Vietnams Wohnungsentwurf rückt Mietwohnungen in den Mittelpunkt: Provinzen sollen Mieten begrenzen, weniger Genehmigungen nötig sein

Ein neuer Weg zu Wohnraum ohne Kauf

Vietnams geplanter Gesetzentwurf zum Wohnungswesen würde Mietwohnungen ein eigenes Kapitel widmen, 20 von 21 Verwaltungsverfahren im Wohnungsbereich den lokalen Behörden übertragen und den Provinzen ermöglichen, Mietobergrenzen festzulegen. Justizminister Hoang Thanh Tung stellte den Entwurf der Nationalversammlung am 22. Oktober 2026 vor. Er umfasst auch Änderungen zu Sozialwohnungen, zur Sanierung von Wohngebäuden und zu den Pflichten von Projektentwicklern.

Der Vorschlag kommt zu einem Zeitpunkt, an dem das Bauministerium meldet, dass Vietnam in den ersten neun Monaten des Jahres 2026 insgesamt 8.314 Mietwohnungen fertiggestellt hat. Zusammen mit Sozialwohnungen waren es 46.497 Wohnungen. Mietwohnungen machten damit rund 18 Prozent der Fertigstellungen aus. Das Ministerium rechnet damit, dass die Zahl der im Gesamtjahr fertiggestellten Mietwohnungen 18.049 erreichen wird.

Der Gesetzentwurf würde die Wohnungspolitik in vier Bereiche gliedern: kommerziellen Wohnraum, Mietwohnungen, Dienstwohnungen für Menschen in öffentlichen Ämtern sowie staatlich geförderten oder geschaffenen Wohnraum für bestimmte Gruppen. Sozialwohnungen, Umsiedlungswohnungen und Wohnungen für die Streitkräfte würden zum Bereich des geförderten Wohnraums gehören.

Für Haushalte, die sich keinen Kauf leisten können, besteht die zentrale Neuerung in einem klareren Rahmen für den Bau von Wohnungen, die dauerhaft zur Vermietung verfügbar sein sollen. Projektentwicklern bietet der Entwurf Anreize und weniger Verwaltungsaufwand, während die Provinzen die Mietpreise kontrollieren sollen. Die Maßnahmen sind weiterhin Vorschläge, über die das Parlament beraten muss. Bei der Vorstellung am 22. Oktober wurde kein Termin für die Schlussabstimmung oder das Inkrafttreten genannt.

Der Rechts- und Justizausschuss der Nationalversammlung unterstützt eine umfassende Überarbeitung, fordert aber zugleich einen besseren Schutz vor Spekulation und dem Missbrauch von Wohnraumförderung. Ausschussvorsitzender Phan Chi Hieu stellte die Ergebnisse der Prüfung vor. Dazu gehörten Bedenken, wer subventionierten Wohnraum erhält und wer für die Infrastruktur aufkommt.

Warum Mietwohnungen an Bedeutung gewinnen

Der stellvertretende Bauminister Nguyen Van Sinh hat einen Kurswechsel beschrieben: Statt sich vor allem auf kommerziellen Wohnraum zu konzentrieren, solle dieser gemeinsam mit Sozial- und Mietwohnungen entwickelt werden. Arbeitnehmer, Studierende, Beschäftigte im öffentlichen Dienst und Angehörige der Streitkräfte zählen zu den Gruppen, denen der Staat mit dem Mietwohnungsmarkt dienen will.

Das Ministerium sieht ein Missverhältnis zwischen Investitionen und dem Bedarf der Haushalte: Teurer Wohnraum zieht weiterhin Kapital an, während bezahlbare Wohnungen in großen Städten knapp sind. Die Wohnungspreise sind zudem stärker gestiegen als die Einkommen, und der Mietwohnungssektor hat zu wenig Investitionen angezogen, um die Nachfrage zu decken.

Sinh beschrieb bei einem Immobilienforum die seit Langem aufgelaufenen Schwierigkeiten des Marktes:

„Dies sind Probleme, die sich im Laufe der Zeit angesammelt haben und nicht über Nacht gelöst werden können. Sie erfordern jedoch sofortiges und abgestimmtes Handeln“, sagte Sinh.

Eine am 29. September veröffentlichte rechtliche Analyse von HM&P der Anwälte Nguyen Van Phuc und Ngo Tuong Vi verweist auf Daten des Bauministeriums. Demnach gab es bis Juni 2026 rund 60.900 Wohnungen in bestimmten Mietwohnungsgruppen. Dazu zählen Sozialwohnungen, Unterkünfte für Arbeitnehmer und Studierende sowie ältere Wohnungen im öffentlichen Besitz. Die Zahl umfasst diese genannten Gruppen, nicht aber sämtliche privat vermieteten Wohnungen in Vietnam.

Wie der Vorschlag ins Parlament gelangte

Der am 22. Oktober vorgestellte Entwurf umfasst 13 Kapitel und 130 Artikel, 68 weniger als das Wohnungsgesetz von 2023 mit seinen 198 Artikeln. Die im September geprüfte Fassung umfasste 132 Artikel. Nach Angaben der Regierung behält die Überarbeitung bewährte Regelungen bei, streicht Doppelungen und überlässt detailliertere Umsetzungsbestimmungen staatlichen Verordnungen.

Die wichtigsten Schritte vor der Vorstellung im Parlament waren:

• Mai 2024: Das Sekretariat erließ die Richtlinie Nr. 34-CT/TW zur Entwicklung von Sozialwohnungen. Das Bauministerium plant, die Umsetzung zu überprüfen.
• 30. September 2026: Das ständige Gremium des Rechts- und Justizausschusses prüfte den Entwurf im Gebäude der Nationalversammlung unter dem Vorsitz von Phan Chi Hieu.
• 2. Oktober 2026: Der Ständige Ausschuss der Nationalversammlung beriet über die Gesetzentwürfe zum Wohnungswesen und zum Immobiliengeschäft.
• 15. Oktober 2026: Das Bauministerium veröffentlichte bei seiner Pressekonferenz zum dritten Quartal in Hanoi Zahlen zum Wohnungsbau.
• 22. Oktober 2026: Die Nationalversammlung befasste sich während ihrer zweiten Sitzungsperiode mit dem Wohnungsvorschlag und den Prüfungsergebnissen.

Wie Mieten und Investitionen geregelt würden

Das Mietwohnungskapitel würde die Anspruchsberechtigung von Mietern, öffentliche und private Finanzierung, Projektanforderungen, Investitionsverfahren, Anreize für Projektentwickler, Mietpreise und die Immobilienverwaltung regeln. Es umfasst auch Unterkünfte für Fachkräfte und Arbeitnehmer außerhalb von Industrieparks.

Projektentwickler und Mieter würden die Mieten innerhalb eines von den Volkskomitees der Provinzen festgelegten Rahmens vereinbaren. Die vorgesehene Berechnung würde die Erstattung der Bauinvestitionen, Instandhaltung, Betrieb, Steuern, Gebühren, weitere angemessene Kosten und den im Geschäftsplan erwarteten Gewinn umfassen.

Die Vorgaben der Provinzen und die Projektkosten würden somit zusammenwirken. Ein Projektentwickler müsste ausreichende Einnahmen erzielen, um die Immobilie instand zu halten und die Investition wieder hereinzuholen. Zugleich würde die Provinz den zulässigen Preisrahmen festlegen. Sowohl das Anreizpaket als auch die lokalen Mietvorgaben würden beeinflussen, ob ein Projekt Wohnungen zu bezahlbaren Mieten anbieten kann.

Der Entwurf sah bei der Prüfung im September eine Befreiung von Landnutzungsgebühren für Mietwohnungsprojekte vor, die ohne staatliches Kapital finanziert werden. Der weiter gefasste Vorschlag des Ministeriums umfasst außerdem Befreiungen von Pachtzahlungen für Grundstücke, Steuererleichterungen, vergünstigte Darlehen und Unterstützung beim Anschluss an die technische Infrastruktur. Projektentwickler könnten unter Einhaltung gesetzlicher Vorgaben einen Teil eines Projekts für kommerziellen Wohnraum oder Dienstleistungen nutzen, um zusätzliche Einnahmen zu erzielen.

Wo neue Mietwohnungen entstehen sollen

Das Ministerium will Mietwohnungen stärker mit Arbeitsplätzen, Bildung und Verkehr verknüpfen. Vorgeschlagene Planungsvorgaben würden in bestimmten Stadtbezirken, im Umfeld von Industrieparks und Exportverarbeitungszonen, in der Nähe von Universitäten und Hochschulen sowie in Gebieten mit Entwicklung rund um den öffentlichen Verkehr Flächen vorsehen.

Transit Oriented Development, kurz TOD, bezeichnet die Konzentration von Wohnungen und Dienstleistungen rund um Verkehrsknotenpunkte. Für Arbeitnehmer und Studierende könnte dies bedeuten, näher am Arbeitsplatz, am Campus oder an einer Haltestelle zu wohnen, sofern die lokalen Pläne auch die erforderliche Infrastruktur vorsehen.

Die lokalen Behörden wurden aufgefordert, den Bedarf verschiedener Mietergruppen zu ermitteln, geeignete Grundstücke bereitzustellen und direkte öffentliche Investitionen zu prüfen. Weitere Möglichkeiten sind, öffentliche Wohnungsbestände nutzbar zu machen und Wohnungen von Projektentwicklern zu erwerben. Die Provinzbehörden würden zudem Ressourcen für Entschädigungen, Umsiedlungen und die Erschließung von Grundstücken bereitstellen.

Der Rechts- und Justizausschuss fordert klarere Regeln für die Vergabe von Prioritäten, insbesondere bei Wohnungen, die mit öffentlichen Mitteln gebaut wurden. Außerdem sollen die Anreize den Mietern zugutekommen, die mit Wohnungsproblemen konfrontiert sind. Transparente Prüfungen der Anspruchsberechtigung sollen den Missbrauch der Förderung verhindern.

Was die Bauzahlen zeigen

Die Zahlen des Ministeriums für Oktober zeigen eine umfangreiche Projektpipeline, aber eine deutlich geringere Zahl fertiggestellter Wohnungen. In den ersten neun Monaten des Jahres 2026 wurden bei 170 Sozial- und Mietwohnungsprojekten insgesamt 46.497 Wohnungen fertiggestellt: 38.183 zum Verkauf oder zum Kauf in Raten im Rahmen eines Mietvertrags und 8.314 zur Vermietung.

Bei weiteren 128 Projekten mit insgesamt 183.293 Wohnungen wurde mit dem Bau begonnen, darunter 42.801 Mietwohnungen. Mietwohnungen machten rund 23 Prozent der Baustarts aus, verglichen mit rund 18 Prozent der Fertigstellungen im selben Zeitraum. Damit entfiel auf Mietwohnungen bei den begonnenen Bauarbeiten ein größerer Anteil als bei den fertiggestellten Wohnungen.

Das Ministerium rechnet für 2026 mit der Fertigstellung von 87.601 Sozial- und Mietwohnungen, darunter 18.049 Mietwohnungen. Das umfassendere Sozialwohnungsprogramm umfasste 947 Projekte mit 910.933 Wohnungen und geschätzten Investitionen von 841,338 Billionen Dong. Davon waren 216.626 Wohnungen fertiggestellt, 363.065 im Bau und für 331.242 lag eine Investitionsgenehmigung vor.

Diese drei Phasen zusammen entsprechen rund 91 Prozent des Ziels, bis 2030 mindestens eine Million Sozialwohnungen zu schaffen. Die Zahl der fertiggestellten Wohnungen allein entspricht etwa 22 Prozent dieses Mindestziels. Anfang 2026 umfasste das Programm 781 Projekte mit 720.055 Wohnungen, was 72 Prozent des Ziels über alle Entwicklungsphasen hinweg entsprach.

Vietnam stellte 2025 insgesamt 102.633 Sozialwohnungen fertig und übertraf damit das Jahresziel von 100.275 um 2.358 Wohnungen. In den ersten fünf Monaten des Jahres 2026 wurde bei 34 Projekten mit fast 30.000 Wohnungen mit dem Bau begonnen. Das Ministerium hat die lokalen Behörden aufgefordert, Wohnungsbauziele, Projektzeitpläne und Ressourcen in ihre Pläne zur wirtschaftlichen und sozialen Entwicklung aufzunehmen.

Weiterverkauf von Sozialwohnungen und Infrastrukturpflichten

Der Gesetzentwurf würde geeignete Pilotregelungen aus dem Beschluss 201/2025/QH15 der Nationalversammlung und dem Regierungsbeschluss 66.15/2026/NQ-CP in das Wohnungsgesetz übernehmen. Eine vorgeschlagene Regelung würde es Käufern von Sozialwohnungen erlauben, diese fünf Jahre nach vollständiger Bezahlung weiterzuverkaufen, sobald eine Eigentumsbescheinigung ausgestellt wurde. Der Verkauf wäre jedoch nur an einen anderen anspruchsberechtigten Käufer einer Sozialwohnung zulässig.

Die Einkommensteuer würde sich nach den Steuergesetzen richten. Die vorgeschlagene Regelung würde sicherstellen, dass die Wohnung auch nach der anfänglichen Haltefrist im Bestand für anspruchsberechtigte Haushalte bleibt.

Die Provinzbehörden würden festlegen, wie Projektentwickler kommerzieller Wohnbauprojekte ihren Beitrag zur Förderung von Sozial- und Mietwohnungen leisten müssen. Zur Wahl stünden Grundstücke innerhalb des Projekts, Grundstücke an einem anderen Ort oder eine entsprechende Ausgleichszahlung. Die Regierung würde detaillierte Regelungen erlassen.

Der Ausschuss ist besorgt, dass der Entwurf eine ausdrückliche Vorgabe zu Investitionen in die technische Infrastruktur streicht, wenn Projektentwickler Grundstücke bereitstellen oder einen entsprechenden Betrag zahlen. Straßen, Entwässerung und Versorgungsanschlüsse machen Grundstücke für den Wohnungsbau nutzbar. Wer diese Kosten trägt, wirkt sich daher direkt auf die Nutzbarkeit und die Kosten eines Projekts aus.

Die Regierung schlägt detaillierte Vorschriften zur Berechnung der Infrastrukturkosten vor, wenn eine Verpflichtung erfüllt wird. Der Ausschuss fordert die mit der Ausarbeitung betraute Stelle auf, die Formulierung erneut zu prüfen, damit kommerzielle Projektentwickler weiterhin einen angemessenen Teil der Verantwortung tragen.

Weniger Genehmigungen, neue Fragen zum Schutz

Beim Wohnungsgesetz würde nur das Verfahren zur Vermietung von Dienstwohnungen beim Bauministerium verbleiben. Für die übrigen 20 Verwaltungsverfahren wären die lokalen Behörden zuständig. Der Entwurf sieht außerdem vor, drei von vier unternehmerischen Voraussetzungen zu streichen, Antragsunterlagen zu vereinfachen und Bearbeitungszeiten zu verkürzen.

Die Preisgestaltung für Sozialwohnungen veranschaulicht den geplanten Verzicht auf vorherige Genehmigungen. Die Anwälte von HM&P beschreiben einen Mechanismus, nach dem Projektentwickler die Preise selbst festlegen, von einem qualifizierten Berater prüfen lassen und die Verkaufs- und Ratenkaufpreise selbst genehmigen würden. Damit würde die Prüfung durch eine Provinzbehörde ersetzt.

Phuc und Vi empfehlen gezielte Kontrollen bei Preisrisiken, Unterlagen zur Berechnung der Preise, die Offenlegung wichtiger Kostenbestandteile und eine klare Verantwortlichkeit der Prüfunternehmen. Außerdem schlagen sie Preisanpassungen oder Rückerstattungen vor, wenn spätere Kontrollen fehlerhafte Berechnungen ergeben. Dabei handelt es sich um Schutzmaßnahmen, die sie in ihrer Analyse empfehlen.

Die Anwälte weisen auch auf die Hypothekenregelungen hin. Artikel 182 des geltenden Wohnungsgesetzes verpflichtet Eigentümer, Mieter vor der Beleihung einer vermieteten Wohnung schriftlich zu informieren und dem Kreditgeber mitzuteilen, dass sie vermietet ist. Die kürzere Hypothekenregelung im Entwurf würde diese ausdrückliche Informationspflicht vorab aus dem Wohnungsgesetz streichen.

Weitere Bestimmungen würden bestimmte Transaktionen, darunter den Verkauf oder Ratenkauf von Sozialwohnungen, auch ohne vorherige Ablösung einer Hypothek zulassen, sofern die betreffenden Parteien zustimmen. Eine Hypothek gibt dem Kreditgeber eine Sicherheit an einer Immobilie, falls eine Schuld nicht beglichen wird. Käufer, die einer solchen Vereinbarung zustimmen, benötigen klare Informationen über die Schulden, die Rechte des Kreditgebers und die Bedingungen für die Freigabe ihrer Wohnung.

Ältere Wohngebäude, Eigentum und Dienstwohnungen

Die Sanierung und der Wiederaufbau von Wohngebäuden würden stärker mit der Stadterneuerung verknüpft. Der Entwurf ergänzt das Modell „Bauen und Übertragen“ als öffentlich-private Partnerschaft, bekannt als BT, um einen weiteren Investitionsweg und vereinfacht die Auswahl von Projektentwicklern. Bei einer BT-Vereinbarung baut ein privater Investor Infrastruktur oder Anlagen und überträgt sie gemäß den vereinbarten Bedingungen an die öffentliche Hand.

Der Entwurf vom September knüpfte die Lebensdauer eines Wohngebäudes an das Baurecht und befasste sich mit der finanziellen Beteiligung der Eigentümer am Wiederaufbau nach Ablauf dieser Lebensdauer. Bei der Vorstellung im Oktober wurde zudem der Schutz der Eigentumsrechte bei Abriss von Gebäuden thematisiert.

Überarbeitete Verwaltungsvorschriften würden gemeinschaftliches und privates Eigentum, Parkplätze sowie Befugnisse und Pflichten von Verwaltungsbeiräten, Projektentwicklern, Eigentümern, Bewohnern und Betreibern klarer regeln. Der Ausschuss nannte Streitigkeiten über gemeinschaftliches Eigentum und Konflikte zwischen Bewohnern und Verwaltungsbeiräten als Probleme, die stärkere Lösungen erfordern.

Die Vorschriften zu Dienstwohnungen würden Mietbefreiungen für Amtsträger, Beschäftigte im öffentlichen Dienst und Arbeitnehmer vorsehen, die in besonders benachteiligte Gemeinden, Grenzgebiete und Inselregionen entsandt, versetzt oder abgeordnet werden. Für Wohnungen der Streitkräfte könnten Verteidigungs- oder Sicherheitsflächen genutzt werden, die zur Freigabe vorgesehen sind oder für diese Zwecke nicht mehr benötigt werden.

Der Entwurf befasst sich auch mit vietnamesischen Staatsbürgern, die eine weitere Staatsangehörigkeit besitzen. Der Analyse von HM&P zufolge würden sie bei Wohnungsgeschäften als vietnamesische Staatsbürger behandelt, wenn sie ihre vietnamesische Staatsangehörigkeit nutzen, unabhängig davon, ob sie in Vietnam oder im Ausland leben. Die Anwälte fordern klarere Dokumentations- und Registrierungsregeln für die Anwendung dieses Status.

Grundstücksvorgaben und begleitender Gesetzentwurf zum Immobiliengeschäft

Artikel 6 des Wohnungsgesetzentwurfs würde Projektentwickler in Stadtbezirken der Sonderklasse sowie der Klassen I und II verpflichten, Wohnungen zum Verkauf, zum Ratenkauf oder zur Vermietung zu bauen. In anderen Gebieten würden die Provinzen anhand staatlicher Kriterien festlegen, wo Projektentwickler bauen müssen und wo Wohnbaugrundstücke zur individuellen Bebauung übertragen werden dürfen.

Der Rechts- und Justizausschuss fordert, die Aufteilung und den Verkauf von Baugrundstücken auf ein Minimum zu beschränken, insbesondere in großen Städten. Außerdem verlangt er klarere Regelungen zu den Finanzierungsquellen des Wohnungsfonds sowie zur Bilanzierung und Verwaltung seiner Vermögenswerte im Einklang mit den Vorschriften zum Staatshaushalt.

Der begleitende Entwurf des Gesetzes über das Immobiliengeschäft umfasst 10 Kapitel und 61 Artikel, 22 weniger als das Gesetz von 2023. Vorgesehen sind elektronische Kennungen für erfasste Immobilien, Personen, Organisationen und andere Beteiligte sowie ein Mechanismus, um die verbleibenden fünf Prozent des Vertragswerts einer Immobilie über ein Sperrkonto oder eine von den Parteien vereinbarte Regelung abzusichern.

Landwirtschafts- und Umweltminister Trinh Viet Hung erläuterte Bestimmungen, nach denen die Volkskomitees der Provinzen die Übertragung von Projekten ganz oder teilweise genehmigen können, deren Investitionsgrundsatz ursprünglich vom Premierminister gebilligt wurde. Zuständigkeiten der Bezirke würden im Zuge des Systems aus Provinz- und Gemeindeverwaltungen auf die Gemeindebehörden übergehen.

Der Gesetzentwurf zum Immobiliengeschäft würde vier von zwölf Verwaltungsverfahren streichen, sieben weitere vereinfachen und neun von 31 Investitions- und Geschäftsvoraussetzungen streichen oder vereinfachen. Auch das Wohnungsgesetz würde sieben Einträge aus seiner Liste verbotener Handlungen entfernen und diese stattdessen in spezifischen Bestimmungen oder anderen Gesetzen regeln.

Die Abgeordneten haben eine sorgfältige Abstimmung zwischen den Vorschriften zum Wohnungswesen, zum Immobiliengeschäft, zum Boden, zu Steuern und zum Haushalt gefordert. Die Anwälte von HM&P verlangen außerdem klare Grenzen für Übergangsregelungen, die es manchen Sozialwohnungsprojekten ermöglichen, Investoren ohne erneutes Auswahlverfahren zu erhalten. Entscheidend für die Umsetzung ist, beschleunigte Genehmigungen mit klarer Verantwortung für Preise, Grundstücke, Infrastruktur und die Rechte der Bewohner zu verbinden.

Die wichtigsten Punkte

• Der am 22. Oktober vorgestellte Wohnungsgesetzentwurf umfasst 13 Kapitel und 130 Artikel, darunter ein eigenes Kapitel zu Mietwohnungen.
• Projektentwickler und Mieter würden Mieten innerhalb der von den Provinzen festgelegten Preisgrenzen vereinbaren.
• Die lokalen Behörden wären für 20 von 21 Verwaltungsverfahren im Wohnungsbereich zuständig.
• Vietnam stellte in den ersten neun Monaten des Jahres 2026 insgesamt 8.314 Mietwohnungen fertig und rechnet im Gesamtjahr mit 18.049.
• Ein Weiterverkauf von Sozialwohnungen nach fünf Jahren ab vollständiger Bezahlung würde eine Eigentumsbescheinigung und einen anspruchsberechtigten Käufer voraussetzen.
• Die Abgeordneten fordern klarere Regeln zu Prioritäten für Mieter, Infrastrukturpflichten, Finanzierungsregeln und Schutzmaßnahmen gegen den Missbrauch von Wohnraumförderung.
• Die Vorschläge betreffen außerdem den Wiederaufbau von Wohngebäuden, Hypothekenvereinbarungen, Grundstücksvorgaben und Immobilientransaktionen.