Mieten in Tokio übersteigen 30 Prozent des Haushaltseinkommens

Wohnen in der Stadt wird teurer, die Haushaltsbudgets geraten unter Druck

Die Wohnungsmieten in Tokio und anderen japanischen Großstädten steigen so schnell wie seit Jahrzehnten nicht mehr. Ein wachsender Anteil der Mieter gibt inzwischen mehr als 30 Prozent seines Einkommens für Wohnraum aus. Diese Schwelle gilt bei Forschern und Wohnungsbehörden als gängiger Richtwert für Bezahlbarkeit. Nach der Pandemie kehren Familien in die Innenstädte zurück. Sie konkurrieren um das knappe Angebot in gut angebundenen Vierteln und belasten damit ihre monatlichen Budgets. In diesem angespannten Mietmarkt wird es schwieriger, für den späteren Kauf eines Eigenheims zu sparen, Bildungskosten zu decken oder mit den steigenden Lebenshaltungskosten Schritt zu halten.

Die steigenden Mieten sind Teil eines umfassenderen Wandels der Stadtwirtschaft. Arbeitgeber haben die Präsenzarbeit wieder eingeführt, die Zahl der Touristen ist fast auf Rekordniveau zurückgekehrt, und kurze Arbeitswege, bessere Schulen sowie ein dichtes Nahverkehrsnetz ziehen viele Haushalte zurück in die zentralen Stadtbezirke. Gleichzeitig sind Bau- und Finanzierungskosten höher als noch vor einigen Jahren. Die Preise für Eigentumswohnungen sind auf Rekordstände gestiegen, sodass mehr Kaufinteressenten auf dem Mietmarkt bleiben. Am deutlichsten ist der Druck in den 23 Bezirken Tokios zu spüren, ähnliche Entwicklungen zeigen sich aber auch in Osaka, Nagoya und Fukuoka.

Die angespannte Lage ist nicht auf eine einzelne Ursache zurückzuführen. Angebotsengpässe, höhere Betriebskosten für Vermieter, veränderte Wohnpräferenzen und eine sinkende durchschnittliche Wohnungsgröße spielen alle eine Rolle. Untersuchungen dazu, wie die Erreichbarkeit von Bahnhöfen den Wohnwert beeinflusst, erklären, warum sich der Wettbewerb an städtischen Verkehrsknotenpunkten verschärft. Politische Entscheidungen werden beeinflussen, wie schnell der Markt zusätzliche Wohnungen schaffen kann und wie gleichmäßig die Belastung zwischen Mietern und Eigentümern verteilt wird.

Wie schnell steigen die Mieten in Tokio?

Aktuelle Zahlen zeigen den stärksten Anstieg seit Jahrzehnten

Offizielle Preisdaten zeigen einen deutlichen Wendepunkt. Im März stieg der Verbraucherpreisindex für Mieten im privaten Sektor in den 23 Bezirken Tokios im Jahresvergleich um 1,1 Prozent. Das war der stärkste Anstieg seit Oktober 1994. Die Mietkomponenten des landesweiten Verbraucherpreisindex sind seit vielen Monaten in Folge gestiegen. Auch die Mietangebote spiegeln diesen Druck wider. In der Umgebung des Hongo-Campus der Universität Tokio liegen die verlangten Mieten für typische Einzimmerwohnungen bei rund 140.000 Yen im Monat. Das sind 10.000 bis 20.000 Yen mehr als vor fünf Jahren, wie von The Japan News zitierte lokale Marktbeobachter berichten. Ökonomen warnen, dass selbst moderate Erhöhungen andere Ausgaben dämpfen können, weil die Miete einen großen und kaum veränderlichen Kostenpunkt darstellt. Diese Sorge wächst, während die Preise für Lebensmittel, Energie und Dienstleistungen hoch bleiben. Siehe: Bericht von The Japan News.

Familienwohnungen treiben den Anstieg an

Der Preisdruck verteilt sich nicht gleichmäßig auf den Markt. In den vergangenen fünf Jahren stiegen die Angebotsmieten für kleinere Wohnungen in den 23 Bezirken Tokios um etwa 7,6 Prozent, während sie für Familienwohnungen um rund 26,1 Prozent zulegten. Haushalte, die mehr Platz in der Nähe von Schulen oder Betreuungseinrichtungen suchen, konzentrieren sich oft auf dieselben Viertel. Das verknappt das Angebot und beschleunigt den Mietanstieg in diesem Segment. Ähnliche Entwicklungen sind in Osaka und anderen Großstädten zu beobachten, wo zentrale Viertel mit guter Verkehrsanbindung und vielen Angeboten zunehmend höhere Aufschläge erzielen.

Warum die Nachfrage in die Zentren zurückkehrt

Eine gute Anbindung bleibt das wichtigste Merkmal städtischen Wohnraums in Japan. In den zentralen Bezirken gibt es ein dichtes Bahnnetz, kürzere Fahrtzeiten und mehr berufliche Möglichkeiten. Eine Studie zum Mietmarkt in Tokio ergab, dass die Nähe und Häufung von Zug- und U-Bahn-Stationen die Miethöhe messbar beeinflussen. Dabei zählt nicht nur die Entfernung zur nächstgelegenen Station. Auch die Bedeutung der umliegenden Bahnhöfe spielt eine Rolle. Eine Wohnung in der Nähe mehrerer Stationen mit unterschiedlichen Linien und Verbindungen erzielt daher tendenziell eine höhere Miete. Das erklärt, warum die Preise in Vierteln mit mehreren Umsteigebahnhöfen bei einer Erholung der Nachfrage schneller steigen. Siehe: ScienceDirect-Studie zur Häufung von Bahnhöfen.

Auch Faktoren der Lebensqualität verstärken diese Entwicklung. In den Stadtzentren gibt es viele Betreuungsangebote, Nachmittagsprogramme, Gesundheitsdienste und kulturelle Einrichtungen. Für Haushalte, die Arbeits- und Schulzeiten miteinander vereinbaren müssen, kann die Zeitersparnis durch eine Wohnung nahe einer Station wichtiger sein als ein größerer Grundriss. Die Rückkehr der Touristen hat außerdem Arbeitsplätze im Dienstleistungssektor wiederbelebt, die sich in den zentralen Bezirken konzentrieren. Je mehr Haushalte Erreichbarkeit und Zeit priorisieren, desto stärker verlagert sich die Nachfrage in diese Gebiete.

Was treibt die Kosten auf der Angebotsseite nach oben?

Das Angebot ist knapp und der Neubau wird teurer. Bauunternehmen haben mit höheren Material- und Arbeitskosten zu kämpfen, und die Finanzierung ist ungünstiger geworden, da die Zinsen von historischen Tiefständen aus gestiegen sind. Vermieter berichten von höheren Kosten für Renovierungen und Energie. Steigen die Betriebskosten, verlangen Eigentümer bei einer Vertragsverlängerung häufig höhere Mieten, um ihre Rendite zu sichern. Große Immobilienunternehmen haben Mieter bereits über bevorstehende Erhöhungen informiert. Branchenumfragen zufolge akzeptieren die meisten Haushalte Anpassungen, wenn diese mit den allgemeinen Kostensteigerungen begründet werden.

Die Preise für Eigentumswohnungen haben neue Rekorde erreicht, sodass Kaufinteressenten länger zur Miete wohnen. Der Durchschnittspreis für neu gebaute Wohnungen in der Metropolregion Tokio lag zuletzt bei rund 81,35 Millionen Yen. In den 23 Bezirken betrug der Durchschnitt etwa 116,32 Millionen Yen, wie aus von The Japan News zitierten Marktdaten hervorgeht. Reicht das Kaufbudget nicht aus, bleiben mehr Haushalte zur Miete wohnen und erhöhen die Nachfrage nach dem begrenzten Angebot. Der Bestand an neuen Mietshäusern ist nicht groß genug, um diese Verschiebung auszugleichen.

Kurzzeitvermietungen und der Druck durch den Tourismus

Kurzzeitvermietungen haben Teile des Marktes verändert, besonders in stark touristisch geprägten Vierteln. Eine begutachtete Studie zu Tokio und Osaka kommt zu dem Ergebnis, dass Kurzzeitvermietungen eine Mietlücke schaffen können, durch die Wohnraum dem langfristigen Mietmarkt entzogen wird. Japans Gesetz über private Beherbergungsbetriebe, das 2018 in Kraft trat, begrenzte die Zahl der Betriebstage und schrieb eine Aufsicht durch die Verwaltung vor. Viele Kommunen erließen zusätzliche Verordnungen, um Konflikte in den Vierteln zu verringern. Trotz dieser Kontrollen stellten die Forscher fest, dass die unmittelbaren Auswirkungen in Osaka stärker waren, weil mehr Vermieter leer stehende oder günstig vermietete Wohnungen in Unterkünfte für Touristen umwandelten. Das Risiko für Tokio liegt eher in der Zukunft. Wenn die Erträge aus langfristigen Vermietungen in bestimmten Vierteln sinken oder der Tourismus schneller wächst als die Regulierung angepasst wird, könnten mehr Eigentümer ihre Wohnungen kurzfristig vermieten. Siehe: Wiley-Studie zu Kurzzeitvermietungen.

Die Studie hebt zwei hilfreiche Konzepte hervor. Eine geschlossene Mietlücke misst den aktuellen Druck, den Kurzzeitvermietungen auf das langfristige Angebot ausüben. Eine offene Mietlücke beschreibt das künftige Risiko, dass eine Umwandlung attraktiv werden könnte. In Tokio scheint diese offene Lücke in Gebieten mit hoher touristischer Anziehungskraft und wenig leer stehendem Wohnraum größer zu sein. Das spricht für gezielte lokale Vorschriften, eine konsequente Durchsetzung und einen besseren Datenaustausch, damit die Wohnungsplanung frühzeitig erkennen kann, wo der Umwandlungsdruck steigen könnte.

Was der steigende Mietanteil für Haushalte bedeutet

Die 30-Prozent-Marke ist ein grober Richtwert, gibt aber einen schnellen Hinweis auf die finanzielle Belastung. Übersteigt die Miete diesen Anteil, kürzen Haushalte häufig ihre Ausgaben für Restaurantbesuche, Reisen, Kleidung und manche Gesundheitsleistungen. Das Sparen für eine Anzahlung dauert länger. Familien mit Kindern müssen schwierige Abwägungen treffen, etwa bei Kita, Nachhilfe und Freizeitangeboten. Ältere Mieter schränken möglicherweise die Instandhaltung ein oder verschieben Arztbesuche, insbesondere wenn sie zusätzlich Beiträge und Zuzahlungen für die Kranken- und Pflegeversicherung tragen müssen.

Die Lohnentwicklung macht die Lage komplizierter. In Japan gab es Phasen mit Lohnzuwächsen, die zeitweise durch hohe saisonale Sonderzahlungen gestützt wurden, und der Konsum zog kurzfristig an. Die anhaltende Inflation bleibt eine Herausforderung und schmälert den Zuwachs an Kaufkraft. Dadurch fühlt sich eine Mieterhöhung höher an, als es der angegebene Prozentsatz vermuten lässt. Das gilt besonders für Haushalte mit mittlerem Einkommen, die keinen Anspruch auf gezielte Zuschüsse haben. Wenn die Miete nach Abzug der Steuern der größte Ausgabenposten ist, können schon kleine Erhöhungen die Jahresplanung einer Familie verändern.

Politische Maßnahmen im Gespräch

Mietpreisregulierung ist keine schnelle Lösung

Debatten in anderen Märkten zeigen, welche Zielkonflikte bestehen. In Kalifornien sollte ein als Proposition 33 bekannter Volksentscheid die Befugnisse der Kommunen zur Begrenzung von Mieterhöhungen ausweiten, indem die seit Mitte der 1990er-Jahre geltenden Beschränkungen des Bundesstaats aufgehoben werden sollten. Befürworter argumentieren, strengere Obergrenzen könnten die Kosten für bestehende Mieter stabilisieren. Gegner warnen, dass strenge Grenzen Investitionen verringern, die Umwandlung in Eigentumswohnungen fördern und das langfristige Mietangebot schrumpfen lassen könnten. Japans Rechtsrahmen ist anders, doch die Lehre lässt sich übertragen. Weitreichende Obergrenzen helfen derzeitigen Mietern, bergen aber das Risiko langsamerer Bautätigkeit und ausbleibender Modernisierungen, wenn Eigentümer keine Rendite erzielen können. Bei jeder Diskussion über Obergrenzen müssen diese Folgen berücksichtigt werden. Siehe: Erläuterung zu Proposition 33 in Kalifornien.

Reform der Bebauungsregeln und mehr Wohnraum

Eine weitere Möglichkeit besteht darin, dort schneller Wohnraum zu schaffen, wo die Nachfrage am größten ist. Cambridge im US-Bundesstaat Massachusetts hat kürzlich die Einfamilienhaus-Zonierung und stadtweit geltende Mindestvorgaben für Parkplätze abgeschafft, um auf derselben Fläche mehr Wohnraum zu ermöglichen. Damit soll das Angebot in gewachsenen Vierteln durch den Abbau von Regeln steigen, die die Zahl der Wohneinheiten begrenzen. Japans Bebauungssystem ist nicht mit dem amerikanischen Modell identisch, doch ähnliche Ziele gelten auch dort. Städte können mehrgeschossige Wohnhäuser in der Nähe wichtiger Bahnhöfe fördern, wo sinnvoll kleinere durchschnittliche Wohnungsgrößen zulassen und die Umwandlung ungenutzter Büros in Mietwohnungen erleichtern. Kommunen können außerdem Genehmigungen für Studentenwohnheime und Familienwohnungen in Schulbezirken beschleunigen, in denen die Nachfrage bereits sichtbar ist. Siehe: City Journal zu den Reformen in Cambridge.

Auch die Regulierung von Kurzzeitvermietungen ist ein möglicher Hebel. Transparente Meldungen und klare Regeln zu den erlaubten Betriebstagen, kombiniert mit gezielten Kontrollen in touristisch geprägten Gebieten, können den Druck auf das langfristige Mietangebot verringern. Einige Bezirke haben bereits strengere Regeln als die landesweiten Vorgaben eingeführt. Eine Abstimmung über die Stadt- und Bezirksgrenzen hinweg könnte verhindern, dass ein Flickenteppich von Vorschriften den Druck lediglich von einem Viertel ins nächste verlagert.

Was Mieter jetzt tun können

Bei einer anstehenden Vertragsverlängerung haben Haushalte nur begrenzten Spielraum. Einige Schritte können die Belastung jedoch abfedern oder helfen, ein besseres Angebot zu finden.

• Miete ins Verhältnis zum Einkommen setzen. Der Mietanteil sollte möglichst nahe bei 30 Prozent bleiben. Steigt er darüber, sollten andere feste Kosten angepasst werden, bevor bei notwendigen Ausgaben gespart wird.
• Bei einer Vertragsverlängerung verhandeln. Gibt es im Gebäude freie Wohnungen oder ist eine vergleichbare Wohnung in der Nähe günstiger, sollten Mieter entsprechende Daten vorlegen und um eine geringere Erhöhung oder einen weiteren Monat zum bisherigen Mietpreis bitten.
• Abstriche bei der Lage abwägen. Ein oder zwei Stationen weiter von einem wichtigen Knotenpunkt entfernt kann die Miete sinken, während der Arbeitsweg noch überschaubar bleibt.
• Auf Wohnungsmerkmale achten, die monatliche Kosten senken. Eine gute Dämmung und effiziente Haushaltsgeräte können die Strom- und Gaskosten verringern.
• Den Umzugszeitpunkt wählen. Im Frühjahr steigen die Preise besonders stark. Eine Wohnungssuche im Spätsommer oder Winter kann bessere Konditionen bringen.
• Einzugskosten senken. Mieter können darum bitten, Schlüsselgeld in Raten zu zahlen oder zu reduzieren, oder nach Angeboten ohne Gebühren in neueren Gebäuden fragen.
• Für kurze Aufenthalte Studenten- oder Firmenwohnungen mit Verwaltung prüfen. Manche bieten möblierte Wohnungen mit flexiblen Vertragsbedingungen, die sich einschließlich aller Gebühren mit den marktüblichen Mieten messen können.

Wie es für Mieter und Vermieter weitergeht

Die Ursachen des Mietanstiegs in den zentralen Bezirken Tokios bestehen fort. In Vierteln mit dichtem Bahnnetz, Schulen und Dienstleistungen ist die Nachfrage hoch. Bau- und Betriebskosten bleiben erhöht, und die Preise für Eigentumswohnungen halten Kaufinteressenten länger auf dem Mietmarkt. Kurzzeitvermietungen sind besser reguliert als noch vor einigen Jahren, doch die touristische Nachfrage stellt diese Regeln in manchen Bezirken weiterhin auf die Probe. Reale Lohnzuwächse würden vielen Haushalten helfen, den Mietanteil zu senken, auch wenn die anhaltende Inflation diesen Effekt abschwächt.

Wie sich der Markt entwickelt, hängt davon ab, wie schnell zusätzlicher Wohnraum entsteht und wie die Politik den Schutz der Mieter mit dem Investitionsbedarf in Einklang bringt. Gezielter Neubau in bahnhofsnahen Gebieten, einfachere Genehmigungen für Familienwohnungen und klare Regeln für Kurzzeitvermietungen können helfen. Mieter können ihr Budget schützen, indem sie Vertragsverlängerungen frühzeitig planen und mögliche Abstriche bei Wohnfläche und Lage abwägen. Vermieter können höhere Mieten durch Investitionen in Energieeffizienz und Instandhaltung rechtfertigen und zugleich eine langfristig hohe Auslastung sichern. Die Attraktivität der Stadt beruht auf guter Erreichbarkeit und Bequemlichkeit. Ziel ist es, wieder ein Gleichgewicht herzustellen, damit die Kosten dieser Vorteile nicht den übrigen Lebensunterhalt der Haushalte aufzehren.

Die wichtigsten Punkte

• Die Mieten in den 23 Bezirken Tokios stiegen im März im Jahresvergleich um 1,1 Prozent und damit so stark wie seit 1994 nicht mehr. Viele Mieter geben inzwischen mehr als 30 Prozent ihres Einkommens für Wohnraum aus.
• Familienwohnungen verzeichneten über fünf Jahre die stärksten Zuwächse: rund 26 Prozent gegenüber etwa 8 Prozent bei kleinen Wohnungen.
• Die Nachfrage hat sich mit der Rückkehr der Präsenzarbeit, des Tourismus und des Interesses an kurzen Arbeitswegen wieder in die Stadtzentren verlagert.
• Höhere Bau-, Finanzierungs- und Betriebskosten sowie Rekordpreise für Eigentumswohnungen halten mehr Haushalte auf dem Mietmarkt und begrenzen das Angebot.
• Studien zeigen, dass die Nähe und Häufung von Bahnhöfen die Mieten in den betroffenen Vierteln deutlich erhöhen.
• Kurzzeitvermietungen erhöhen den Druck auf den langfristigen Wohnungsmarkt in stark touristisch geprägten Gebieten, trotz strengerer nationaler und lokaler Regeln seit 2018.
• Zu den politischen Möglichkeiten zählen gezielter Neubau in der Nähe wichtiger Bahnhöfe, klarere Regeln für Kurzzeitvermietungen und ein vorsichtiger Umgang mit Mietpreisregulierungen angesichts möglicher Angebotsrisiken.
• Haushalte können mit Verhandlungen bei Vertragsverlängerungen, Abwägungen zur Lage und niedrigeren Einzugskosten auf den steigenden Mietanteil reagieren.