Die große Abwanderung beschleunigt sich
Südkorea erlebt eine Bevölkerungsverschiebung historischen Ausmaßes: Die Einwohner verlassen die Hauptstadt auf der Suche nach bezahlbarem Wohnraum. Laut den vom Ministerium für Daten und Statistik veröffentlichten Binnenwanderungsdaten zogen in den ersten drei Monaten dieses Jahres 83.984 Menschen von Seoul in die Provinz Gyeonggi. Das entspricht einem Anstieg um 30,9 Prozent gegenüber dem Vorquartal und um 11,7 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Zugleich war es der höchste Quartalswert seit dem letzten Quartal 2021, als 85.481 Menschen denselben Weg nahmen.
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Diese Bewegung, die häufig als Exodus aus Seoul bezeichnet wird, spiegelt den wachsenden Druck auf dem Wohnungsmarkt wider, der normale Haushalte finanziell überfordert. Die Daten aus den Melderegister-Änderungen erfassen Bevölkerungsbewegungen zwischen Verwaltungsbezirken und zeigen ein klares Muster. Selbst nach Phasen sinkender Preise gehören Wohnungen in Seoul weiterhin zu den teuersten im Land. Der Jeonse-Mietmarkt der Stadt, bei dem statt monatlicher Mietzahlungen eine hohe Kaution hinterlegt wird, hat sich in den vergangenen Jahren dramatisch verengt. Als das Angebot an Jeonse-Wohnungen zurückging und die Preise wieder anzogen, konnten sich viele Haushalte ohne erdrückende Schulden keine Wohnung in der Hauptstadt mehr leisten.
Die Abwanderung betrifft nicht nur etablierte Familien. Sie zieht sich durch verschiedene Bevölkerungsgruppen, doch junge Berufstätige und frisch verheiratete Paare stellen einen erheblichen Teil der Umziehenden. Was während der Pandemie zunächst nur ein Rinnsal war, ist zu einem stetigen Strom geworden. Das verändert die demografischen Karten und zwingt die Politik, sich einer unbequemen Realität zu stellen: Die Hauptstadt, lange als Motor des wirtschaftlichen und sozialen Aufstiegs in Korea betrachtet, gilt zunehmend als finanziell unerschwinglich für genau jene Generation, die das künftige Wachstum tragen soll.
Wohnkosten sprengen das Budget
Für Durchschnittsfamilien sind die finanziellen Hürden, in Seoul zu bleiben, nahezu unüberwindbar geworden. Die Wohnungspreise in der Hauptstadt bewegen sich weiterhin auf einem Niveau, das Wohneigentum für Käufer mit mittlerem Einkommen in weite Ferne rückt. Eine kürzlich in Kraft getretene umfassende Kreditbeschränkung begrenzt Hypothekendarlehen auf 600 Millionen Won, umgerechnet etwa 430.000 US-Dollar. Die Regelung soll spekulative Käufe eindämmen und die Preise stabilisieren, hat die Eigentumspläne von Haushalten aus der arbeitenden Mittelschicht jedoch stark gedämpft. Da Wohnungen in Seoul im Durchschnitt inzwischen rund 1,46 Milliarden Won kosten, benötigen selbst Käufer, die den Höchstkredit erhalten, mindestens 860 Millionen Won Eigenkapital. Damit bleibt der direkte Zugang zum Markt faktisch Haushalten mit erheblichen liquiden Mitteln vorbehalten.
Die Regelung dürfte mehr als 1,27 Millionen Haushalte betreffen, also rund 74 Prozent der 1,71 Millionen Wohnungen in Seoul. In hochpreisigen Bezirken wie Gangnam und Seocho, wo die Durchschnittspreise über 3 Milliarden Won liegen, konnten Käufer zuvor bis zu 50 Prozent des Immobilienwerts leihen. Das entsprach Darlehen von 1,5 Milliarden Won oder mehr. Nach den neuen Vorgaben sind Kredite auf 600 Millionen Won begrenzt. Für Immobilien in diesen Vierteln sind daher mehr als 2,5 Milliarden Won Eigenkapital erforderlich. Ein Wohnungsmarktforscher in Seoul warnte, der Markt richte sich zunehmend ausschließlich an Wohlhabende, was die sozioökonomischen Unterschiede im Großraum der Hauptstadt weiter verschärfen könnte.
Diese Kreditbeschränkungen kommen hinzu, während Südkorea mit einer der weltweit höchsten privaten Verschuldungsquoten zu kämpfen hat. Im letzten Quartal 2024 erreichte die Verschuldung der privaten Haushalte 91,7 Prozent des Bruttoinlandsprodukts. Damit lag Südkorea laut Daten des Institute of International Finance unter 38 großen Volkswirtschaften auf Platz zwei. Nur Kanada verzeichnete mit 100,6 Prozent einen höheren Wert. Der Präsident der Bank of Korea, Rhee Chang-yong, betonte, die Quote müsse schrittweise auf etwa 80 Prozent gesenkt werden. Zu hohe Kreditaufnahme könne die Finanzstabilität und das Wirtschaftswachstum gefährden, warnte er. Angesichts steigender Wohnkosten fühlen sich viele Einwohner jedoch gezwungen, sich entweder gefährlich hoch zu verschulden oder die Stadt ganz zu verlassen.
Gyeonggi wird zum neuen Ziel
Wer Seoul verlässt, zieht meist in größere Städte der Provinz Gyeonggi mit guter Verkehrsanbindung und ausgebauter Wohninfrastruktur. Suwon verzeichnete im ersten Quartal den größten Zuzug aus anderen Regionen: 13.712 Menschen ließen sich dort neu nieder. Goyang folgte mit 13.317 Zuzügen, Yongin nahm 13.005 und Seongnam 12.088 Menschen auf. In Hwaseong und Pyeongtaek zogen jeweils mehr als 10.000 Menschen zu. Innerhalb der Provinz erzielte Gwangmyeong mit 8.203 zusätzlichen Einwohnern den größten Bevölkerungszuwachs im Saldo.
Die Wohnraumnachfrage von Einwohnern Seouls wird auch bei Immobilientransaktionen immer deutlicher. Daten des Informationssystems des Obersten Gerichtshofs zufolge entfielen im März 15,69 Prozent der Wohnungskäufe in der Provinz Gyeonggi auf Einwohner Seouls. Das war der höchste Wert seit Juni 2022. Allein im vergangenen Jahr kauften Menschen aus Seoul 17.093 Wohnungen in der Provinz, 27,3 Prozent mehr als im Vorjahr mit 13.429 Einheiten. Goyang war der aktivste Markt: Menschen aus Seoul kauften dort 1.736 Wohnungen. Es folgten Namyangju mit 1.409, Hanam mit 1.252 und Uijeongbu mit 1.109 Wohnungen. In den sieben Städten mit jeweils mehr als 1.000 Transaktionen entfielen 53,7 Prozent aller Wohnungskäufe in der Provinz Gyeonggi auf Einwohner der Hauptstadt. Das waren insgesamt 9.183 Verkäufe.
Der Nachfrageschub verändert die Immobilienpreise vor Ort rasant. Daten der Korea Real Estate Board zufolge stiegen die Wohnungspreise in Yongins Stadtbezirk Suji-gu in diesem Jahr bis zur vierten Aprilwoche um 7,24 Prozent. In Seongnams Bezirk Bundang-gu legten die Preise um 4,59 Prozent zu, in Suwons Bezirk Yeongtong-gu um 3,67 Prozent und in Hwaseongs Bezirk Dongtan-gu um 2,88 Prozent. Im selben Zeitraum betrug der durchschnittliche Preisanstieg in Seoul lediglich 2,65 Prozent. Der stärkere Anstieg in den Pendlerstädten deutet darauf hin, dass der Exodus aus der Hauptstadt nicht nur eine Verlagerung der Bevölkerung ist, sondern den gesamten Wohnungsmarkt der Metropolregion grundlegend neu ausrichtet.
Junge Koreaner stehen vor den schwierigsten Entscheidungen
Besonders deutlich ist der Abwanderungstrend bei jungen Erwachsenen, für die sich Seoul vom Land der unbegrenzten Möglichkeiten zu einer finanziellen Falle entwickelt hat. Nach im vergangenen Jahr veröffentlichten Daten von Statistics Korea verlor die Hauptstadt 2024 per saldo 10.000 junge Menschen im Alter von 19 bis 34 Jahren an andere Teile der Hauptstadtregion. Das waren fünfmal so viele wie im Vorjahr, als der Wert bei 2.000 lag. Die Provinz Gyeonggi nahm 6.000 dieser jungen Zugezogenen auf, während Incheon per saldo 4.000 Menschen hinzugewann. Viele junge Koreaner ziehen zunächst wegen der Arbeits- oder Ausbildungsmöglichkeiten nach Seoul, stellen dann aber fest, dass die Wohnkosten einen langfristigen Aufenthalt unerschwinglich machen.
Der Niedergang des Wohnungsreservierungssystems verschärft diese Schwierigkeiten. Südkorea betreibt ein besonderes Programm für Wohnungsreservierungskonten, das vor allem jüngeren Erstantragstellern den Kauf neu gebauter Wohnungen zu regulierten Preisen erleichtern soll. Das System gerät jedoch ins Stocken, da die Einführungspreise für Neubauwohnungen zunehmend über den Preisen bestehender Immobilien liegen. Laut der Immobilienplattform Zigbang waren bei 19 von 24 landesweit in diesem Jahr gestarteten privat entwickelten Wohnanlagen die Durchschnittspreise je 3,3 Quadratmeter höher als bei Wohnungen, die in denselben Gegenden in den vergangenen zwei Jahren fertiggestellt wurden. In Seoul lagen die Preise für Anlagen wie Dfine Yeonhui im Bezirk Seodaemun-gu etwa 18 Prozent über dem durchschnittlichen Einführungspreis im Bezirk und rund 27 Prozent über den aktuellen Marktpreisen.
Da die erwarteten Gewinne aus Preisunterschieden schwinden, lässt das Interesse am Reservierungsmarkt nach. Die Zahl der Inhaber solcher Konten sank von 26,979 Millionen im Januar 2024 auf 26,132 Millionen im Januar dieses Jahres, ein Rückgang um rund 840.000. Besonders stark war der Rückgang unter den Inhabern mit drei bis fünf Jahren Teilnahme: Ihre Zahl sank um mehr als 1,5 Millionen. Die Zahl der seit mindestens zehn Jahren Angemeldeten stieg dagegen. Das deutet darauf hin, dass jüngere Antragsteller mit niedrigeren Prioritätswerten das System aufgeben. Steigende Grundstücks-, Rohstoff-, Arbeits- und Finanzierungskosten treiben die Baukosten in die Höhe. Dadurch können Bauträger nicht mehr die Preisnachlässe anbieten, die das Reservierungsverfahren einst attraktiv machten.
Seo Jin-hyung, Professor für Immobilienrecht an der Kwangwoon University, erklärte, die Belastung betreffe nicht nur den Kauf von Wohneigentum, sondern auch den Mietmarkt.
Die Wohnkosten in Seoul sind extrem hoch geworden und drängen die bisherigen Einwohner in die äußeren Bezirke. Zugleich entscheiden sich Menschen, die aus anderen Regionen in die Hauptstadtregion ziehen, immer häufiger für Gyeonggi oder Incheon, statt sich direkt in Seoul niederzulassen.
Seo wies außerdem darauf hin, dass Incheon und viele Städte in Gyeonggi weiterhin stark auf das Pendeln nach Seoul angewiesen sind. Wer aus Kostengründen umzieht, tauscht daher häufig niedrigere Wohnkosten gegen höhere Belastungen durch den Arbeitsweg.
Politik und Reaktion des Marktes
Die Verantwortlichen in Seoul haben die Krise erkannt und versuchen, das Wohnungsangebot auszuweiten. Kritiker bezweifeln jedoch, dass diese Maßnahmen mit der Nachfrage Schritt halten können. Der für Land zuständige Minister Kim Yun-duk kündigte an, die Regierung werde das Wohnungsangebot für junge Menschen und frisch verheiratete Paare im Großraum Seoul rasch ausbauen. Die Zusage fiel bei einer Konsultation zwischen der regierenden Demokratischen Partei Koreas und der Regierung in der Nationalversammlung. Dort erörterten beide Seiten Maßnahmen zur Ausweitung des städtischen Wohnungsangebots angesichts steigender Preise. Kim erklärte, die Regierung werde alles tun, um Menschen in prekären Wohnverhältnissen und mit Sorgen wegen der hohen Preise eine sichere Wohnsituation zu bieten.
Die Ankündigungen folgen auf eine frühere Zusage, bis 2030 landesweit den Bau von mehr als 1,35 Millionen Wohnungen anzustoßen. Kim erklärte, im vergangenen Jahr habe die Überarbeitung von Vorschriften im Vordergrund gestanden, um eine Ausweitung des Angebots vorzubereiten. In diesem Jahr solle die Umsetzung beschleunigt werden. Der Abgeordnete der Demokratischen Partei Maeng Sung-kyu forderte die Regierung auf, staatliche Grundstücke und ältere Gebäude öffentlicher Einrichtungen im Großraum Seoul zu nutzen. Zugleich betonte er, es brauche regulatorische Unterstützung, damit rechtzeitig gebaut werden könne.
In der Privatwirtschaft bemühen sich Bauträger, die Nachfrage in den Randgebieten zu bedienen. Lotte Construction vermarktet das Projekt Uijeongbu Lotte Castle Naribec City mit finanziellen Erleichterungen, darunter einer Anzahlung von 5 Prozent, einer festgesetzten ersten Rate von 10 Millionen Won und Zuschüssen zu Kreditzinsen. Samsung C&T hat das Projekt Raemian Songdo Station Centripol in Incheon mit 2.549 Wohnungen in 19 Gebäuden vorgestellt. Die Korea Land and Housing Corp. nimmt Bewerbungen für 391 Wohnungen im Stadtbezirk Changneung in Goyang entgegen, während Lotte Construction den Start des Projekts Pungmu Station Lotte Castle Signature in Gimpo plant. Diese Vorhaben spiegeln eine branchenweite Abkehr vom Zentrum Seouls hin zu den Randgebieten der Hauptstadtregion wider.
Die politischen Rahmenbedingungen bleiben jedoch kompliziert. Strengere Vorschriften zur Schuldendienstquote erschweren den Erwerb von Wohneigentum über Reservierungsverfahren zunehmend, während Preisobergrenzen zur Eindämmung der Inflation die steigenden Baukosten nicht berücksichtigen. Manche Wirtschaftswissenschaftler warnen vor einem Balloneffekt: Die in Seoul unterdrückte Nachfrage könnte einfach in preisgünstigere und mittlere Preissegmente in Gyeonggi und Incheon ausweichen und dort die Preise nach oben treiben. Ein Immobilienmakler in Banpo-dong warnte, verschärfte Regeln trieben Käufer oft zu nachrangigen Kreditgebern oder sogar illegalen Finanzierungswegen. Dadurch entstünden neue Risiken, ohne die grundlegenden Probleme der Bezahlbarkeit zu lösen.
Das Pendlerparadox
Trotz der massenhaften Abwanderung bleibt Seoul unangefochten das wirtschaftliche Zentrum Südkoreas. Daraus ergibt sich ein Pendlerparadox, das Verkehrsnetze und private Finanzen belastet. Incheon und viele Städte in Gyeonggi sind weiterhin stark auf das Pendeln nach Seoul angewiesen. Niedrigere Wohnkosten gehen daher oft mit längeren Fahrtzeiten und höheren Verkehrsausgaben einher. Nachdem die Wohnungspreise 2022 und Anfang 2023 kurzzeitig gesunken waren, stiegen sie wieder. Die Belastung durch Wohnkosten scheint sich im vergangenen Jahr weiter verschärft zu haben. Viele Haushalte stellen inzwischen bezahlbaren Wohnraum und eine gute Verkehrsanbindung über das Prestige einer Adresse in Seoul.
Analysten warnen, dass die zunehmende Abwanderung die auf Seoul ausgerichtete Verteilung von Arbeitsplätzen und Pendlerströmen im Großraum weiter verfestigen könnte, statt die wirtschaftliche Aktivität breiter zu verteilen. Besonders junge Beschäftigte trifft es doppelt: Sie können sich das Wohnen in der Nähe ihres Arbeitsplatzes nicht leisten und müssen dennoch täglich dorthin pendeln, um beruflich voranzukommen. So droht eine starre geografische Hierarchie zu entstehen, in der die Hauptstadt ihre Wirtschaftskraft behält, während sie die Wohnungsnot in die umliegenden Gebiete verlagert. Das Paradox liegt auf der Hand: Die Menschen verlassen Seoul, weil sie sich das Leben dort nicht leisten können, kehren aber täglich zur Arbeit zurück. So stützen sie die Wirtschaft der Hauptstadt und haben zugleich Mühe, in den Satellitenstädten Vermögen aufzubauen, wo die Preise inzwischen rasant steigen.
Die langfristigen sozialen Folgen könnten erheblich sein. Wenn Städte in Gyeonggi weiterhin die Wohnraumnachfrage aus Seoul aufnehmen, ohne dass die Zahl der Arbeitsplätze vergleichbar wächst, könnten sich dort räumliche Ungleichheiten verfestigen. Dann würde der Wohnort eher vom Vermögen als von persönlichen Vorlieben bestimmt. Werden einst bezahlbare Vororte zu teuren Pendlerstädten, könnte sich die Krise von Seoul auf einen größeren Raum ausweiten. Künftigen Generationen blieben dann noch weniger Ausweichmöglichkeiten.
Das Wichtigste im Überblick
- Im ersten Quartal 2026 zogen 83.984 Menschen von Seoul in die Provinz Gyeonggi. Das ist der höchste Wert seit vier Jahren und ein Anstieg um 30,9 Prozent gegenüber dem Vorquartal.
- Eine neue Obergrenze von 600 Millionen Won für Hypothekendarlehen hat Käufern aus der Mittelschicht den Zugang zum Markt in Seoul faktisch versperrt. Wohnungen kosten dort im Schnitt 1,46 Milliarden Won.
- Junge Erwachsene im Alter von 19 bis 34 Jahren trugen die Abwanderung maßgeblich. Seoul verlor 2024 per saldo 10.000 junge Einwohner an umliegende Gebiete.
- Städte in Gyeonggi wie Suwon, Goyang, Yongin und Seongnam nahmen im ersten Quartal jeweils mehr als 12.000 neue Einwohner auf.
- In einigen Bezirken von Gyeonggi steigen die Wohnungspreise schneller als in Seoul. In Yongins Bezirk Suji-gu legten sie in diesem Jahr um 7,24 Prozent zu.
- Die südkoreanische Regierung hat zugesagt, bis 2030 landesweit mehr als 1,35 Millionen Wohnungen zu bauen und das Angebot in der Hauptstadtregion schneller auszuweiten.
- Die Verschuldung der privaten Haushalte entspricht 91,7 Prozent des Bruttoinlandsprodukts. Unter den großen Volkswirtschaften weltweit ist dies der zweithöchste Wert.
