Tourismusbehörde macht Kehrtwende bei Verboten privater Unterkünfte
Die japanische Tourismusbehörde bereitet eine Kehrtwende nach jahrelanger Politik vor: Kommunen sollen private Unterkünfte, sogenannte Minpaku, in Wohnvierteln, in denen der Touristenandrang den Alltag beeinträchtigt, faktisch verbieten dürfen. Wie mit der Angelegenheit vertraute Quellen berichten, will die Behörde noch in diesem Monat eine Mitteilung herausgeben. Darin soll klargestellt werden, dass Kommunen die jährliche Zahl der Betriebstage in ausgewiesenen Gebieten auf null begrenzen können. Das widerspricht unmittelbar der bisherigen Position der Behörde, solche Verbote liefen dem Zweck des Gesetzes zuwider.
Inhalt
Der Kurswechsel erfolgt, während Japan darum ringt, ehrgeizige Tourismusziele mit der Realität des Übertourismus in Wohngebieten in Einklang zu bringen. Seit Inkrafttreten des Gesetzes über private Beherbergungsbetriebe im Juni 2018 dürfen Eigentümer Häuser und Wohnungen als Kurzzeitunterkünfte anmelden und bis zu 180 Tage im Jahr vermieten, ohne eine herkömmliche Hotellizenz zu benötigen. Das System sollte den starken Zustrom ausländischer Besucher bewältigen helfen, indem leer stehender Wohnraum genutzt wird. Die Zahl der Anmeldungen ist stetig gestiegen und lag im Mai landesweit bei rund 40.700 Unterkünften. Die niedrigen Zugangshürden haben Minpaku für Immobilieninvestoren und Hauseigentümer gleichermaßen attraktiv gemacht und die rasche Ausbreitung in Ballungsräumen und Ferienorten begünstigt.
Das Wachstum hat jedoch zu Konflikten geführt. In der anstehenden Mitteilung soll es heißen, dass Kommunen die Zahl der Betriebstage auf null begrenzen dürfen, wenn private Unterkünfte das Wohnumfeld in der Nähe von Wohnhäusern oder Bildungseinrichtungen beeinträchtigen. Außerdem soll bestätigt werden, dass bestehende Betriebe eingeschränkt werden können, wenn bereits Probleme aufgetreten sind. Betreiber könnten zudem verpflichtet werden, zur Kontrolle der Auflagen Schallpegelmessgeräte und Überwachungskameras zu installieren.
Zusätzlich zu den erweiterten Befugnissen der Kommunen plant die Zentralregierung, noch im laufenden Haushaltsjahr versuchsweise eine Anlaufstelle einzurichten, die nachts Beschwerden über Lärm und andere Störungen entgegennimmt. Die Maßnahme zeigt, dass Tokio nun Vollzugsdefizite anerkennt, die Anwohner frustriert und Kommunalbeamte angesichts der Vielzahl von Verstößen überfordert haben.
Warum Anwohner sich wehren
Die Beschwerden, die den Kurswechsel ausgelöst haben, sind weder neu noch Einzelfälle. In den Bezirken Tokios und großen Touristenzentren wie Kyoto und Osaka berichten Anwohner von zahlreichen Problemen mit Kurzzeitgästen, die häufig nur wenig über die örtlichen Gepflogenheiten wissen.
Im Tokioter Bezirk Kita, wo sich die Zahl der registrierten Minpaku innerhalb von drei Jahren etwa verdreifacht hat und bis September 2024 auf 522 gestiegen ist, berichteten Vertreter der Gemeinde von einer Verneunfachung der offiziellen Beschwerden. Allein im Haushaltsjahr 2024 gingen insgesamt 53 Beschwerden ein. Ein 77-jähriger Mann, der einer örtlichen Bürgervereinigung vorsteht, äußerte sich zwiegespalten zu den Veränderungen in seinem Viertel.
Ich freue mich zwar, dass Touristen in den Bezirk Kita kommen, möchte aber, dass sie sich an die Regeln halten.
Er beklagte, dass Müllsammelstellen zu Abladeplätzen für unsortierten Abfall geworden seien, darunter Flaschen mit fremdsprachigen Etiketten, seit ein nahegelegenes Gebäude Touristen beherberge. Verstöße gegen die örtlichen Regeln zur Müllentsorgung kämen sehr häufig vor. In einigen Fällen hätten Gäste ihren Müll außerhalb der vorgesehenen Abholzeiten abgestellt, was Schädlinge anziehe und langjährigen Bewohnern, die stolz auf die sauberen Straßen seien, ein Ärgernis bereite.
Auch nächtlicher Lärm sorgt immer wieder für Konflikte. Im Bezirk Shinjuku, der im Dezember nach wiederholten Verstößen gegen verbindliche Auflagen die ersten Schließungsverfügungen Tokios gegen elf Einrichtungen von vier Betreibern erließ, zeigten kommunale Daten, dass sich die Mehrheit der 561 Beschwerden im Haushaltsjahr 2025 auf Lärm und unsachgemäße Müllentsorgung bezog. Bewohner des Bezirks Toshima, in dem es in der Nähe des Bahnhofs Ikebukuro mehr als 1.800 registrierte Minpaku gibt, äußerten ähnliche Frustration. Bei einem Treffen vor Ort im Oktober 2025 bezeichnete der Vorsitzende einer Bürgervereinigung die Minpaku-Betreiber unverblümt als Schurken. Das spiegelt die große Wut in Gemeinden wider, die das Gefühl haben, ihre Viertel seien ohne ihre Zustimmung in inoffizielle Hotelbezirke verwandelt worden. Zu den Beschwerden zählen das Rollen von Koffern auf den Straßen nach Mitternacht und Partys in Unterkünften ohne Personal vor Ort.
Wie die lokalen Verbote umgesetzt werden sollen
Die bevorstehende Mitteilung der Tourismusbehörde soll für die rechtliche Klarheit sorgen, die viele Kommunalverwaltungen gefordert haben. Nach dem Gesetz über private Beherbergungsbetriebe dürfen Kommunen zwar Gebiete und Betriebstage beschränken, doch die Richtlinien der Zentralregierung hatten sie bislang davon abgehalten, die jährliche Obergrenze von 180 Tagen auf null zu setzen.
Der neue Kurs billigt die sogenannte Null-Tage-Obergrenze ausdrücklich als legitimes Mittel zum Schutz von Wohngebieten. Kommunen soll mitgeteilt werden, dass sie neue und bestehende Minpaku in bestimmten Zonen verbieten können, wenn dort in der Nähe von Schulen oder Wohngebieten mit einer höheren Konzentration von Mietunterkünften zu rechnen ist oder bereits negative Auswirkungen aufgetreten sind.
Über Gebietsverbote hinaus soll die Mitteilung auch technische Auflagen befürworten. Kommunale Verordnungen können Betreiber verpflichten, Überwachungskameras und Schallpegelmessgeräte zu installieren. So lässt sich bei Streitigkeiten über Partylärm oder randalierendes Verhalten eine Beweisspur sichern. Das bedeutet eine deutliche Verschärfung der Kontrolle: Statt einer passiven Registrierung sollen privat genutzte Wohnhäuser, die gewerblich als Unterkünfte dienen, aktiv überwacht werden.
Das Gesetz von 2018 sollte ursprünglich die rechtlichen Hürden für Hauseigentümer senken, die freie Zimmer an Reisende vermieten wollten. Anders als herkömmliche Hotels, die nach dem Hotelgewerbegesetz Genehmigungen und Personal am Empfang benötigen, müssen Minpaku lediglich registriert werden. Dieser vereinfachte Ansatz ließ den Markt rasch wachsen, bedeutete aber auch, dass die Durchsetzung der Vorschriften weitgehend bei unterbesetzten Bezirksämtern lag.
Städte gehen bereits eigene Wege
Mehrere Kommunen haben der politischen Kehrtwende vorgegriffen und ihre Regeln eigenständig verschärft. Kyoto, wo bereits einige der strengsten Minpaku-Beschränkungen Japans gelten, erwägt nun, die Gebiete auszuweiten, in denen die Vermietungen faktisch verboten sind. Bürgermeister Koji Matsui erklärte im Januar, Minpaku beeinträchtigten die Pflege der lokalen Gemeinschaften in gewissem Maße. Er sprach sich dafür aus, die Vorschriften durch Änderungen kommunaler Verordnungen zu verschärfen, und schloss eine Null-Tage-Obergrenze nicht aus.
In Karuizawa, einem mondänen Bergkurort in der Präfektur Nagano, erklärte Bürgermeister Michio Tsuchiya im Oktober, das letztendliche Ziel sei ein Verbot von Minpaku im gesamten Ort. Die Kommune hatte die Zentralregierung aufgefordert, Beschränkungen an die örtlichen Gegebenheiten anpassen zu dürfen, statt einen einheitlichen, von Tokio vorgegebenen Ansatz übernehmen zu müssen.
Auch die Bezirke der Hauptstadt bemühen sich um eine Reaktion. Der Bezirk Sumida erwägt eine Verordnung, die Minpaku auf Wochenenden beschränken würde, sofern kein Verwalter vor Ort ist. Der Bezirk Kita prüft, neue Einrichtungen in Wohngebieten ohne Hausverwalter vor Ort zu verbieten. Der Bezirk Toshima hatte zunächst eine jährliche Obergrenze von 84 Tagen vorgeschlagen, die Betreiber als wirtschaftlich nicht tragfähig kritisierten. Nun hat er den Entwurf auf 120 Tage angepasst und eine einjährige Übergangsfrist vorgesehen; die Umsetzung soll im kommenden Dezember beginnen.
Osaka hat einige der weitreichendsten Maßnahmen ergriffen. Die Stadt beschloss im September, neue Anträge für Tokku Minpaku auszusetzen, eine Kategorie privater Unterkünfte, die auf Grundlage des Gesetzes über nationale strategische Sonderzonen betrieben wird. Bürgermeister Hideyuki Yokoyama räumte ein, dass das System zwar zur nationalen Tourismusstrategie beitrage, eine Verschärfung der Vorschriften aber notwendig sei. Die Stadt wolle neue Anträge aussetzen, um das System neu zu ordnen, fügte er hinzu.
Schlupflöcher in Sonderzonen und Angst vor Kündigungen
Während das Gesetz von 2018 für Schlagzeilen sorgt, hat ein paralleles System noch heftigere Kontroversen ausgelöst. Nach dem Gesetz über nationale strategische Sonderzonen gelten für sogenannte Tokku Minpaku weniger Beschränkungen als für reguläre private Unterkünfte. Eine jährliche Begrenzung der Betriebstage gibt es nicht. Gäste müssen jedoch mindestens zwei Nächte und drei Tage bleiben, und bestimmte Anforderungen des Hotelgewerbegesetzes, etwa ein Empfang, gelten für sie nicht.
Die Stadt Osaka ist zum Zentrum dieses Booms geworden. Dort befinden sich rund 90 Prozent der Tokku-Minpaku-Einrichtungen des Landes, im Juli etwa 6.696 Unterkünfte. Angesichts von 399 Beschwerden im vergangenen Haushaltsjahr, darunter Verstöße gegen die Mindestaufenthaltsdauer und unsachgemäße Müllentsorgung, beschleunigte die Stadt ihre Überprüfung des Programms. 27 der 34 Gemeinden in der Präfektur Osaka sprachen sich dafür aus, Anträge auszusetzen; andere kündigten an, die zugelassenen Gebiete einzuschränken.
Die menschlichen Folgen dieses Wachstums wurden durch den erschütternden Bericht eines Bewohners von Osaka deutlich. Er war im Frühjahr 2025 in eine neue Wohnung im Bezirk Higashinari gezogen und erhielt nur sechs Monate später eine Kündigung. Der Eigentümer der Immobilie, der Berichten zufolge von ausländischen Investoren unterstützt wurde, plante, das Gebäude in Unterkünfte für Tokku Minpaku umzuwandeln. Bei einem Treffen mit den Bewohnern teilte ein Unternehmensvertreter dem Reporter und den Nachbarn mit: Wer einen Antrag stellt, bekommt eine Genehmigung. Rechtsexperten argumentieren, dass die Umwandlung in Minpaku keine legitime Grundlage für die Beendigung von Mietverträgen darstellt. Takashi Masuda von der Anwaltskammer Osaka, der sich mit Tokku Minpaku auskennt, sagte, die Behörden übersähen diese Situation, die man als illegal bezeichnen könne.
Warnungen vor möglichen Folgen schärferer Regeln
Nicht alle begrüßen das harte Vorgehen. Minpaku-Betreiber und Branchenanalysten warnen, übermäßige Beschränkungen könnten den Markt schlicht in die Illegalität drängen. Dadurch könnte ein größerer Bestand nicht angemeldeter, unkontrollierter Unterkünfte entstehen, die für die Behörden schwerer aufzuspüren wären.
Als der Bezirk Toshima zunächst vorschlug, die zulässige Betriebsdauer auf 84 Tage zu senken, argumentierten Betreiber, eine so niedrige Obergrenze lasse keinen wirtschaftlichen Betrieb zu. Das gelte insbesondere für jene, die eigens für die Kurzzeitvermietung in die Renovierung von Wohnungen investiert hätten. Zögen sich legale Anbieter zurück, würden Schwarzmarktbetreiber die Immobilien übernehmen und weiterhin Gäste ohne Aufsicht beherbergen, so ihre Befürchtung. Der Bezirk gab teilweise nach und hob die Obergrenze auf 120 Tage an.
Kenichi Yoshizumi, Bürgermeister des Bezirks Shinjuku, gab der Zentralregierung eine Mitschuld. Das Minpaku-System sei darauf ausgelegt gewesen, ausländische Touristen willkommen zu heißen, ohne wirksame Gegenmaßnahmen gegen den damit einhergehenden Müll und Lärm vorzusehen. Mit nur einer Handvoll zuständiger Mitarbeiter für Hunderte Beschwerden räumten die Bezirksämter ein, dass ihre Personalkapazitäten nicht ausreichten. Masaki Yamashita, wissenschaftlicher Mitarbeiter bei JTB Tourism Research and Consulting, beschrieb diesen Konflikt. Minpaku seien angesichts des wirtschaftlichen Werts des ausländischen Tourismus für die Entwicklung Japans zwar unverzichtbar, doch seit Inkrafttreten des Gesetzes seien sieben Jahre vergangen und die Lage habe sich verändert. Japan sei nun an einem Punkt angelangt, an dem flexiblere rechtliche Regelungen in Betracht gezogen werden müssten, die besser auf die regionalen Gegebenheiten abgestimmt seien.
Die Zentralregierung hält an ihrem Ziel fest, die Zahl ausländischer Touristen von 36,87 Millionen im Jahr 2024 auf 60 Millionen im Jahr 2030 zu steigern. Ein Vertreter der japanischen Tourismusbehörde sagte, die Bedingungen für Minpaku unterschieden sich landesweit und einheitliche Vorschriften seien schwer umzusetzen. Die Behörde wolle, dass die Kommunen mit eigenen Verordnungen reagierten, fügte er hinzu. Diese dezentrale Ausrichtung bildet nun die Grundlage für die umstrittene Entscheidung, jeder Kommune selbst zu überlassen, wo sie bei privaten Unterkünften die Grenzen zieht.
Die wichtigsten Punkte
- Die japanische Tourismusbehörde will Kommunen mitteilen, dass sie private Minpaku-Unterkünfte per Verordnung faktisch verbieten dürfen. Damit nimmt sie ihre bisherige Ablehnung einer Obergrenze von null Betriebstagen zurück.
- Der Kurswechsel folgt auf zunehmende Beschwerden von Anwohnern über Lärm, Müll und Störungen in Wohngebieten und in der Nähe von Schulen.
- Kommunen dürfen Betreiber nun verpflichten, Überwachungskameras und Schallpegelmessgeräte zu installieren. Die Zentralregierung will außerdem versuchsweise eine nächtliche Beschwerdestelle einrichten.
- Städte wie Kyoto, Karuizawa und Osaka haben ihre Beschränkungen bereits verschärft. Osaka setzt neue Anträge für Minpaku in Sonderzonen aus.
- Branchenverbände warnen, übermäßig strenge Vorschriften könnten Betreiber in illegale, nicht registrierte und gänzlich unkontrollierte Vermietungen treiben.
