LH-Chef warnt vor stark sinkenden Wohnungspreisen, während Abgeordnete Lieferverzögerungen und steigende Schulden kritisieren

Eine Preisprognose trifft auf eine wachsende Versorgungslücke

Südkoreas wichtigster öffentlicher Wohnungsbauentwickler stand am 12. Oktober 2026 in der Nationalversammlung vor einer schwierigen Aufgabe: Er sollte erklären, warum bei einem Jahresziel von 51.783 Wohnungen laut Bericht erst 13.293 den Baustart erreicht hatten, während sein Präsident zugleich strengere Hypothekenvergaben forderte und einen möglichen starken Rückgang der Wohnungspreise prognostizierte.

Lee Sung-hoon, Präsident der Korea Land & Housing Corporation (LH), verteidigte seine Einschätzung vor dem Ausschuss für Land, Infrastruktur und Verkehr der Nationalversammlung. Die Verkaufspreise für Wohnungen in Seoul waren laut den während der Kontroverse angeführten Zahlen des Korea Real Estate Board 87 Wochen in Folge gestiegen. Kaufinteressenten befürchteten daher, sich bald keine Wohnung mehr leisten zu können.

Lee argumentierte, ein steigendes Angebot und hohe Zinsen könnten diesen Druck umkehren. Außerdem sagte er, die Haushalte würden die Auswirkungen des LH-Angebots ab 2028 zu spüren bekommen. Damit liegt zwischen seiner heutigen Beruhigung der Käufer und der Bereitstellung tatsächlich nutzbarer Wohnungen noch einige Zeit.

Die Anhörung ging über seine Preisprognose hinaus. Abgeordnete der regierenden Demokratischen Partei und der oppositionellen People Power Party stellten Fragen zu Bauverzögerungen, zur Bedeutung gemeldeter Baustarts, zur Umstrukturierung der Organisation, steigenden Schulden und einem Industrieentwicklungsprojekt mit geschätzten Kosten von 9 Billionen Won.

Mehrere Zahlen beziehen sich auf unterschiedliche Programme und nicht auf ein einziges Gesamtangebot. Das Ziel von 51.783 Wohnungen betrifft den öffentlichen Wohnungsbau. Lee skizzierte davon getrennt Pläne für 96.000 Baustarts landesweit, darunter 86.000 im Großraum Seoul. Eine weitere genannte Zahl war das staatliche Angebotsziel von 115.000 Wohnungen. Wie diese umfassenderen Gesamtzahlen zusammenhängen, wurde bei der Anhörung nicht vollständig erläutert.

Lees Aussagen zu Hypotheken

Der Streit begann bei einer Pressekonferenz am 30. September auf dem Gelände des nationalen Industriekomplexes für fortgeschrittene Systemhalbleiter in Yongin in der Provinz Gyeonggi. Lee regte an, über eine weitere Senkung der Hypothekenobergrenze von 600 Millionen Won für Wohnungen mit einem Preis von höchstens 1,5 Milliarden Won zu sprechen.

Außerdem stellte er infrage, ob die Möglichkeit für Erstkäufer, bis zu 70 Prozent des Immobilienwerts zu leihen, den Wettbewerb um Wohnungen anheize. Dieser Prozentsatz ist die Beleihungsquote, das sogenannte Loan-to-Value-Verhältnis (LTV). Sie setzt die Hypothek ins Verhältnis zum Immobilienwert. Eine separate Obergrenze in Won kann den tatsächlich verfügbaren Kreditbetrag dennoch beschränken.

Die erörterten Kreditobergrenzen lagen bei 600 Millionen Won für Wohnungen im Wert von bis zu 1,5 Milliarden Won, 400 Millionen Won für Wohnungen über 1,5 Milliarden und bis zu 2,5 Milliarden Won sowie 200 Millionen Won für Wohnungen über 2,5 Milliarden Won in regulierten Gebieten. Lees Äußerungen waren ein Vorschlag zur Diskussion und keine Ankündigung einer neuen Kreditregel.

Bei der Prüfung sagte Lee, er halte an seiner persönlichen Ansicht fest, entschuldigte sich aber dafür, außerhalb der Zuständigkeit der LH über Finanzregulierung gesprochen zu haben. Er grenzte seine Position ausdrücklich von der Regierungspolitik ab.

Lee, dessen Behörde öffentliche Wohnungen baut und verwaltet, aber keine Hypothekenregeln festlegt, erläuterte die Unterscheidung:

Das ist nicht die Haltung der Regierung, sondern meine persönliche Ansicht.

Abgeordnete stellen den Rat, abzuwarten, infrage

Kim Eun-hye von der People Power Party fragte Lee, wie junge Menschen und frisch verheiratete Paare Wohnungen kaufen könnten, wenn der Zugang zu Krediten eingeschränkt werde. Eom Tae-young, ebenfalls von der People Power Party, stellte infrage, ob normale Haushalte Wohnungen bar bezahlen könnten, und warnte davor, verzögertes Angebot als Rechtfertigung für Kreditbeschränkungen zu verwenden.

Chung Il-young von der Demokratischen Partei sagte, die Nachfrage zu dämpfen sei nicht Aufgabe des LH-Präsidenten. Sein Parteikollege Bok Ki-wang wies darauf hin, dass Lee zuvor als Sekretär des Präsidenten für Land und Verkehr tätig gewesen war, nun aber die LH leitete. Seine Äußerungen könnten daher für eine politische Entscheidung gehalten werden.

Lee begründete seinen Rat mit seiner Erwartung sinkender Preise. Der Rückgang nach dem Preishöhepunkt 2021, den er auf die hohen Zinsen zurückführte, könne sich wiederholen.

Auf die Frage, warum Kaufinteressenten nicht überstürzt handeln müssten, sagte Lee dem Ausschuss:

Wenn sich der Markt stabilisiert, entgeht Ihnen nichts, wenn Sie nicht sofort eine Wohnung kaufen.

Diese Beruhigung stützt sich auf eine Prognose und nicht auf ein feststehendes Ergebnis. Lee nannte weder einen Zeitpunkt noch eine konkrete Größenordnung für einen Preisrückgang. Er sagte, er wisse nicht, wann die Preise drehen würden, halte eine Umkehr aber nur für eine Frage der Zeit. Auf die Frage, ob er zurücktreten würde, wenn die Preise nicht unter Kontrolle gebracht würden, stimmte er zu.

Kann das verbleibende Bauziel erreicht werden?

Der Abgeordnete Jeong Hee-yong von der People Power Party sagte, die LH habe bis zum 2. Oktober 13.293 Baustarts verzeichnet, also 25,7 Prozent ihres Jahresziels von 51.783. Bis zum Jahresende müssten noch 38.490 Wohnungen hinzukommen, etwa das Dreifache der bislang gemeldeten Zahl.

Lee hielt das Ziel weiterhin für erreichbar. Viele Projekte befänden sich beim Beschaffungsdienst für öffentliche Aufträge in der Phase der Auftragnehmerauswahl und könnten nach deren Abschluss beginnen. Bei Projekten mit privaten Partnern seien die bevorzugten Bieter größtenteils bereits ausgewählt. Dadurch könnten umfangreiche Bauarbeiten im November oder Dezember anlaufen.

Der Unterschied zwischen dieser Erklärung und den Bedenken der Abgeordneten ist praktischer Natur: Projekte kurz vor der Auftragsvergabe können eine Jahresprognose stützen, sind aber nicht zwangsläufig bereits aktive Baustellen.

Lee räumte ein, dass es problematisch sei, die Baustarts auf das Jahresende zu konzentrieren. Er sagte, er werde Möglichkeiten prüfen, sie gleichmäßiger zu verteilen, auch in Gesprächen mit der Nationalversammlung.

Auch ein separates Programm zum Erwerb von Mietwohnungen lag hinter dem Zeitplan. Der Abgeordnete Kim Nam-geun von der Demokratischen Partei sagte, bis August seien lediglich 13 Prozent des Jahresziels von 18.000 Wohnungen erreicht worden. Er warnte, dass die LH bis 2030 einen beträchtlichen Anteil zum öffentlichen Wohnungsbauziel von 1,19 Millionen Wohnungen beitragen müsse. Eine schwache Umsetzung bleibe daher bedenklich, auch wenn eine Zunahme der Aktivität zum Jahresende das Jahresergebnis verbessere.

Genehmigungen und Anträge sind bereits im Verzug

Der Rückstand reicht über das diesjährige Ziel hinaus. Jeong zufolge hatten landesweit bis August 209.270 Wohnungen eine Projektplangenehmigung erhalten, ohne dass der Bau begonnen hatte. Davon waren 23.802 vor 2022 genehmigt worden, etwa 11,4 Prozent des Rückstands.

Eine Genehmigung ist ein Verwaltungsschritt, keine fertige Wohnung. Bevor Haushalte einziehen können, müssen Auftragnehmer ausgewählt, Arbeiten am Grundstück durchgeführt und die Wohnungen gebaut werden. Eine große Zahl genehmigter Projekte bedeutet daher nicht automatisch, dass bald Wohnraum verfügbar ist.

Jeong sagte außerdem, dass bei 70 von 99 Wohnblöcken des öffentlichen Wohnungsbaus im Hauptstadtgebiet die Hauptantragsphase verzögert sei, also bei rund 70,7 Prozent. Die durchschnittliche Verzögerung betrug 12,8 Monate.

Diese Verzögerungen betreffen Haushalte, die sich auf die bei Voranträgen angekündigten Zeitpläne verlassen hatten. Lee räumte ein, die LH sei bei der Bearbeitung von Beschwerden nicht immer aktiv genug gewesen, und sagte, die Beschäftigten seien angewiesen worden, schneller darauf einzugehen. Außerdem versprach er, bei 2022 und 2023 genehmigten, verzögerten Projekten aufzuholen.

Was zählt als Baustart?

Kim Jung-jae von der People Power Party kritisierte die Praxis der LH, Projekte bereits dann als begonnen zu zählen, wenn die Unterlagen zur Aufnahme der Bauarbeiten angenommen wurden, selbst wenn die tatsächlichen Arbeiten noch nicht begonnen hatten. Sie warf der Behörde vor, ihre Leistung aufzubauschen, und stellte die gesonderte Verwendung des Begriffs „tatsächlicher Baustart“ infrage.

Lee wies den Vorwurf zurück und sagte, die Berichtsmethode sei seit Langem üblich. Er räumte jedoch ein, dass die Begriffe für Verwirrung gesorgt hätten, und versprach, sie zu ändern. Für Leser bleibt damit ein wichtiger Unterschied: Ein verwaltungstechnischer Baustart und der tatsächliche Beginn der Bauarbeiten sind nicht unbedingt dasselbe.

Zahlen zu neu gebauten Mietwohnungen, die im Großraum Seoul erworben werden, verdeutlichen das Problem. Bis Ende September waren 11.277 Baustarts bei einem Ziel von 40.085 verzeichnet, also 28,1 Prozent. Diese Zahlen betreffen ein anderes Programm und sollten nicht zu den 13.293 Wohnungen des öffentlichen Wohnungsbaus addiert werden, ohne mögliche Überschneidungen zu prüfen.

Die LH plante in diesem Programm im vierten Quartal rund 29.000 Baustarts. Bei etwa 21.000 davon, rund 72 Prozent, sollte ein beschleunigtes Verfahren zur Anwendung kommen. Dabei können die Prüfung der Baukosten und Änderungen der Kaufverträge nach der Meldung des Baubeginns erfolgen.

Abgeordnete warnten, zwischen dem Erhalt der Baubeginnbescheinigung und dem tatsächlichen Arbeitsbeginn könnten bis zu sechs Monate liegen. Ein zum Jahresende erreichtes Ziel bei den eingereichten Unterlagen würde daher nicht unbedingt ein gleich großes Bauvolumen vor Ort belegen.

Schuldenprognosen weichen ab, weisen aber in dieselbe Richtung

Dem Veröffentlichungssystem ALIO für öffentliche Einrichtungen zufolge beliefen sich die Schulden der LH Ende des Vorjahres auf 173,6567 Billionen Won; die Schuldenquote lag bei 230,79 Prozent. Das bedeutet, dass die Verbindlichkeiten etwa das 2,31-Fache des Eigenkapitals ausmachten. Für sich genommen besagt die Kennzahl nicht, dass eine Institution ihren Verpflichtungen nicht nachkommen kann.

Der Abgeordnete Yoo Sang-bum von der People Power Party bezifferte die Schulden in diesem Jahr auf rund 197 Billionen Won und prognostizierte 372 Billionen Won bis 2030. Ein weiterer Abgeordneter, Shin Sung-bum, nannte für 2030 eine Prognose von 373 Billionen Won. Die Angaben unterscheiden sich um 1 Billion Won; eine Erklärung für die Abweichung wurde nicht gegeben.

Nach Yoos Zahlen würde der prognostizierte Anstieg 175 Billionen Won oder etwa 88,8 Prozent betragen. Yoo fragte außerdem, wie die LH 940.000 Mietwohnungen bereitstellen könne, während ihre Zinsdeckungsquote negativ sei. Diese Kennzahl setzt die Erträge zu den Zinskosten ins Verhältnis; ein negatives Ergebnis bedeutet, dass die verwendete Ertragsgröße die Zinsen nicht deckt. Seine Bezeichnung der LH als Zombie-Unternehmen war eine politische Einschätzung und keine formelle Feststellung der Zahlungsunfähigkeit.

Lee führte den finanziellen Druck auf Entschädigungen für die dritte Generation neuer Städte, konzentrierte Bauvolumen und Baukosten zurück, die um fast 50 Prozent gestiegen seien. Die LH und das Landministerium bemühten sich um Haushaltsmittel, da die Schulden schneller wüchsen, als die Behörde ihre Kosten ausgleichen könne.

Umstrukturierung, Personal und Mieten erschweren die Umsetzung

Abgeordnete fragten, ob eine Abspaltung von Teilen der LH und der Übergang zur direkten Entwicklung öffentlichen Landes ihre Fähigkeit zur Wohnungsbereitstellung schwächen würden. Yoo warnte, die Änderung könne das Modell untergraben, bei dem Erlöse aus Landverkäufen dazu beitragen, Verluste bei Mietwohnungen auszugleichen.

Der Abgeordnete Kang Deuk-gu von der Demokratischen Partei verwies auf das Risiko, dass eine abgespaltene Vermögensgesellschaft Mietverluste und Schulden übernehmen könnte. Der Abgeordnete Jeong Dong-man von der People Power Party nannte zudem Personalmangel und einen drohenden Generalstreik der Gewerkschaft. Lee sagte, die LH bereite ihre Stellungnahme zur geplanten Abspaltung vor und prüfe, welche Organisation und Personalstärke sie benötigen werde.

Yeom Tae-young von der Demokratischen Partei forderte angesichts des wachsenden Arbeitsaufkommens eine umfangreiche Personalaufstockung. Lee stimmte zu, dass sowohl der Umfang der Projekte als auch die Vielfalt der Aufgaben zugenommen hätten. Gespräche mit Regierungsstellen beträfen Neueinstellungen und die Bezahlung der Beschäftigten.

Kim Young-kook, Leiter der Wohnungs- und Landpolitik im Landministerium, sagte, die reguläre Personalstärke sei seit 2024 um rund 400 gestiegen und Beschäftigte seien in zentrale Projekte versetzt worden. Er räumte dennoch ein, dass mehr Personal benötigt werde, und sagte, weitere Gespräche über reguläre und befristete Einstellungen seien geplant.

Kim sagte außerdem, das Ministerium verhandle mit den Finanzbehörden über höhere Fördersätze für Mietwohnungen. Lee argumentierte, ein Großteil der künftigen Ausweitung des Mietwohnungsangebots werde Mieten nahe dem Marktniveau verlangen und so die Finanzen der LH verbessern. Das adressiert zwar die finanzielle Erholung, zeigt aber nicht, wie erschwinglich diese Wohnungen für Haushalte mit geringem Einkommen wären.

Ein schnelles Industrieprojekt sorgt für eine weitere Kostendebatte

Den Verzögerungen im Wohnungsbau der LH wurde das Tempo des geplanten nationalen Industriekomplexes für Halbleiter in Honam auf dem Gelände des früheren Militärflughafens von Gwangju gegenübergestellt. Der Abgeordnete Kang Dae-sik von der People Power Party fragte, warum dieses Projekt schneller vorankomme als andere nationale Industrieentwicklungen.

Das Gelände wurde am 29. Juli als möglicher Standort benannt, am folgenden Tag wurde die LH um Beteiligung gebeten, und am 3. August wurden Planungsleistungen in Auftrag gegeben. Die Frist für die Auswahl des Planungsunternehmens wurde von den üblichen 107 auf 58 Tage verkürzt.

Von 30 nationalen Industriekomplexen, bei denen das Landministerium um Beteiligung der LH gebeten hatte, wurden bei 10 noch die Entwicklungsbedingungen geprüft. Von sechs Projekten, die 2023 als mögliche Standorte benannt worden waren und die Phase der Planungsleistungen erreicht hatten, dauerte es bei allen außer dem Halbleiterkomplex in Yongin mehr als ein Jahr von der Beteiligungsanfrage bis zur Auftragsvergabe.

Kangs Büro schätzte die Gesamtkosten auf rund 9 Billionen Won: 5 Billionen Won für den Erwerb des früheren Flughafengeländes und 4 Billionen Won für die Entwicklung. Bei einem Verkauf von 70 Prozent des rund 2,5 Millionen Pyeong großen Geländes wurden die geschätzten Kosten mit 5,14 Millionen Won pro Pyeong angesetzt. Ein Pyeong entspricht etwa 3,3 Quadratmetern.

Diese Schätzung lag etwa 2,1-mal über dem Preis von 2,41 Millionen Won pro Pyeong für Industrieflächen im Advanced District 3 in Gwangju im Jahr 2024 und 6,7-mal über dem Preis von 770.000 Won im nationalen Industriekomplex Bitgreen im Jahr 2020. Bei diesen Vergleichen geht es um unterschiedliche Standorte und Verkaufsjahre, nicht um identische Grundstücke.

Wer trägt die Kosten der Industrieentwicklung?

Kangs Büro schätzte, dass beim Verkauf der geplanten 1,575 Millionen Pyeong Industriefläche für 4 Millionen Won pro Pyeong eine einfache Differenz von rund 1,7955 Billionen Won gegenüber den geschätzten Entwicklungskosten je Einheit bliebe. Bei 3 Millionen Won würde die Differenz auf etwa 3,3705 Billionen Won steigen. Dies sind Szenarioberechnungen und keine bestätigten Projektverluste.

Das Büro stellte außerdem einen geschätzten Kaufpreis von 5 Billionen Won einer eigenen Bewertung von rund 4 Billionen Won vor der Entwicklung gegenüber. Die Vereinbarung zur Verlegung des Militärflughafens sieht vor, einen Ersatzflughafen zu bauen und dem Staat zu übertragen, um im Gegenzug das frühere Gelände zu erhalten. Wie die Erwerbs- und Entwicklungskosten verteilt werden, könnte daher sowohl die Preise der Industrieflächen als auch die öffentlichen Finanzen beeinflussen.

Die LH sagte, sie wolle den Komplex beschleunigt voranbringen, um die Wettbewerbsfähigkeit der Halbleiterindustrie zu stärken, und dabei, wo möglich, parallele Verfahren nutzen. Das Landministerium erklärte, bei der Standortauswahl seien Lage, Industriestrategie und Unternehmensnachfrage berücksichtigt worden. Ein endgültiger Verkaufspreis für die Industrieflächen oder eine festgelegte Finanzierungsvereinbarung wurden nicht genannt.

Parallele Verfahren sind auch Bestandteil von Lees Wohnungsbauplänen. In Seoripul und Taereung will die LH Genehmigungen, Entschädigungen, Abriss und Grundstücksvorbereitung gleichzeitig vorantreiben, um den ersten Spatenstich um mehr als ein Jahr vorzuziehen. Ab 2027 plant sie mehr städtische Projekte durch die Erneuerung älterer Mietwohnungen und die Nutzung unbebauter Flächen.

Qualität, Privatbesitz und die nächsten Etappen

Auch die Wohnungsqualität gab Anlass zur Sorge. Moon Jong-bok von der Demokratischen Partei verwies auf Tausende Reparaturanfragen bei Projekten der Reihe „Newlywed Hope Town“ und fragte nach Sanktionen gegen Auftragnehmer. Lee versprach ein strengeres Mängel- und Qualitätsmanagement. Mo Gyeong-jong forderte Maßnahmen zu Rechtsstreitigkeiten und zur Eintreibung von Schulden im Rahmen von Kaufverträgen, die an die Baukosten gekoppelt sind. Lee sagte, eine Reaktion der Verwaltung werde geprüft.

Lee versprach außerdem größere Mietwohnungen, mehr Standorte in der Nähe von U-Bahn-Stationen sowie vergleichbare Materialien und Gestaltung bei Miet- und Eigentumswohnungen. Diese Pläne müssen neben den Beschwerden über bestehende Projekte betrachtet werden und dürfen nicht als bereits umgesetzte Verbesserungen gelten.

Fragen zu Lees eigenen Immobilien erhöhten den Druck in der Hypothekendebatte. Er sagte, eine Wohnung in Dogok sei Anfang Juni verkauft worden; für eine Wohnung in Sejong sei im Mai ein Kaufvertrag unterzeichnet worden. Die LH erklärte, die Eigentumsübertragung in Sejong werde voraussichtlich Ende Oktober erfolgen, da der Mietvertrag eines Mieters noch nicht ausgelaufen sei.

Lee sagte, er habe die Wohnung in Sejong ohne Kredit für rund 800 Millionen Won gekauft und dem Verkauf für etwas mehr als 1,4 Milliarden Won zugestimmt. Kim Mi-ae stellte dies Käufern gegenüber, die für eine Wohnung im Wert von 1,5 Milliarden Won angesichts der Kreditobergrenze von 600 Millionen Won 900 Millionen Won in bar benötigen.

Die unmittelbar anstehenden Etappen konzentrieren sich auf das Jahresende, während Lee angab, die Haushalte würden das zusätzliche Angebot ab 2028 spüren:

• Ende Oktober 2026: erwartete Eigentumsübertragung der Wohnung in Sejong.
• November und Dezember 2026: der von Lee angekündigte Anstieg der Bautätigkeit, der das Jahresziel der LH stützen soll.
• Ende 2026: Bewertung der jährlichen Baustarts, einschließlich der Unterscheidung zwischen Verwaltungsunterlagen und tatsächlichen Bauarbeiten.
• Ab 2027: geplante Ausweitung des städtischen Baubeginns.
• 2028: Lees Angabe zufolge sollen die Haushalte ab dann das zusätzliche Angebot spüren.
• 2030: Zeithorizont für das Ziel im öffentlichen Wohnungsbau und die stark steigenden Schuldenprognosen.

Die wichtigsten Punkte

• Lee bezeichnete strengere Hypothekenobergrenzen als seine persönliche Ansicht, nicht als Regierungspolitik, und entschuldigte sich dafür, sich außerhalb des Zuständigkeitsbereichs der LH geäußert zu haben.
• Bis zum 2. Oktober waren 25,7 Prozent des Jahresziels für den öffentlichen Wohnungsbau mit Baustarts erreicht.
• Lee erwartet umfangreiche Bautätigkeit im November und Dezember. Die Meldung eines Baustarts kann dem tatsächlichen Baubeginn jedoch vorausgehen.
• Abgeordnete nannten Schuldenprognosen von 372 Billionen und 373 Billionen Won für 2030.
• Die LH bemüht sich um mehr Finanzierung und Personal und steht zugleich wegen ihrer Umstrukturierung, der Qualität und der Kosten der Industrieentwicklung in der Kritik.
• Für den prognostizierten Preisrückgang wurden weder Zeitpunkt noch Ausmaß genannt. Lee bezeichnete 2028 als den Zeitpunkt, ab dem die Haushalte zusätzliches Angebot spüren würden.