Südkoreas Vorgehen gegen ausländische Immobilienkäufer: Neue Regeln, wachsende Spannungen und der globale Kontext

Südkoreas weitreichende Beschränkungen für ausländische Immobilienkäufe: Was hat sich geändert?

Südkorea greift mit strengen neuen Beschränkungen für ausländische Immobilienkäufe im Großraum Seoul massiv in den boomenden Wohnungsmarkt ein. Seit dem 26. August 2025 müssen Ausländer, die in Seoul, der Provinz Gyeonggi oder Teilen Incheons eine Immobilie kaufen wollen, zuvor eine staatliche Genehmigung einholen, innerhalb von vier Monaten in die Immobilie einziehen und dort mindestens zwei Jahre wohnen. Die zunächst auf ein Jahr angelegte Regelung ist der bisher umfassendste Versuch der südkoreanischen Regierung, spekulative Käufe einzudämmen und die Immobilienpreise in der Hauptstadtregion zu stabilisieren.

Die Maßnahmen kommen angesichts des wachsenden öffentlichen Unmuts über die rasant steigenden Immobilienpreise. Diese sind zu einem politischen Zankapfel und für viele Südkoreaner zu einer Quelle wirtschaftlicher Sorgen geworden. Der Schritt der Regierung spiegelt sowohl den innenpolitischen Druck als auch einen globalen Trend wider: Immer mehr Länder verschärfen ihre Regeln für ausländische Immobilieninvestitionen.

Warum handelt Südkorea gerade jetzt?

In den vergangenen drei Jahren stieg die Zahl ausländischer Immobilienkäufe im Großraum Seoul durchschnittlich um 26 Prozent pro Jahr: von 4.568 im Jahr 2022 auf 7.296 im Jahr 2024. Chinesische Staatsangehörige machten bemerkenswerte 73 Prozent dieser Käufe aus, gefolgt von US-Bürgern mit 14 Prozent. Die meisten Transaktionen entfielen auf die Provinz Gyeonggi (62 Prozent) und Incheon (20 Prozent); in den begehrtesten Stadtteilen Seouls erzielten Luxusimmobilien Rekordpreise.

Der Regierung geht es nicht nur um das Ausmaß der Käufe durch Ausländer, sondern auch um den Eindruck, dass ausländische Investoren die strengen südkoreanischen Hypothekenvorschriften umgehen konnten, indem sie Kredite in ihren Heimatländern aufnahmen. Das hat Vorwürfe der „umgekehrten Diskriminierung“ einheimischer Käufer ausgelöst, die strengeren Kreditbeschränkungen und höheren Steuern auf mehrere Immobilien ausgesetzt sind.

Der Erste Vize-Landminister Lee Sang-kyeong erläuterte die Beweggründe: „Wir werden ausländische Aktivitäten, die den Wohnungsmarkt verzerren, von vornherein unterbinden und auf eine Stabilisierung der Preise hinarbeiten. Damit leisten wir einen Beitrag zur Wohnraumversorgung der koreanischen Bevölkerung.“

Die Behörden verwiesen zudem auf Hinweise auf spekulative Aktivitäten, darunter Fälle, in denen Ausländer hochwertige Wohnungen bar oder auf den Namen Minderjähriger kauften. Die neuen Vorschriften sollen Schlupflöcher schließen und sicherstellen, dass ausländische Käufer Immobilien tatsächlich zum Wohnen und nicht als Anlage oder für Spekulationszwecke erwerben.

So funktionieren die neuen Beschränkungen

Nach der neuen Regelung müssen ausländische Privatpersonen, Unternehmen und Regierungen, die in den ausgewiesenen Gebieten Wohnimmobilien kaufen wollen:

• vor dem Kauf eine Genehmigung der örtlichen Behörden einholen
• innerhalb von vier Monaten nach der Genehmigung in die Immobilie einziehen
• nach dem Kauf mindestens zwei Jahre dort wohnen

Die Vorschriften gelten für alle Arten von Wohnimmobilien – Wohnungen, Einfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser mit einer Fläche von mehr als sechs Quadratmetern. Gewerbeimmobilien wie Officetels (Gebäude mit Studio-Apartments, die häufig sowohl zum Wohnen als auch für geschäftliche Zwecke genutzt werden) sind ausgenommen. Schenkungen, Erbschaften und gerichtliche Versteigerungen fallen ebenfalls nicht unter die neuen Beschränkungen.

Ausländische Käufer müssen innerhalb von 30 Tagen nach dem Kauf einen detaillierten Finanzierungsplan vorlegen. Dieser muss die Herkunft der Mittel, den Namen eines gegebenenfalls beteiligten ausländischen Finanzinstituts und die Art des in Südkorea gehaltenen Visums enthalten. Die Behörden prüfen diese Unterlagen genau, um spekulative Käufe mit ausländischen Krediten zu verhindern. Verdachtsfälle können der koreanischen Financial Intelligence Unit gemeldet werden, die Informationen an ausländische Steuerbehörden weitergeben kann.

Bei Verstößen drohen wiederholt verhängbare Geldbußen von bis zu 10 Prozent des Immobilienwerts und in manchen Fällen die Aufhebung des Kaufvertrags. Die Regierung hat eine konsequente Durchsetzung zugesagt. Die örtlichen Behörden müssen innerhalb von drei Monaten nach einem Verstoß rechtliche Schritte einleiten.

Betroffene Gebiete und Ausnahmen

Die Genehmigungszonen umfassen ganz Seoul, 23 Städte und Landkreise in der Provinz Gyeonggi (Gebiete mit nur wenigen Käufen durch Ausländer ausgenommen) sowie sieben Bezirke in Incheon. Einige Kommunen – darunter Yangju, Icheon und Yeoncheon sowie bestimmte Bezirke in Incheon – sind wegen der geringen Zahl ausländischer Transaktionen ausgenommen.

Die Regelung gilt zunächst für ein Jahr. Behördenvertreter haben jedoch erklärt, dass sie je nach Marktlage verlängert werden könnte. Die Regierung lässt sich zudem die Möglichkeit offen, die Beschränkungen bei Bedarf auszuweiten oder anzupassen.

Auswirkungen auf den Markt: Spekulation, Preise und politische Folgen

Der südkoreanische Wohnungsmarkt boomt: Die Preise für Wohnungen sind 29 Wochen in Folge gestiegen, und die Immobilienwerte in Seoul legten in den vergangenen fünf Jahren insgesamt um mehr als 80 Prozent zu. Der Boom wurde durch niedrige Zinsen, einen leichten Zugang zu Hypotheken und einen Anstieg spekulativer Investitionen – aus dem In- und Ausland – befeuert.

Präsident Lee Jae-myung, der im Juni 2025 sein Amt antrat, hatte die Senkung der Lebenshaltungskosten zu einem zentralen Wahlversprechen gemacht. Der unaufhaltsame Anstieg der Immobilienpreise ist jedoch zu einer politischen Belastung geworden, zumal die Verschuldung der privaten Haushalte im zweiten Quartal 2025 um 24,6 Billionen Won (22,7 Milliarden US-Dollar) zunahm – so stark wie in keinem Quartal seit 2021. Dass die Bank of Korea trotz der wirtschaftlichen Gegenwinde zögert, die Zinsen weiter zu senken, spiegelt die Sorge wider, dadurch die Nachfrage nach Wohnraum noch weiter anzukurbeln.

Für viele Koreaner verstärkt der Eindruck, ausländische Käufer trieben die Preise nach oben, das Gefühl der Ungerechtigkeit. Leitartikel und politische Debatten kreisen um die Frage, wie gleiche Wettbewerbsbedingungen für einheimische und ausländische Käufer geschaffen werden können. Einige Abgeordnete fordern noch strengere Maßnahmen oder höhere Steuern für Käufer ohne Wohnsitz im Land.

Lee Eun-hyung, Forscher am Korea Research Institute for Construction Policy, kommentierte: „Die neue Regelung soll spekulative Nachfrage durch einen Wohnsitznachweis herausfiltern. Beim Zugang zu Krediten schafft sie jedoch keine gleichen Wettbewerbsbedingungen für Koreaner.“

Ausländische Eigentümer besitzen zwar nur etwa 0,5 Prozent der 20 Millionen Wohneinheiten Südkoreas. Die Konzentration der Käufe in Gebieten mit hoher Nachfrage und die große öffentliche Aufmerksamkeit für manche Transaktionen haben die Besorgnis jedoch verstärkt.

Wer sind die ausländischen Käufer?

Nach Regierungsangaben besaßen chinesische Staatsangehörige Ende 2024 insgesamt 56.301 Immobilien in Südkorea – mehr als Menschen jeder anderen Staatsangehörigkeit. Es folgten US-Amerikaner (22.031), Kanadier (6.315) und Taiwaner (3.360). Die meisten ausländischen Immobilienbesitzer (etwa 93 Prozent) besitzen nur eine Immobilie. Eine kleine Gruppe verfügt jedoch über mehrere Einheiten, was manche als Zeichen für Anlageaktivitäten werten.

Viele ausländische Käufer sind dauerhaft im Land lebende Menschen oder Expats, die in den wichtigsten Branchen Südkoreas arbeiten. Besonders besorgt ist die Regierung jedoch über Investoren ohne Wohnsitz im Land, die Immobilien zur Vermietung oder mit Blick auf Wertsteigerungen kaufen und dabei häufig ausländische Finanzierungen nutzen, um die örtlichen Kreditbeschränkungen zu umgehen.

Südkoreas Politik im Vergleich zu globalen Trends

Südkorea ist nicht das einzige Land, das die Regeln für ausländischen Immobilienbesitz verschärft. In den vergangenen Jahren haben etwa Australien, Kanada und Neuseeland Verbote für den Kauf von Wohnimmobilien durch Ausländer eingeführt oder verlängert. Als Gründe nannten sie ähnliche Bedenken hinsichtlich der Bezahlbarkeit von Wohnraum und der Marktstabilität.

• Australien: Verbot Ausländern ab April 2025 für zwei Jahre, bestehende Wohnimmobilien zu kaufen.
• Kanada: Führte im Januar 2023 ein zweijähriges Verbot für den Kauf von Wohnimmobilien durch Ausländer ein, das später verlängert wurde.
• China: Gewährt Ausländern nur Nutzungsrechte an Grund und Boden, kein volles Eigentum, und verlangt vor einem Kauf mindestens ein Jahr Wohnsitz im Land.

In den Vereinigten Staaten ist das Thema auf Bundes- und Bundesstaatenebene in den Fokus gerückt. Mindestens 22 Bundesstaaten haben Gesetze verabschiedet, die ausländischen Besitz von landwirtschaftlichen Flächen oder sensiblen Grundstücken beschränken. Einige Maßnahmen richten sich ausdrücklich gegen Käufer aus China, Russland, Iran und Nordkorea. Floridas Gesetz von 2023, das chinesischen Staatsangehörigen ohne dauerhafte Aufenthaltsgenehmigung den Besitz von Immobilien untersagt, hat rechtliche Anfechtungen und eine landesweite Debatte ausgelöst.

Bürgerrechtsorganisationen wie das Committee of 100 warnen, dass solche Gesetze fremdenfeindliche Behauptungen legitimieren und Menschen mit dunkler Hautfarbe überproportional treffen könnten, da die meisten Länder, gegen die sich die Regelungen richten, überwiegend nichtweiße Bevölkerungen haben. Befürworter argumentieren dagegen, diese Maßnahmen seien notwendig, um die nationale Sicherheit zu schützen und den Zugang zu Wohnraum für die einheimische Bevölkerung fair zu gestalten.

Wie wirken sich die neuen Regeln auf ausländische Einwohner und Expats aus?

Für Amerikaner und andere Ausländer, die in Südkorea leben und arbeiten, machen die neuen Vorschriften einen ohnehin schwierigen Immobilienmarkt noch komplizierter. Langjährige Einwohner mit den entsprechenden Visa – etwa dem allgemeinen Visum für dauerhaft Aufenthaltsberechtigte F-5-1 oder dem Visum für Ehepartner dauerhaft Aufenthaltsberechtigter F-5-2 – können weiterhin Immobilien kaufen, sofern sie die Wohnsitzanforderungen erfüllen. Für Investoren ohne Wohnsitz im Land und für alle, die Immobilien zur Vermietung oder aus spekulativen Gründen erwerben wollen, wird der Marktzugang jedoch deutlich schwieriger.

Ausländische Käufer müssen sich außerdem im koreanischen Steuersystem zurechtfinden. Dazu gehören progressive Einkommensteuern, verpflichtende Beiträge zur Krankenversicherung und Meldepflichten für Vermögenswerte im Ausland. US-Bürger müssen beispielsweise jährlich eine Steuererklärung beim IRS einreichen und können unter Umständen den Freibetrag für im Ausland erzielte Einkünfte oder die Steuergutschrift für im Ausland gezahlte Steuern in Anspruch nehmen, um eine Doppelbesteuerung zu vermeiden.

Für viele Expats sind die Lebenshaltungskosten in Seoul weiterhin hoch. Die Miete für eine Einzimmerwohnung im Stadtzentrum liegt zwischen 800 und 1.200 US-Dollar pro Monat. Hohe Wohnungsdepots (Jeonse) sind üblich, und importierte Waren können teuer sein. Das öffentliche Verkehrssystem Südkoreas ist jedoch effizient, und die Gesundheitsversorgung ist modern und gut zugänglich.

Debatte und Kritik: Fairness, Wirksamkeit und unbeabsichtigte Folgen

Die neuen Beschränkungen haben eine Debatte unter Politikern, Wirtschaftswissenschaftlern und in der Öffentlichkeit ausgelöst. Befürworter halten die Maßnahmen für notwendig, um Spekulation einzudämmen, Preise zu stabilisieren und für mehr Fairness zu sorgen. Kritiker bezweifeln dagegen, dass sich damit die allgemeine Bezahlbarkeit von Wohnraum spürbar verbessern lässt. Sie warnen, spekulative Aktivitäten könnten lediglich in andere Marktsegmente verlagert werden.

Kwon Dae-jung, Professor für Immobilienwirtschaft an der Sogang-Universität, erklärte: „Ausländer nehmen bei Banken im Ausland Kredite auf, um hier Immobilien zu kaufen, und verzerren damit den lokalen Immobilienmarkt.“

Andere weisen darauf hin, dass die große Mehrheit ausländischer Käufer dauerhaft im Land lebt oder als Expat dort arbeitet und nicht spekuliert. Ihrer Ansicht nach könnte der Fokus auf ausländischem Eigentum von tiefer liegenden strukturellen Problemen des südkoreanischen Wohnungsmarkts ablenken, etwa dem begrenzten Angebot, den Bebauungsvorschriften und der Konzentration wirtschaftlicher Aktivitäten auf Seoul.

Auch Rechtsexperten äußern Bedenken, dass eine gezielte Auswahl von Käufern nach Staatsangehörigkeit verfassungswidrig sein könnte. Sie verweisen auf den Grundsatz der Gegenseitigkeit und das Risiko, internationale Abkommen zu verletzen. Bisher konzentrierten sich die meisten Maßnahmen Südkoreas auf Anforderungen an Wohnsitz und Nutzung und nicht auf pauschale Verbote aufgrund der Staatsangehörigkeit.

Auch die Durchsetzung wirft Fragen auf. Die Regierung hat eine strenge Überwachung und Sanktionen für Verstöße zugesagt. Die Einhaltung der Vorschriften zu kontrollieren, könnte sich jedoch als schwierig erweisen – insbesondere bei Eigentümern ohne Wohnsitz im Land. Einige Analysten warnen, zu weitreichende Beschränkungen könnten ausländische Investitionen abschrecken oder unbeabsichtigte Schlupflöcher schaffen.

Wie geht es weiter?

Die Regierung hat angekündigt, die Auswirkungen der neuen Vorschriften genau zu beobachten und sie bei Bedarf anzupassen. Sollten die Maßnahmen den Wohnungsmarkt abkühlen und spekulative Aktivitäten zurückdrängen, könnten sie verlängert oder ausgeweitet werden. Falls nicht, könnten die politischen Entscheidungsträger weitere Schritte erwägen, etwa höhere Steuern für Eigentümer ohne Wohnsitz im Land oder zusätzliche Beschränkungen für Finanzierungen aus dem Ausland.

Die Debatte über ausländischen Immobilienbesitz dürfte unterdessen in Südkorea und weltweit weitergehen. Da bezahlbarer Wohnraum in vielen Ländern ein drängendes Thema bleibt, stehen Regierungen vor schwierigen Entscheidungen: Sie müssen Offenheit für ausländische Investitionen mit dem Schutz der einheimischen Bevölkerung und der Stabilität des Markts in Einklang bringen.

Zusammenfassung

• Südkorea hat ab dem 26. August 2025 strenge neue Beschränkungen für ausländische Immobilienkäufe in Seoul, der Provinz Gyeonggi und Incheon eingeführt.
• Ausländische Käufer müssen zuvor eine Genehmigung einholen, innerhalb von vier Monaten einziehen und mindestens zwei Jahre in der Immobilie wohnen.
• Die Regelung soll Spekulation eindämmen, Preise stabilisieren und für mehr Fairness sorgen. Anlass ist ein Anstieg ausländischer Transaktionen, insbesondere durch chinesische und US-amerikanische Staatsangehörige.
• Auch andere Länder führen ähnliche Beschränkungen ein. Das spiegelt einen globalen Trend zu strengeren Kontrollen ausländischer Immobilieninvestitionen wider.
• Die neuen Vorschriften haben eine Debatte über ihre Wirksamkeit, Fairness und mögliche unbeabsichtigte Folgen ausgelöst. Ihre Auswirkungen sollen weiter beobachtet werden; spätere Anpassungen sind möglich.