2.360 Grundstücke landesweit unter die Lupe genommen
Thailand hat 2.360 Grundstücke im Wert von 14,01 Milliarden Baht, rund 417 Millionen US-Dollar, identifiziert. Sie stehen im Zentrum einer landesweiten Untersuchung mutmaßlicher Konstruktionen, bei denen Thailänder als Strohleute für Ausländer Immobilien halten. Ministerpräsident Anutin Charnvirakul startete die Aktion am 19. Oktober 2026 und ordnete an, die Ermittlungen zu den einzelnen Fällen bis Dezember abzuschließen.
Inhalt
- 2.360 Grundstücke landesweit unter die Lupe genommen
- Wer kontrolliert das Land tatsächlich?
- Die Eigentumsregeln hinter dem Vorgehen
- Ermittlungen sollen bis Dezember abgeschlossen sein
- Zwangsverkäufe müssen zu einem tatsächlichen Eigentümerwechsel führen
- Neue Kontrollen richten sich auf die Herkunft des Kaufgeldes
- Behörden gleichen Finanz- und Eigentumsdaten ab
- Grundstückskontrollen treffen auf Sorgen im Tourismussektor
- Amtsträgern werden Schutz und öffentliche Kontrolle zugesagt
- Die wichtigsten Punkte
Somchai Leelanoi, Generaldirektor des Department of Lands, sagte, die Grundstücke seien mit 1.397 Strohleuten verbunden und umfassten 5.467 Rai, etwa 875 Hektar. Die Behörden wollen den Verkauf von Land erzwingen, das nachweislich unrechtmäßig gehalten wird, zivil- und strafrechtliche Schritte einleiten und die Kontrollen bei neuen Käufen verschärfen.
Anutin, der auch Innenminister ist, gab drei miteinander verknüpfte Aufgaben vor: die Ermittlungen abzuschließen, sicherzustellen, dass Zwangsverkäufe tatsächlich zu einem Wechsel der Kontrolle über das Land führen, und neue Strohmänner-Konstruktionen zu verhindern. Provinzgouverneure und Landbehörden wurden angewiesen, Fälle mit dem größten Risiko vorrangig zu bearbeiten und Hinweise auf umfassendere Rechtsverstöße an die zuständigen Behörden weiterzuleiten.
Die Kampagne geht über die Namen in den Grundbuchdokumenten hinaus. Die Ermittler sollen die Herkunft des Kaufgeldes, die Eigentumsverhältnisse von Unternehmen und die Personen nachverfolgen, denen die Vorteile zufließen, darunter auch Netzwerke, die von korrupten örtlichen Amtsträgern unterstützt werden.
Wer kontrolliert das Land tatsächlich?
Ein Strohmann ist jemand, der als Eigentümer eingetragen ist, während eine andere Person das Geld bereitstellt oder die tatsächliche Kontrolle ausübt. Bei den hier ins Visier genommenen Konstruktionen hält ein Thailänder oder ein thailändisches Unternehmen das Land auf dem Papier für einen ausländischen Begünstigten, der Eigentumsbeschränkungen umgehen will.
Anutin sagte, die Ermittlungen müssten die Personen ausfindig machen, die Entscheidungen treffen und finanzielle Vorteile erhalten. Der Ministerpräsident beschrieb den Umfang der Untersuchung so:
Diese Untersuchung darf sich nicht auf die Namen der Inhaber von Eigentumsurkunden oder der Aktionäre von Unternehmen beschränken. Sie muss tiefer gehen und die tatsächlichen Kontrolleure, die Entscheidungsträger im Hintergrund und die letztlich wirtschaftlich Berechtigten ermitteln.
Ein letztlich wirtschaftlich Berechtigter ist die Person, die einen Vermögenswert letztlich kontrolliert oder daraus Nutzen zieht, auch wenn mehrere Unternehmen oder Einzelpersonen zwischen ihr und dem eingetragenen Eigentümer stehen. Um diese Person ausfindig zu machen, müssen die Ermittler Eigentumsnachweise mit Belegen zur Herkunft des Geldes und zu den Entscheidungswegen verknüpfen.
Die Eigentumsregeln hinter dem Vorgehen
Thailand untersagt ausländischen Staatsangehörigen und Unternehmen grundsätzlich den Erwerb von Land. Es gibt jedoch Ausnahmen, etwa genehmigtes Eigentum durch das Board of Investment im Rahmen der Investitionsförderung. Die Regierung betont, dass rechtmäßige ausländische Investitionen weiterhin willkommen sind.
Eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung, deren Anteile mehrheitlich thailändischen Staatsangehörigen gehören, kann Land erwerben. Die Ermittler prüfen, ob diese thailändischen Anteilseigner tatsächlich Eigentümer sind und ihre Anteile kontrollieren oder lediglich ausländische Begünstigte vertreten. Daher stehen die Herkunft des Kaufgeldes und die Geschäftstätigkeit des Unternehmens im Mittelpunkt der Untersuchung.
Anutin verband die Durchsetzungsanordnung in seiner Funktion als Ministerpräsident mit einer Botschaft an Investoren, die sich an thailändisches Recht halten:
Thailand bleibt offen für ehrliche und transparente ausländische Investitionen, die das thailändische Recht achten und die im Rahmen der Investitionsförderung gewährten Rechte einhalten.
Für Unternehmen, die Immobilien erwerben, bedeutet das in der Praxis eine genauere Prüfung sowohl der Anteilseigner als auch der Finanzierung. Das Anteilsregister wird zusammen mit Belegen zur Herkunft des Geldes untersucht.
Ermittlungen sollen bis Dezember abgeschlossen sein
Das Department of Lands und die Provinzgouverneure müssen die Ermittlungen nach Priorität organisieren, klare Zeitpläne festlegen und jeden Fall bis Dezember 2026 abschließen. Anutin sagte, der Erfolg solle an abgeschlossenen Fällen und wirksamer Durchsetzung gemessen werden, nicht allein an der Zahl der festgestellten mutmaßlichen Verstöße.
Der angekündigte Zeitplan unterscheidet zwischen dem Start der Kampagne und der wichtigsten Ermittlungsfrist:
- 19. Oktober 2026: Anutin startete die landesweite Aktion, die Ermittlungen, Zwangsverkäufe und Maßnahmen zur Verhinderung neuer Strohmänner-Konstruktionen umfasst.
- Dezember 2026: Das Department of Lands und die Provinzgouverneure sollen die Ermittlungen abschließen und zu den einzelnen Fällen Schlussfolgerungen ziehen.
Die Behörden müssen Hinweise auf Netzwerke von Strohleuten oder andere Straftaten an Stellen weiterleiten, die zu weiteren Ermittlungen befugt sind. Für den Abschluss sämtlicher Zwangsverkäufe oder der daraus folgenden zivil- und strafrechtlichen Verfahren wurde keine gesonderte Frist genannt.
Zwangsverkäufe müssen zu einem tatsächlichen Eigentümerwechsel führen
Der Zwangsverkauf ist der zweite Teil der Aktion. Stellt eine Untersuchung unrechtmäßigen Besitz fest, sollen die Behörden den Verkauf des Landes anordnen und die Übertragung überwachen. Die Regierung erklärte in einer Mitteilung:
Das Department wird den Zwangsverkauf von Land in Fällen, die als rechtswidrig eingestuft werden, beschleunigen und sowohl zivil- als auch strafrechtliche Schritte einleiten.
Die Amtsträger wurden außerdem angewiesen, die Käufer und deren Verhalten zu prüfen. Anutin will verhindern, dass Land von einem Strohmann an den nächsten übergeht, während derselbe ausländische Begünstigte weiterhin die Kontrolle ausübt.
Die Finanzierung des neuen Eigentümers zu überprüfen, gehört daher ebenso zur Durchsetzung wie die Prüfung des bisherigen Inhabers. Andernfalls könnte sich zwar der Name in der Eigentumsurkunde ändern, die dahinterstehende Konstruktion aber bestehen bleiben.
Anutin sagte, erfolgreiche Zwangsverkäufe könnten mehr als 10 Milliarden Baht wieder in Umlauf bringen und für mehr Gerechtigkeit in der Öffentlichkeit sorgen. Die Bewertung des Department of Lands von 14,01 Milliarden Baht bezieht sich auf die im Rahmen der Kampagne erfassten Grundstücke. Wie viel durch Verkäufe tatsächlich erzielt wird, hängt von den anschließenden Fällen und Transaktionen ab.
Neue Kontrollen richten sich auf die Herkunft des Kaufgeldes
Somchai sagte, Privatpersonen, die Land für mehr als 2 Millionen Baht kaufen, oder Immobilien mit einem geschätzten Wert von mehr als 5 Millionen Baht, müssten mit Hintergrundprüfungen rechnen. Der Kaufpreis ist der zwischen Käufer und Verkäufer vereinbarte Betrag, während der Schätzwert der für die Immobilie eingetragene Wert ist.
Thailändische Staatsangehörige, die mit Ausländern verheiratet sind, müssen nachweisen, dass das für den Grundstückskauf verwendete Geld dem thailändischen Ehepartner gehört. Damit rückt die Eigentümerschaft an den Kaufmitteln neben dem Namen im Grundbucheintrag in den Mittelpunkt der Prüfung.
Bei Unternehmen, die Immobilien kaufen, werden die Anteilseigner und die Finanzierungsquellen genau geprüft. Zudem müssen sie gemäß den thailändischen Landgesetzen Belege vorlegen. Diese Unterlagen ermöglichen den Landbehörden den Abgleich mit Unternehmensdaten und Finanzströmen.
Die Kontrollen sollen sowohl vor als auch nach der Eintragung von Landrechten fortgesetzt werden. Die Behörden wurden außerdem angewiesen, Veränderungen in den Beteiligungsstrukturen von Unternehmen zu beobachten, da sich die Kontrolle durch eine Unternehmenstransaktion ändern kann, nachdem das Unternehmen Land erworben hat.
Behörden gleichen Finanz- und Eigentumsdaten ab
Die Ermittler sollen Daten von Strafverfolgungsbehörden, Steuerbehörden, Unternehmensregistern und Einwanderungsdiensten miteinander abgleichen. Ziel ist es, Personen, die in verschiedenen Registern auftauchen, einander zuzuordnen und die Netzwerke hinter verdächtigen Besitzverhältnissen aufzudecken.
Anutin forderte die Behörden auf, Informationen zu Unternehmen, Anteilseignern, Finanzierungsquellen, Landnutzung, Finanzströmen und letztlich wirtschaftlich Berechtigten auszutauschen. Die Landnutzung ist relevant, weil sie den Ermittlern dabei helfen kann, die Einbindung einer Immobilie in ein Unternehmen und die daraus begünstigten Personen nachzuvollziehen.
Die Untersuchung umfasst auch mögliche Korruption unter örtlichen Amtsträgern. Anutin würdigte die Zusammenarbeit unter anderem mit der Royal Thai Police, dem Department of Provincial Administration, dem Anti-Money Laundering Office und dem Department of Special Investigation.
Die umfassendere Aktion richtet sich neben Strohleuten im Grundstücksgeschäft auch gegen illegale Unternehmen, die an Steuerhinterziehung und Geldwäsche beteiligt sind. Anutin verwies außerdem auf eine Mitteilung des Prime Minister’s Office zur Abschiebung unerwünschter Personen und zum Entzug der Staatsbürgerschaft von Menschen, die an Geldwäsche und Steuerhinterziehung beteiligt sind. Er stellte die Grundstückskampagne in den Zusammenhang mit dem Vorgehen der Regierung gegen Drogen, Glücksspiel, Menschenhandel, Betrug und Korruption.
Grundstückskontrollen treffen auf Sorgen im Tourismussektor
Phuket zählt zu den Orten, an denen die Besorgnis über Immobilienkäufe durch Ausländer zugenommen hat. Jüngste Proteste wegen des Verhaltens von Besuchern und Sorgen über Eigentumsverhältnisse in Tourismuszentren haben den öffentlichen Druck auf die Behörden erhöht.
Nach Angaben des World Travel and Tourism Council entfielen 2025 12,6 Prozent des thailändischen Bruttoinlandsprodukts auf den Tourismus. Der Rat prognostiziert, dass sein Beitrag bis 2036 auf nahezu 20 Prozent steigen wird. Das Bruttoinlandsprodukt misst den Wert der in einer Volkswirtschaft produzierten Waren und Dienstleistungen.
Diese Zahlen zeigen, wie wichtig es für Thailand wirtschaftlich ist, das Vertrauen von Besuchern und rechtmäßigen Investoren zu erhalten. Sie erklären auch Anutins doppelte Botschaft: Eigentumsbeschränkungen müssen gegenüber Gesetzesbrechern durchgesetzt werden, während Investoren, die sich an die Regeln halten, fair behandelt werden sollen.
Die Untersuchung erstreckt sich landesweit auf rund 875 Hektar. Die Provinzgouverneure spielen daher eine zentrale Rolle dabei, dieselben Vorgaben in Gebieten mit unterschiedlichen Immobilienmärkten und Wirtschaftsaktivitäten anzuwenden.
Amtsträgern werden Schutz und öffentliche Kontrolle zugesagt
Anutin forderte Gouverneure und Landbeamte auf, entschlossen, transparent und nach den Grundsätzen guter Regierungsführung zu handeln. Einflussreiche Personen dürften die rechtmäßige Durchsetzung nicht behindern. Amtsträgern, die ihre Aufgaben ehrlich erfüllten, sagte er Unterstützung und Schutz vor Drohungen oder Einschüchterung zu.
Die Regierung will Erkenntnisse aus den laufenden Fällen nutzen, um künftige Kontrollen zu verschärfen, die geltenden Kriterien zu erläutern, Kanäle für Hinweise aus der Bevölkerung einzurichten und regelmäßig Ergebnisse der Maßnahmen zu veröffentlichen. So könnte die Öffentlichkeit die Fälle über die erste Bekanntgabe mutmaßlicher Verstöße hinaus verfolgen.
Entscheidend ist nun, ob die Ermittler bis Dezember zu den geforderten Schlussfolgerungen gelangen und unrechtmäßige Besitzverhältnisse wirksam verfolgen können. Danach kommt es darauf an, die Fälle weiterzuverfolgen, die Verkäufe umzusetzen und zu prüfen, ob die neuen Käufer tatsächlich Eigentümer sind.
Die wichtigsten Punkte
- Die Behörden haben landesweit 2.360 Grundstücke im Wert von 14,01 Milliarden Baht identifiziert, die mit 1.397 Strohleuten verbunden sind.
- Die Grundstücke umfassen 5.467 Rai, etwa 875 Hektar.
- Anutin ordnete an, die Ermittlungen zu den einzelnen Fällen bis Dezember 2026 abzuschließen.
- Für nachweislich unrechtmäßig gehaltenes Land drohen Zwangsverkäufe sowie zivil- und strafrechtliche Schritte.
- Käufer müssen mit genaueren Prüfungen der Finanzierung, der Anteilseigner und der tatsächlichen Kontrolle rechnen.
- Die Amtsträger müssen neue Käufer überprüfen, um Übertragungen zwischen Strohleuten zu verhindern.
- Die Regierung betont, dass rechtmäßige ausländische Investitionen weiterhin willkommen sind, einschließlich Eigentum, das nach den Regeln zur Investitionsförderung zulässig ist.
