Südkorea erwägt höhere Grundsteuern angesichts eines sich erhitzenden Wohnungsmarkts

Warum die Steuerdebatte zurückkehrt

In Seoul gibt es erneut Anzeichen für spekulative Käufe: Die Preise steigen, das Angebot bleibt knapp, obwohl die Kreditvergaberegeln verschärft und die Spekulationszonen ausgeweitet wurden. Präsident Lee Jae Myung hat die Behörden aufgefordert, vor den Kommunalwahlen im Juni alle verfügbaren Mittel einzusetzen, um unproduktive Nachfrage einzudämmen. Die Botschaft deutet auf einen härteren Kurs in der Wohnungspolitik hin, nachdem eine Phase regulatorischer Verschärfungen die Nachfrage in den teuersten Vierteln der Hauptstadt nicht abkühlen konnte.

Die politischen Entscheidungsträger sehen das Problem nun in einem Ungleichgewicht im Steuersystem. Die Steuern auf Immobilienbesitz sind gemessen an den Standards der Industrieländer niedrig, während die Steuern beim Verkauf zu den höchsten zählen. Diese Mischung hält Eigentümer davon ab, ihre Wohnungen anzubieten, verringert den Umsatz am Markt und konzentriert die Nachfrage in begehrten Vierteln.

Finanzpolitiker sagen, die derzeitige Struktur habe die Marktaktivität zum Erliegen gebracht. Sie argumentieren, dass ein Markt, in dem der Besitz einer Wohnung günstig, ihr Verkauf aber kostspielig ist, das Angebot blockiert, besonders in den gehobenen Lagen Seouls. Makler berichten von einem knappen Angebot, frustrierten Käufern und häufigen Bietergefechten um wenige verfügbare Objekte. Der gesellschaftliche Hintergrund ist in Korea vertraut: Das Land ist stark urbanisiert, die Hälfte der Bevölkerung ist für Arbeit, Schulen und Dienstleistungen an die Region Seoul gebunden, und der Ausbau des Wohnungsangebots konnte mit der Nachfrage kaum Schritt halten.

Die Debatte kehrt zu einem heiklen Zeitpunkt zurück. Begrenzungen für Hypothekendarlehen, höhere Zinsen und eine neue Welle regulatorischer Einstufungen sollten den Markt abkühlen. Stattdessen deutet die wieder anziehende Aktivität darauf hin, dass finanzielle und baurechtliche Instrumente allein die Nachfrage möglicherweise nicht dämpfen können, solange die Anreize im Steuersystem Eigentümer weiterhin dazu bewegen, ihre Immobilien zu halten und abzuwarten. Deshalb erwägt die Regierung erneut höhere Steuern auf Immobilienbesitz, flankiert von Maßnahmen zur Ausweitung des Angebots und möglichen Änderungen bei den Transaktionssteuern.

Wie Korea Immobilien derzeit besteuert

Die Besteuerung von Immobilienbesitz in Korea besteht aus zwei Ebenen: einer kommunalen Grundsteuer und einer landesweiten umfassenden Immobiliensteuer, die für Immobilien mit höherem Wert gilt. Die Struktur und die Definitionen sind entscheidend, denn sie legen fest, wer auf welcher Bemessungsgrundlage und zu welchem Satz Steuern zahlt.

Kommunale Grundsteuer

Die kommunale Grundsteuer wird auf einen Teil des amtlich festgestellten Immobilienwerts erhoben. In den meisten Fällen beträgt die steuerpflichtige Bemessungsgrundlage 60 Prozent des von den Behörden festgesetzten Schätzwerts, nicht des Marktpreises. Die Steuersätze sind progressiv und liegen ungefähr zwischen 0,1 und 0,4 Prozent; der Höchstsatz gilt für Immobilien in höheren Wertklassen. Da die Bemessungsgrundlage unter dem vollen Schätzwert liegt und die Steuersätze moderat sind, ist die effektive Belastung für Haushalte mit nur einer Wohnung tendenziell niedrig, selbst in teuren Vierteln.

Umfassende Immobiliensteuer

Für Immobilien mit höherem Wert kommt zusätzlich die umfassende Immobiliensteuer hinzu. Die ersten 900 Millionen Won des zusammengerechneten Schätzwerts sind steuerfrei, bei Haushalten mit nur einer Wohnung sind es 1,2 Milliarden Won. Oberhalb dieser Schwelle gelten progressive Steuersätze von 0,5 bis 5 Prozent, wobei für Eigentümer mit vielen Immobilien höhere Sätze anfallen. Freibeträge und Abzüge unterscheiden sich je nach den Umständen. Grundsätzlich soll die nationale Abgabe jedoch größere Immobilienportfolios und Luxusimmobilien erfassen.

Finanzminister Koo Yoon cheol hat anhand eines einfachen Beispiels veranschaulicht, wie ein strengeres Besteuerungsregime für Immobilienbesitz aussehen könnte, wenn Korea sich internationalen Standards annähert. Er verglich eine hypothetische jährliche Steuer von 1 Prozent des Immobilienwerts, wie sie in Teilen der Vereinigten Staaten häufig genannt wird, mit der derzeitigen effektiven Belastung in Korea. Bei einem solchen Satz würden für ein Haus im Wert von 5 Milliarden Won jährlich rund 50 Millionen Won fällig, sagte er. Für viele Haushalte wäre das eine erhebliche Belastung, wenn die Steuer zusätzlich zu Hypothekenraten und anderen Kosten anfiele.

Niedrige Steuern auf Besitz, hohe Steuern auf Transaktionen

Die Belastung durch Steuern auf Immobilienbesitz ist in Korea im Vergleich zu anderen Ländern gering, sowohl bei den nominellen Steuersätzen als auch bei den effektiven Steuern nach Abzügen und der anteiligen Bemessungsgrundlage. Dem stehen hohe Transaktionssteuern gegenüber, insbesondere Kapitalertragsteuern, die für Eigentümer mit vielen Immobilien oder bei Verkäufen innerhalb von Regulierungszonen stark steigen. Wenn beim Verkauf hohe Steuerzahlungen fällig werden, verschieben Eigentümer das Angebot ihrer Immobilien. Der Markt wird träge, und die Knappheit treibt die Preise in begehrten Vierteln nach oben.

Diese Marktträgheit zeigt sich auch beim Umgang mit vorübergehenden Fällen, in denen jemand zwei Wohnungen besitzt. Wer umzieht und seine bisherige Wohnung vermietet, versucht oft, innerhalb von drei Jahren zu verkaufen, um steuerlich weiterhin als Eigentümer einer einzigen Wohnung zu gelten. Neue Einstufungen, die Käufer verpflichten, selbst in der Immobilie zu wohnen, und Einschränkungen bei der Übernahme bestehender Mietverhältnisse erschweren solche Verkäufe. Wenn die Steuerstundungen für Eigentümer mit vielen Immobilien im kommenden Mai auslaufen, können Zuschläge den regulären Kapitalertragsteuersatz um 20 Prozentpunkte erhöhen. Einschließlich kommunaler Zuschläge kann die effektive Steuer bei bestimmten Verkäufen in Anpassungszonen sehr hoch ausfallen. Das bringt manche Eigentümer dazu, Schenkungen in Betracht zu ziehen oder einfach abzuwarten, was den Immobilienumsatz niedrig hält.

Analysten sind sich uneinig darüber, wie niedrig die Steuern auf Immobilienbesitz in Korea tatsächlich sind. Eine Forschungsgruppe schätzt den effektiven Steuersatz auf Immobilienbesitz auf etwa 0,15 Prozent des Immobilienwerts; der OECD-Durchschnitt liege eher bei einem Drittelprozent. Ein Institut für öffentliche Finanzen weist darauf hin, dass die Immobiliensteuern Koreas im Verhältnis zum gesamten Steueraufkommen und zum Bruttoinlandsprodukt nicht besonders niedrig erscheinen. Die beiden Einschätzungen beruhen auf unterschiedlichen Perspektiven: Die eine vergleicht die Steuerbelastung eines typischen Eigentümers, die andere betrachtet die Einnahmen des gesamten Systems. Diese können in Korea hoch ausfallen, weil Immobilien einen sehr großen Anteil am Vermögen der Haushalte ausmachen.

Was die Verantwortlichen sagen

Präsident Lee Jae Myung drängt auf entschiedeneres Vorgehen gegen spekulative Nachfrage und lässt neben den Plänen zur Ausweitung des Angebots Änderungen bei den Steuern offen. Finanzminister Koo Yoon cheol ist zum öffentlichen Fürsprecher der These geworden, dass die derzeitige Mischung aus niedrigen Steuern auf Immobilienbesitz und hohen Kapitalertragsteuern den Markt zum Erliegen gebracht hat.

Im Zusammenhang mit internationalen Vergleichen und der möglichen Belastung von Haushalten, sollte Korea eine deutlich höhere jährliche Abgabe einführen, sagte der Finanzminister:

Würden wir wie in den Vereinigten Staaten einen Grundsteuersatz von 1 Prozent anwenden, müsste der Eigentümer eines Hauses im Wert von 5 Milliarden Won jedes Jahr rund 50 Millionen Won zahlen. Wenn die Hälfte des Jahreseinkommens für Steuern draufgeht, lässt sich ein solches Haus auf Dauer nicht halten.

Kim Yong beom, der politische Chefberater des Präsidenten, argumentiert, eine glaubwürdige Wohnungspolitik müsse sowohl Steuer- als auch Angebotsreformen umfassen. Eine erneute Prüfung der Steuern auf Immobilienbesitz dürfe nicht ausgeschlossen sein.

Es ist falsch zu sagen, dass wir das Steuersystem nicht antasten können. Eine glaubwürdige Wohnungspolitik muss sowohl Steuer- als auch Angebotsreformen umfassen.

Nach Angaben der Verantwortlichen werden sämtliche Reformen sorgfältig geprüft, um unerwartete Schocks zu vermeiden. Das Finanzministerium bezeichnet das Ziel zudem als Rationalisierung des Systems. Dazu gehöre die Prüfung, ob die Steuern auf Besitz und Transaktionen neu austariert werden sollten und wie mögliche Änderungen schrittweise eingeführt werden könnten.

Politische Brisanz vor den Kommunalwahlen

Der Zeitpunkt ist politisch heikel. Steuererhöhungen für Hausbesitzer sind ein sensibles Thema, besonders in einer Phase höherer Kreditkosten, die Haushalte mit Hypotheken ohnehin belasten. Parteistrategen warnen, dass eine sichtbare Erhöhung der Steuern auf Immobilienbesitz Hausbesitzer aus der Mittelschicht in wichtigen Wahlkreisen verprellen könnte. Wegen dieses Risikos erwarten viele Beobachter, dass die Beratungen über die Wahlen im Juni hinaus andauern, auch wenn die politische Richtung schon vorher klarer werden dürfte.

Die regierende Demokratische Partei hat die kurzfristige Ausweitung des Angebots in den Vordergrund gestellt. Parteiführer haben Pläne vorgestellt, Sanierungen und Neubauten zu beschleunigen, die Fristen für den öffentlichen Wohnungsbau zu verlängern und Genehmigungsverfahren zu vereinfachen. Änderungen der Grundsteuerregeln stünden derzeit nicht auf der Tagesordnung, hieß es. Die oppositionelle People Power Party plädiert seit Langem für eine stärkere Beteiligung des Privatsektors am Wohnungsbau und für den Abbau von Regulierungen. Zudem fordert sie eine Entlastung von hohen Transaktionssteuern, die Eigentümer mit vielen Immobilien in ausgewiesenen Zonen treffen.

Unterdessen gelten weiterhin die zahlreichen regulatorischen Einstufungen, mit denen die Nachfrage gebremst werden soll. In Anpassungszonen und Zonen mit Genehmigungspflicht für Grundstückstransaktionen gelten Wohnsitz- und Transaktionsauflagen, die Verkäufe erschweren können. Manche Eigentümer, die vorübergehend zwei Wohnungen besitzen, geraten dadurch unter Druck. Sie können nur schwer verkaufen, weil Käufer die Immobilie selbst bewohnen müssen. Werden Mietverträge im Rahmen des Verlängerungsrechts der Mieter verlängert, kann sich das Verkaufsfenster schließen, bis die Steuerstundung endet und die Abgaben sprunghaft steigen. Genau solche Fälle zeigen sich bereits in den Berichten von Maklern aus der ganzen Stadt.

Wie eine Steuerreform aussehen könnte

Die Reformideen lassen sich in zwei große Lager einteilen. Das eine schlägt vor, die Transaktionssteuern zu senken und die Steuern auf Immobilienbesitz moderat anzuheben. So sollen mehr Immobilien auf den Markt kommen und wieder häufiger den Besitzer wechseln. Das andere Lager warnt vor steigenden Mieten, wenn die Kosten für Eigentümer zu schnell wachsen und auf die Mieter umgelegt werden. Beide Bedenken sind berechtigt; wie die Reform ausfällt, hängt von den konkreten Details ab.

Ein ausgewogenes Maßnahmenpaket könnte folgende Elemente umfassen:

• Moderate Erhöhungen der Steuern auf Immobilienbesitz bei Immobilien mit hohem Wert, verbunden mit Entlastungen für Haushalte mit wenig verfügbarem Einkommen, aber großem Vermögen, etwa Rentner
• Gezielte Senkungen der Kapitalertragsteuerzuschläge, die reguläre Verkäufe verhindern, insbesondere bei Haushalten mit nur einer Wohnung und vorübergehendem Besitz von zwei Wohnungen
• Transparente und häufige Aktualisierungen der Immobilienbewertungen, damit die Bemessungsgrundlagen die tatsächlichen Werte widerspiegeln, ohne sprunghaft anzusteigen
• Steuergutschriften oder Stundungen für ältere Menschen und langjährige Bewohner, um Notverkäufe zu vermeiden
• Eine schrittweise Einführung, damit sich Haushalte und Märkte anpassen können

Die Erfahrungen in OECD-Ländern zeigen, dass Reformen der Immobilienbesteuerung politisch schwierig sind. Hausbesitzer nehmen jährliche Abgaben stärker wahr als einmalige Steuern beim Verkauf. Reformen funktionieren meist am besten, wenn die Bewertungsregeln klar, die Steuerbescheide vorhersehbar und die Einnahmen an sichtbare kommunale Dienstleistungen gebunden sind. Gute Kommunikation und eine schrittweise Einführung sind entscheidend, um die Zustimmung der Öffentlichkeit zu gewinnen.

Führen höhere Steuern auf Immobilienbesitz zu höheren Mieten?

Unter Ökonomen ist die Wirkung auf die Mieten umstritten. Bei knappem Angebot geben Vermieter einen Teil der Kosten mit der Zeit oft an die Mieter weiter. Besonders groß ist dieses Risiko in Seoul, wo das Jeonse-System weit verbreitet ist. Beim Jeonse zahlen Mieter für die Nutzung einer Wohnung eine hohe Kaution, anstatt monatliche Miete zu entrichten. Vermieter legen die Kaution an; manche haben das Kapital genutzt, um weitere Immobilien zu kaufen. Wenn die Kosten für Immobilienbesitz schnell steigen, könnten Vermieter höhere Kautionen verlangen oder auf monatliche Mieten umsteigen, um ihre Rendite zu sichern.

Bestimmte Gestaltungsentscheidungen können den Mietdruck begrenzen. Die Politik kann höhere Kosten für Immobilienbesitz schrittweise einführen, Vermieter mit nur einer Wohnung schützen und gleichzeitig die Transaktionssteuern senken, damit mehr Immobilien auf den Markt kommen. Auch starke Mieterrechte sind wichtig, darunter Grenzen für Mieterhöhungen bei Vertragsverlängerungen und klare Regeln für die Rückzahlung von Kautionen. In Korea haben Mieter bereits das Recht, den Mietvertrag um bis zu zwei weitere Jahre zu verlängern; in vielen Gemeinden sind Mieterhöhungen bei einer Verlängerung begrenzt. Diese Schutzmaßnahmen helfen, machen es aber nicht überflüssig, Änderungen bei den Steuern auf Immobilienbesitz sorgfältig zu bemessen.

Zentralbank und Märkte beobachten die Entwicklung

Die Bank of Korea hat davor gewarnt, einen erneuten Aufschwung am Immobilienmarkt weiter anzuheizen. Gouverneur Rhee Chang yong sagte, das Wohnungsproblem sei komplex. Die Nachfrage, die sich auf bestimmte Schulbezirke und Viertel konzentriere, lasse sich nicht mit einem einzigen Instrument lösen. Zudem sprach er sich dafür aus, der Zentralbank bei der makroprudenziellen Politik rund um die Verschuldung privater Haushalte und den Wohnungsmarkt eine stärkere Rolle zu geben.

Rhee brachte die Wohnungsfrage mit Bildung und den Migrationsbewegungen innerhalb der Hauptstadtregion in Verbindung. Selbst ein umfangreicher Neubau könnte die Preise nicht dämpfen, wenn weiterhin viele Menschen in beliebte Viertel ziehen. Das deckt sich mit der Einschätzung der Regierung, dass Angebotsausweitung, Maßnahmen zur Nachfragesteuerung und Besteuerung zusammenwirken müssen und bei der Überprüfung auch die steuerliche Gleichbehandlung verschiedener Anlageformen berücksichtigt werden sollte.

Die Finanzmärkte haben auf die jüngsten Immobilienmaßnahmen reagiert. Bei kurzlaufenden Staatsanleihen, deren Renditen besonders empfindlich auf politische Erwartungen reagieren, sind die Renditen gesunken. Anleger setzen darauf, dass eine Abkühlung des Wohnungsmarkts der Zentralbank Spielraum für Zinsanpassungen gibt, ohne eine Spekulationsblase anzuheizen. Investoren beobachten, wie sich Steuer- und Regulierungsentscheidungen auf die Wachstumsaussichten und die Inflation auswirken.

Was das für Hausbesitzer und Mieter bedeutet

Die unmittelbare Erkenntnis ist, dass sich die politische Richtung ändert, Einzelheiten und Zeitplan aber noch geprüft werden. Eigentümer und Mieter können sich vorbereiten, indem sie sich mit den geltenden Regeln vertraut machen und überlegen, wie ein neu austariertes Steuersystem die Anreize verändern könnte. Einige praktische Hinweise:

• Bei Haushalten mit nur einer Wohnung, deren Wert unter der Schwelle für die umfassende Immobiliensteuer liegt, sind kurzfristig wahrscheinlich keine größeren Änderungen zu erwarten, wenn die Reform zunächst auf besonders wertvolle Immobilien abzielt
• Eigentümer mit vielen Immobilien in Anpassungszonen haben umso weniger Möglichkeiten, je länger sie mit dem Verkauf warten, da die Zuschläge im kommenden Mai zurückkehren
• Wer vorübergehend zwei Wohnungen besitzt, sollte Laufzeiten von Mietverträgen und Wohnsitzauflagen in Zonen mit Genehmigungspflicht für Grundstückstransaktionen prüfen, damit günstige steuerliche Regelungen nicht durch verpasste Verkaufsfristen verloren gehen
• Vermieter sollten ihre Liquidität auf mögliche Anstiege der jährlichen Kosten für Immobilienbesitz prüfen und bedenken, wie sich eine Verlagerung von Kapitalertragsteuern hin zu Steuern auf Immobilienbesitz auf die Rendite auswirken könnte
• Mieter sollten Kautionsbedingungen und Verlängerungsrechte im Blick behalten, besonders in Vierteln, in denen Vermieter auf höhere Kosten mit größeren Kautionen oder einer Umstellung auf monatliche Mieten reagieren könnten

Die wichtigsten Punkte

• Die Regierung erwägt angesichts zunehmender Spekulation, steigender Preise und knappen Angebots in Seoul höhere Steuern auf Immobilienbesitz
• Die Steuern auf Immobilienbesitz sind im internationalen Vergleich niedrig, während hohe Transaktionssteuern Verkäufe erschweren
• Die kommunale Grundsteuer wird auf 60 Prozent des Schätzwerts erhoben und beträgt 0,1 bis 0,4 Prozent; für Immobilien mit höherem Wert kommt eine separate nationale Abgabe hinzu
• Die Verantwortlichen kündigen eine Überprüfung zur Rationalisierung der Steuern an; der Zeitplan dürfte von den Kommunalwahlen im Juni beeinflusst werden
• Die Regierungspartei stellt vorerst Maßnahmen zur Ausweitung des Angebots in den Vordergrund, während das Präsidentenbüro Steueränderungen offenhält
• Experten sind uneins: Einige befürworten moderate Erhöhungen der Steuern auf Immobilienbesitz bei niedrigeren Transaktionssteuern, andere warnen vor einer Weitergabe der Kosten an die Mieter
• Die Zentralbank warnt vor einer Überhitzung des Marktes und verweist auf umfassendere Faktoren wie die durch Bildungsangebote bedingte Konzentration der Nachfrage
• Hohe Kapitalertragsteuerzuschläge für Eigentümer mit vielen Immobilien kehren im kommenden Mai zurück und beeinflussen Verkaufsentscheidungen und das Angebot