.000 senken.

Ab 2027 will die Regierung gemeinsam mit dem privaten Sektor 1,8 Billionen MNT mobilisieren, um weitere 16.000 Haushalte in die Hypothekenfinanzierung einzubeziehen. Bewohner der Ger-Viertel von Ulaanbaatar sollen bei der Wohnungsvergabe bevorzugt werden. Die Zahlungsmodelle sollen sich nach dem Haushaltseinkommen und der Zahlungsfähigkeit richten.

Das geplante Programm sieht 100.000 Wohnungen vor: 40.000 mit staatlicher Beteiligung und 60.000, die der private Sektor entwickelt. Außerdem umfasst es 567 Mietwohnungen für Beschäftigte des öffentlichen Dienstes in 56 Soums, den lokalen Verwaltungsbezirken der Mongolei.

Für Familien besteht das zentrale Versprechen in einer größeren Auswahl als dem Kauf einer Wohnung über eine herkömmliche Hypothek. Geplant sind Mietwohnungen, Mietkaufmodelle, gemeinschaftliches Eigentum und Wohnungen, die im Zuge von Grundstücksräumungen vergeben werden. Anspruchsberechtigte Zielgruppen könnten mit staatlicher Beteiligung entwickelte Wohnungen ohne Anzahlung erwerben.

Warum Ger-Viertel Vorrang haben

Frühere Wohnungsbauprogramme haben zwar einige Ergebnisse erzielt, doch die von der Regierung angeführte Begründung für einen neuen Ansatz lautet, dass die Zahl der Kamine in Ger-Vierteln nicht wesentlich zurückgegangen ist und der Anteil der Haushalte mit Wohnraum nicht spürbar zugenommen hat. Das neue Programm soll Bau und Finanzierung direkter mit diesen Ergebnissen verknüpfen.

Zu den Ger-Vierteln zählen traditionelle runde Behausungen sowie andere Häuser auf einzelnen Grundstücken. Das Kaminziel des Programms knüpft die Erneuerung der Wohngebiete an eine konkrete Veränderung: Haushalte sollen aus ihren bisherigen Unterkünften in Wohnraum umziehen, der im Rahmen der Initiative bereitgestellt wird.

Das Ziel, 50.000 Haushaltskamine abzubauen, entspricht zahlenmäßig der Hälfte des Ziels von 100.000 Wohnungen. Es handelt sich jedoch um getrennte Kennzahlen: Die erste betrifft Veränderungen in den Ger-Vierteln, die zweite das landesweite Wohnungsbauprogramm einschließlich privater Bauvorhaben und Wohnraum außerhalb der Hauptstadt.

Bewohner, die ihr Grundstück aufgeben, sollen im Zuge der Erneuerung der Wohngebiete zu denjenigen gehören, denen Wohnraum angeboten wird. Für diese Haushalte umfasst die praktische Vereinbarung sowohl einen neuen Wohnort als auch das derzeit genutzte Grundstück. Die Bedingungen für die Zuteilung sind daher zentral für die Umsetzung des Programms.

Was der Staat und die Entwickler bereitstellen sollen

Der Staat soll sich bei den 40.000 Wohnungen mit staatlicher Beteiligung darauf konzentrieren, Grundstücke und technische Infrastruktur bereitzustellen. Private Unternehmen sollen anschließend auf den erschlossenen, geplanten Standorten schrittweise Wohnungsbauprojekte umsetzen.

Zur technischen Infrastruktur gehören die grundlegenden Versorgungsnetze, die Gebäude nutzbar machen, etwa Anschlüsse an die Wasser-, Abwasser- und Stromversorgung. Diese Netze bereitzustellen ist eine andere Aufgabe als der Bau von Wohnhäusern, doch beides ist nötig, bevor Familien in nutzbare Wohnungen einziehen können.

Die übrigen 60.000 Wohnungen sollen aus privaten Bauvorhaben stammen, die durch Maßnahmen zur Ausweitung des Hypothekenzugangs und zur Stärkung der Kaufkraft unterstützt werden. Damit entfallen 40 Prozent der Wohnungen auf die Kategorie mit staatlicher Beteiligung und 60 Prozent auf private Bauvorhaben.

Finanzierungs- und Baumaßnahmen sollen ineinandergreifen. Entwickler brauchen Käufer, die zahlen können, während Haushalte Wohnungen benötigen, die sie sich leisten können. Ein größeres Kreditangebot soll Käufe, Verkäufe und Investitionen unterstützen; Grundstücks- und Infrastrukturmaßnahmen sollen das Wohnungsangebot stärken.

Wie stark soll der Zugang zu Hypotheken ausgeweitet werden?

Die Zahl der jährlich vergebenen Hypotheken soll um 16.000 von 9.000 auf 25.000 steigen. Das entspricht einem Zuwachs von rund 178 Prozent oder fast dem 2,8-Fachen der im Plan genannten derzeitigen Jahreszahl. Eine Hypothek ist ein Kredit für den Kauf einer Wohnung oder eines Hauses. Er wird meist über viele Jahre zurückgezahlt, wobei die Immobilie dem Kreditgeber als Sicherheit dient.

Die 16.000 zusätzlichen Haushalte, die im Finanzierungsvorschlag genannt werden, entsprechen der Differenz zwischen der bisherigen jährlichen Zahl der Hypotheken und dem neuen Ziel. Die ab 2027 gemeinsam mit dem privaten Sektor geplante Bereitstellung von 1,8 Billionen MNT soll diesen Ausbau unterstützen.

Die Regierung will außerdem Kredite für energieeffizientes und grünes Wohnen fördern. Energieeffizienz bedeutet konkret, dass eine Wohnung weniger Energie benötigt, um dieselbe Heizleistung oder andere Leistungen zu erbringen. Das kann dazu beitragen, die laufenden Kosten für die Bewohner zu senken.

Auch außerhalb von Ulaanbaatar soll die Hypothekenfinanzierung ausgeweitet werden, damit Bewohner der Regionen mehr Möglichkeiten haben, Wohnungsbaukredite zu beantragen. Das Programm verbindet somit einen besonderen Vorrang für die Ger-Viertel der Hauptstadt mit einem breiteren Finanzierungszugang in der gesamten Mongolei.

Mehr Möglichkeiten für Familien zu zahlen

Das monatliche Haushaltseinkommen und die Zahlungsfähigkeit sollen maßgeblich dafür sein, welche Wohnmöglichkeiten das Programm bietet. Das ist wichtig, weil eine Familie zwar regelmäßige Wohnkosten tragen, aber dennoch Schwierigkeiten haben kann, die hohe Summe anzusparen, die bei einem Kauf üblicherweise zu Beginn erforderlich ist.

Bewohner aus den Zielgruppen sollen die Möglichkeit erhalten, mit staatlicher Beteiligung entwickelte Wohnungen ohne Anzahlung zu kaufen. Sie müssten weiterhin für die Wohnung zahlen, aber die anfänglich benötigte Geldsumme entfiele.

Das Programm sieht vier Hauptmodelle vor:

• Mietwohnungen, in denen Haushalte gegen Zahlung einer Miete wohnen können.
• Mietkaufwohnungen, bei denen ein vereinbartes Zahlungsmodell den Weg vom Mieten zum Eigentum eröffnet.
• Gemeinschaftliches Eigentum, bei dem das Eigentum aufgeteilt werden kann, sodass ein Haushalt nicht die gesamte Wohnung auf einmal kaufen muss.
• Wohnraum, der im Zuge von Grundstücksräumungen zugeteilt wird und die Erneuerung bebauter Grundstücke mit Unterkünften für die betroffenen Bewohner verbindet.

Die geplanten Optionen berücksichtigen unterschiedliche Lebenslagen. Mieten kann für Menschen geeignet sein, die eine Unterkunft benötigen, ohne sie sofort zu kaufen. Modelle auf dem Weg zum Eigentum können den Erwerb über einen längeren Zeitraum verteilen. Wohnungen im Zuge von Grundstücksräumungen richten sich an Bewohner, deren derzeitige Grundstücke Teil einer Erneuerung sind.

Wer soll die Bewerber auswählen?

Nach Angaben der Regierung soll die Wohnungsvergabe mithilfe automatisierter intelligenter Systeme erfolgen, damit Anträge und Entscheidungen transparent sind und die Abhängigkeit von einzelnen Beamten abnimmt. Das geplante Verfahren soll eine unmittelbare Beteiligung der Regierung an der Auswahl der Bewerber ausschließen.

Bei den Projekten Solongo 1 und Solongo 2 sollen Geschäftsbanken die Registrierung und Auswahl anhand festgelegter Kriterien und des tatsächlichen Wohnbedarfs der Bewohner übernehmen. Die Banken sollen das Verfahren transparent und fair durchführen, ohne Beteiligung der Regierung an der Auswahl.

Der weiter gefasste Vorschlag einer automatisierten Auswahl und die konkrete Rolle der Banken beschreiben, wie die Regierung den Zugang verwalten will. Bewerber müssen weiterhin die Vorgaben der jeweiligen Wohnungs- oder Finanzierungsoption erfüllen.

Konkrete Einkommensgrenzen, Hypothekenzinsen, Rückzahlungsfristen, Bewerbungszeiträume und Bedingungen für Entschädigungen bei Grundstücksräumungen wurden in den angekündigten Plänen nicht genannt. Diese Angaben werden darüber entscheiden, welche Haushalte Anspruch haben und welche monatlichen Zahlungsverpflichtungen auf sie zukommen.

Mietwohnungen für Beschäftigte des öffentlichen Dienstes außerhalb der Hauptstadt

Das Programm umfasst 567 Mietwohnungen für Beschäftigte des öffentlichen Dienstes in 56 Soums. Dieser Teil der landesweiten Initiative richtet sich gezielt an öffentliche Bedienstete, die in lokalen Gemeinden arbeiten.

Ziel ist es nach Angaben der Regierung, den Verbleib der Beschäftigten in ihren Stellen zu erleichtern und die Konzentration in der Hauptstadt zu verringern. Die Verfügbarkeit von Wohnraum kann für Beschäftigte ein praktischer Faktor sein, wenn sie entscheiden, ob sie eine Stelle in einem bestimmten Bezirk antreten oder behalten.

In den 56 Soums wären es im Schnitt rund 10 Wohnungen pro Bezirk, wobei aus der angekündigten Gesamtzahl nicht hervorgeht, wie sie auf die einzelnen Orte verteilt werden. Die Mietwohnungen machen nur einen kleinen Teil des landesweiten Ziels aus, richten sich aber gezielt an einen bestimmten Bedarf auf lokaler Ebene.

Der Zeitplan reicht von 2027 bis 2030

Die Regierung hat einen Umsetzungszeitraum von vier Jahren festgelegt. Der Ausbau der Finanzierung soll im selben Jahr wie das Wohnungsbauprogramm beginnen, sodass Kreditvergabe und Entwicklung einem gemeinsamen Zeitplan folgen.

• Vor Beginn des neuen Programms: Die im Plan genannte Zahl der jährlich vergebenen Hypotheken beträgt 9.000.
• Ab 2027: Die Regierung will gemeinsam mit dem privaten Sektor 1,8 Billionen MNT mobilisieren, um weiteren 16.000 Haushalten Zugang zu Hypotheken zu ermöglichen.
• Von 2027 bis 2030: Das geplante Programm für 100.000 Wohnungen soll staatliche Beteiligung, private Bauvorhaben, die Erneuerung von Ger-Vierteln und Mietwohnungen in den Soums verbinden.

Gleichmäßig auf vier Jahre verteilt, entspräche das Wohnungsbauziel durchschnittlich 25.000 Wohnungen pro Jahr. Diese Rechnung vermittelt einen Eindruck vom Umfang des Programms; laut dem angekündigten Ansatz sollen die Projekte schrittweise umgesetzt werden.

Was würde sich für die Haushalte ändern?

Für Bewohner der Ger-Viertel bringt der Vorschlag einen bevorzugten Zugang zu Wohnraum und möglicherweise einen Weg vom bisherigen Grundstück in eine neue Wohnung. Für Käufer anderswo wären mehr Hypothekenfinanzierung und eine größere Auswahl an Zahlungsmodellen die wichtigsten Änderungen.

Der Erfolg des Programms würde sich an mehreren konkreten Ergebnissen zeigen: fertiggestellten Wohnungen, Haushalten, die sich ihre Zahlungen leisten können, umgesetzter Grundstücksentwicklung und einer geringeren Zahl von Haushaltskaminen in den Ger-Vierteln. Das Ziel von 100.000 Wohnungen misst Bau und Bereitstellung von Wohnraum; die Hypotheken- und Kaminziele erfassen weitere Aspekte derselben Initiative.

Der Vorschlag der Mongolei geht somit über den Bau von Wohnhäusern hinaus. Er verbindet Grundstücke, Infrastruktur, Kreditvergabe und Zahlungsmodelle für Haushalte in einem Programm, das zusätzliches Wohnungsangebot in Wohnraum umwandeln soll, den Familien tatsächlich nutzen können.

Die wichtigsten Punkte

• Die Mongolei plant für den Zeitraum von 2027 bis 2030 ein landesweites Programm für 100.000 Wohnungen.
• Geplant sind 40.000 Wohnungen mit staatlicher Beteiligung und 60.000 aus privaten Bauvorhaben.
• Die Zahl der jährlich vergebenen Hypotheken soll von 9.000 auf 25.000 steigen.
• Ab 2027 will die Regierung gemeinsam mit dem privaten Sektor 1,8 Billionen MNT mobilisieren.
• Bewohner der Ger-Viertel sollen bevorzugt werden; die Zahl der Haushaltskamine soll um 50.000 sinken.
• Zu den Zahlungsmodellen zählen Mieten, Mietkauf, gemeinschaftliches Eigentum und Wohnraum im Zuge von Grundstücksräumungen.
• Das Programm umfasst 567 Mietwohnungen für Beschäftigte des öffentlichen Dienstes in 56 Soums.