Japan will Renovierungen leer stehender Häuser fördern, um Familien und alternde Städte zu unterstützen

Warum der Plan gerade jetzt wichtig ist

Japan bereitet ein neues Modellprojekt vor, um zu verhindern, dass Häuser leer stehen, wenn ältere Bewohner zu Angehörigen ziehen oder in Pflegeeinrichtungen untergebracht werden. Das Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus will das Pilotprojekt im nächsten Haushaltsjahr starten. Gemeinsam mit Kommunen sollen Immobilien, die leer stehen oder voraussichtlich bald leer stehen werden, in Wohnraum für Familien und für gemeinschaftliche Nutzungen wie Kinderbetreuungseinrichtungen und gemeinschaftlich genutzte Arbeitsräume umgewandelt werden. Der Plan soll berufstätige Familien entlasten, für die die hohen Baukosten neuer Häuser eine Herausforderung sind, und zugleich den wachsenden Bestand vernachlässigter Immobilien angehen.

Die Herausforderung ist dringend geworden. Nach Regierungsangaben gab es 2023 eine Rekordzahl von 3,85 Millionen vernachlässigten leer stehenden Häusern. Sie sind Teil eines weitaus größeren Bestands leer stehender Immobilien im ganzen Land. Insgesamt gibt es Schätzungen zufolge rund neun Millionen leer stehende Wohnungen und Häuser, etwa 14 Prozent des gesamten Wohnungsbestands. Dieser Anteil ist mit dem Bevölkerungsrückgang und der Alterung der Gesellschaft stetig gestiegen. Leer stehende Häuser sind nicht nur ein Problem ländlicher Gebiete. Sie sind zunehmend auch in Ballungsräumen zu sehen, wo sie ganze Viertel beeinträchtigen, die Katastrophenvorsorge erschweren und bei fortschreitendem Verfall ein Sicherheitsrisiko darstellen können.

Demografische Daten deuten darauf hin, dass sich dieser Trend in den kommenden Jahren noch verstärken wird. Einer Erhebung des Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus zufolge dürfte die Zahl der Häuser, in denen ausschließlich Menschen ab 85 Jahren leben, in Tokio und drei umliegenden Präfekturen von rund 340.000 im Jahr 2023 auf etwa 940.000 im Jahr 2033 steigen. In der Kansai-Region, zu der Osaka, Kyoto und angrenzende Präfekturen gehören, wird im selben Zeitraum ein Anstieg von rund 210.000 auf etwa 580.000 erwartet. Viele dieser Häuser könnten bald leer stehen, wenn ihre Bewohner umziehen oder sterben.

Die Renovierung bestehender Häuser kann einen schnelleren und kostengünstigeren Weg zum Eigenheim bieten als ein Neubau. Material- und Arbeitskosten sind in den vergangenen Jahren gestiegen, und die Finanzierung eines Neubaus ist für typische Haushalte mit Kindern schwieriger geworden. Die Regierung setzt darauf, dass gezielte, überschaubare Mittel für Renovierungen sowohl die Verwahrlosung städtischer Gebiete eindämmen als auch mehr familiengerechten Wohnraum auf den Markt bringen.

So funktioniert die neue Förderung

Das Pilotprojekt richtet sich an Viertel in und um Großstädte, die während der Phase hohen Wirtschaftswachstums von den 1950er- bis in die 1970er-Jahre entstanden. In vielen dieser Gebiete dürfte die Zahl leer stehender Häuser steigen, wenn ältere Bewohner in kleinere Wohnungen oder in Pflegeeinrichtungen ziehen. Das Ministerium wird gemeinsam mit den teilnehmenden Kommunen gezielt Gebiete auswählen, in denen Fördermittel die größte Wirkung entfalten können.

Öffentliche Mittel sollen Renovierungen statt Neubauten unterstützen. Die Zentralregierung will die Modernisierung von Innen- und Außenbereichen, Reparaturen an Sanitäranlagen und weitere Arbeiten fördern, die nötig sind, um vernachlässigte Gebäude wieder nutzbar zu machen. Das Programm soll sowohl derzeitigen Eigentümern helfen, die ihre Häuser voraussichtlich bald verlassen werden, als auch Käufern, die leer stehende Immobilien in den ausgewählten Gebieten erwerben.

Wichtige Förderbedingungen und Nutzungen

• Wer einen Antrag stellen kann: Eigentümer leer stehender Häuser sowie ältere Bewohner, deren Häuser voraussichtlich leer stehen werden, nachdem sie zu Angehörigen oder in eine Pflegeeinrichtung gezogen sind. Auch Menschen, die leer stehende Häuser in den ausgewiesenen Gebieten kaufen und renovieren, sind antragsberechtigt.
• Welche Arbeiten gefördert werden können: Renovierungen im Innen- und Außenbereich, Reparaturen an Sanitäranlagen und weitere Arbeiten, die nötig sind, um die Immobilie wieder in einen sicheren und bewohnbaren Zustand zu versetzen.
• Wo die Förderung gilt: Ausgewählte Wohngebiete in und um Großstädte, vor allem Viertel, die während der Phase hohen Wirtschaftswachstums von den 1950er- bis in die 1970er-Jahre entstanden.
• Geplante Nutzungen: Wohnraum für Berufstätige und Familien mit Kindern, Kinderbetreuungseinrichtungen, Gemeinschaftshäuser, Unterstützungsangebote für Familien mit Kindern und Arbeitsräume.
• Gestaltung des Programms: Ein mehrjähriges Pilotprojekt, das bei guten Ergebnissen auf andere Regionen mit ähnlichen Herausforderungen ausgeweitet werden soll.

Die Verantwortlichen gehen davon aus, dass viele renovierte Häuser auf dem freien Markt verkauft oder an Familien vermietet werden. Ein Teil soll dort, wo Bedarf besteht, zu Gemeinschaftseinrichtungen umgestaltet werden. So soll sichergestellt werden, dass die soziale Infrastruktur von Kindertagesstätten bis zu Begegnungsräumen den Bedürfnissen der sich wandelnden Viertel entspricht.

Warum es in Japan so viele leer stehende Häuser gibt

Japans leer stehende Häuser, häufig als Akiya bezeichnet, spiegeln einen langfristigen Wandel bei Bevölkerungsentwicklung und Wohnpräferenzen wider. Seit Jahrzehnten ziehen jüngere Generationen auf der Suche nach Arbeit aus kleineren Städten und ländlichen Gemeinden in die Ballungsräume. Die Geburtenrate ist gesunken, die Bevölkerung gealtert, und viele Häuser werden von Menschen geerbt, die nicht vorhaben, dort zu leben. Diese Immobilien können jahrelang leer stehen.

Auch die Steuerpolitik hat eine Rolle gespielt. Eigentümer müssen oft höhere jährliche Steuern zahlen, wenn sie ein Haus abreißen und das Grundstück unbebaut lassen. Das kann sie davon abhalten, Gebäude zu entfernen, die nicht mehr zu retten sind. In manchen Fällen erschweren lückenhafte Unterlagen und komplizierte Erbschaftsverhältnisse die Klärung der Eigentumsverhältnisse. Wenn ein Nachlass unter Erben aufgeteilt wird, die im ganzen Land verstreut leben, kann es Jahre dauern, die Zustimmung zu Reparaturen oder einem Verkauf einzuholen.

Auch die Marktdynamik spielt eine Rolle. Japanische Hauskäufer bevorzugen tendenziell Neubauten, und bei Bestandsimmobilien zählt häufig vor allem der Grundstückswert, nicht das Gebäude. Viele Häuser aus der Zeit des raschen Wirtschaftswachstums wurden mit Materialien und nach Standards errichtet, die heutigen Anforderungen an Energieeffizienz und Erdbebensicherheit nicht mehr entsprechen. Ländliche Akiya, die weit von Verkehrsanbindungen, Schulen und medizinischer Versorgung entfernt liegen, lassen sich selbst zu niedrigen Preisen nur schwer verkaufen. Leer stehende Häuser erschweren zudem die Katastrophenvorsorge. In Erdbeben- und Überschwemmungsgebieten können vernachlässigte Gebäude Evakuierungswege blockieren oder bei Aufräumarbeiten zur Gefahr werden.

Was Akiya für Sicherheit und Katastrophenschutz bedeuten

In einem Land, das häufig von Katastrophen betroffen ist, erhöhen verlassene Gebäude die Risiken. Verwilderte Grundstücke können eingestürzte Dächer und instabile Wände verbergen. Feuerwehr und Rettungskräfte können aufgehalten werden, wenn leer stehende Immobilien die Zufahrt versperren oder die Eigentumsverhältnisse unklar sind und die Behörden nicht schnell handeln können. Weniger vernachlässigte Häuser erhöhen die Sicherheit und helfen Städten, Evakuierungen und die Instandhaltung der Infrastruktur verlässlicher zu planen.

Was diesmal anders ist

Das neue Pilotprojekt setzt auf Vorbeugung und den richtigen Standort. Es konzentriert sich auf Häuser, die in Ballungsräumen bald leer stehen werden, wo die Nachfrage von Familien größer ist und gemeinschaftliche Angebote langfristig betrieben werden können. Damit unterscheidet sich der Ansatz von früheren Bemühungen, bei denen Mieter für bereits leer stehende Wohnungen gesucht wurden, oft an Orten mit geringer Nachfrage.

Ein 2017 eingeführtes, überarbeitetes System zur Sicherung von Wohnraum sollte leer stehende Häuser als bezahlbare Mietwohnungen für Menschen mit geringem Einkommen und alleinstehende ältere Menschen registrieren. Die Ziele wurden verfehlt. Bis 2020 lag die Zahl der registrierten Immobilien weit unter den Erwartungen der Verantwortlichen, und viele Vermieter blieben wegen möglicher Mietausfälle oder Sterbefälle in ihren Immobilien skeptisch. Später vereinfachten die Behörden die Registrierung, senkten Gebühren, lockerten die Regeln für Bürgschaften und vernetzten Eigentümer mit sozialen Organisationen, die die Mieter betreuen. Das half, brachte den größeren Bestand aber nicht in Bewegung.

Lehren aus früheren Maßnahmen

Zwei Erkenntnisse stechen hervor. Erstens reichen Anreize allein möglicherweise nicht aus, um Eigentümer umzustimmen, wenn die finanzielle und praktische Belastung nicht gering ist. Zweitens steigen bei einer Konzentration auf Gebiete mit höherer Nachfrage die Chancen, dass renovierte Immobilien schnell bewohnt und instand gehalten werden. Das neue Pilotprojekt greift beide Punkte auf: In ausgewiesenen Stadtgebieten werden Renovierungen gefördert, und ein Teil des Bestands soll dort, wo der Bedarf klarer ist, für Kinderbetreuung und gemeinschaftliche Zwecke genutzt werden.

Mögliche Vorteile für Familien und Gemeinden

Für berufstätige Familien könnte das Pilotprojekt einen Weg zum Eigenheim oder zu mehr Wohnraum eröffnen, ohne die hohen Kosten eines Neubaus tragen zu müssen. Renovierungen können schrittweise erfolgen, sodass Käufer zunächst Küche, Bad und Dämmung in Angriff nehmen und die Innenräume je nach Budget später modernisieren können. Ein vernachlässigtes Haus in ein komfortables Zuhause zu verwandeln, bringt auch der Straße wieder einen Mehrwert und signalisiert, dass das Viertel lebendig ist und gepflegt wird.

Die Verantwortlichen hoffen außerdem, Versorgungslücken zu schließen. Werden einige Immobilien in Kinderbetreuungseinrichtungen, Unterstützungszentren für Familien mit Kindern und kleine Gemeinschaftshäuser umgewandelt, könnte das Wartelisten verkürzen und Eltern kürzere Wege ermöglichen. Gemeinschaftlich genutzte Arbeitsräume können die Fahrzeiten für Beschäftigte im Homeoffice und mit hybriden Arbeitsmodellen verringern und dafür sorgen, dass mehr Geld im Viertel ausgegeben wird.

Ein Vertreter des Ministeriums betonte, dass Familien im Mittelpunkt stehen und bezahlbarer Wohnraum eine Herausforderung ist. Die Baukosten seien infolge der Inflation gestiegen und Neubauten für typische Haushalte mit Kindern dadurch schwerer erschwinglich geworden. Außerdem sagte der Vertreter:

Mit diesem Revitalisierungsprojekt wollen wir den Anstieg leer stehender Häuser eindämmen und ein angenehmes Wohnumfeld für Familien mit Kindern schaffen.

Auch für die Umwelt ergeben sich Vorteile. Durch die Wiederverwendung bestehender Gebäude fällt weniger Abrissabfall an, und der in Fundamenten und Tragwerken gebundene Kohlenstoff bleibt erhalten. Werden ältere Häuser mit besserer Dämmung, effizienten Fenstern und moderner Heiz- und Kühltechnik ausgestattet, können die Energiekosten sinken und der Wohnkomfort in heißen Sommern und kalten Wintern steigen.

Wo und wann das Pilotprojekt startet

Das Modellprojekt beginnt in ausgewählten Vierteln in und um Großstädte. Ein erster Schwerpunkt liegt auf Vororten und neuen Stadtvierteln, die zwischen den 1950er- und 1970er-Jahren entstanden. Hier kauften viele Menschen, die den Aufschwung der Nachkriegszeit mitprägten, Häuser und gründeten Familien; heute werden sie älter und bleiben in ihren Häusern. Das Ministerium wird gemeinsam mit den Kommunen Zielgebiete bestimmen, in denen mehrere Immobilien wieder sinnvoll genutzt werden können.

Der Start des Pilotprojekts ist für das nächste Haushaltsjahr vorgesehen, das in Japan im April beginnt. Es soll mehrere Jahre laufen, um die Nachfrage und die Ergebnisse zu bewerten. Ziel ist, das Programm auf andere Regionen mit ähnlichem demografischem Wandel und ähnlichem Druck auf den Wohnungsmarkt auszuweiten. Das Ministerium hat für den kommenden Haushalt mehrere hundert Millionen Yen für die erste Förderrunde beantragt. Die Summe deutet auf ein überschaubares Pilotprojekt hin, mit dem vor einer breiteren Einführung getestet werden soll, was am besten funktioniert.

In der Praxis könnte die Umnutzung einer Immobilie Monate statt Jahre dauern. Sobald ein Eigentümer oder Käufer in einem ausgewählten Gebiet die Förderbedingungen erfüllt, den Arbeitsumfang festgelegt und Handwerker beauftragt hat, lassen sich viele Arbeiten rasch abschließen. Für Familien, die Kinderbetreuung und Beruf unter einen Hut bringen müssen, ist dieses Tempo wichtig.

Herausforderungen und Risiken

Bei vielen älteren Häusern wird eine oberflächliche Renovierung nicht ausreichen. Einige Gebäude aus der Zeit des raschen Wirtschaftswachstums benötigen möglicherweise eine strukturelle Verstärkung, neue Dächer oder eine neue Verkabelung, um heutige Sicherheitsstandards zu erfüllen. Enge Straßen und Grundstücke in Hanglage können in manchen Vororten den Zugang für Bauarbeiten erschweren. In vielen Fällen ist eine Verbesserung der Erdbebensicherheit unerlässlich. Das erhöht die Kosten und erfordert qualifizierte Arbeitskräfte.

Der Kostendruck ist erheblich. Bauunternehmen haben mit höheren Material- und Arbeitskosten zu kämpfen. Zudem sind Arbeitskräfte im Bau- und Transportwesen sowie in der Pflege in Japan knapp. Tomoya Suzuki vom NLI Research Institute verwies auf den allgemeinen Arbeitskräftemangel und die Notwendigkeit, für qualifizierte Arbeitskräfte offen zu sein. Suzuki sagte:

Es herrscht ein ernsthafter Arbeitskräftemangel, vor allem im Transportwesen und in der Pflege. Um Japans Gesellschaft und Wirtschaft aufrechtzuerhalten, müssen wir uns fragen, wie japanische und ausländische Arbeitskräfte harmonisch zusammenarbeiten können.

Die Personalausstattung ist wichtig, denn renovierte Häuser lösen nur einen Teil des Problems. Kinderbetreuungseinrichtungen und Pflegeheime brauchen ausgebildete Beschäftigte. Ein Ausbau dieser Angebote hängt von der Personalgewinnung vor Ort und in manchen Fällen von einer breiteren Anwerbung ab.

Auch die Beteiligung der Eigentümer ist ein begrenzender Faktor. Manche Familien trennen sich nur ungern von einem Haus voller Erinnerungen, selbst wenn sie nicht mehr darin leben. Andere sind mit komplizierten Erbstreitigkeiten oder unklaren Grundbucheinträgen konfrontiert, was Renovierungen verzögern oder verhindern kann. Die Steuerpolitik kann Eigentümer dazu bewegen, verfallende Gebäude stehen zu lassen, statt sie abzureißen. Ist ein Gebäude nicht mehr zu retten, schränkt das die Möglichkeiten ein.

Auch die Finanzierung spielt eine Rolle. Banken bewerten Grundstücke häufig höher als ältere Gebäude, und für manche Käufer sind Renovierungskredite möglicherweise schwerer zu bekommen als Kredite für Neubauten. Das Pilotprojekt soll einen Teil dieser Lücke mit öffentlichen Mitteln schließen. Das Ergebnis wird aber weiterhin von den lokalen Immobilienwerten und den Kreditvergabepraxen der Banken abhängen.

Umnutzung und lokale Initiativen

Japan erprobt seit Längerem verschiedene Wege, leer stehende Häuser mit Interessenten zusammenzubringen. Kommunale Akiya-Banken listen Immobilien und vermitteln zwischen Käufern und Eigentümern. Einige Gemeinden gehen weiter und bieten Zuschüsse, Umzugsgeld oder sogar kostenlose Häuser an, wenn sich die Bewohner verpflichten, sich dort niederzulassen und Eigenleistungen zu erbringen. Durch solche lokalen Programme wurden Häuser bereits zu Cafés, Pensionen, Künstlerateliers und Wohnraum für Familien umgebaut.

Wissenschaftliche Untersuchungen zur Umnutzung zeigen mehrere Muster. In dicht bebauten Städten werden leer stehende Häuser häufig als Gastronomie- oder Beherbergungsbetriebe weitergenutzt, wo die Nachfrage konstant ist. In Gegenden mit gemischter Bebauung und historischen Gebäuden kann die Umnutzung den Erhalt der Bausubstanz mit einem modernen Betrieb verbinden, von dem Bewohner und Besucher profitieren. In landschaftlich reizvollen ländlichen Gegenden ziehen traditionelle Häuser Touristen an, die authentische Unterkünfte suchen, selbst wenn die umliegende Bevölkerung dünn gesät ist. Unabhängig vom Standort führt eine sorgfältige Planung, die sich an der örtlichen Bevölkerungsstruktur, der Verkehrsanbindung und dem Alter der Gebäude orientiert, tendenziell zu besseren Ergebnissen.

Das Interesse aus dem Ausland ist gestiegen, weil der schwache Yen und die Aufmerksamkeit in sozialen Medien traditionelle Häuser attraktiv erscheinen lassen. In der Praxis erfordern die meisten Käufe Geduld, Sprachkenntnisse und Unterstützung vor Ort, um sich mit Genehmigungen und Handwerksbetrieben zurechtzufinden. Das neue Pilotprojekt richtet sich in erster Linie an Haushalte und gemeinschaftliche Angebote in japanischen Städten. Der breitere Trend zur Wiederverwendung von Gebäuden kann jedoch die Kompetenzen und das Know-how in der gesamten Branche stärken.

Die wichtigsten Punkte

• Japan startet im nächsten Haushaltsjahr ein mehrjähriges Pilotprojekt, das Renovierungen von leer stehenden und bald leer stehenden Häusern in ausgewählten Stadt- und Vorortvierteln fördern soll.
• Das Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus arbeitet mit Kommunen zusammen, um Fördergebiete festzulegen und Arbeiten im Innen- und Außenbereich sowie an Sanitäranlagen zu unterstützen.
• Antragsberechtigt sind unter anderem Eigentümer, deren Häuser bald leer stehen werden, sowie Käufer, die leer stehende Immobilien in den Zielgebieten erwerben und renovieren.
• Vorgesehene Nutzungen sind Wohnraum für Familien, Kinderbetreuungseinrichtungen, Gemeinschaftshäuser, Unterstützungsangebote für Familien mit Kindern und gemeinschaftlich genutzte Arbeitsräume.
• Regierungsdaten zufolge gab es 2023 insgesamt 3,85 Millionen vernachlässigte leer stehende Häuser. Sie gehören zu einem landesweiten Bestand von rund neun Millionen leer stehenden Wohnungen und Häusern, etwa 14 Prozent des gesamten Wohnungsbestands.
• Prognosen zufolge wird die Zahl der Häuser, in denen ausschließlich Menschen ab 85 Jahren leben, in den Regionen Tokio und Kansai bis 2033 stark steigen, was zu mehr Leerstand führen könnte.
• Frühere Programme, die auf die Registrierung leer stehender Häuser als bezahlbare Mietwohnungen setzten, verfehlten ihre Ziele. Gründe dafür waren Bedenken der Eigentümer und eine schwache Nachfrage in manchen Gebieten.
• Das Pilotprojekt setzt auf Vorbeugung, geeignete Standorte und Umnutzung. Es soll Familien den Erwerb eines Eigenheims erleichtern, die Verwahrlosung städtischer Gebiete eindämmen und gemeinschaftliche Angebote schaffen. Zugleich werden Ansätze für eine breitere Einführung erprobt.