Japan startet Förderprogramm zur Wiederbelebung leer stehender Häuser angesichts der alternden Bevölkerung

Warum Japan die Renovierung bald leer stehender Häuser fördert

Japan startet im nächsten Haushaltsjahr ein neues Modellprojekt, um zu verhindern, dass Häuser in und um Großstädte leer stehen. Das Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus plant, Renovierungen zu bezuschussen, damit Immobilien, darunter auch solche, die ältere Bewohner voraussichtlich aufgeben werden, wieder als Familienwohnungen genutzt oder in Kinderbetreuungseinrichtungen und andere Gemeinschaftseinrichtungen umgewandelt werden können. Eigentümer, die wegziehen oder in eine Pflegeeinrichtung ziehen wollen, sollen dazu ermutigt werden, ihre Immobilien zu renovieren, statt sie ungenutzt zu lassen. Auch Käufer, die ein leer stehendes Haus erwerben und sich zu einer Renovierung verpflichten, können Fördermittel erhalten. Das Ziel ist zweifach: den Anstieg leer stehender Häuser in städtischen Gebieten zu bremsen und es Berufstätigen angesichts der hohen Baukosten leichter zu machen, eine Wohnung zu finden.

Das Ausmaß der Herausforderung ist groß. Japan hatte 2023 rund 9 Millionen leer stehende Wohnungen und Häuser, etwa 14 Prozent des gesamten Wohnungsbestands. Nicht alle davon sind heruntergekommen, denn manche stehen zum Verkauf oder werden nur gelegentlich genutzt. Eine lange vernachlässigte Teilmenge wächst jedoch. Regierungsdaten zufolge gab es 2023 mit 3,85 Millionen Häusern so viele wie nie zuvor, die seit Jahren unbewohnt und weder zur Miete noch zum Verkauf angeboten waren. Leere und zunehmend verfallende Immobilien können die Sicherheit und Attraktivität von Wohnvierteln beeinträchtigen, besonders in Gegenden, in denen die Bevölkerung rasch altert.

Demografische Prognosen deuten auf einen noch stärkeren Wandel hin. Erhebungen des Ministeriums zufolge wird die Zahl der Häuser und Wohnungen, in denen ausschließlich Menschen ab 85 Jahren leben, im Laufe des nächsten Jahrzehnts rasch steigen. Im Großraum Tokio (Tokio und drei angrenzende Präfekturen) dürfte die Zahl von rund 340.000 Wohneinheiten im Jahr 2023 auf etwa 940.000 im Jahr 2033 anwachsen. Für die Kansai-Region mit den Zentren Osaka und Kyoto wird bei einer ähnlichen Kategorie ein Anstieg von rund 210.000 auf etwa 580.000 prognostiziert. Viele dieser Häuser und Wohnungen dürften auf den Markt kommen oder leer stehen, wenn die Bewohner zu Verwandten ziehen oder in eine Pflegeeinrichtung wechseln. Die neue Förderung soll diesen Übergang in Richtung Renovierung statt Aufgabe lenken.

Was das Modellprojekt fördert und wer den Antrag stellen kann

Das Programm wird in Wohngebieten in und um Großstädte umgesetzt, die während der Hochwachstumsphase von den 1950er- bis in die 1970er-Jahre entstanden sind. Das Ministerium wird gemeinsam mit teilnehmenden Kommunen Gebiete auswählen, in denen es bereits viele Leerstände gibt oder deren Zahl voraussichtlich steigen wird. Im Mittelpunkt stehen Viertel mit weiterhin guter Anbindung an Arbeitsplätze, Schulen und den öffentlichen Nahverkehr, in denen jedoch immer mehr Haushalte ausschließlich von älteren Menschen bewohnt werden.

Antragsberechtigt sind die derzeitigen Eigentümer leer stehender Häuser sowie ältere Hauseigentümer, deren Immobilien voraussichtlich leer stehen werden, nachdem sie zu Verwandten oder in eine Pflegeeinrichtung gezogen sind. Auch Menschen, die in einem ausgewiesenen Gebiet ein leer stehendes Haus kaufen und renovieren, können die Förderung beantragen. Die Zuschüsse können Renovierungen im Innen- und Außenbereich, Reparaturen an Wasser- und Abwasserleitungen sowie andere notwendige Arbeiten abdecken, um eine Immobilie wieder in einen sicheren und nutzbaren Zustand zu versetzen. Die Regierung rechnet damit, dass viele dieser Immobilien als Familienwohnungen auf den Markt zurückkehren. Andere könnten als Kinderbetreuungseinrichtungen, Gemeinschaftshäuser, Einrichtungen zur Unterstützung von Familien mit Kindern oder kleine Arbeitsräume genutzt werden.

Das Projekt soll als Pilot mehrere Jahre laufen. Ziel ist, es auf andere Regionen mit ähnlichen Bedingungen auszuweiten. Für das nächste Haushaltsjahr hat das Ministerium mehrere hundert Millionen Yen beantragt, um das Vorhaben zu starten. Die Kommunen sollen Verfahren einrichten, die Antragsteller durch Inspektionen, Genehmigungen und die Auswahl von Bauunternehmen begleiten.

Wo das Programm ansetzt und warum diese Viertel wichtig sind

Viele der ausgewählten Viertel entstanden ursprünglich als neue Städte und große Wohnsiedlungen für Berufspendler während Japans raschem Wirtschaftswachstum. Jahrzehnte später sind die ursprünglichen Käufer vor Ort alt geworden. Ihre Kinder sind oft weggezogen, Schulen wurden zusammengelegt und kleine Läden an der Ecke geschlossen. Die Infrastruktur bietet weiterhin eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und das Straßennetz, doch die Bewohner sind älter und viele Häuser für die kleineren Haushalte von heute zu groß. Beginnt ein Straßenzug auszudünnen, kann sich der Niedergang selbst verstärken.

Leer stehende Häuser können eine Abwärtsspirale auslösen. Dunkle, unbewohnte Gebäude machen potenzielle Käufer skeptisch und halten Nachbarn von regelmäßigen Investitionen ab. Vernachlässigte Gebäude können zu illegalen Müllablagerungen einladen, Schädlingen Unterschlupf bieten und ein Brandrisiko darstellen. In einem Land, das häufig von Erdbeben und schweren Stürmen betroffen ist, können schlecht instand gehaltene Gebäude zudem die Sicherheit der Anwohner gefährden. Werden leer stehende Häuser wieder bewohnt oder als nützliche Einrichtungen genutzt, hilft das, Straßen zu beleben und den Alltag aufrechtzuerhalten.

Warum eine Welle von Leerständen bevorsteht

Haushalte, in denen ausschließlich sehr alte Menschen leben, nehmen in den Vororten der Großstädte rasch zu. Ziehen Eigentümer in eine Langzeitpflegeeinrichtung oder sterben sie, können die Häuser, die sie zurücklassen, ungenutzt bleiben. Versicherungs- und Instandhaltungszahlungen werden eingestellt, Versorgungsleitungen abgestellt und der Verfall beschleunigt sich. Prognosen des Ministeriums für Tokio und Kansai deuten bis 2033 auf einen starken Anstieg solcher Wohneinheiten hin. Frühzeitige Maßnahmen durch Renovierung und Verkauf sind kostengünstiger, als den Gebäudebestand verfallen zu lassen und Häuser später verbarrikadieren oder abreißen zu müssen.

Akiya erklärt: Wie Japan leer stehende Häuser zählt

Leer stehende Häuser werden in Japan gemeinhin als Akiya bezeichnet. Die landesweite Wohnungs- und Gebäudeerhebung zählt alle leer stehenden Wohneinheiten, darunter Immobilien zum Verkauf, Mietwohnungen auf der Suche nach Mietern, Zweitwohnsitze und aus anderen Gründen unbewohnte Häuser. Innerhalb dieser umfassenden Zahl gibt es eine bedeutende Teilmenge, die seit Langem leer steht und am Markt nicht aktiv ist. Diese vernachlässigten Häuser stehen im Mittelpunkt vieler kommunaler Verordnungen und sind nun Ziel der neuen Förderoffensive in städtischen Gebieten.

Mehrere strukturelle Faktoren treiben diese Entwicklung an. Japans Bevölkerung schrumpft und altert. Viele Erben leben anderswo und möchten keine alten Immobilien übernehmen, deren Instandhaltung teuer ist. Abrisse können kostspielig sein, und steuerliche Regelungen machen es mitunter günstiger, ein Gebäude stehen zu lassen, selbst wenn niemand darin wohnt. Der Markt für ältere Häuser ist klein, weil Käufer Neubauten bevorzugen. Diese Vorliebe ist von Sicherheitsbedenken angesichts von Erdbeben und jahrzehntelangen Baupraktiken geprägt, bei denen Neubauten Vorrang vor älteren Gebäuden hatten.

Die Politik passt sich an, um diese Probleme anzugehen. Das Sondergesetz über leer stehende Häuser erlaubt es Gemeinden, gefährliche oder stark vernachlässigte Immobilien ausfindig zu machen und Reparaturen oder den Abriss anzuordnen. Wird ein Haus entsprechend eingestuft, können die Behörden vor Ort zudem Steuervorteile bei der Grundsteuer streichen, die andernfalls von einem Abriss abhalten. Reformen, die 2024 in Kraft traten, machten die Eintragung von Immobilienerbschaften ins Register verpflichtend. Damit soll das System verschärft werden, damit weniger Immobilien wegen unklarer Eigentumsverhältnisse verloren gehen und die Verantwortlichen leichter kontaktiert werden können.

Renovierungen werden angesichts steigender Kosten attraktiver als Neubauten

Hohe Baukosten erschweren es typischen Familien mit Kindern, in Großstadtregionen ein neues Haus zu kaufen. Materialpreise, Arbeitskräftemangel und Verzögerungen in den Lieferketten haben die Preise für Neubauten in die Höhe getrieben. Indem die Regierung Fördermittel in Renovierungen lenkt, hofft sie, das Angebot bezugsfertiger Häuser zu Preisen zu erhöhen, die Familien bezahlen können.

Die Renovierung bestehender Gebäude bringt neben den geringeren Kosten weitere Vorteile. Immobilien werden schneller wieder genutzt als bei Abriss und Neubau, der Charakter des Viertels bleibt erhalten und das Bauabfallaufkommen sinkt. Verbesserungen bei der Energieeffizienz, eine bessere Dämmung und moderne Ausstattung können ältere Häuser effizienter und komfortabler machen, ohne von Grund auf neu zu bauen.

Das Modellprojekt fördert auch Umbauten, die dem Bedarf vor Ort entsprechen. Ein Haus, das für eine einzelne Familie nicht mehr geeignet ist, könnte einen kleinen Betreuungsraum für Kinder, Nachmittagsangebote, eine Beratungsstelle für Eltern oder einen ruhigen Arbeitsplatz für Beschäftigte im Homeoffice beherbergen. Solche Umnutzungen halten die Straßen belebt und bringen alltägliche Angebote wieder in fußläufige Entfernung.

Können Umnutzungen Dienstleistungen in alternden Vierteln zurückbringen?

Japan hat Unterstützungssysteme für Wohnviertel erprobt, die medizinische, soziale und alltägliche Dienstleistungen in die Nähe der Wohnorte bringen. Ein Beispiel aus den Vororten Tokios, oft als Nagayama-Modell einer integrierten gemeindenahen Pflege bezeichnet, zeigt, wie Kommunalverwaltungen, gemeinnützige Organisationen und Unternehmen zusammenarbeiten können, um ältere Bewohner zu unterstützen und das Leben im Viertel aufrechtzuerhalten. Die Lehre daraus: An den richtigen Stellen können auch kleine Einrichtungen einer Gemeinschaft Halt geben.

Die neue Förderung kann dazu beitragen, diese Idee in Stadtvierteln mit zunehmenden Leerständen umzusetzen. Werden einige leer stehende Häuser in Orte für Kinderbetreuung, Nachbarschaftstreffen und Unterstützung für Eltern umgewandelt, können sich die Wege für Familien verkürzen und ältere Nachbarn aktiv bleiben. Nutzen Menschen unterschiedlichen Alters dieselben Straßen und Einrichtungen, werden soziale Beziehungen gestärkt und die Straßen wirken sicherer.

Untersuchungen in einer Trabantenstadt im Großraum Tokio unterstreichen den Zusammenhang zwischen Erreichbarkeit und Leerstand. In Gebieten mit besserem Anschluss an das Straßennetz gab es tendenziell weniger leer stehende Häuser. Eine Diskrepanz zwischen Wohngebieten und bestimmten Arten von Einzelhandelsflächen ging hingegen mit höheren Leerständen einher. Investitionen, die den Alltag erleichtern, von sichereren Straßen bis hin zu nahe gelegenen Parks und Dienstleistungen, können die Wirkung von Renovierungsförderung verstärken.

Vor- und Nachteile für Käufer und Eigentümer in der Praxis

Eigentümer, die veraltete Immobilien sonst möglicherweise aufgeben würden, können Zuschüsse für notwendige Reparaturen nutzen und die Häuser anschließend verkaufen oder vermieten. Käufer können Häuser in Familiengröße näher an Arbeitsplätzen und Schulen finden, oft zu einem niedrigeren Preis als bei einem Neubau. Werden mehrere Häuser in einer Straße modernisiert, wächst das Vertrauen und private Investitionen folgen. Das kann helfen, Abwärtsspiralen zu durchbrechen.

Es gibt jedoch Hürden. Viele ältere Häuser benötigen eine Erdbebenertüchtigung, ein neues Dach, Arbeiten an Wasser- und Stromleitungen sowie eine bessere Dämmung. Bei manchen Immobilien sind die Erbverhältnisse kompliziert und die Eigentumsverhältnisse wegen mehrerer Erben unklar. Genehmigungen und Inspektionen kosten Zeit, und jede Umwandlung in eine Einrichtung muss strenge Bau- und Brandschutzvorschriften erfüllen. Käufer sollten außerdem prüfen, welche lokalen Vorschriften für den Betrieb gelten, wenn sie dort Dienstleistungen anbieten wollen.

Zu den praktischen Schritten für Antragsteller gehören:

• Eigentumsverhältnisse und Grundbucheintrag frühzeitig prüfen, insbesondere bei geerbten Immobilien.
• Eine professionelle Inspektion beauftragen, die Tragwerk sowie Wasser-, Gas- und Stromversorgung umfasst.
• Schriftliche Kostenvoranschläge von zugelassenen Bauunternehmen einholen und sicherstellen, dass die geplanten Arbeiten den Vorschriften für die vorgesehene Nutzung entsprechen.
• Örtliche Einschränkungen für die Nutzung als Einrichtung und deren Öffnungszeiten prüfen, wenn Kinderbetreuung oder Gemeinschaftsangebote geplant sind.
• Nach der Renovierung Mittel für laufende Instandhaltung, Versicherung und Grundsteuer zurücklegen.

Was die Verantwortlichen zu den Zielen sagen

Ein hochrangiger Beamter des Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus beschrieb die Absicht hinter dem Modellprojekt mit klaren Worten.

Die stark gestiegenen Baukosten haben es einer durchschnittlichen Familie mit Kindern erschwert, ein neu gebautes Haus zu kaufen. Mit diesem Wiederbelebungsprojekt wollen wir den Anstieg leer stehender Häuser eindämmen und ein angenehmes Wohnumfeld für Familien mit Kindern schaffen.

Analysten weisen oft darauf hin, dass der heimische Markt Neubauten seit Langem höher bewertet als renovierte Häuser. Diese Vorliebe geht auf das Katastrophenrisiko und frühere Baupraktiken zurück, bei denen Ersatz Vorrang hatte. Maßnahmen, die Unsicherheit verringern, die Qualität bescheinigen und die öffentliche Unterstützung für eine Weiternutzung signalisieren, können dazu beitragen, die Nachfrage auf gut renovierte Bestandsimmobilien zu lenken.

Wie sich dieser Trend mit Tourismus und kleinen Unternehmen überschneidet

In ganz Japan wurden einige leer stehende Häuser in Gästehäuser, kleine Gasthöfe, Coworking-Spaces und Nachbarschaftszentren umgewandelt. Traditionelle Holzhäuser, bekannt als Kominka, ziehen Besucher an, die authentische Viertel und ländliche Landschaften erleben möchten. In Stadtvierteln sind Ferienunterkünfte für kurze Aufenthalte oft streng reglementiert. Daher wird die häufigste Umnutzung weiterhin Wohnzwecken oder gemeinschaftlichen Angeboten dienen. Dennoch können kleine Arbeitsräume, Räume zur Unterstützung von Familien mit Kindern und Mehrzweckhallen für mehr Alltagsaktivität und lokale Ausgaben sorgen.

Viele Kommunen führen Online-Verzeichnisse, sogenannte Akiya-Banken, die Käufer und Verkäufer zusammenbringen, und bieten kleinere Zuschüsse oder Steuervergünstigungen an. Die neue Förderung für Ballungsräume ersetzt diese Angebote nicht. Sie soll Renovierungen in städtischen Vierteln anregen, in denen es eine Nachfrage nach Familienwohnungen gibt und die Umnutzung eines Teils der Häuser zu Gemeinschaftseinrichtungen berufstätige Eltern unterstützen kann.

Was als Nächstes zu beobachten ist

Das Modellprojekt soll im nächsten Haushaltsjahr beginnen, das in Japan am 1. April startet. Das Ministerium hat für den Start mehrere hundert Millionen Yen beantragt. Die teilnehmenden Kommunen werden Pilotgebiete festlegen, die Förderkriterien veröffentlichen und Eigentümer sowie Käufer, die renovieren wollen, zur Antragstellung aufrufen.

Die Ergebnisse des ersten Jahres werden wichtig sein. Aussagekräftige Kennzahlen sind die Zahl der renovierten und wieder bewohnten Häuser, der Rückgang lange vernachlässigter Häuser in den Pilotgebieten, die Zahl neu geschaffener Kinderbetreuungsplätze und Gemeinschaftsräume sowie die Dauer der einzelnen Projekte. Die Erfahrungen aus den ersten Gebieten werden zeigen, wie das Programm auf andere Regionen mit einer ähnlichen Welle von Leerständen ausgeweitet werden kann.

Das Wichtigste in Kürze

• Japan fördert ab dem nächsten Haushaltsjahr Renovierungen, um Leerstände in Städten zu verringern und Familienwohnungen zu unterstützen.
• Das Programm richtet sich an Viertel in und um Großstädte, die zwischen den 1950er- und 1970er-Jahren entstanden sind und in denen die Zahl der Haushalte mit ausschließlich älteren Bewohnern steigt.
• Eigentümer, Senioren, deren Häuser leer stehen werden, und Käufer, die renovieren, können Fördermittel erhalten.
• Die Zuschüsse decken Arbeiten im Innen- und Außenbereich sowie Reparaturen an Wasser- und Abwasserleitungen ab. Die Immobilien können als Wohnungen oder Einrichtungen wie Kinderbetreuungszentren und Gemeinschaftshäuser genutzt werden.
• 2023 standen in Japan rund 9 Millionen Wohneinheiten leer, etwa 14 Prozent des gesamten Wohnungsbestands. Darunter waren 3,85 Millionen lange vernachlässigte Einheiten.
• Die Zahl der Häuser, in denen ausschließlich Menschen ab 85 Jahren leben, dürfte in den Regionen Tokio und Kansai bis 2033 stark steigen.
• Hohe Baukosten machen Renovierungen zu einer praktischen Möglichkeit für Familien mit Kindern, die ein Zuhause in der Nähe von Arbeitsplätzen und Schulen suchen.
• Verschärfte Vorschriften für gefährliche leer stehende Häuser und die verpflichtende Eintragung von Erbschaften sollen Aufgabe verhindern und die Weiternutzung beschleunigen.