Hongkong will mangelhafte Schuhkartonwohnungen mit neuem Gesetz schrittweise abschaffen

Warum Hongkong Schuhkartonwohnungen reguliert

Hongkong will die Ära der Schuhkartonwohnungen beenden und erstmals gesetzlich festlegen, welche Mindeststandards eine sichere und menschenwürdige Wohnung in einem unterteilten Wohnraum erfüllen muss. Das neue Regelwerk tritt im März 2026 in Kraft. Es richtet sich gegen beengte und unsichere Wohneinheiten, die in einer der teuersten Städte der Welt seit Langem als Ersatz für bezahlbaren Wohnraum dienen.

Das Basic Housing Units Bill wurde Ende September von den Abgeordneten verabschiedet; die Verordnung wurde am 3. Oktober 2025 im Amtsblatt veröffentlicht. Sie führt ein Registrierungs- und Anerkennungssystem für unterteilte Wohnungen ein und gibt Vermietern einen klaren Zeitplan, um mangelhafte Einheiten aufzurüsten oder zu schließen. Die Vermietung einer nicht anerkannten Wohneinheit wird 2027 strafbar und kann schwer bestraft werden. Die endgültige Frist zur Erfüllung der Vorgaben läuft 2030 ab.

Das Ausmaß der Herausforderung ist groß. Nach Angaben der Behörden gibt es stadtweit rund 110.000 unterteilte Wohnungen, in denen etwa 220.000 Menschen leben. Viele befinden sich in alten, nicht mit Aufzügen ausgestatteten Wohnblöcken mit gemeinsam genutzten Einrichtungen und schlechter Belüftung; manche sind nur 50 Quadratfuß groß. Hohe Grundstückspreise, ein knappes Angebot an Wohnbauland und lange Wartezeiten auf öffentlichen Mietwohnraum haben die Ausbreitung dieser Unterteilungen begünstigt, obwohl die Sicherheits- und Hygienebedenken weithin bekannt sind.

Was das Gesetz über grundlegende Wohneinheiten vorschreibt

Das Gesetz legt Mindeststandards fest, die jede unterteilte Wohneinheit erfüllen muss, bevor sie als anerkannte grundlegende Wohneinheit vermietet werden darf. Jede Einheit muss mindestens 8 Quadratmeter groß sein, eine Deckenhöhe von 2,3 Metern haben, über mindestens ein zu öffnendes Fenster verfügen und eine geschlossene private Toilette sowie ein Waschbecken innerhalb der Einheit bieten. Die Verordnung enthält außerdem Vorgaben zu Beleuchtung, Belüftung und wichtigen Sicherheitsmerkmalen.

Zusätzlich zu den Anforderungen an Fläche und Grundausstattung müssen die Einheiten Brandschutz- und Gebäudesicherheitsstandards erfüllen. Separate Wasser- und Stromzähler sollen verhindern, dass Mieter gezwungen sind, Kosten zu teilen oder willkürlich festgelegte Beträge zu zahlen. Einheiten, die den Standards entsprechen, können eine Anerkennung beantragen, die bestätigt, dass sie legal vermietet werden dürfen. Einheiten, die die Vorgaben nicht erfüllen, müssen angepasst oder in ihren ursprünglichen Zustand zurückversetzt werden.

So funktionieren Registrierung und Durchsetzung

Die neue Verordnung tritt am 1. März 2026 in Kraft. Von diesem Tag an müssen alle Vermieter, die unterteilte Wohneinheiten vermieten, diese innerhalb eines Zeitraums von zwölf Monaten registrieren. Nach Ablauf der Registrierungsfrist im März 2027 wird es strafbar, eine nicht registrierte oder nicht anerkannte Einheit zu vermieten. Kontrollen sollen die Durchsetzung des Regelwerks unterstützen. Die Behörden können Anordnungen zur Mängelbeseitigung erlassen, damit die Wohnungen die Vorschriften erfüllen.

Vermieter, die sich fristgerecht registrieren, erhalten eine Übergangsfrist von 36 Monaten, von März 2027 bis Ende Februar 2030, um die vorgeschriebenen Verbesserungen abzuschließen und die Anerkennung zu erhalten. Wer nach dem Stichtag eine nicht anerkannte Einheit vermietet, muss mit Geldstrafen von bis zu 300.000 HK-Dollar und einer Freiheitsstrafe von bis zu drei Jahren rechnen. Bei fortgesetzten Verstößen können tägliche Strafen hinzukommen. Um eine frühzeitige Teilnahme zu fördern, wollen die Behörden in den ersten Jahren des Programms auf Gebühren verzichten oder sie senken und später die regulären Gebühren erheben. Die Anerkennung gilt für einen festgelegten Zeitraum und muss erneuert werden; Kontrollen und Prüfungen der Einhaltung werden fortgesetzt.

Wie viele Wohnungen betroffen sind

Die Regierung schätzt, dass etwa ein Drittel der unterteilten Wohnungen die neuen Mindeststandards nicht erfüllt. Am häufigsten ist die Grundfläche kleiner als 8 Quadratmeter. Manchen Einheiten fehlen aber auch zu öffnende Fenster oder eine ausreichende Deckenhöhe. Die Behörden gehen davon aus, dass ein beträchtlicher Teil der Wohnungen nach einer Modernisierung oder Schließung anderer Einheiten weiter genutzt werden kann. Nach Angaben der Wohnungsbehörden könnten etwa 80.000 Einheiten die neuen Standards erfüllen und in Betrieb bleiben.

Die Bedingungen in den bestehenden Wohnungen können hart sein. Viele befinden sich in alternden Wohnhäusern ohne Aufzug, mit veralteter Verkabelung und beengten Gemeinschaftsbereichen. Manche Bewohner teilen sich Einrichtungen mit mehreren anderen Haushalten. Zimmer ohne Fenster sind weit verbreitet. In den kleinsten Unterkünften kann die durchschnittliche Wohnfläche bei etwa 65 Quadratfuß pro Person liegen. Brandgefahren und schlechte Belüftung haben wiederholt öffentliche Besorgnis ausgelöst.

Auswirkungen auf Vermieter und den Mietmarkt

Betreiber sagen, die Einhaltung der Vorgaben werde teuer und sei technisch mitunter unmöglich. Eine private Toilette einzubauen, für Belüftung zu sorgen oder die Fensteranforderung zu erfüllen, kann hohe Kosten verursachen; zudem lässt es sich nicht in jedem Grundriss umsetzen. Renovierungsfirmen haben in manchen Fällen rund 150.000 HK-Dollar für die Modernisierung einer einzelnen Einheit veranschlagt. Einige Betreiber haben bereits Einheiten geschlossen, von denen sie erwarten, dass sie die Vorgaben nicht erfüllen. Andere planen, Trennwände zu entfernen und die Wohnungen wieder als eine einzige Einheit zu vermieten.

Die Mieten geben besonders Anlass zur Sorge. Viele einkommensschwache Haushalte sind auf die günstigsten Unterkünfte am Markt angewiesen, darunter Wohnungen für weniger als 5.000 HK-Dollar im Monat. Interessenvertreter warnen, dass die kleinsten und günstigsten Räume verschwinden könnten, wenn im Zuge der Bereinigung ein Teil des Angebots wegfällt. Zudem könnten Vermieter versuchen, die Modernisierungskosten über höhere Angebotsmieten bei neuen Mietverträgen wieder hereinzuholen. Eine Wohnung mit rund 75 Quadratfuß, die heute vielleicht für etwa 4.500 HK-Dollar vermietet wird, könnte dann vom Markt verschwinden. Größere Einheiten mit 110 bis 130 Quadratfuß könnten bei höheren Monatsmieten zur günstigsten Option werden.

Die bestehende Mietpreisregulierung für unterteilte Wohnungen wird den Druck teilweise, aber nicht vollständig abfedern. Nach den 2022 in Kraft getretenen Vorschriften zur Mietpreisregulierung haben Mieter in zwei aufeinanderfolgenden Mietperioden von jeweils zwei Jahren Anspruch auf insgesamt vier Jahre Mietschutz. Mieterhöhungen bei einer Vertragsverlängerung sind auf 10 Prozent begrenzt und an einen amtlichen Mietindex gekoppelt. Während der ersten zweijährigen Mietperiode sind Erhöhungen ausgeschlossen; Vermieter dürfen außerdem für Versorgungsleistungen und grundlegende Dienste keine überhöhten Beträge verlangen. Für die Anfangsmiete eines neuen Mietverhältnisses gibt es keine Obergrenze. Der Preis neu zugelassener Wohnungen könnte daher trotzdem steigen, wenn die Nachfrage das Angebot übertrifft.

Reaktion der Regierung und Wohnungsangebot

Die Behörden argumentieren, dass zusätzlicher öffentlicher und vorübergehend bereitgestellter Wohnraum den Mietdruck begrenzen werde. Winnie Ho Wing-yin, die für das Wohnungswesen zuständige Ministerin, sagte, der Mietmarkt werde angesichts des bevorstehenden Angebots an öffentlichen Wohnungen und des Ausbaus kurzfristiger Projekte wie „Light Public Housing“ wenig Spielraum für Mietsteigerungen haben. Nach Regierungsangaben haben sich mehr als 40 Prozent der Haushalte in unterteilten Wohnungen um eine öffentliche Mietwohnung beworben. Rund 20 Prozent sind dazu berechtigt, haben aber noch keinen Antrag gestellt. Langfristig sollen bis 2049 mangelhafte unterteilte Wohnungen vollständig abgeschafft und zugleich der Bestand an öffentlichen Wohnungen ausgebaut werden, um die Wartezeiten zu verkürzen.

Das Wohnungsbauministerium stellt die Reform des Regelwerks als Schritt hin zu grundlegender Menschenwürde für Bewohner dar, die unsichere und unhygienische Zustände ertragen mussten. In einer offiziellen Stellungnahme fasste das Ministerium den Zweck der Verordnung so zusammen:

Die derzeitige Regierung ist entschlossen, Reformen umzusetzen und Veränderungen anzunehmen. Ziel ist es, in unterteilten Wohneinheiten sichere, hygienische und angemessene Wohnbedingungen zu gewährleisten.

Die Behörden haben außerdem angedeutet, dass sie die Fensteranforderung in besonderen Fällen mit einer gewissen Flexibilität anwenden könnten. Dabei sollen Luftqualität und Hygiene berücksichtigt werden, während Sicherheit, Belüftung und Gesundheit im Mittelpunkt bleiben. Die Botschaft lautet: Der neue Standard ist verbindlich, seine Umsetzung soll aber praktikabel sein, wenn bestimmte Merkmale aufgrund baulicher Gegebenheiten vor Ort nur schwer zu erreichen sind.

Sicherheits- und Gesundheitsbedenken

Der öffentliche Druck, tätig zu werden, geht vor allem auf Sicherheitsbedenken zurück. Unterteilte Wohnungen können bauliche Veränderungen verbergen, die Gebäude schwächen, Fluchtwege versperren und Brandgefahren schaffen. Behelfsmäßige Elektroinstallationen, überlastete Stromkreise und fehlende Rauchkontrolle haben in älteren Wohnblöcken zu tragischen Vorfällen geführt. Der tödliche Einsturz eines Gebäudes im Jahr 2010 und ein verheerender Brand im Stadtteil Jordan im Jahr 2024 haben die Besorgnis über verborgene Gefahren in älteren Mietshäusern verstärkt.

Auch die Hygiene ist ein wichtiger Beweggrund. Überbelegung, gemeinsam genutzte Waschräume, schlechte Luftzirkulation und feuchte Innenräume begünstigen Schimmel und Schädlinge. In Räumen ohne Fenster oder mit fest verglasten Fenstern stauen sich Hitze und Gerüche. Das belastet insbesondere ältere Menschen und Kinder. Die Verordnung schreibt Mindeststandards für Belüftung, Beleuchtung und sanitäre Einrichtungen gesetzlich fest. Solche Zustände sollen damit nicht länger als Normalfall für Menschen gelten, die sich keine herkömmliche Wohnung leisten können.

Mieterrechte und was jetzt zu tun ist

Mieter müssen nicht mit strafrechtlichen Konsequenzen rechnen, wenn sie in einer nicht anerkannten Einheit wohnen. Die Strafen richten sich gegen Vermieter, die nicht anerkannte oder nicht konforme Wohnungen vermieten. Wenn Sie in einer unterteilten Wohnung leben, fragen Sie Ihren Vermieter nach den Plänen zur Registrierung im Jahr 2026 und zur Anerkennung nach den Modernisierungsarbeiten. Bewahren Sie Kopien Ihres Mietvertrags und Ihrer Zahlungsbelege auf. Achten Sie darauf, dass der Vermieter die Nebenkosten anhand separater Zähler und zu den amtlichen Tarifen abrechnet.

Die 2022 eingeführten Vorschriften zur Mietpreisregulierung sorgen für ein gewisses Maß an Stabilität. Sie gewähren in zwei aufeinanderfolgenden, jeweils verlängerten Mietperioden insgesamt vier Jahre Mietschutz, begrenzen Mieterhöhungen bei einer Verlängerung auf höchstens 10 Prozent und koppeln sie an einen amtlichen Mietindex. Während der ersten zweijährigen Mietperiode sind Erhöhungen verboten. Auch überhöhte Nebenkosten sind unzulässig. Werden Sie zum Auszug gedrängt oder mit einer plötzlichen Mieterhöhung konfrontiert, die gegen diese Vorschriften verstößt, wenden Sie sich an das Rating and Valuation Department oder an lokale Organisationen, die Mieter unterstützen.

Warum Schuhkartonwohnungen so verbreitet wurden

Die Wohnimmobilienpreise in Hongkong zählen seit Jahren zu den höchsten der Welt, während nur ein kleiner Teil der Fläche als Wohnbauland ausgewiesen ist. Dadurch klaffen Nachfrage und Angebot an bezahlbarem Wohnraum strukturell auseinander. Viele ältere Stadtviertel sind geprägt von Wohnhäusern aus der Mitte des 20. Jahrhunderts, die sich leicht in winzige Zimmer unterteilen ließen. Studierende, neu Zugewanderte und ältere Menschen sind häufig auf diese Zimmer ausgewichen, weil Wohnungen zu marktüblichen Preisen unerschwinglich sind und die Wartezeiten auf öffentliche Wohnungen Jahre betragen können.

Für Vermieter und Betreiber war das Geschäft lukrativ. Eine einzelne Wohnung mit 900 Quadratfuß lässt sich in fünf oder sechs Zimmer aufteilen, die jeweils separat vermietet werden. Die gesamten Mieteinnahmen übersteigen oft das, was ein einzelner Haushalt für dieselbe Wohnung zahlen würde. Dieser Anreiz und die in der Vergangenheit unzureichende Aufsicht haben weitere Unterteilungen begünstigt. Werden die Wohnungen auf den vorgeschriebenen Stand gebracht, rechnet sich die Vermietung der kleinsten Zimmer weniger. Deshalb verbindet die Regierung die Regulierung mit einem Ausbau des öffentlichen Wohnungsangebots.

Wie es weitergeht

Der Zeitplan steht fest. Die Verordnung tritt am 1. März 2026 in Kraft; die Registrierung beginnt sofort und läuft ein Jahr. Ab März 2027 ist es strafbar, eine nicht registrierte oder nicht anerkannte unterteilte Wohnung zu vermieten. Vermieter haben dann bis Ende Februar 2030 Zeit, die erforderlichen Arbeiten abzuschließen und die Anerkennung zu erhalten oder ihre Immobilien wieder in einen herkömmlichen Grundriss zurückzuversetzen. Die Behörden kündigen an, Kontrollen und Durchsetzung 2027 auszuweiten. Zu Beginn werden Gebühren erlassen oder gesenkt, um Eigentümer ins System zu holen, bevor später die regulären Gebühren anfallen.

Interessenvertreter werden beobachten, ob die Vorschriften konsequent durchgesetzt werden und ob der Ausbau des Wohnungsangebots insgesamt rechtzeitig vorankommt. Wird das Angebot an öffentlichen und vorübergehenden Wohnungen wie geplant erweitert, könnte sich der Druck auf die Mieten in unterteilten Wohnungen trotz des Wegfalls mangelhafter Einheiten verringern. Verzögert sich der Ausbau, könnten Mieter am unteren Ende des Marktes vor schwierigen Entscheidungen stehen. Die nächsten 24 bis 48 Monate werden zeigen, ob eine Regulierung in Verbindung mit zusätzlichem Wohnraum Hongkongs Abhängigkeit von unsicheren Unterteilungen endlich beenden kann.

Die wichtigsten Punkte

• Die neue Verordnung führt grundlegende Wohneinheiten ein und verbietet ab März 2026 die Vermietung von Einheiten unter 8 Quadratmetern.
• Jede Einheit muss ein zu öffnendes Fenster, eine private geschlossene Toilette und ein Waschbecken haben sowie Brand-, Gebäude-, Beleuchtungs- und Belüftungsstandards erfüllen.
• Die Registrierung beginnt am 1. März 2026. Vermieter haben zwölf Monate Zeit, ihre Immobilien in das System aufzunehmen.
• Ab März 2027 wird die Vermietung einer nicht registrierten oder nicht anerkannten Einheit strafbar.
• Vermieter haben bis Ende Februar 2030 Zeit, Mängel zu beheben und die Anerkennung zu erhalten oder den ursprünglichen Grundriss wiederherzustellen.
• Die Strafen können bis zu 300.000 HK-Dollar und drei Jahre Freiheitsstrafe betragen. Bei fortgesetzten Verstößen sind tägliche Geldstrafen möglich.
• In rund 110.000 unterteilten Wohnungen leben etwa 220.000 Menschen. Schätzungsweise ein Drittel der Einheiten erfüllt die Standards nicht.
• Nach Modernisierungen oder Schließungen sollen etwa 80.000 Einheiten weiter genutzt werden. Zugleich soll das Angebot an öffentlichen und vorübergehenden Wohnungen steigen.
• Die Mietpreisregulierung für unterteilte Wohnungen begrenzt Mieterhöhungen bei Vertragsverlängerungen auf 10 Prozent und verbietet Erhöhungen während der ersten zweijährigen Mietperiode.
• Mieter haften nach dem neuen Regelwerk nicht strafrechtlich. Die Vorschriften richten sich gegen Vermieter, die nicht konforme Einheiten vermieten.