Preise für Bestandswohnungen in Tokio steigen bei schrumpfendem Neubauangebot

Warum Bestandswohnungen in Tokio teurer werden

Die Preise für Bestandswohnungen in ganz Tokio steigen immer schneller, da Käufer von Neubauten auf gebrauchte Wohnungen ausweichen. Ein knappes Angebot an neuen Projekten, höhere Bau- und Grundstückskosten sowie eine starke Nachfrage aus dem In- und Ausland haben Neubauwohnungen außergewöhnlich teuer gemacht. Viele Haushalte, die sonst eine Neubauwohnung gekauft hätten, entscheiden sich nun für eine Bestandswohnung. Das hat den Zweitmarkt verknappt und die Kaufpreise sowie die Quadratmeterpreise steigen lassen.

Aktuelle Zahlen zeigen, wie weitreichend dieser Wandel inzwischen ist. Laut Marktdaten für Juni 2025 des Real Estate Information Network for East Japan (REINS) stieg die Zahl der Transaktionen mit Bestandswohnungen im Großraum Tokio auf 4.299, ein Plus von 31,9 Prozent gegenüber dem Vorjahresmonat. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis erreichte 833.400 Yen und lag damit 6,9 Prozent über dem Vorjahreswert. Es war der 62. Monat in Folge mit steigenden Preisen. Der durchschnittliche Transaktionswert betrug rund 52,09 Millionen Yen. Gleichzeitig sank der Bestand am Markt um 0,7 Prozent auf 44.428 Wohnungen. Damit ging er zum 14. Mal in Folge zurück, obwohl die Zahl der neuen Angebote leicht zunahm.

Die Nachfrage auf dem Markt für Bestandswohnungen hängt direkt mit den extrem hohen Preisen für Neubauten zusammen, insbesondere im Zentrum Tokios. Branchenbeobachter berichten, dass der Durchschnittspreis für eine neu gebaute Wohnung in den 23 Bezirken zum zweiten Mal in Folge über 100 Millionen Yen lag. In den zwölf Monaten bis März 2025 betrug er rund 116,3 Millionen Yen. Auch die Quadratmeterpreise für Neubauwohnungen in zentralen Bezirken sind mit knapp 1,7 Millionen Yen sehr hoch. Ursache dafür sind knappe Grundstücke in begehrten Vierteln, hohe Bau- und Arbeitskosten sowie eine Projektpipeline, die stark auf luxuriöse Hochhäuser für wohlhabende Käufer aus dem In- und Ausland ausgerichtet ist.

Die Angebotsengpässe haben tiefe Ursachen. Die Zahl der neu auf den Markt gebrachten Eigentumswohnungen im Großraum Tokio sank 2024 um etwa 17 Prozent auf den niedrigsten Stand seit 1973. Das knappe Angebot setzte sich 2025 fort. Selbst dort, wo Projektentwickler mehr Wohnungen in Vororten auf den Markt gebracht haben, bleibt die Nachfrage stabil. Der Preisdruck in den zentralen Bezirken lässt dadurch kaum nach. So wächst die Lücke zwischen den Preisen für Neubauten, die sich viele Käufer leisten können, und dem verfügbaren Angebot. Für Familien rückt damit der Markt für Bestandswohnungen in den Mittelpunkt.

Neubauangebot versiegt, Käufer weichen auf Bestandswohnungen aus

Projektentwickler kämpfen mit höheren Kosten und einem Mangel an geeigneten Grundstücken in Vierteln mit guter Verkehrsanbindung, Schulen und Versorgungseinrichtungen. Grundstücke in den zentralen Bezirken zusammenzuführen, ist kompliziert und zeitaufwendig. Während und nach der Pandemie stiegen die Baukosten, weil Materialien, Logistik und Löhne teurer wurden. Wenn Projekte sich nur noch zu höheren Preisen rechnen, steigen auch die Einstiegspreise. Der Trend zu hochwertig ausgestatteten Projekten mit Concierge-Service, Gemeinschaftseinrichtungen und Markenresidenzen verstärkt die Ausrichtung auf Luxus, treibt die Durchschnittspreise nach oben und drängt Käufer mit mittlerem Budget an den Rand.

2024 sank der Durchschnittspreis neuer Wohnungen im gesamten Ballungsraum leicht, da sich der Angebotsmix nach einer Welle von Luxusprojekten im Jahr 2023 normalisierte. Der Durchschnittspreis einer Neubauwohnung im Ballungsraum ging um etwa 3,5 Prozent auf rund 78 Millionen Yen zurück. In Zentral-Tokio sank der Durchschnittspreis einer Neubauwohnung auf etwa 112 Millionen Yen. Analysten sehen darin eine vorübergehende Pause, keine langfristige Trendwende. Die grundlegenden Treiber, das begrenzte Neubauangebot und die höheren Baukosten, bestehen weiter.

Tetsuya Kaneko, Leiter der Marktforschung bei Savills Japan, warnte davor, den einjährigen Rückgang der durchschnittlichen Neubaupreise im Ballungsraum 2024 überzubewerten.

Wir sollten den vorübergehenden Rückgang nicht als Höhepunkt betrachten. Der allgemeine Aufwärtstrend wird anhalten, insbesondere angesichts der allgemeinen Inflation und des Arbeitskräftemangels.

Für Haushalte, die in der Stadt bleiben möchten, sich Neubauten aber nicht leisten können, sind Bestandswohnungen zur praktischen Alternative geworden. Renovierte Wohnungen bieten oft eine ähnliche Atmosphäre und Funktionalität wie Neubauten. Viele Käufer suchen modernisierte ältere Gebäude, die den heutigen Erdbebenstandards entsprechen, insbesondere in der Nähe von Bahnhöfen und Schulen in den 23 Bezirken.

Was die Daten zu Preisen und Verkäufen von Bestandswohnungen zeigen

Schon vor 2024 sprach der langfristige Trend für den Markt der Bestandswohnungen. Transaktionsdaten aus früheren Jahren zeigen, dass die Preise für Bestandswohnungen im Großraum Tokio über ein Jahrzehnt hinweg deutlich gestiegen sind. Die durchschnittlichen Verkaufspreise erreichten 2022 rund 42,76 Millionen Yen und lagen damit mehr als 10 Prozent über dem Vorjahreswert. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis stieg auf etwa 672.400 Yen. Im vergangenen Jahrzehnt legte der Quadratmeterpreis für Bestandswohnungen in der Region um mehr als 70 Prozent zu. Niedrige Finanzierungskosten, die Vorliebe für das Leben in der Stadt und eine stetige Verbesserung der Wohnungsbestände stützten diesen Anstieg.

Die jüngsten Monatszahlen zeigen, dass die Dynamik nicht nachgelassen hat. Im Juni 2025 meldete REINS eine breite Zunahme der Marktaktivität im Großraum Tokio, zu dem Tokio, Kanagawa, Chiba und Saitama gehören. Die Verkäufe im Stadtgebiet von Tokio stiegen im Jahresvergleich um knapp 30 Prozent. Saitama verzeichnete mit einem Plus von mehr als 47 Prozent den stärksten Zuwachs. Die durchschnittliche Wohnfläche der verkauften Wohnungen lag bei etwa 62,5 Quadratmetern und damit etwas unter dem Vorjahreswert. Das durchschnittliche Alter der verkauften Gebäude stieg auf rund 27 Jahre. Käufer weichen auf etwas ältere und kleinere Wohnungen aus, um in bevorzugten Lagen zu bleiben und ihr Budget einzuhalten.

Wo das Wachstum am stärksten ist

Im Juni entfielen auf Tokio 2.360 Transaktionen mit Bestandswohnungen, 29,8 Prozent mehr als im Vorjahresmonat. In Kanagawa gab es 1.003 Verkäufe, ein Plus von 40,5 Prozent. Saitama verzeichnete 509 Verkäufe, 47,1 Prozent mehr, während Chiba auf 427 kam, ein Zuwachs von 12,1 Prozent. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis im Großraum Tokio stieg um 6,9 Prozent auf 833.400 Yen. Es war der 62. monatliche Anstieg in Folge. Der Bestand geht seit mehr als einem Jahr zurück. Das deutet darauf hin, dass die Nachfrage schneller wächst, als Eigentümer Wohnungen auf den Markt bringen.

Das Muster spiegelt eine einfache Realität wider: Käufer, die die Aufschläge für Neubauten in den begehrten Bezirken nicht zahlen können oder wollen, halten dennoch an ihrem Wunsch fest, in der Stadt Eigentum zu erwerben. Sie bieten für gut gelegene, renovierte Wohnungen in älteren Gebäuden mit. Viele sind bereit, dafür auf Wohnfläche zu verzichten oder einen längeren Arbeitsweg in Kauf zu nehmen. Diese Abwägungen haben das mittlere Marktsegment verändert.

Bezahlbarkeit und das Kauferlebnis

Der Preisunterschied zwischen Neubau und Bestandswohnung ist beträchtlich. Anfang 2025 lag der durchschnittliche Angebotspreis für eine gebrauchte Standardwohnung mit 70 Quadratmetern im Großraum Tokio bei rund 69,8 Millionen Yen. Dem stand ein Durchschnittspreis von etwa 116,3 Millionen Yen für Neubauwohnungen in den 23 Bezirken im jüngsten Zwölfmonatszeitraum gegenüber. Auswertungen der Transaktionen im vergangenen Jahrzehnt deuten darauf hin, dass Bestandswohnungen üblicherweise rund 45 Prozent günstiger waren als Neubauten. Die Höhe des Preisabstands hängt von Lage und Gebäudequalität ab, doch die Richtung ist eindeutig.

Für viele Familien klingt die Wunschliste einfach: drei Schlafzimmer, mindestens 70 Quadratmeter, ein sicheres Viertel mit guter Pendelanbindung und ein Gebäude, das den heutigen Erdbebenstandards entspricht. Die Preise für solche Wohnungen in den zentralen Bezirken liegen inzwischen weit außerhalb der finanziellen Möglichkeiten vieler Haushalte. In Bunkyo, Setagaya und Minato erreichen selbst ältere Wohnungen dieser Größe Preise, die Haushaltsbudgets stark belasten. Die Suche verlagert sich dann in die äußeren Bezirke oder benachbarte Präfekturen oder richtet sich auf kleinere Wohnungen in denselben Vierteln.

Die Erdbebenstandards zu verstehen, ist entscheidend. Japan verschärfte seine Erdbebennormen 1981; häufig wird dies als Einführung des neuen Standards bezeichnet. Gebäude, die seit den frühen 1980er-Jahren fertiggestellt wurden, erfüllen diesen Maßstab mit größerer Wahrscheinlichkeit. Käufer achten auch auf die Änderung des Baugesetzes von 2000, mit der strengere Vorschriften für die Tragwerksplanung eingeführt wurden. Wohnungen, die diese Standards erfüllen, können auf dem Markt für Bestandsimmobilien einen Aufpreis erzielen. Renovierte Wohnungen in älteren, gut instand gehaltenen Gebäuden mit aktiven Eigentümergemeinschaften sprechen ebenfalls Käufer an, die moderne Innenräume möchten, ohne die Neubaupreise in derselben Gegend zu zahlen.

Im oberen Marktsegment treiben Luxusimmobilien die Durchschnittswerte zusätzlich in die Höhe. Ein kürzlich verkaufter Penthouse in einer exklusiven Wohnanlage nahe Harajuku soll für mehr als 9,5 Milliarden Yen den Besitzer gewechselt haben. Gemessen am Preis pro Tsubo war dies ein nationaler Rekord. Ein Tsubo ist eine Flächeneinheit von 3,3 Quadratmetern. Solche Prestigeverkäufe sind selten, zeigen aber, dass wohlhabende Käufer bereit sind, für erstklassige Lagen, Ausstattung und Privatsphäre zu zahlen. Sie verdeutlichen auch, wie stark die Zusammensetzung des Wohnungsangebots die Durchschnittspreise von Jahr zu Jahr beeinflussen kann.

Finanzierung, Zinsen und die Rolle ausländischer Käufer

Die Finanzierungskosten sind für Käufer weiterhin günstig. Die Bank of Japan hat die Leitzinsen ausgehend von einem Niveau nahe null leicht angehoben, doch Hypotheken sind im internationalen Vergleich nach wie vor günstig. Beliebte Festzinsprodukte wie Flat 35 lagen in diesem Jahr bei etwa 1,5 Prozent. Die Banken konkurrieren weiterhin intensiv um Baufinanzierungskunden, wodurch die Zinsmargen niedrig geblieben sind. Das hat Käufern geholfen, sich auch bei weiter steigenden Quadratmeterpreisen Bestandswohnungen leisten zu können.

Mari Kumagai, Leiterin der Japan-Forschung bei Cushman & Wakefield, merkte an, dass eine moderate Anhebung der Leitzinsen die Hypothekenkosten für Käufer nicht zwangsläufig stark steigen lässt.

Eine Zinserhöhung würde als negativ wahrgenommen, doch ihre Auswirkungen werden durch den Wettbewerb zwischen den Banken abgefedert.

Auch ausländisches Kapital hat eine Rolle gespielt. Der schwache Yen macht Immobilien in Tokio aus Sicht von Käufern, die in US-Dollar oder anderen wichtigen Währungen rechnen, erschwinglicher. Ausländische Käufer sind in zentralen Bezirken weiterhin aktiv, insbesondere bei höherpreisigen Wohnungen. Für Anleger machen niedrige Leerstandsquoten, steigende Mieten in den zentralen Bezirken und der Ruf Tokios als sicherer Markt Wohnimmobilien attraktiv. Die wachsende Beteiligung am Luxussegment bestimmt nicht die Preise für Bestandswohnungen in der gesamten Stadt, beeinflusst aber das obere Preissegment und stärkt das Vertrauen von Projektentwicklern, die neue Vorhaben planen.

Japans Zentralbank hat Kreditgeber aufgefordert, ihre Risiken aus spekulativen Aktivitäten angesichts steigender Immobilienpreise zu steuern. In einer kürzlich veröffentlichten Publikation mahnte die Bank of Japan bei bestimmten Immobilienkrediten mit grenzüberschreitendem Bezug zur Vorsicht.

Banken müssen die Risiken im Blick behalten, die mit Engagements bei internationalen Anlegern verbunden sind, die hier Immobilien kaufen.

Eine genauere Prüfung der Risiken bedeutet keine Einschränkung der Hypothekenvergabe an private Haushalte. Es gibt auch keine Anzeichen für eine Kreditklemme bei der üblichen Baufinanzierung. Die Äußerungen zeigen jedoch, dass die politischen Entscheidungsträger den Immobilienzyklus aufmerksam verfolgen und mögliche Schwachstellen im Blick haben, falls die globalen Finanzierungskosten steigen oder der Yen stark schwankt.

Was Käufer und Verkäufer jetzt tun

Käufer sind flexibler geworden, was Größe und Alter der Wohnungen angeht. Die Verkaufsdaten deuten auf eine allmähliche Verschiebung hin zu etwas älteren und kleineren Wohnungen, insbesondere in Bahnhofsnähe, wo sich Pendelzeiten verkürzen. Viele Käufer geben renovierten Innenräumen und einer guten Gebäudeverwaltung den Vorzug vor großzügigen Grundrissen. Professionelle Sanierungsunternehmen, die ältere Wohnungen kaufen, renovieren und weiterverkaufen, haben das Angebot an bezugsfertigen Wohnungen in beliebten Vierteln vergrößert.

Verkäufer gut gelegener und gut renovierter Wohnungen testen höhere Angebotspreise. Wohnungen, deren Preis sich an jüngsten Vergleichsverkäufen orientiert, die sich nach einer Renovierung in gutem Zustand präsentieren und deren Instandhaltung klar dokumentiert ist, ziehen mehrere Kaufangebote an. Wohnungen, die umfangreiche Arbeiten erfordern oder weit von Bahnhöfen entfernt liegen, bleiben dagegen auch in einem lebhaften Marktumfeld länger am Markt. Die Kluft zwischen Spitzenobjekten und weniger attraktiven Wohnungen ist größer geworden.

Wie Baualter, Standards und Verwaltung den Wert beeinflussen

Das Alter allein bestimmt die Preise auf Tokios Wohnungsmarkt nicht. Viele Gebäude aus den 1980er- und 1990er-Jahren wurden umfassend saniert und werden von aktiven Eigentümergemeinschaften gut verwaltet. Käufer prüfen häufig den Stand der Instandhaltungsrücklage, die bisherige Reparaturhistorie, den Zustand der Aufzüge und geplante Arbeiten. Eine solide Rücklage und ein klarer Plan für künftige Instandhaltung können den Preis stützen. Gebäude, in denen kürzlich umfangreiche Arbeiten an Fassaden oder Abdichtungen abgeschlossen wurden, können einen Aufpreis erzielen, weil Käufer kurzfristig mit weniger Sonderumlagen rechnen.

Die Erdbebenstandards bilden eine klare Trennlinie. Immobilien, die nach den Normen von 1981 fertiggestellt wurden, und insbesondere Gebäude, die nach der Änderung von 2000 geplant wurden, erzielen unter sonst gleichen Bedingungen tendenziell höhere Quadratmeterpreise. Auch Kreditgeber beurteilen solche Gebäude günstiger. Das kann die Finanzierung erleichtern und den Kreis der Interessenten vergrößern. Ältere Gebäude, die den Standard nicht erfüllen, lassen sich vor allem in hervorragenden Lagen weiterhin verkaufen. Der Preis spiegelt jedoch das zusätzliche Risiko und mögliche Kosten für Nachrüstungen wider.

Was sich in den kommenden Monaten ändern könnte

Die meisten Analysten erwarten, dass die Preise für Eigentumswohnungen in Tokio 2025 weiter steigen, allerdings langsamer als in den vergangenen zwei Jahren. Das Angebot an Bestandswohnungen dürfte knapp bleiben, solange das Neubauangebot begrenzt ist und die Finanzierungskosten niedrig sind. Beobachtet werden sollte, ob Projektentwickler mehr Vorhaben starten, insbesondere wenn sich die Kosten stabilisieren. Der Wechselkurs wird weiterhin die Beteiligung ausländischer Käufer beeinflussen. Ein stärkerer Yen könnte die Nachfrage aus dem Ausland dämpfen, während eine weitere Abwertung die Nachfrage nach Toplagen verstärken könnte.

Auch die Entwicklung im Inland wird eine Rolle spielen. Lohnwachstum, Bonuszahlungen und Arbeitsplatzsicherheit beeinflussen, wie weit Haushalte sich beim Immobilienkauf finanziell strecken können. Wenn die Einkommen moderat weiter steigen, dürfte der Markt für Bestandswohnungen gestützt bleiben. Für Familien, die größere Wohnungen in zentralen Bezirken suchen, bleibt die Bezahlbarkeit dennoch eine Herausforderung. Derzeit sprechen die meisten Anzeichen für weitere Preissteigerungen bei Bestandswohnungen, getragen von anhaltender Nachfrage und begrenzten Alternativen im Neubausegment.

Die wichtigsten Punkte

• Die Zahl der Transaktionen mit Bestandswohnungen im Großraum Tokio stieg im Juni 2025 um 31,9 Prozent. Der Quadratmeterpreis legte um 6,9 Prozent zu und stieg damit 62 Monate in Folge.
• Die Zahl der neu auf den Markt gebrachten Eigentumswohnungen sank 2024 um etwa 17 Prozent auf den niedrigsten Stand seit 1973. Das knappe Angebot drängt Käufer auf den Markt für Bestandswohnungen.
• Die Durchschnittspreise für Neubauwohnungen in den 23 Bezirken lagen im vergangenen Jahr bei rund 116,3 Millionen Yen. Der Angebotspreis für eine typische Bestandswohnung mit 70 Quadratmetern betrug etwa 69,8 Millionen Yen.
• Der Bestand an Bestandswohnungen sank im Juni den 14. Monat in Folge, obwohl die Zahl der neuen Angebote leicht zunahm.
• Niedrige Hypothekenzinsen, ein schwacher Yen und die anhaltende Nachfrage nach Wohnraum in der Stadt stützen die Preise. Die Bank of Japan mahnt Kreditgeber zugleich, Immobilienrisiken sorgfältig zu steuern.
• Käufer akzeptieren kleinere oder ältere Wohnungen, um in bevorzugten Lagen zu bleiben. Renovierte Wohnungen in Gebäuden, die den heutigen Erdbebenstandards entsprechen, erzielen Aufpreise.
• Analysten erwarten 2025 weitere, möglicherweise langsamere Preissteigerungen bei Bestandswohnungen. Ein deutlicher Anstieg des Neubauangebots oder eine starke Veränderung der Finanzierungsbedingungen könnte diese Entwicklung jedoch verändern.