Eine bedeutende Investition in Singapurs Einzelhandelslandschaft
CapitaLand Integrated Commercial Trust (CICT) hat eine umfassende Umgestaltung von Plaza Singapura und The Atrium@Orchard im Umfang von 160 Millionen US-Dollar angekündigt. Sie zählt zu den bedeutendsten Einzelhandelsmodernisierungen in Singapur in jüngster Zeit. Die am 24. April im Geschäftsbericht des Trusts zum ersten Quartal vorgestellte Modernisierung soll in mehreren Phasen vom dritten Quartal 2026 bis zum vierten Quartal 2028 erfolgen. Das beliebte Einkaufszentrum Dhoby Ghaut soll während der gesamten Bauzeit geöffnet bleiben.
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Das ehrgeizige Projekt fällt in eine ereignisreiche Woche für CICT: Der Trust kündigte außerdem die Übernahme des Einkaufszentrums Paragon für 3,9 Milliarden US-Dollar und den Verkauf von Asia Square Tower 2 für 2,48 Milliarden US-Dollar an. Zusammengenommen signalisieren diese Schritte eine strategische stärkere Ausrichtung auf Einzelhandelsimmobilien im begehrten Orchard-Road-Viertel Singapurs. Dort ist CICT mit ION Orchard, Raffles City Singapore und Funan bereits umfangreich vertreten. Der Trust meldete starke Ergebnisse für das am 31. März beendete erste Quartal: Die Nettomieteinnahmen stiegen im Jahresvergleich um 7,9 Prozent auf 314,4 Millionen US-Dollar, die Bruttoeinnahmen um 8 Prozent auf 426,7 Millionen US-Dollar. Die Vermietungsquote im Einzelhandelsportfolio liegt bei robusten 97,8 Prozent. Im Quartal erzielte das Portfolio bei Neuvermietungen eine positive Mietanpassung von 4,4 Prozent. Das stützt die Entscheidung für diese umfangreiche Investition.
Mit der Renovierung soll die Infrastruktur modernisiert und zugleich eine nahtlose Verbindung zwischen Natur und Einzelhandel geschaffen werden, wie die Projektentwickler es beschreiben. Die Neugestaltung orientiert sich an den Plänen der Stadtentwicklungsbehörde Urban Redevelopment Authority, den Abschnitt der Orchard Road vor dem Einkaufszentrum in eine Fußgängerzone umzuwandeln und den angrenzenden Istana Park zu erweitern. Ziel ist es, das Naturerlebnis im Freien in die Innenbereiche des Einkaufszentrums zu holen. Die angestrebte Kapitalrendite liegt bei 6 bis 7 Prozent. Das spiegelt das Vertrauen wider, nach Abschluss der Arbeiten höhere Mieteinnahmen erzielen und die Wettbewerbsposition der Immobilie in einer sich wandelnden Einzelhandelslandschaft behaupten zu können. Zugleich soll der laufende Betrieb möglichst wenig beeinträchtigt werden. Allein im ersten Quartal wurden neue und verlängerte Mietverträge über 121.300 Quadratfuß abgeschlossen.
Von Skybridges zu schwebenden Gärten
Das wohl auffälligste Element des Entwurfs ist die Umgestaltung der bestehenden Skybridges in schwebende Gärten. Die erhöhten Wege, die derzeit verschiedene Ebenen von Plaza Singapura und The Atrium@Orchard verbinden, sollen als begrünte Aufenthaltsbereiche mit neuen Gastronomiekonzepten gestaltet werden. Statt nur als Verbindungsgänge zu dienen, werden sie zu Orten, an denen Besucher verweilen, essen und den Panoramablick auf die Umgebung genießen können.
Auf Straßenebene wird der Eingang des Einkaufszentrums zur Orchard Road grundlegend neugestaltet. Geplant sind Cafés mit ganztägigem Gastronomieangebot inmitten üppiger Begrünung, die einen einladenden Übergang zwischen der belebten Straße und den Innenbereichen des Einkaufszentrums schaffen sollen. Der überdachte Haltebereich an der Handy Road erhält unterdessen eine zeitgemäße neue Fassade, die den sich wandelnden architektonischen Charakter des Viertels aufgreift.
Im Inneren des Einkaufszentrums verspricht die Renovierung multisensorische Umgebungen mit erlebnisorientierten Einzelhandelskonzepten und thematisch gestalteten Gastronomieangeboten. Die Untergeschossverbindung zur MRT-Station Dhoby Ghaut wird umfassend verbessert. Dazu gehören neue Kioskdesigns, optimierte Wegeführungen sowie modernisierte Boden- und Deckenbeläge, die den täglichen Weg tausender Büroangestellter und Studierender angenehmer machen sollen. Bestehende Flächen werden für immersive Unterhaltungskonzepte neu gestaltet, die über den traditionellen Einkauf hinausgehen.
Die Grenzen zwischen Natur und Einzelhandel verschwimmen
Die Neugestaltung von Plaza Singapura geht über rein ästhetische Veränderungen hinaus und macht Singapurs übergeordnete Stadtplanungsziele sichtbar. Der Masterplan der Urban Redevelopment Authority für die Orchard Road sieht vor, Abschnitte der berühmten Einkaufsstraße in Fußgängerzonen umzuwandeln und den Istana Park zu erweitern, die Grünfläche neben dem Istana, dem offiziellen Amtssitz und der Residenz des Präsidenten von Singapur.
Indem CICT Elemente des Parks nach drinnen holt, will das Unternehmen sogenannte Third Places schaffen: Orte, die weder ausschließlich dem Arbeiten noch dem Wohnen dienen, sondern als Treffpunkte für die Gemeinschaft fungieren. Die neu gestalteten Flächen müssen unterschiedlichen Nutzergruppen gerecht werden, von Touristen, die Singapurs Einkaufsviertel erkunden, bis zu einheimischen Familien, die Schutz vor der tropischen Hitze suchen. Die Verbindung sozial inklusiver Gestaltung mit üppiger Begrünung spiegelt einen wachsenden Trend in der Stadtplanung wider: Geschäftsräume integrieren zunehmend biophile Gestaltungselemente, natürliches Licht und Pflanzen, um das Wohlbefinden der Kunden zu steigern und sich von Online-Angeboten abzuheben.
Die Verbindung zum Istana Park ist besonders bedeutsam, da der Park nach Regierungsplänen erweitert werden soll. Dadurch kann Plaza Singapura ganzjährig als überdachte Erweiterung der Grünfläche im Freien dienen: Besucher sind vor Singapurs häufigen Regenschauern geschützt und bleiben zugleich optisch und atmosphärisch mit der Natur verbunden. Die Verbesserungen am Eingang der Handy Road sollen die Beziehung zwischen der Bebauung und der umgebenden Landschaft zusätzlich stärken.
Finanzstrategie und Positionierung des Portfolios
Hinter der architektonischen Vision steht eine durchdachte Finanzstrategie. Für die wertsteigernde Modernisierung der Immobilie strebt CICT eine Kapitalrendite von rund 6 bis 7 Prozent an. Diese Kennzahl gibt den erwarteten Anstieg der Mieteinnahmen im Verhältnis zu den Investitionskosten an und ist ein wichtiger Maßstab für Immobilienfonds, die den Wert für ihre Anteilseigner steigern wollen.
Der Zeitplan fällt mit der starken operativen Entwicklung des Einzelhandelsportfolios von CICT zusammen. Die im ersten Quartal erzielte Mietanpassung von 4,4 Prozent zeigt, dass neue Mietverträge zu deutlich höheren Konditionen als zuvor abgeschlossen werden. Dazu tragen mehr Besucher, saisonale Angebote und steigende Touristenzahlen bei. Die zum 31. März vertraglich vereinbarte Vermietungsquote von 97,8 Prozent im Einzelhandelsportfolio belegt die starke Nachfrage nach Flächen in den Immobilien von CICT.
Die Investition in Plaza Singapura ergänzt die jüngste Übernahme von Paragon durch CICT. Damit kam eine weitere Premiumimmobilie an der Orchard Road zu einem Portfolio hinzu, das nun einige der bekanntesten Einkaufsziele Singapurs umfasst. Der Trust führt außerdem wertsteigernde Modernisierungen in der Lot One Shoppers Mall, im Raffles City Tower und in der Tampines Mall durch. Das zeigt, dass er sein gesamtes Portfolio wettbewerbsfähig halten will. Die parallel laufenden Projekte deuten auf einen systematischen Ansatz zur Modernisierung veralteter Einzelhandelsinfrastruktur in Singapurs Vororten und zentralen Einkaufsvierteln hin.
Bauzeitplan und Zugang für Besucher
Anders als bei manchen großen Einzelhandelsumbauten, die eine vollständige Schließung erfordern, hat CICT zugesagt, Plaza Singapura und The Atrium@Orchard während der dreijährigen Bauzeit geöffnet zu halten. Dank dieses schrittweisen Vorgehens kann das Einkaufszentrum weiterhin Einnahmen erzielen und zugleich für die tausenden Pendler zugänglich bleiben, die täglich den MRT-Knotenpunkt Dhoby Ghaut nutzen. Dort halten die Linien North South, North East und Circle.
Die Entscheidung, geöffnet zu bleiben, unterscheidet das Projekt von anderen großen Einzelhandelsvorhaben in Singapur. So wird etwa das HarbourFront Centre in der zweiten Jahreshälfte 2026 vollständig geschlossen und fünf Jahre lang zu einem 33-stöckigen Gebäude mit gemischter Nutzung umgebaut. Die Strategie für Plaza Singapura trägt der Rolle des Einkaufszentrums als wichtiger Verkehrsknotenpunkt und Treffpunkt der Gemeinschaft Rechnung. Der radikalere Abriss und Neubau des HarbourFront Centre ist dagegen durch die Nähe zum Kreuzfahrtterminal und zu VivoCity geprägt.
Die Bauarbeiten werden in sorgfältig geplanten Phasen durchgeführt, damit wichtige Einkaufs- und Gastronomieangebote durchgehend erreichbar bleiben. Besucher müssen mit vorübergehenden Änderungen bei den Standorten der Geschäfte und zeitweisen Schließungen einzelner Bereiche rechnen. Das zentrale Einkaufserlebnis bleibt jedoch während des gesamten Zeitraums von 2026 bis 2028 erhalten. Die Arbeiten an der Untergeschossverbindung zur MRT-Station werden voraussichtlich außerhalb der Stoßzeiten stattfinden, um den Pendlerverkehr möglichst wenig zu beeinträchtigen.
Der Wandel an der Orchard Road
Die Neugestaltung von Plaza Singapura fällt in eine Phase beispielloser Aktivität in Singapurs Einkaufs- und Unterhaltungsvierteln. Nur wenige Schritte vom Einkaufszentrum entfernt bereitet Live Nation für 2026 die Eröffnung eines Veranstaltungsorts an der Grange Road mit 3.000 Plätzen vor. Die moderne Technik und mehrere Bühnen sollen internationale Tourneeproduktionen anziehen und lokale Künstler unterstützen. Zum Angebot gehören Cafés und Bars, die auch als Veranstaltungsflächen dienen. So entsteht nahe der MRT-Station Somerset ein neues Unterhaltungsziel.
Unterdessen soll das frühere Gelände der Singapore Chinese Girls' School an der 37 Emerald Hill zu einem Gebäudekomplex mit gemischter Nutzung umgestaltet werden, in dem Boutiquehotels und Lifestyle-Konzepte Platz finden. Diese Vorhaben und die laufende Entwicklung des nahe gelegenen Viertels Somerset deuten darauf hin, dass sich die Orchard Road von einem reinen Einkaufsziel zu einem vielfältigeren Unterhaltungs- und Lifestyleviertel wandelt, in dem Einkaufen neben Musik, Gastronomie und Hotels seinen Platz hat.
Auch andere Einzelhandelsunternehmen investieren erheblich in ihre Immobilien. Die City Square Mall nahe Farrer Park hat kürzlich eine zweijährige Renovierung im Umfang von 50 Millionen US-Dollar abgeschlossen. Dabei wurde die Verkaufsfläche erweitert und es kamen mehr als 30 neue Mieter hinzu, darunter von Michelin ausgezeichnete Straßenküchen und immersive Kinderspielplätze. Die gleichzeitigen Investitionen in verschiedenen Vierteln Singapurs zeigen, dass die Branche erkannt hat: Der stationäre Einzelhandel muss Erlebnisse bieten, die der Onlinehandel nicht bieten kann, sei es durch Begrünung, Unterhaltung oder besondere Gastronomiekonzepte.
Die wichtigsten Fakten
- CapitaLand Integrated Commercial Trust investiert zwischen dem dritten Quartal 2026 und dem vierten Quartal 2028 160 Millionen US-Dollar in die Neugestaltung von Plaza Singapura und The Atrium@Orchard.
- Die Skybridges werden zu schwebenden Gärten mit Gastronomieangeboten umgebaut. Zudem entstehen Indoor-Parkerlebnisse, die an den erweiterten Istana Park angebunden sind.
- Das Einkaufszentrum bleibt während der dreijährigen Bauzeit geöffnet. Geplant sind Verbesserungen an der MRT-Verbindung Dhoby Ghaut und zeitgemäße neue Fassaden.
- CICT strebt eine Kapitalrendite von 6 bis 7 Prozent an und stärkt sein Portfolio an der Orchard Road. Dazu trägt auch die jüngste Übernahme von Paragon für 3,9 Milliarden US-Dollar bei.
- Das Projekt steht im Einklang mit den Plänen der URA, Teile der Orchard Road in Fußgängerzonen umzuwandeln. Es ergänzt weitere Entwicklungen in der Umgebung, darunter einen neuen Veranstaltungsort von Live Nation und die Neugestaltung von Emerald Hill.
