Tokios Immobilienmarkt zieht dank niedriger Bewertungen weltweit Investoren an

Warum globale Investoren Tokios Immobilienmarkt für attraktiv halten

Kapital aus aller Welt strömt in Tokios Immobilienmarkt. Investoren suchen stabile Erträge und Wachstum in einem Markt, den viele im Vergleich zu anderen Weltmetropolen noch immer für unterbewertet halten. Die Bodenrichtwerte in den größten japanischen Städten stiegen im ersten Halbjahr 2025 – angetrieben von Rekordkäufen aus dem Ausland. Die Büromieten in Tokio sind im internationalen Vergleich weiterhin relativ niedrig, der Yen ist gegenüber dem Dollar schwach und die Finanzierungskosten liegen international betrachtet nach wie vor nahe dem Tiefstand. Diese Kombination hat eine Welle grenzüberschreitenden Kapitals in Bürogebäude, Mehrfamilienhäuser, Logistikparks, Hotels und hochwertige Eigentumswohnungen gelenkt.

Das Ausmaß der Aktivitäten ist bemerkenswert. Internationale Investoren steckten im ersten Halbjahr 2025 rund 1,14 Billionen Yen in japanische Immobilien. Das Transaktionsvolumen in Tokio erreichte im selben Zeitraum etwa 13,2 Milliarden Dollar. Verschiedenen Kennzahlen zufolge spricht die Renditedifferenz zwischen Tokio und New York oder London inzwischen für die japanische Hauptstadt. Nach der Erholung der Vermietungsnachfrage seit der Pandemie hat sich der Markt verengt. Das hat die Bewertungen stabil gehalten, während Gewerbeimmobilien in den USA und Teilen Europas mit Refinanzierungsdruck zu kämpfen haben.

Auch die Rahmenbedingungen am japanischen Markt haben sich verbessert. Die Bodenpreise im Landesdurchschnitt stiegen bis Januar 2025 um 2,7 Prozent. Damit legten sie das vierte Jahr in Folge zu und verzeichneten den stärksten Anstieg seit Anfang der 1990er-Jahre. In der Metropolregion Tokio erhöhte sich der Wohnimmobilienpreisindex im Januar im Jahresvergleich um 10,7 Prozent. Die Auslastung im Mietwohnungssektor liegt in gefragten Vierteln im mittleren bis oberen 90-Prozent-Bereich. Dazu tragen die Zuwanderung in die Städte und die rege Einstellungstätigkeit globaler Unternehmen bei. Investoren sehen einen liquiden Markt mit zuverlässigen Mietern und Aufholpotenzial beim Wachstum.

Was treibt den Kaufrausch an?

Hinter dem Ansturm auf Tokio stehen drei zentrale Faktoren. Erstens sind die Renditeabstände attraktiv. Die Kapitalisierungszinssätze hochwertiger Immobilien liegen weiterhin deutlich über den inländischen Finanzierungskosten, und die Bank of Japan hält kurzfristige Zinsen nach wie vor auf sehr niedrigem Niveau. Zweitens kommt die Währungsentwicklung Anlegern zugute, die in Dollar oder Euro rechnen. Der schwächere Yen senkt den effektiven Einstiegspreis und federt die Renditen ab, wenn Mieten in Yen eingehen, aber in einer Fremdwährung ausgewiesen werden. Drittens ist Japans Rechts- und Regulierungsumfeld berechenbar. Ausländische Käufer können uneingeschränktes Grundeigentum erwerben, ohne besonderen Beschränkungen zu unterliegen – eine Besonderheit in Asien.

Yu Kawamata, der bei Morgan Stanley Real Estate Investing für das Japan-Geschäft zuständig ist, beschrieb die Chancen mit Blick auf die gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen:

Japan hat positive makroökonomische Aussichten, getragen von Inflation und Lohnwachstum, regulatorischen Änderungen, die Unternehmen zu effizienterem Verhalten bewegen, sowie attraktiven Renditeabständen und günstigen Finanzierungsbedingungen.

Die Nachfrage trifft auf solide Fundamentaldaten. Die Wohnungsmieten in den 23 Bezirken Tokios stiegen Ende 2024 im Jahresvergleich um rund 6 Prozent, und in vielen zentralen Vierteln liegt die Auslastung bei etwa 97 Prozent. Die Mietrenditen im Landesdurchschnitt betrugen Anfang 2025 rund 4,2 Prozent. Erstklassige Immobilien in Tokio bieten typischerweise 3 bis 4 Prozent bei sehr niedrigem Leerstand. Der Anteil ausländischen Kapitals an japanischen Immobilientransaktionen ist von rund 21 Prozent vor fünf Jahren auf etwa 27 Prozent gestiegen. Ein großer Teil der Zuflüsse entfällt auf Logistikimmobilien für den E-Commerce – ein Zeichen für die stabilen Mietverträge und den Expansionsbedarf.

Erholung am Büromarkt und Verkäufe von Unternehmensimmobilien

Der Premium-Büromarkt in Tokio erholt sich. In den fünf zentralen Bezirken lag der Leerstand bei Büroflächen der Spitzenklasse Ende 2024 bei rund 3,4 Prozent. Die Nachfrage übertraf das neue Angebot in der Umgebung wichtiger Verkehrsknotenpunkte wie dem Bahnhof Tokio und Shinagawa. Die Durchschnittsmieten für Premiumflächen erreichten etwa 32.400 Yen je Quadratmeter und Monat – fast 5 Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Mieter konzentrieren sich auf neuere Gebäude mit Nachhaltigkeitsnachweisen und intelligenten Gebäudesystemen. Ältere Immobilien in Randlagen geraten hingegen unter Druck, zu renovieren, die Mieten zu senken oder die Etagen für eine flexible Nutzung umzugestalten.

Hybrides Arbeiten hat die Nachfrage verändert, aber nicht beseitigt. Einige Unternehmen haben ihre Flächen am Hauptsitz verkleinert und in Satellitenbüros und digitale Besprechungsräume investiert. Viele sichern sich jedoch weiterhin gut gelegene Büroflächen, um Mitarbeiter zurück ins Büro zu holen und Teams mit Kundenkontakt an einem festen Standort zu bündeln. Das stützt Premiumgebäude und vergrößert den Abstand zu Objekten der zweiten Reihe.

Ein weiterer Impuls kommt von den kontinuierlichen Verkäufen von Unternehmensimmobilien. Große japanische Unternehmen trennen sich von nicht zum Kerngeschäft gehörenden Vermögenswerten und bringen so hochwertige Immobilien auf den Markt, die bei globalen Fonds begehrt sind. Verkäufe bekannter Unternehmen aus der Automobil- und Brauereibranche haben gefragte Büro- und gemischt genutzte Immobilien verfügbar gemacht. So wächst die Zahl institutioneller Transaktionen zu einer Zeit, in der die westlichen Märkte ruhiger sind.

Wohin das Kapital fließt

Mehrfamilienhäuser stehen im Zentrum des Geschehens. Die Auslandsinvestitionen in japanische Wohnimmobilien stiegen 2024 um rund 18 Prozent auf etwa 740 Milliarden Yen. In zentralen Teilen Tokios liegt die Auslastung von Mietwohngebäuden meist im mittleren 90-Prozent-Bereich. Die Angebotsmieten für begehrte Einzimmerwohnungen, die häufig 25 bis 40 Quadratmeter groß sind, betragen durchschnittlich rund 150.000 Yen im Monat. Neue Fondsmanager sammeln Kapital ein, um in diesem Segment zu wachsen. Ein Beispiel ist ein Fonds, der kürzlich fünf Apartmenthäuser mit rund 700 Wohneinheiten in zentralen Bezirken erworben hat und mit Unterstützung globaler Partner weitere Käufe anstrebt.

Auch Industrie- und Logistikimmobilien ziehen Investoren an. Schätzungen zufolge flossen in den vergangenen Jahren etwa 40 Prozent der ausländischen Investitionen in Lagerhäuser und ähnliche Anlagen. Das spiegelt die hohe Verbreitung des E-Commerce in Japan und den Bedarf an modernen Verteilzentren in der Nähe großer Städte wider. Investoren wie Blackstone, GIC und ESR haben erhebliche Summen in diese Immobilien investiert. Auch Hotels sind angesichts der Erholung des Auslandstourismus wieder gefragt, insbesondere in Tokio, Osaka und Ferienregionen.

Das Interesse institutioneller Investoren wächst. Morgan Stanley Real Estate Investing schloss einen eigens für Japan aufgelegten Fonds mit einem Volumen von rund 131 Milliarden Yen. Damit übertraf er sein ursprüngliches Ziel und investiert bereits in Wohngebäude. Bei einer Rekordtransaktion vereinbarte ein ausländischer Käufer den Erwerb von Tokyo Garden Terrace Kioicho für rund 2,6 Milliarden Dollar. Ein weiteres globales Unternehmen schloss sich mit einem regionalen Betreiber zusammen, um mehr als 3.000 Mietwohnungen in Japan zu entwickeln. Große Asien-Strategien, darunter Fonds mit einem Volumen von mehr als 5 Milliarden Dollar, richten ihren Fokus auf Japan. Einige Fondsmanager erwarten, dass Reformen der Unternehmensführung im Laufe der Zeit Verkäufe nicht zum Kerngeschäft gehörender Vermögenswerte im Umfang von bis zu 3 Billionen Dollar auslösen und so das Spektrum möglicher Transaktionen erweitern.

Luxussegment und zentrale Bezirke im Aufwind

Die stärksten Zuwächse verzeichnen zentrale Teile Tokios. Die Eigentumswohnungspreise in den 23 Bezirken sind seit 2021 um etwa 64 Prozent gestiegen und damit deutlich stärker als in der gesamten Metropolregion. Der Durchschnittspreis einer neuen Eigentumswohnung in den zentralen Bezirken überstieg 2024 rund 112 Millionen Yen. Im März 2025 erreichte der Durchschnittspreis in der gesamten Metropolregion Tokio kurzzeitig etwa 104,9 Millionen Yen, bevor er im Folgemonat nachgab, weil sich die Zusammensetzung der angebotenen Wohnungen änderte. Auch gebrauchte Eigentumswohnungen verteuerten sich: Im April 2025 lag ihr Durchschnittspreis bei rund 44,5 Millionen Yen, mehr als 28 Prozent über dem Vorjahreswert.

Sanierungsgebiete geben das Tempo vor. Erhebungen zu Bodenpreisen zeigen zweistellige Zuwächse in Gegenden wie Nakano und Suginami. Im Viertel Sakura Stage in Shibuya stiegen die Preise um rund 33 Prozent. Die Nachfrage nach Luxuswohnungen hat kräftig angezogen, da Führungskräfte multinationaler Unternehmen und wohlhabende Käufer von Zweitwohnsitzen in die Stadt zurückkehren. In Vierteln wie Daikanyama sind große Wohnungen in den oberen Etagen mit mehr als 200 Quadratmetern rar. Kaufpreise im siebenstelligen Dollarbereich sind keine Seltenheit mehr.

Die Mieten spiegeln den Boom bei den Verkaufspreisen wider. Die Angebotsmieten im mittleren Preissegment stiegen Ende vergangenen Jahres in den 23 Bezirken um rund 6 Prozent, während die Auslastung gut gelegener Gebäude bei etwa 97 Prozent liegt. Das Angebot an neuen Eigentumswohnungen im Zentrum Tokios war 2024 ungewöhnlich knapp. Zwar wollen Bauträger mehr Projekte auf den Markt bringen, doch das Angebot dürfte weiterhin hinter der Nachfrage zurückbleiben. Viele private Käufer weichen vom „Goldenen Dreieck“ aus Minato, Chiyoda und Chuo auf aufstrebende Viertel wie Koto, Sumida, Nakano und Meguro aus.

Für ausländische Käufer steht die Tür rechtlich offen

Japans Immobilienrecht ist für Personen ohne Wohnsitz im Land unkompliziert. Ausländer können Häuser, Grundstücke und Gewerbeimmobilien erwerben, ohne die japanische Staatsangehörigkeit, ein Visum oder eine Sondergenehmigung zu benötigen. Der Ablauf ähnelt dem für einheimische Käufer. Nach Besichtigungen und einem Kaufangebot unterzeichnen Käufer in der Regel einen Vertrag und leisten eine Anzahlung. Der Abschluss erfolgt, sobald die Finanzierung steht und die Eintragung ins Grundbuch erledigt ist. Zugelassene Makler und Justizschreiber übernehmen einen großen Teil der Formalitäten. Transaktionen werden üblicherweise innerhalb von 60 bis 90 Tagen abgeschlossen.

Die Kaufnebenkosten belaufen sich häufig auf insgesamt 5 bis 6 Prozent des Kaufpreises. Darin enthalten sind Maklergebühren, Eintragungsgebühren, Steuern und Versicherungen. Die meisten Steuern richten sich nach den von der Regierung festgesetzten Immobilienwerten, die unter den Marktpreisen liegen können. Bei der Kreditvergabe prüfen Banken ausländische Kreditnehmer zunehmend anhand ihres Einkommens und ihrer Fähigkeit zum Schuldendienst, statt sich allein auf Sicherheiten und den Aufenthaltsstatus zu stützen. Japans Kreditzinsen sind im internationalen Vergleich weiterhin sehr niedrig – ein wichtiger Faktor für die Kalkulation von Investitionen für Einheimische und grenzüberschreitende Käufer.

Sorgen um Bezahlbarkeit und politische Debatte

Steigende Preise haben die Kluft zwischen Immobilienwerten und den Einkommen der Einheimischen in gefragten Bezirken vergrößert. Der Preisanstieg seit 2021 hat eine politische Debatte über die Rolle ausländischer Käufer ausgelöst. Einige Oppositionsparteien haben Maßnahmen wie eine Leerstandssteuer gegen spekulative Käufe oder gezielte Beschränkungen für den Erwerb in überhitzten Bezirken vorgeschlagen. Japan schränkt den ausländischen Erwerb von Wohnimmobilien derzeit so gut wie gar nicht ein. Das unterscheidet das Land von Märkten, in denen Käufer aus dem Ausland Genehmigungen benötigen oder zusätzliche Steuern zahlen müssen.

Verlässliche Daten zum genauen Umfang ausländischer Käufe sind begrenzt. Erhebungen zufolge gehen in einigen zentralen Bezirken 20 bis 40 Prozent der neuen Eigentumswohnungen an Käufer ohne Wohnsitz in Japan. Auch einheimische Investoren sind aktiv, und viel inländische Liquidität fließt weiterhin in städtische Immobilien. Tokios Bevölkerung wächst trotz des landesweiten Bevölkerungsrückgangs weiter, wodurch sich die Nachfrage in der Hauptstadt bündelt. Die Politik muss abwägen, wie die Stadt für Investitionen attraktiv bleiben und zugleich die Bezahlbarkeit für ihre Einwohner verbessern kann.

Gleichzeitig gibt es in Japan etwa 9 Millionen leer stehende Häuser, sogenannte Akiya, viele davon in ländlichen oder vorstädtischen Gegenden weit entfernt von Arbeitsplätzen und Dienstleistungen. Nationale und lokale Initiativen versuchen, mehr dieser Immobilien wieder nutzbar zu machen. Die Wirtschaftlichkeit erweist sich jedoch oft als schwierig, weil ältere Häuser umfangreiche Renovierungen erfordern können. Städtische Märkte wie Tokio folgen einer anderen Entwicklung als viele regionale Städte.

Konflikte in einzelnen Vierteln: Kurzzeitvermietungen und Tourismus

Der Tourismus hat in einzelnen Vierteln für zusätzliche Anspannung gesorgt. Im Gebiet um Kaminarimon in Asakusa stiegen die Bodenwerte in diesem Jahr um rund 29 Prozent und liegen nun fast doppelt so hoch wie vor der Pandemie. Analysten führen den Anstieg auf die rasche Zunahme von Kurzzeitvermietungen für Besucher und den Zufluss ausländischen Kapitals zurück. Einige Käufer haben für kleine Gebäude und Wohnungen hohe Preise gezahlt, um sie anschließend an Touristen zu vermieten. Sie setzen dabei auf eine hohe Auslastung statt auf die derzeitigen Einkommensmultiplikatoren.

Kurzzeitvermietungen sind seit 2018 legal. Bis Mai 2025 waren landesweit rund 32.000 Immobilien registriert, mehr als ein Drittel davon in den 23 Bezirken Tokios. Im Bezirk Taito, zu dem Asakusa gehört, stieg die Zahl der Inserate gegenüber Mai 2019 um rund 80 Prozent. Im Februar und März dieses Jahres übernachteten in ganz Japan etwa 465.000 Menschen in Kurzzeitunterkünften – fast die Hälfte mehr als ein Jahr zuvor. Ausländer stellten mehr als die Hälfte der Gäste. Unter den Nationalitäten entfiel der größte Anteil auf Reisende aus China.

Der Boom hat die Mieten in touristisch geprägten Vierteln steigen lassen und Beschwerden von Anwohnern über Lärm und Müllentsorgung ausgelöst. Die Stadtverwaltung prüft gezielte Kontrollen und Regeln, die Nachtruhe gewährleisten und Gastgebern zugleich ermöglichen, in der Hauptreisezeit die Nachfrage zu bedienen. Investoren, die auf Einnahmen aus Kurzzeitvermietungen setzen, müssen mögliche Änderungen kommunaler Vorschriften im Blick behalten.

Technologie eröffnet neue Wege in den Tokios Immobilienmarkt

Digitale Finanzdienstleistungen verändern den Zugang zu japanischen Immobilien. Ein in Tokio ansässiges Unternehmen plant, Immobilien im Stadtzentrum im Wert von rund 75 Millionen Dollar auf der Oasys-Blockchain zu tokenisieren und digitale Token auszugeben, die wirtschaftliche Anteile an Gebäuden abbilden. Langfristig will das Unternehmen Vermögenswerte im Wert von mehr als 200 Milliarden Dollar tokenisieren – etwa 1 Prozent des japanischen Immobilienmarktes. Dazu will es mit lizenzierten Unternehmen und ausländischen Zweckgesellschaften zusammenarbeiten, um die regulatorischen Vorgaben einzuhalten.

Yushi Sekino, der Geschäftsführer, der das Tokenisierungsprojekt leitet, sagte, Ziel sei es, praktische Hürden für Käufer ohne Wohnsitz in Japan abzubauen, indem Eigentumsrechte digitalisiert sowie Gebühren und Papierkram reduziert werden.

Wir bauen eine Infrastruktur für Investitionen der nächsten Generation auf, um japanische Immobilien weltweit zugänglich zu machen.

Die Tokenisierung von Immobilien gewinnt weltweit an Bedeutung. Japans hoch entwickelter, regelgebundener Markt könnte sich daher für eine breitere Anwendung eignen. Kleinanleger könnten über Teilhabermodelle an Tokios ertragsstarken Immobilien teilhaben, ohne eine ganze Einheit erwerben zu müssen. Für große Institutionen können digitale Transaktionswege die Abwicklung beschleunigen und die Vermarktung ausweiten. Wie schnell sich diese Modelle durchsetzen, hängt von der Qualität der Umsetzung und dem Schutz der Anleger ab.

Ausblick auf das Wachstum 2025: mehr Auswahl gefragt

Die Preise dürften in moderaterem Tempo weiter steigen. Mehrere private Prognosen rechnen für 2025 mit einem Anstieg der Immobilienpreise in Tokio um 5 bis 6 Prozent, nach einem Plus von 8 Prozent im vergangenen Jahr. Bauträger wollen mehr Eigentumswohnungen auf den Markt bringen, doch das Angebot dürfte in den zentralen Bezirken weiterhin nicht mit der Nachfrage Schritt halten. Die Auslastung von Wohnimmobilien sollte angesichts der anhaltenden Zuwanderung in die Städte und der internationalen Personalgewinnung, die das Luxussegment stützt, hoch bleiben. Bei Büros dürften hochwertige Türme in Verkehrsnähe weiterhin von der Vermietungsnachfrage profitieren, während ältere Gebäude möglicherweise modernisiert oder neu positioniert werden müssen, um konkurrenzfähig zu bleiben.

Die Bautätigkeit deutet auf eine mögliche Verknappung in der Zukunft hin. Die Zahl der genehmigten Wohnungsbaustarts ging 2024 um rund 1 Prozent zurück und sank im Januar 2025 um 4,6 Prozent. Das deutet darauf hin, dass das Angebot künftig womöglich nicht mit der steigenden Nachfrage Schritt halten wird. Dies könnte die Preise und Mieten zusätzlich nach oben treiben, besonders im Stadtzentrum. Gleichzeitig bauen Logistikentwickler in wichtigen Korridoren rund um Tokio und Yokohama weiter Kapazitäten aus, um dem Wachstum des E-Commerce gerecht zu werden.

Risiken bestehen weiterhin. Ein schnellerer Anstieg der inländischen Zinsen würde den von ausländischen Investoren geschätzten Renditeabstand verringern, selbst wenn die Zinsen im internationalen Vergleich niedrig blieben. Ein stärkerer Yen würde den Währungsvorteil schmälern. Strengere Vorschriften für Kurzzeitvermietungen könnten die Einnahmen bestimmter Immobilien verändern. Auch könnten die politischen Entscheidungsträger Maßnahmen prüfen, die ausländisches Eigentum in bestimmten Bezirken betreffen. Vorläufig stützen Liquidität, Stabilität und Mietwachstum weiterhin die Nachfrage nach Immobilien in Tokio.

Die wichtigsten Punkte

• Die Bodenpreise in großen japanischen Städten stiegen im ersten Halbjahr 2025, gestützt durch starke Auslandsinvestitionen, niedrige Zinsen und einen schwachen Yen.
• Ausländische Investoren investierten im ersten Halbjahr rund 1,14 Billionen Yen; in Tokio belief sich das Transaktionsvolumen auf etwa 13,2 Milliarden Dollar.
• Attraktive Renditeabstände, die Offenheit des japanischen Rechts gegenüber ausländischem Grundeigentum und eine stetige Mietnachfrage lenken Kapital nach Tokio.
• Der Leerstand bei Büros der Spitzenklasse liegt bei etwa 3,4 Prozent. Die Mieten für Premiumflächen steigen, während ältere Gebäude unter Renovierungsdruck stehen.
• Mehrfamilienhäuser und Logistikimmobilien ziehen die meisten Investitionen an. Zugleich legten große Fonds neue Japan-Vehikel auf und tätigten Rekordtransaktionen.
• Die stärksten Zuwächse verzeichneten die zentralen Bezirke. Eine neue Eigentumswohnung im Zentrum Tokios kostete 2024 durchschnittlich rund 112 Millionen Yen, und die Preise steigen weiter.
• Die politische Debatte verschärft sich, da die Bezahlbarkeit in gefragten Gegenden abnimmt. Kurzzeitvermietungen sorgen in touristischen Vierteln zusätzlich für Konflikte.
• Tokenisierungsprojekte entstehen, um ausländischen Investoren über regelkonforme digitale Strukturen Zugang zu eröffnen.
• Prognosen zufolge steigen die Preise 2025 um 5 bis 6 Prozent. Hohe Auslastung und begrenztes Neubaudargebot stützen den Markt.
• Zu den wichtigsten Risiken zählen höhere Zinsen, Wechselkursschwankungen und mögliche Regeländerungen für Kurzzeitvermietungen oder bestimmte Käufergruppen.