Singapurs wandelndes Verständnis von erstklassigem öffentlichem Wohnraum: Politik, Herausforderungen und die Zukunft bezahlbaren Wohnens

Singapurs wandelndes Verständnis von erstklassigem öffentlichem Wohnraum

Seit Jahrzehnten gilt Singapurs öffentliches Wohnungswesen weltweit als Vorbild für bezahlbaren, hochwertigen Wohnraum. Die Housing and Development Board (HDB) hat mehr als drei Vierteln der Bevölkerung Singapurs ein eigenes Zuhause ermöglicht. Traditionell bezeichnete „erstklassiger“ öffentlicher Wohnraum Wohnungen in der Nähe des Stadtzentrums – in Gegenden mit den besten Einrichtungen, den kürzesten Arbeitswegen und der größten Nachfrage. Doch jüngste politische Veränderungen, steigende Preise und veränderte gesellschaftliche Bedürfnisse definieren neu, was eine „erstklassige“ Wohnung im öffentlichen Wohnungsbestand ausmacht.

In seiner jüngsten Rede zur Nationalfeier kündigte Premierminister Lawrence Wong eine neue Ära für die lange als abgelegen geltenden nördlichen Wohngebiete Singapurs und für das Konzept des erstklassigen öffentlichen Wohnraums insgesamt an. Der sich wandelnde Ansatz der Regierung soll Bezahlbarkeit, gesellschaftliche Teilhabe und die Erwartungen einer sich verändernden Bevölkerung in Einklang bringen.

Wie hat sich Singapurs öffentliches Wohnungswesen entwickelt?

Singapurs öffentliches Wohnungswesen nahm in den 1930er-Jahren seinen Anfang: Der Singapore Improvement Trust baute einfache Wohnungen, um der Überbelegung und den schlechten Wohnverhältnissen entgegenzuwirken. Nach der Unabhängigkeit wurde 1960 die HDB gegründet, um den Wohnungsbau zu beschleunigen und Bewohner von Kampongs in moderne Hochhäuser umzusiedeln. Im Laufe der Zeit verlagerte sich der Schwerpunkt von der bloßen Bereitstellung einer Unterkunft auf lebendige, eigenständige Stadtviertel mit Einrichtungen, Parks und Schulen.

In den 1980er-Jahren wurde Wohneigentum zu einem Eckpfeiler der nationalen Politik. Bewohner konnten Wohnungen für 99 Jahre pachten; außerdem führte die Regierung Zuschüsse und Modernisierungsprogramme ein, um die Lebensqualität zu verbessern. Heute leben etwa 79 % der Bevölkerung Singapurs in HDB-Wohnungen, und 90 % der Haushalte besitzen ihr Zuhause. Öffentlicher Wohnraum ist nicht nur ein Dach über dem Kopf: Er ist eine Quelle des Nationalstolzes, ein Instrument der gesellschaftlichen Integration und zunehmend auch ein wertvoller Vermögenswert.

Warum hat die Regierung die Definition von „erstklassig“ geändert?

Traditionell bedeutete erstklassiger öffentlicher Wohnraum die Nähe zum Stadtzentrum. Wohnungen in zentralen Lagen wie Tanjong Pagar, Queenstown oder dem geplanten Greater Southern Waterfront galten als besonders begehrt – und besonders teuer. Doch mit der Entwicklung des Stadtgebiets Singapurs verschwammen die Grenzen zwischen den älteren und den jüngeren Wohngebieten. Abgelegene Gegenden erhielten bessere Verkehrsanbindungen und mehr Einrichtungen, während Homeoffice und veränderte Lebensstile beeinflussten, worauf Menschen bei einer Wohnung Wert legen.

Gleichzeitig zog der Wiederverkaufsmarkt für HDB-Wohnungen an. Schlagzeilen über Wohnungen, die beim Wiederverkauf eine Million Singapur-Dollar erzielten – einst undenkbar –, wurden alltäglich, auch außerhalb zentraler Lagen. Die COVID-19-Pandemie störte den Wohnungsbau, drängte mehr Käufer auf den Wiederverkaufsmarkt und trieb die Preise in die Höhe. Die Regierung stand vor einem Dilemma: Wie lässt sich öffentlicher Wohnraum bezahlbar und zugänglich halten, insbesondere in erstklassigen Lagen, und zugleich Fairness und eine vielfältige soziale Mischung gewährleisten?

Experteneinschätzung: Ist die Lage noch entscheidend?

Nicholas Mak, Chief Research Officer bei Mogul.sg, zufolge fasst die Regierung den Begriff „erstklassig“ nun weiter. Er erklärte:

Orte mit guten Einrichtungen und großem Entwicklungspotenzial kommen infrage, auch wenn sie noch nicht allgemein als prestigeträchtig gelten.

Das bedeutet, dass einst als abgelegen geltende Gegenden wie die nördlichen Wohngebiete bald als erstklassig gelten könnten – insbesondere wenn neue Verkehrsanbindungen und Einrichtungen hinzukommen.

Die neue Wohnungsklassifizierung: Standard, Plus und Prime

Im August 2023 kündigten Singapurs Führungskräfte eine umfassende Reform des HDB-Klassifizierungssystems an. Ab der zweiten Jahreshälfte 2024 werden alle neuen Build-to-Order-Wohnungen (BTO) den Kategorien Standard, Plus oder Prime zugeordnet. Damit werden die bisherigen Bezeichnungen „ältere“ und „jüngere“ Wohngebiete ersetzt. Das neue Rahmenwerk soll den Gegebenheiten des singapurischen Wohnungsmarkts Rechnung tragen und den Herausforderungen in den Bereichen Bezahlbarkeit und gesellschaftliche Teilhabe begegnen.

Was bedeuten die neuen Kategorien?

• Standardwohnungen: Sie machen den Großteil des Neubauangebots aus, liegen über die ganze Insel verteilt und sind mit den üblichen Zuschüssen sowie einer fünfjährigen Mindestbezugsdauer (MOP) verbunden.
• Plus-Wohnungen: Sie liegen in begehrteren Gegenden, oft in der Nähe von Verkehrsknotenpunkten oder regionalen Zentren. Für Plus-Wohnungen gelten strengere Bedingungen beim Wiederverkauf, eine zehnjährige Mindestbezugsdauer und die Rückzahlung eines Teils der Zuschüsse beim Wiederverkauf. Plus-Wohnungen aus zweiter Hand können nur von Staatsbürgern Singapurs erworben werden; außerdem dürfen Eigentümer auch nach Ablauf der Mindestbezugsdauer nicht die gesamte Wohnung vermieten.
• Prime-Wohnungen: Sie befinden sich in den zentralsten und begehrtesten Lagen, sind mit den höchsten Zuschüssen und den strengsten Auflagen verbunden. Auch hier gelten eine zehnjährige Mindestbezugsdauer, strenge Voraussetzungen für den Wiederverkauf und die Rückzahlung eines Teils der Zuschüsse. Prime-Wohnungen sollen sicherstellen, dass selbst der begehrteste öffentliche Wohnraum einem breiten Teil der Bevölkerung Singapurs zugänglich bleibt.

Diese Änderungen sollen Wohneigentum bezahlbar halten, eine gute soziale Mischung gewährleisten und den Gedanken stärken, dass öffentlicher Wohnraum in erster Linie zum Wohnen und nicht als Anlageobjekt dient.

Das Modell für öffentlichen Wohnraum in erstklassigen Lagen (PLH)

Das im November 2021 eingeführte Modell für öffentlichen Wohnraum in erstklassigen Lagen (Prime Location Public Housing, PLH) war der erste große Schritt der Regierung, um dem „Lotterieeffekt“ beim Erwerb einer Wohnung in erstklassiger Lage entgegenzuwirken. Nach dem PLH-Modell werden neue Wohnungen in zentralen Gegenden wie Rochor oder der Greater Southern Waterfront zusätzlich bezuschusst, unterliegen aber auch strengeren Bedingungen:

• Rückzahlung von Zuschüssen: Beim Verkauf müssen Eigentümer einen Prozentsatz des Wiederverkaufspreises an die HDB zurückzahlen, um die zusätzlichen Zuschüsse auszugleichen.
• Längere Mindestbezugsdauer: Eigentümer müssen mindestens zehn Jahre in der Wohnung leben, bevor sie sie verkaufen dürfen.
• Beschränkungen beim Wiederverkauf: PLH-Wohnungen können auf dem Wiederverkaufsmarkt nur von Käufern erworben werden, die die Voraussetzungen erfüllen – etwa hinsichtlich Staatsangehörigkeit, Familienkonstellation und Einkommensgrenze sowie des Nichtbesitzes von privatem Wohneigentum.
• Keine Vermietung der gesamten Wohnung: Eigentümer dürfen auch nach Ablauf der Mindestbezugsdauer nicht die gesamte Wohnung vermieten. Die Vermietung einzelner freier Zimmer ist jedoch erlaubt.

Das PLH-Modell soll verhindern, dass Eigentümer unerwartet hohe Gewinne erzielen, die gesellschaftliche Teilhabe fördern und sicherstellen, dass Prime-Wohnungen als Zuhause und nicht als Spekulationsobjekte genutzt werden.

Bezahlbarkeit: Zusicherungen der Regierung und politische Instrumente

Angesichts steigender Wiederverkaufspreise und der Sorge in der Bevölkerung, sich Wohneigentum nicht mehr leisten zu können, hat die Regierung wiederholt zugesichert, dass öffentlicher Wohnraum bezahlbar bleiben wird. Premierminister Lawrence Wong betonte, dass die Preise neuer BTO-Wohnungen an den Einkommen und nicht am Wiederverkaufsmarkt ausgerichtet werden. Mehr als 80 % der Erstkäufer können ihre Darlehen mit ihren Ersparnissen im Central Provident Fund (CPF) bedienen und müssen dafür kaum oder gar kein Bargeld aufwenden.

Um die Bezahlbarkeit weiter zu fördern, hat die Regierung:

• Marktrabatte und Wohnungszuschüsse wie den Enhanced Housing Grant erhöht.
• Das Angebot an neuen Wohnungen ausgeweitet und bis 2025 die Ausschreibung von bis zu 100.000 Einheiten angepeilt.
• Die Wartezeiten für BTO-Wohnungen verkürzt; bei den meisten neuen Projekten beträgt die Wartezeit weniger als vier Jahre.
• Einkommensabhängige Zuschüsse eingeführt, insbesondere für Haushalte mit niedrigen und mittleren Einkommen.

Für Wohnungen in erstklassigen Lagen gibt es zusätzliche Zuschüsse, die beim Wiederverkauf jedoch zurückgefordert werden, um übermäßige Gewinne zu verhindern. Auch Einkommensgrenzen und Zulassungsvoraussetzungen für Käufer auf dem Wiederverkaufsmarkt werden verschärft, um Fairness und eine vielfältige soziale Mischung sicherzustellen.

Gesellschaftliche Auswirkungen: Heirat, Singles und Teilhabe

Die Politik für öffentlichen Wohnraum in Singapur ist eng mit gesellschaftlichen Zielen verknüpft, insbesondere mit der Familiengründung. Traditionell konnten sich vor dem 35. Lebensjahr nur Ehepaare oder Menschen, die eine Familie gründen wollten, für die meisten HDB-Wohnungen bewerben. Singles ab 35 Jahren hatten lediglich Zugang zu kleineren Wohnungen in jüngeren Wohngebieten.

Jüngste politische Änderungen erweitern die Möglichkeiten für Singles. Ab Mitte 2025 können Singles ab 35 Jahren in allen Lagen Zweizimmer-Flexi-BTO-Wohnungen beantragen und Standard- sowie Plus-Wohnungen jeder Größe auf dem Wiederverkaufsmarkt kaufen. Bei Prime-Wohnungen können Singles nur gebrauchte Zweizimmerwohnungen erwerben. Die Einkommensgrenze für Singles bleibt bei 7.000 Singapur-Dollar pro Monat.

Diese Änderungen sollen dem gesellschaftlichen Wandel Rechnung tragen und eine vielfältigere Bevölkerung unterstützen. Akademische Studien weisen jedoch darauf hin, dass das System weiterhin frühe Heirat und Familiengründung begünstigt und dadurch nicht nur die Wohnformen, sondern auch Beziehungen und Lebensentscheidungen beeinflusst.

Öffentlicher Wohnraum und der Traum von Singapur

Öffentlicher Wohnraum ist eng mit dem Traum von Singapur verknüpft – dem Wunsch nach Stabilität, Wohneigentum und sozialem Aufstieg. Doch wie Premierminister Wong anmerkte, verändert sich dieser Traum. Jüngere Menschen in Singapur streben zunehmend nach persönlicher Erfüllung und Sinnhaftigkeit und nicht nur nach materiellem Erfolg. Die Wohnungspolitik muss sich an diese veränderten Erwartungen anpassen und sowohl traditionelle Familien als auch neue Haushaltsformen unterstützen.

Design und Lebensstil: Der Aufstieg offener Grundrisse

Auch Gestaltung und Lebensstil im öffentlichen Wohnungsbau Singapurs verändern sich. Als Reaktion auf den wachsenden Wohlstand und den Wandel des Geschmacks erprobt die HDB offene Grundrisse in neuen Projekten. Im Oktober 2024 werden 310 Wohnungen in Kallang-Whampoa über zusammenhängende Wohn- und Schlafbereiche verfügen. Tragende Säulen werden an den Rand verlegt, auf Innenwände wird verzichtet. Dadurch können Eigentümer ihre Wohnräume flexibler gestalten – ein Ausdruck des Wandels von standardisierten Grundrissen hin zu individuellerem Wohnen.

Herausforderungen und Widersprüche in der Wohnungspolitik

Trotz ihrer Erfolge steht Singapurs öffentliches Wohnungswesen vor wachsenden Herausforderungen und Widersprüchen. Die steigenden Preise geben zunehmend Anlass zur Sorge um die Bezahlbarkeit, insbesondere für jüngere Menschen in Singapur. Die doppelte Funktion des Systems – sowohl als soziale Notwendigkeit als auch als marktorientierter Vermögenswert – führt zu Spannungen:

• Öffentlicher Wohnraum gilt zugleich als Recht und Privileg; für den Erwerb und Wiederverkauf gelten strenge Regeln.
• Die Bewohner werden als „Eigentümer“ bezeichnet, sind rechtlich jedoch Pächter mit eingeschränkten Rechten im Rahmen eines 99-jährigen Pachtvertrags.
• Maßnahmen zur Förderung gesellschaftlicher Teilhabe, etwa ethnische Quoten und Vorgaben zur Familienkonstellation, können zugleich bestimmte Gruppen ausschließen, beispielsweise Singles, arme Menschen oder ethnische Minderheiten.
• Die Öffnung des Wiederverkaufsmarkts hat zu Preissteigerungen, Spekulation und wachsender Ungleichheit geführt.

Experten und politische Parteien haben verschiedene Lösungen vorgeschlagen, darunter die Verlängerung von Pachtverträgen, den Wiederaufbau älterer Wohnungen, die Preisgestaltung neuer Wohnungen anhand der Baukosten, den Ausbau des sozialen Mietwohnungsbaus und mehr Transparenz. Die Regierung hält dagegen an ihrem Ansatz fest, Angebot, Nachfrage und finanzpolitische Verantwortung in Einklang zu bringen.

Politische Debatte und der Weg zur Parlamentswahl 2025

Die Bezahlbarkeit von Wohnraum ist ein zentrales Thema in Singapurs politischer Landschaft, insbesondere mit Blick auf die nächste Parlamentswahl 2025. Die regierende People’s Action Party (PAP) setzt auf einen raschen Ausbau des Angebots, höhere Zuschüsse und die Einführung des neuen Klassifizierungssystems. Oppositionsparteien fordern weitergehende Änderungen, etwa den Bau von Wohnungen vor Entstehung der Nachfrage, den Ausbau öffentlicher Mietwohnungsprogramme und ein niedrigeres Mindestalter für Singles.

Analysten zufolge ist das neue Klassifizierungsmodell ein bedeutender Wandel, der die Preisgestaltung und die Zugangsvoraussetzungen für hochwertige HDB-Wohnungen neu ordnet. Die Herausforderung besteht letztlich darin, bezahlbaren Wohnraum bereitzustellen, den Wert der Vermögenswerte zu erhalten und finanzpolitische Nachhaltigkeit sicherzustellen, ohne das empfindliche Gleichgewicht des Wiederverkaufsmarkts zu stören.

Wie geht es mit erstklassigem öffentlichem Wohnraum weiter?

Singapurs neuer Ansatz für erstklassigen öffentlichen Wohnraum spiegelt umfassendere Veränderungen in Gesellschaft, Wirtschaft und Stadtplanung wider. Da sich die Definition von „erstklassig“ über die Lage hinaus auf Einrichtungen, Verkehrsanbindung und Entwicklungspotenzial ausweitet, könnten weitere Gegenden der Insel zu begehrten Wohnorten werden.

Gleichzeitig hält die Regierung an ihrem Bekenntnis zu Bezahlbarkeit, gesellschaftlicher Teilhabe und sozialer Durchmischung fest. Neue Maßnahmen sollen sicherstellen, dass öffentlicher Wohnraum weiterhin eine Grundlage für Stabilität, Chancen und das Leben in der Gemeinschaft bildet. Doch angesichts steigender Preise und veränderter gesellschaftlicher Normen muss sich das System weiterentwickeln und die Bedürfnisse der heutigen Bewohner mit den Erwartungen künftiger Generationen in Einklang bringen.

Zusammenfassung

• Singapurs Verständnis von erstklassigem öffentlichem Wohnraum löst sich zunehmend vom Fokus auf zentrale Lagen und schließt Gegenden mit guten Einrichtungen und Entwicklungspotenzial ein.
• Das neue Klassifizierungssystem mit den Kategorien Standard, Plus und Prime ersetzt die bisherigen Bezeichnungen für ältere und jüngere Wohngebiete. Für begehrtere Wohnungen gelten strengere Regeln und besondere Zuschüsse.
• Das Modell für öffentlichen Wohnraum in erstklassigen Lagen (PLH) sieht längere Mindestbezugsdauern, die Rückzahlung von Zuschüssen und Beschränkungen beim Wiederverkauf vor, um Spekulation einzudämmen und gesellschaftliche Teilhabe zu fördern.
• Bezahlbarkeit bleibt ein zentrales Ziel der Regierung. Sie erhöht Zuschüsse, baut das Angebot aus und sorgt dafür, dass die Preise neuer Wohnungen an den Einkommen ausgerichtet sind.
• Jüngste Änderungen erweitern die Möglichkeiten für Singles und spiegeln den gesellschaftlichen Wandel wider. Das System begünstigt jedoch weiterhin frühe Heirat und Familiengründung.
• Beim Design geht der Trend zu flexibleren, offenen Grundrissen, die veränderte Lebensstile und Vorlieben widerspiegeln.
• Zu den ungelösten Herausforderungen zählen steigende Preise, gesellschaftliche Ausgrenzung und der Konflikt zwischen öffentlichem Wohnraum als Grundbedarf und als Vermögenswert.
• Vor der Parlamentswahl 2025 verschärft sich die politische Debatte über die Wohnungspolitik. Die Parteien schlagen unterschiedliche Lösungen vor, um Bezahlbarkeit, gesellschaftliche Teilhabe und Marktstabilität in Einklang zu bringen.