Central Pattana baut Megamall für 640 Millionen Dollar im Norden Bangkoks

Ein neuer Einzelhandelsmagnet entsteht im Norden Bangkoks

Central Pattana investiert 21 Milliarden Baht (etwa 640 Millionen Dollar) in den Bau eines riesigen Einkaufszentrums im schnell wachsenden nördlichen Korridor Bangkoks. Das Unternehmen setzt darauf, dass wohlhabende Einwohner und der wieder anziehende Tourismus dem neuen Ausflugsziel dauerhaft Kundschaft bringen. Der Standort liegt in einem verkehrsgünstig angebundenen Gebiet mit Verbindungen zu einem internationalen Flughafen und dem stadtweiten Bahnnetz. So soll das Einkaufszentrum sowohl Besucher aus der Umgebung als auch Reisende anziehen. Das Projekt setzt die Strategie des Unternehmens fort, Einkaufszentren als Ausflugsziele zu schaffen, die sowohl als Lifestyle-Treffpunkte als auch als Einzelhandelsstandorte dienen.

Das Projekt, das das Unternehmen in Planungsunterlagen als The Central bezeichnet, ist für das Gebiet Phahonyothin vorgesehen. Das Grundstück umfasst rund 49 Rai beziehungsweise etwa 78.400 Quadratmeter. Central Pattana plant für die erste Phase ein vollwertiges Einkaufszentrum mit Investitionen von rund 20 Milliarden Baht. Die Eröffnung ist für das vierte Quartal 2026 vorgesehen, vorbehaltlich der Genehmigungen und des Baufortschritts.

Die Führungskräfte wollen das Zentrum zu einem nördlichen Tor für den Einzelhandel in Bangkok machen, mit einer ähnlichen Rolle wie CentralWorld im Stadtzentrum. Unternehmensunterlagen beschreiben ein Ausflugsziel mit Flagship-Stores internationaler und thailändischer Marken, einem sorgfältig zusammengestellten Gastronomieangebot, Familienattraktionen und regelmäßigem Kulturprogramm. Für das Gesamtprojekt sind nach vollständigem Ausbau bis zu rund 460.000 Quadratmeter Fläche vorgesehen; das Einkaufszentrum bildet den Mittelpunkt.

Was The Central bieten soll

Im Mittelpunkt steht ein Einkaufszentrum, das für halbtägige und ganztägige Besuche konzipiert ist. Einkaufszentren der neuen Generation in Thailand setzen auf Erlebnis, Komfort und besondere Anlässe. Dazu gehört eine Mischung aus Luxus- und erschwinglicher Mode, großflächigen Ankermietern, spezialisierten Einkaufsstraßen im Inneren, offenen Veranstaltungsplätzen und einem vielfältigen Gastronomieangebot.

Central Pattana positioniert seine Einkaufszentren nicht nur als Einzelhandelsstandorte, sondern auch als Treffpunkte für die Gemeinschaft. Dazu gehören in der Praxis häufig Coworking-Bereiche, Bildungs- und Unterhaltungsangebote für Familien, Gesundheitszentren, Sprachschulen, Prüfungszentren und Serviceschalter. Ziel ist es, für die Einwohner vor Ort im Alltag relevant zu sein und zugleich Besucher anzuziehen.

Zeitplan und Größe

Der Bauzeitplan sieht die Eröffnung der ersten Phase für Ende 2026 vor. Die Ausbauarbeiten der Innenräume durch Ankermieter beginnen üblicherweise mehrere Monate vor der Eröffnung. Das rund 49 Rai große Grundstück bietet Spielraum für spätere Phasen, etwa mit Büros, einem Hotel oder Wohnungen, sofern die Marktlage dies trägt. Central Pattana setzt häufig auf einen Bau in mehreren Phasen, damit sich spätere Bestandteile am Bedarf ausrichten lassen.

Zielgruppen und Mietermix

Das Einzugsgebiet umfasst die dicht besiedelten Stadtviertel entlang der Korridore Phahonyothin und Vibhavadi, die Universitätsgemeinschaften rund um die Kasetsart-Universität sowie den Verkehr zum Flughafen Don Mueang. Der Mietermix dürfte sich auf Flagship-Stores aus dem Modebereich, Lifestyle- und Sportgeschäfte, Premium-Supermärkte, ein Multiplex-Kino und Gastronomie als Ausflugsziel konzentrieren. Das Unternehmen will mit einer Mischung das Angebot im Norden der Stadt aufwerten.

Warum der Norden für den Einzelhandel in Bangkok wichtig ist

Im Norden Bangkoks treffen etablierte Stadtviertel auf rasante Neubauentwicklung. Mehrere Bahnlinien haben die Verkehrsanbindung im vergangenen Jahrzehnt verbessert. Die BTS-Grünlinie erschließt den Phahonyothin-Korridor bis Khu Khot, und die Roten Linien der Thailändischen Staatsbahn verbinden das Zentrum Bangkoks mit Don Mueang und Rangsit. Große Schnellstraßen und Hauptverkehrsadern sorgen für eine gute Anbindung in Ost-West- und Nord-Süd-Richtung. So entsteht ein großes Einzugsgebiet aus Einwohnern, Studierenden und Büroangestellten, die bereits in etablierten Zentren einkaufen und wahrscheinlich auch ein neues Angebot mit mehr Flagship-Stores und Unterhaltungsangeboten ausprobieren werden.

In der Gegend gibt es bereits große Einkaufszentren wie Central Plaza Ladprao, Central Ramintra, Central Chaengwattana und Future Park Rangsit. Ein neues Wahrzeichen in Phahonyothin böte Central Pattana die Möglichkeit, mehr Ausgaben näher an den zentralen nördlichen Stadtvierteln zu binden und zugleich vom Flughafenverkehr zu profitieren. Für Reisende ist ein Einkaufszentrum mit umfassendem Angebot, das sich vor oder nach einem Flug per Bahn oder mit einer kurzen Autofahrt erreichen lässt, oft attraktiv. Das gilt besonders für Familien und Besucher aus der Region, die Einkäufe in ihre Reisepläne aufnehmen.

Central Pattanas größere Strategie

Das Megaprojekt im Norden ist Teil eines umfassenderen Fünfjahres-Investitionsplans. Central Pattana hat für neue Projekte und Modernisierungen im Zeitraum 2025 bis 2029 rund 120 Milliarden Baht vorgesehen. Zu den für 2025 geplanten Einzelhandelsprojekten gehören das Nachbarschaftszentrum Market Place Theprak, Central Park und Central Park Offices sowie Central Krabi. Bis zum Jahresende rechnet das Unternehmen damit, rund 135 Projekte in verschiedenen Geschäftsbereichen zu betreiben. Ein großer Teil künftiger Standorte soll als gemischt genutzte Quartiere entwickelt werden.

Für 2026 plant das Unternehmen die Eröffnung von drei neuen Projekten: The Central im Bangkoker Stadtteil Phahonyothin, Central Northville in Nonthaburi und Central Khonkaen Campus in Khon Kaen. Central Northville soll auf dem früheren Gelände von Central Rattanathibet die größte gemischt genutzte Entwicklung in Nonthaburi werden. Für den Einzelhandel sind dort rund 210.000 Quadratmeter vorgesehen. Der Campus in Khon Kaen liegt in der Nähe der Universität Khon Kaen und des Srinagarind-Krankenhauses. Geplant sind rund 67.000 Quadratmeter Einzelhandelsfläche und ein Hotel auf dem Gelände. Parallel dazu laufen Modernisierungen. Central Pinklao soll im dritten Quartal 2025, Central Chaengwattana im vierten Quartal 2025 und Central Bangna im dritten Quartal 2026 wiedereröffnet werden. Das Modernisierungsprogramm richtet sich mit einem stärkeren Angebot in den Bereichen Mode, Gastronomie und Familie an wohlhabende Kunden.

Die umfangreiche Projektpipeline zeugt vom Vertrauen in die Erholung des privaten Konsums und des Tourismus in Thailand. Sie spiegelt auch die Einschätzung wider, dass der Markt weiterhin Einkaufsziele belohnt, die Erlebnisse und Dienstleistungen bieten, die reine Online-Angebote nicht nachbilden können. Central Pattana kann als Teil der Central Group zudem auf die Markenbeziehungen und Treueprogramme des Konzerns zurückgreifen, um Mietverträge schneller abzuschließen und Kunden zu gewinnen.

Lehren aus früheren Megaprojekten

In Bangkok sind in den vergangenen zwei Jahrzehnten zahlreiche riesige Einzelhandelsprojekte entstanden. Iconsiam, das 2018 eröffnet wurde und Berichten zufolge rund 1,6 Milliarden Dollar kostete, setzte neue Maßstäbe bei Größe und Inszenierung. Das Projekt zeigte, dass Kunden für ein Einkaufszentrum, das Kultur, Ausblicke auf den Fluss und internationale Flagship-Stores verbindet, quer durch die Stadt fahren. Große Projekte können erfolgreich sein, wenn sie einzigartige Erlebnisse bieten. Oft braucht es jedoch lange, bis eine stabile Auslastung und gute Umsätze pro Fläche erreicht werden.

Größenvergleiche können für Kunden verwirrend sein, weil Projektentwickler unterschiedliche Maßstäbe anlegen. Die Bruttogeschossfläche umfasst alle Gebäude, etwa auch Parkhäuser und nicht öffentliche Betriebsflächen. Die vermietbare Fläche beschränkt sich dagegen auf die Bereiche, die Einzelhändler nutzen. Central WestGate in Nonthaburi zählt beispielsweise laut veröffentlichten Ranglisten mit mehr als 550.000 Quadratmetern vermietbarer Fläche zu den größten Einkaufszentren des Landes. Für Iconsiam werden nach derselben Berechnung häufig rund 525.000 Quadratmeter angegeben. CentralWorld im Stadtzentrum ist gemessen an der vermietbaren Fläche deutlich kleiner, obwohl die gesamte bebaute Fläche enorm ist. The Central in Phahonyothin muss in keiner Kategorie das größte Einkaufszentrum sein, um Kunden zu gewinnen, sofern Mietermix und Erreichbarkeit stimmen.

Flughäfen und Einzelhandel: Was funktioniert

Die Nähe zu einem Flughafen ist für ein Einkaufszentrum von Vorteil, aber selten der einzige Anziehungspunkt. Projekte in der Nähe des Flughafens Suvarnabhumi wurden während der Pandemiejahre eröffnet, als der internationale Reiseverkehr stark eingeschränkt war. Bis zur Wiederöffnung der Grenzen mussten sie sich auf Einwohner aus der Umgebung, Tagesausflügler und inländische Touristen stützen. Ein gut positioniertes Outlet oder Einkaufszentrum kann schließlich auch Reisende zu spontanen Einkäufen und Souvenirkäufen anziehen. Die Stammkundschaft kommt jedoch meist aus den umliegenden Wohnvierteln und Büroparks.

Don Mueang, der dem nördlichen Korridor nächstgelegene Flughafen, verzeichnet viel Inlandsverkehr sowie Regionalverbindungen. Ein neues Einkaufszentrum mit guter Anbindung an Bahn und Schnellstraßen kann von Familien profitieren, die am Wochenende unterwegs sind, von Besuchern aus den Provinzen, die mit dem Bus zum Flughafen fahren, und von Stadtbewohnern, die eine Alternative zum Trubel im Zentrum suchen. Die Orientierung vor Ort, Shuttleverbindungen zu Bahnhöfen und gut erreichbare Kurzhaltezonen werden für den Standort ebenso wichtig sein wie die Mieterliste.

Städtische Infrastruktur und ein Megaprojekt

Die Behörden und Versorgungsbetriebe in Bangkok stehen unter Druck, Straßenarbeiten und Instandhaltung besser aufeinander abzustimmen. Stadtverordnete haben die Durchführung von Wasserleitungsarbeiten kritisiert, durch die Schlaglöcher und staubige Straßen zurückbleiben, während unklare Beschilderung und langsame Reparaturen die Lage verschärfen. Die Metropolitan Waterworks Authority untersteht zwar einem anderen Ministerium, doch die Stadt ist weiterhin für Straßenbeläge und Genehmigungen von Bauarbeiten zuständig. Diese Aufteilung erschwert häufig die Terminplanung und Verkehrssteuerung.

Bei einem Projekt von der Größe The Centrals ist eine enge Abstimmung mit öffentlichen Stellen entscheidend, damit die Erreichbarkeit während der Bauarbeiten und nach der Eröffnung gewährleistet bleibt. Projektentwickler sperren Fahrspuren üblicherweise abschnittsweise, richten klare Fußwege ein, planen größere Lieferungen außerhalb der Stoßzeiten und organisieren Shuttleverbindungen zu nahe gelegenen Bahnknotenpunkten. Eine gute Verkehrsplanung kann darüber entscheiden, ob ein Ausflugsziel beliebt ist oder von Einheimischen zur Hauptverkehrszeit gemieden wird.

Stimmen von Central Pattana

Die Führung von Central Pattana hat ihre Strategie, Einkaufszentren als Ausflugsziele zu entwickeln, häufig mit dem Erfolg großer, vom Unternehmen in Thailand und im Ausland betriebener Zentren begründet. In einer Unternehmenserklärung vom Mai 2024 anlässlich des fünften Jahrestags von Central i City in Malaysia sagte Präsidentin und Vorstandschefin Wallaya Chirathivat:

Central i-City, das erste im Ausland von Central Pattana entwickelte thailändische Einkaufszentrum, ist ein weiterer wichtiger Meilenstein. Es unterstreicht unseren Erfolg und unsere Entschlossenheit als führender Immobilienentwickler Thailands, der auf regionaler und globaler Ebene wächst. Wir setzen uns dafür ein, gemeinsam mit unseren Geschäftspartnern zu wachsen und die thailändische Identität mit Stolz in die internationale Gemeinschaft zu tragen.

Ein weiterer Manager, Wuttikiat Techamongklapiwat, Leiter des Immobilienmanagements und des internationalen Geschäfts, hob die positive Entwicklung des Einkaufszentrums als Beispiel dafür hervor, wie der Konzern Besucherzahlen und Umsätze weiter steigern will. Er sagte:

Unsere Kennzahlen sprechen für sich: Die Besucherzahlen haben sich im Jahresvergleich um mehr als 20 Prozent erholt, und die Umsätze der Mieter haben sich deutlich verbessert, insbesondere in den ersten drei Monaten des Jahres 2024.

Diese Aussagen beziehen sich zwar auf Malaysia, spiegeln aber eine konsequente Strategie wider. Central Pattana will Orte schaffen, die Einzelhandel mit Kultur und Freizeit verbinden, und dort durch Veranstaltungen, Partnerschaften und eine stetige Erneuerung des Markenangebots für Aktivität sorgen. Derselbe Ansatz ist auch für das neue Einkaufszentrum im Norden Bangkoks zu erwarten.

Risiken und wichtige Entwicklungen

Der Wettbewerb im Bangkoker Einzelhandel bleibt intensiv. In der Stadt gibt es starke, von konkurrierenden Unternehmensgruppen betriebene Einkaufszentren sowie eine Welle von Modernisierungen, die die Messlatte immer höher legt. Wenn mehrere Großprojekte innerhalb kurzer Zeit eröffnen, entsteht ein echtes Risiko durch ein Überangebot. The Central wird mit etablierten Standorten im Norden und mit den Flagship-Zentren im Stadtzentrum konkurrieren, die sich weiterentwickeln. Central Pattana muss eine starke Liste von Ankermietern gewinnen, neue Marken für den thailändischen Markt sichern und das ganze Jahr über Veranstaltungen ausrichten, die regelmäßige Besuche fördern.

Auch die finanzielle Lage der Verbraucher spielt eine Rolle. Thailändische Haushalte sind hoch verschuldet, und die Ausgaben für Konsumgüter können zurückgehen, wenn die Kreditkosten steigen. Der Zustrom von Touristen sorgt für zusätzliche Nachfrage, doch auch Einkaufszentren in Flughafennähe sind vor allem auf lokale Kunden angewiesen. Ein realistischer Hochlaufplan mit Auslastungszielen, die Quartal für Quartal steigen, hilft, das Vermietungsrisiko zu begrenzen. Zu den wichtigen Erfolgsindikatoren zählen die Auslastung der Einzelhandelsflächen, das Umsatzwachstum je Quadratmeter nach dem ersten Jahr, anhaltend hohe Besucherzahlen am Wochenende und Anzeichen dafür, dass der Mietermix Menschen aller Altersgruppen anspricht.

Die wichtigsten Punkte

• Central Pattana investiert 21 Milliarden Baht, rund 640 Millionen Dollar, in den Bau eines Megamalls im Norden Bangkoks.
• Das in den Unternehmensplänen The Central genannte Projekt liegt im Gebiet Phahonyothin auf einem rund 49 Rai großen Grundstück.
• Die erste Phase umfasst das Einkaufszentrum. Dafür sind rund 20 Milliarden Baht vorgesehen; die Eröffnung ist für Ende 2026 geplant.
• Für das vollständig ausgebaute Gesamtprojekt sind bis zu rund 460.000 Quadratmeter Fläche vorgesehen.
• Der Standort ist vom Flughafen Don Mueang und mehreren Bahnlinien aus erreichbar und soll Einheimische wie Reisende anziehen.
• Das Einkaufszentrum ist Teil eines Fünfjahresplans im Umfang von rund 120 Milliarden Baht, der Projekte in Bangkok, Nonthaburi und Khon Kaen sowie Modernisierungen bestehender Einkaufszentren umfasst.
• Der Wettbewerb im Bangkoker Einzelhandel ist intensiv. Ankermieter, neue Marken auf dem Markt und eine gute Erreichbarkeit werden daher entscheidend für den Erfolg sein.