Malaysia bringt 1.726 Wohnungsbauprojekte mit einem Wert von 158,16 Milliarden RM wieder auf Kurs und konkretisiert Ziel für 2030

Im Rahmen der Rettungsmaßnahmen fast 200.000 Wohnungen wieder auf Kurs gebracht

Malaysia hat bis August 2026 insgesamt 1.726 problematische private Wohnungsbauprojekte mit 199.643 Wohnungen und einem Bruttoentwicklungswert von 158,16 Milliarden RM wiederbelebt oder einer Lösung zugeführt. Das teilte der Minister für Wohnungswesen und Kommunalverwaltung, Nga Kor Ming, dem Dewan Rakyat mit. Der größte Teil davon, 1.542 Projekte mit 163.621 Wohnungen, wurde fertiggestellt und erhielt eine Fertigstellungs- und Konformitätsbescheinigung.

Die Zahlen zeigen erhebliche Fortschritte, bedeuten aber nicht, dass alle im Sanierungsprogramm erfassten Wohnungen fertiggestellt sind. Bei weiteren 147 Projekten war der Baufortschritt wieder normal, während 37 aufgegebene Projekte durch Fertigstellung oder andere Lösungen zugunsten der Käufer saniert wurden.

In Kuala Lumpur sind die verbleibenden Probleme sichtbar. Zum 31. August 2026 gab es in der Hauptstadt noch sieben aufgegebene private Wohnungsbauprojekte und zwölf als problematisch eingestufte Projekte, von denen 6.102 Käufer betroffen waren. Einige Vorhaben näherten sich der Fertigstellung, andere befanden sich noch in der Planungsphase oder wurden durch Gerichtsverfahren behindert.

Nga nannte die landesweiten Zahlen im Zusammenhang mit dem Ziel, problematische und aufgegebene Wohnungsbauprojekte bis 2030 zu beseitigen. Er verknüpfte die Sanierungsarbeit mit einer strengeren Projektüberwachung, Prüfungen der Entwicklungskonten und einem vorgeschlagenen Kaufmodell, das verhindern soll, dass wirtschaftlich nicht tragfähige Projekte umgesetzt werden.

Was die Sanierungszahlen tatsächlich erfassen

Die Sanierungssumme des Ministeriums umfasst drei unterschiedliche Ergebnisse. Für Käufer ist es wichtig, diese Kategorien auseinanderzuhalten, um festzustellen, ob ein Projekt fertiggestellt wurde, wieder vorankommt oder auf andere Weise einer Lösung zugeführt wird.

• 147 problematische Projekte mit 29.900 Wohnungen und einem Bruttoentwicklungswert von 40,92 Milliarden RM kamen wieder normal voran.
• 1.542 problematische Projekte mit 163.621 Wohnungen und einem Wert von 115,74 Milliarden RM wurden fertiggestellt und erhielten Fertigstellungs- und Konformitätsbescheinigungen.
• 37 aufgegebene Projekte mit 6.122 Wohnungen und einem Bruttoentwicklungswert von 1,504 Milliarden RM wurden wiederbelebt oder einer Lösung zugeführt.

Zusammengenommen ergeben diese Kategorien die genannten 1.726 Projekte und 199.643 Wohnungen. Ihr kombinierter Entwicklungswert beträgt 158,164 Milliarden RM und entspricht damit gerundet der Schlagzeilenzahl von 158,16 Milliarden RM. In einigen Darstellungen wird der Anteil der aufgegebenen Projekte auf 1,5 Milliarden RM gerundet.

Der Bruttoentwicklungswert (GDV) bezeichnet den Wert eines Bauvorhabens und nicht die Summe, die die Regierung für seine Rettung ausgegeben hat. Die Zahl von 158,16 Milliarden RM ist daher weder als Gesamtausgabe öffentlicher Mittel noch als an Käufer gezahlte Entschädigung oder zurückgewonnener Geldbetrag zu verstehen.

Das Ministerium fasst den Begriff der Sanierung zudem weiter als die bloße Fertigstellung eines Baus. Bei einem Projekt, das wieder normal vorankommt, steht die Fertigstellung noch aus. Ein aufgegebenes Projekt kann auch durch eine Vereinbarung zugunsten der Käufer gelöst werden, ohne dass jede ursprünglich geplante Wohnung gebaut wird.

Der größte Teil der Projekte ist fertiggestellt

Die 1.542 Vorhaben, die Fertigstellungsbescheinigungen erhielten, machen etwa 89,3 Prozent aller Projekte in der Sanierungsbilanz aus. Ihre 163.621 Wohnungen entsprechen rund 82 Prozent der erfassten Einheiten. Dies ist der deutlichste Beleg für fertiggestellte Bauten in der Gesamtmeldung.

Eine Fertigstellungs- und Konformitätsbescheinigung, meist als CCC abgekürzt, bestätigt, dass ein Gebäude gemäß den geltenden Anforderungen fertiggestellt wurde. Sie ist ein konkreterer Meilenstein als die Rückkehr zu einem normalen Baufortschritt. Aus der Mitteilung geht jedoch nicht hervor, wann jeder einzelne Käufer seine Wohnung übernehmen konnte.

Die 29.900 Wohnungen in Projekten, die wieder normal vorankamen, entsprechen etwa 15 Prozent aller Einheiten. Die übrigen 6.122 Wohnungen in wiederbelebten oder einer Lösung zugeführten aufgegebenen Projekten machen rund 3,1 Prozent aus. Diese Zahlen zeigen, warum es das Ergebnis überzeichnen würde, alle 199.643 Wohnungen als neu fertiggestellt zu bezeichnen.

Die Aufschlüsselung zeigt außerdem, dass die meisten erfassten Sanierungen problematische Projekte betreffen und nicht bereits als aufgegeben eingestufte Vorhaben. Die beiden Kategorien problematischer Projekte umfassen zusammen 1.689 Vorhaben. Nur 37 fallen in die Kategorie der aufgegebenen Projekte.

Vergleich der jüngsten Zahlen mit dem Juli

Am 30. Juli 2026 wurde bekannt gegeben, dass 1.647 problematische und aufgegebene Projekte wieder auf Kurs gebracht worden seien; ihr Bruttoentwicklungswert liege bei mehr als 150 Milliarden RM. Eine weitere Darstellung dieser Zahl nannte einen Wert von 153 Milliarden RM und bezeichnete die Projekte als aufgegeben.

Gegenüber der Julizahl liegt die Gesamtzahl im August um 79 Projekte oder rund 4,8 Prozent höher. Der Vergleich von 158,16 Milliarden RM mit den separat gemeldeten 153 Milliarden RM ergibt einen Anstieg um 5,16 Milliarden RM. Dieser Wertvergleich ist nur näherungsweise möglich, weil die Juliberichte unterschiedliche Genauigkeitsgrade aufwiesen.

Auch die Angaben zum Berichtszeitraum unterscheiden sich. Laut dem Bericht vom 30. Juli erstreckten sich die Sanierungen auf den Zeitraum seit 2022, während die Augustberichte die Ergebnisse mit der 2023 eingerichteten Taskforce in Verbindung bringen. Aus den Zahlen allein lässt sich nicht ableiten, ob durchgängig derselbe Ausgangszeitpunkt und dieselben Einstufungskriterien zugrunde lagen.

Der Anstieg sollte daher als Vergleich gemeldeter Gesamtzahlen verstanden werden und nicht als verifizierte Zahl der im August fertiggestellten Projekte. Auch die Juliberichte über fast 200.000 Käufer sind nicht direkt mit der jüngsten präzisen Zahl von 199.643 Wohneinheiten vergleichbar.

In Kuala Lumpur gibt es weiterhin ungelöste Projekte

Von den sieben am 31. August erfassten aufgegebenen privaten Wohnungsbauprojekten in Kuala Lumpur befanden sich fünf in der Sanierungsplanung, eines wurde saniert und eines als ruhend eingestuft. Die separate Liste der Hauptstadt umfasste zwölf problematische Projekte mit 6.102 Käufern.

Die Unterscheidung zwischen Planung und aktiver Sanierung ist wichtig. Bei einem Projekt in der Planungsphase hat der Bau nicht unbedingt wieder begonnen. Das Ministerium verwies auf Verhandlungen mit den beteiligten Parteien, die Vorbereitung von Sanierungsvereinbarungen und die Prüfung möglicher Wege zur Wiederaufnahme der Arbeiten.

Für Kuchai East wurde erwartet, dass das Projekt im ersten Quartal 2027 seine CCC erhält. D'Cento hingegen blieb wegen Gerichtsverfahren blockiert. Diese Fälle verdeutlichen, warum das Ministerium keinen einheitlichen Fertigstellungstermin für alle ungelösten Projekte nannte.

Zwei weitere Projekte, Residensi Laman Segar Hijau und Vila Setara Happy Garden, hatten im Monat vor der Mitteilung im Parlament ihre CCC erhalten. Die Sanierung von Residensi Hektar Gombak war Berichten zufolge zu 92,67 Prozent abgeschlossen. Dieser Prozentsatz weist auf erhebliche Fortschritte hin, ist aber weder eine Fertigstellungsbescheinigung noch ein bestätigter Übergabetermin.

Die Zahlen zu Kuala Lumpur wurden als Antwort auf eine Zusatzfrage von Fong Kui Lun, dem Abgeordneten für Bukit Bintang, erörtert. Die Zeitpläne für die Fertigstellung hängen vom Baufortschritt und der Lösung der Probleme bei jedem einzelnen Projekt ab, einschließlich rechtlicher Hindernisse.

Die Taskforce und die Grenzen der Sanierung

Die Taskforce für problematische und aufgegebene private Wohnungsbauprojekte, bekannt als TFST, wurde 2023 eingerichtet. Das Ministerium schreibt ihr eine koordinierende Rolle bei der Sanierungsarbeit mit Bauträgern und zuständigen Behörden zu.

Nga sagte, aufgegebene Projekte könnten durch bauliche Fertigstellung oder andere Lösungen zugunsten der Käufer angegangen werden. Die Mitteilung enthält keine detaillierte Aufschlüsselung dieser alternativen Lösungen. Daher lässt sich nicht feststellen, wie viele Käufer tatsächlich eine Wohnung statt einer anderen Form der Lösung erhielten.

Der Minister sagte außerdem, weitere Maßnahmen müssten sich im Zuständigkeitsbereich des Ministeriums bewegen und Gerichtsverfahren sowie Gerichtsentscheidungen berücksichtigen. Dieser Vorbehalt ist für Projekte wie D'Cento wichtig, bei denen sich der Bau nicht getrennt von den ungeklärten Gerichtsverfahren betrachten lässt.

Während der Fragestunde im Dewan Rakyat am 14. Oktober beschrieb Nga, der Minister für Wohnungswesen und Kommunalverwaltung, die fortlaufende Verantwortung des Ministeriums:

Wir können problematische oder aufgegebene Wohnungsbauprojekte nicht auf die leichte Schulter nehmen und werden die Situation weiterhin beobachten, um sicherzustellen, dass die erforderlichen Maßnahmen im Rahmen der Zuständigkeit des Ministeriums ergriffen werden.

Die Sanierungszahlen erfassen erzielte Ergebnisse, nennen aber keine landesweite Gesamtzahl der weiterhin problematischen oder aufgegebenen Projekte. Ohne diese Zahl der noch offenen Fälle lässt sich anhand der Mitteilung nicht feststellen, welcher Anteil des Gesamtproblems gelöst wurde.

Überwachung und Kontenprüfungen als Präventionsplan

Zu den Präventionsmaßnahmen des Ministeriums gehören das Integrierte Wohnungsmanagementsystem (HIMS) zur Überwachung des Projektfortschritts und das Teduh-System. Ergänzt werden diese Maßnahmen durch regelmäßige Prüfungen der Wohnungsbaukonten.

Prüfungen der Entwicklungskonten dienen der Kontrolle der Projektfinanzen, während die Bauüberwachung den Baufortschritt betrifft. Das Ministerium stellte beide Maßnahmen als Instrumente dar, um Probleme frühzeitig zu erkennen und die Aufsicht zu stärken, bevor Projekte gerettet werden müssen.

Nga sagte außerdem, im Haushalt 2027 seien Mittel für ein Big-Data-Analysesystem gesichert worden, das als zentrale Datenbank dienen soll. Die Mitteilung beschreibt die Finanzierung eines geplanten Systems, nicht eine Datenbank, die bereits Ergebnisse liefert.

Zu den weiteren Reformen gehören elektronische Kauf- und Verkaufsverträge, sogenannte e-SPAs. Bei einer separaten Bekanntgabe erläuterte Nga ihren praktischen Zweck: Ein Käufer könne einen Vertrag für eine Immobilie in Kelantan unterzeichnen, während er sich in New York aufhält.

Zusammen betreffen diese Maßnahmen verschiedene Phasen eines Immobilienkaufs: den Zugang zu Projektinformationen, formelle Kaufverträge und die Kontrolle der Entwicklungsgelder. Die Mitteilungen geben weder an, wie weit die einzelnen Systeme verbreitet sind, noch nennen sie messbare Ergebnisse dazu, wie viele neue Problemprojekte dadurch verhindert wurden.

Vorgeschlagener Ausstieg, bevor Projekte unwirtschaftlich werden

Der geplante Gesetzentwurf zur Immobilienentwicklung würde ein Kaufoptionsmodell mit einer Sunset-Klausel einführen. Nach dem von Nga beschriebenen Vorschlag hätten sowohl Bauträger als auch Käufer die Möglichkeit, vor der Unterzeichnung eines formellen Kauf- und Verkaufsvertrags auszusteigen.

Eine Sunset-Klausel legt eine Frist oder einen begrenzten Zeitraum für eine Vereinbarung fest. Nach diesem Vorschlag könnte ein Bauträger, der innerhalb der festgelegten Frist zu dem Schluss kommt, dass ein Projekt unwirtschaftlich ist, aussteigen und die Anzahlungen der Käufer vollständig zuzüglich der Bankzinsen zurückzahlen. Auch Käufer könnten in diesem Zeitraum aussteigen, müssten dabei jedoch bestimmte Gebühren entrichten.

Nga erläuterte den vorgeschlagenen Schutz für Käufer im Fall eines Rückzugs des Bauträgers mit den Worten:

Wenn ein Bauträger glaubt, dass das Projekt scheitern wird oder sich schlecht verkauft, hat er das Recht auszusteigen. Die Anzahlung des Käufers wird dann zu 100 Prozent zuzüglich der Bankzinsen zurückerstattet.

Der Minister nannte schwache Verkäufe und den Druck, große Projekte umzusetzen, als Hauptursachen für ins Stocken geratene oder aufgegebene Vorhaben. Der Vorschlag soll einen früheren Ausstieg ermöglichen, statt ein unwirtschaftliches Projekt scheitern zu lassen, nachdem Käufer bereits formelle Kaufverträge abgeschlossen haben.

In den Berichten aus dem Parlament wird die bevorstehende Reform unterschiedlich bezeichnet: Einer nennt sie „Kaufoption und Bauauftrag“, andere beschreiben ein Modell mit Kauf- und Bauoption. Aus den Mitteilungen geht nicht hervor, ob damit exakt derselbe Mechanismus gemeint ist. Auch der endgültige Gesetzestext, die anfallenden Gebühren und die Dauer der Rücktrittsfrist werden nicht genannt.

Die für das Ziel 2030 maßgeblichen Termine

Die Regierung hat das Ziel, aufgegebene Wohnungsbauprojekte bis 2030 zu beseitigen, in die Nationale Wohnungspolitik 2026–2035 aufgenommen. Im Parlament beschrieb Nga das Vorhaben umfassender als Beseitigung sowohl problematischer als auch aufgegebener Projekte.

Die Mitteilungen ergeben folgende zeitliche Abfolge:

• 2023: Die Taskforce für problematische und aufgegebene private Wohnungsbauprojekte wurde eingerichtet.
• 30. Juli 2026: Die Sanierung von insgesamt 1.647 Projekten wurde bekannt gegeben.
• August 2026: Die landesweite Zahl stieg auf 1.726 Projekte mit 199.643 Wohnungen.
• 31. August 2026: In Kuala Lumpur wurden sieben aufgegebene und zwölf problematische Projekte erfasst.
• 14. Oktober: Nga erörterte während der Fragestunde im Dewan Rakyat Sanierungszahlen und weitere Reformen.
• Erstes Quartal 2027: Für Kuchai East wurde erwartet, dass das Projekt seine CCC erhält.
• 2030: Die Regierung will problematische und aufgegebene Wohnungsbauprojekte beseitigen.

In der Mitteilung im Parlament wurde die Einführung der Kaufreform für den Folgemonat angekündigt. Eine separate Bekanntgabe sprach davon, den Mechanismus mit der Sunset-Klausel noch vor Jahresende einzuführen. Keine der beiden Aussagen belegt, dass der vorgeschlagene Gesetzentwurf bereits verabschiedet wurde.

Als Nächstes sind die endgültigen Bedingungen der Reform, die Entwicklung des geplanten Datensystems und die Fertigstellungsmeilensteine bei den noch ungelösten Projekten zu beobachten. Die Augustbilanz belegt umfangreiche Sanierungsaktivitäten. Dass die landesweite Zahl der noch offenen Fälle fehlt, erschwert jedoch die Einschätzung, wie nahe Malaysia seinem Ziel für 2030 ist.

Die wichtigsten Punkte

• Malaysia meldete bis August 2026 die Wiederbelebung oder Lösung von 1.726 privaten Wohnungsbauprojekten mit 199.643 Wohnungen.
• Der kombinierte Bruttoentwicklungswert betrug 158,16 Milliarden RM und ist kein Maß für staatliche Ausgaben zur Rettung der Projekte.
• 1.542 fertiggestellte Projekte mit 163.621 Wohnungen erhielten eine CCC.
• Weitere 147 Projekte kamen wieder normal voran, während 37 aufgegebene Vorhaben saniert oder einer Lösung zugeführt wurden.
• Am 31. August gab es in Kuala Lumpur weiterhin sieben aufgegebene und zwölf problematische Projekte, von denen 6.102 Käufer betroffen waren.
• Für Kuchai East wurde erwartet, dass das Projekt im ersten Quartal 2027 seine CCC erhält; D'Cento blieb durch Gerichtsverfahren blockiert.
• Zu den geplanten Reformen gehören eine Kaufoption mit einer Sunset-Klausel und ein neues Datenanalysesystem.
• Die Regierung will problematische und aufgegebene Wohnungsbauprojekte bis 2030 beseitigen.