Wohnungsüberangebot in Pattaya und im Großraum Bangkok: Ursachen, Folgen und der Weg zur Erholung

Thailands Wohnungsüberangebot: Eine wachsende Herausforderung für Pattaya und den Großraum Bangkok

Der Immobiliensektor Thailands, lange als eine Säule der nationalen Wirtschaft betrachtet, steht vor einer erheblichen Herausforderung: In wichtigen Gebieten des Großraums Bangkok und in der beliebten Küstenstadt Pattaya wächst das Überangebot an Wohnraum. Branchenexperten warnen, dass es drei bis vier Jahre oder sogar länger dauern könnte, diesen Überschuss an unverkauften Häusern und Eigentumswohnungen abzubauen. Das hätte weitreichende Folgen für Bauträger, Investoren und Immobilienkäufer.

Im Mittelpunkt des Problems stehen 15 Wohngebiete am Stadtrand von Bangkok und entlang der Korridore in Richtung Pattaya, in denen Tausende Einheiten unverkauft sind. Verschärft wird die Lage durch die allgemein schwierigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, veränderte Käuferpräferenzen und den Wandel der Regierungspolitik. Dieser Artikel beleuchtet die Ursachen und Folgen des Wohnungsüberangebots in Thailand sowie mögliche Lösungen und stützt sich dabei auf Expertenanalysen, Marktdaten und die neuesten Entwicklungen im Immobiliensektor.

Wo ist das Überangebot am größten?

Das Überangebot konzentriert sich auf bestimmte Bezirke und Korridore in und um Bangkok sowie in Richtung Pattaya. Laut dem Thai Real Estate Research and Valuation Center der Agency for Real Estate Affairs (AREA) gehören folgende Gebiete zu den am stärksten betroffenen:

• Nawamin
• Klong Rangsit
• Lam Luk Ka
• Srinakarin-Thepharak
• Pak Nam
• Bang Na-Trat
• Pracha Uthit
• Ekachai-Bang Bon
• Mahachai-Saetthakit
• Bang Bua Thong
• Lat Lum Kaeo

In diesen Gebieten besteht der Großteil des unverkauften Bestands aus Reihenhäusern und Eigentumswohnungen für weniger als 3 Millionen Baht (etwa 80.000 US-Dollar), die oft weit von den Stadtzentren entfernt liegen. Diese Immobilien passen weder zur Kaufkraft noch zu den Präferenzen der einheimischen Bevölkerung. Das führt zu schleppenden Verkäufen und einem wachsenden Angebot verfügbarer Einheiten.

Pattaya im Fokus: Zwei Märkte im Vergleich

Pattaya, eine Stadt, die für Tourismus und Leben am Strand steht, bietet ein komplexes Bild. Einerseits gab es dort einen starken Anstieg bei den neuen Eigentumswohnungsprojekten: Allein im ersten Halbjahr 2024 kamen laut Colliers International Thailand fast 7.000 Einheiten auf den Markt. Das ist der höchste Wert seit drei Jahren und liegt deutlich über der bisherigen Absorptionsrate des Marktes. Andererseits zieht das Luxussegment, insbesondere erstklassige Eigentumswohnungen direkt am Strand, weiterhin eine starke Nachfrage thailändischer und internationaler Käufer an, vor allem aus China und Russland.

Phattarachai Taweewong, Forschungsdirektor bei Colliers, weist darauf hin, dass zwar Gegenden wie Jomtien und Wong Amat beliebt bleiben, das enorme Volumen neuer Angebote den Markt jedoch in einen länger anhaltenden Angebotsüberschuss kippen lassen könnte. „Der Markt sollte nicht mehr als 4.000 neue Einheiten pro Jahr aufnehmen, doch allein im ersten Halbjahr dieses Jahres kamen bereits 6.997 Einheiten hinzu“, warnt er.

Die durchschnittliche Verkaufsquote bei Eigentumswohnungen in Pattaya liegt unterdessen bei 76 Prozent. In manchen Gebieten wie Pattaya City erreicht sie sogar 87 Prozent. Das rasche Tempo, mit dem neue Projekte auf den Markt kommen, droht jedoch die Nachfrage zu übersteigen, insbesondere im mittleren und unteren Preissegment.

Was treibt das Überangebot an?

Mehrere miteinander verbundene Faktoren verschärfen die Krise des Überangebots in Pattaya und im Großraum Bangkok:

• Konjunkturabschwächung und hohe Verschuldung der Haushalte: Thailands Wirtschaft wächst nur schleppend. Die Verschuldung der Haushalte liegt inzwischen bei mehr als 90 Prozent des BIP, gegenüber 60 Prozent vor der asiatischen Finanzkrise von 1997. Diese hohe Schuldenlast schränkt die Fähigkeit der Käufer ein, Hypotheken aufzunehmen, insbesondere für Immobilien unter 3 Millionen Baht.
• Eingeschränkter Zugang zu Finanzierungen: Banken haben ihre Kreditvergabekriterien verschärft, besonders für Käufer mit mittlerem und niedrigem Einkommen. Die Ablehnungsquote bei Kreditanträgen für Käufer erschwinglicher Wohnungen beträgt in einigen Gebieten bis zu 50 Prozent, berichtet Khaosod English.
• Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage: Bauträger bringen weiterhin neue Projekte in Randgebieten auf den Markt, häufig ohne die lokale Nachfrage oder die Präferenzen der Käufer ausreichend zu prüfen. Viele neue Einheiten liegen weit entfernt von Schnellverkehrsverbindungen oder Beschäftigungszentren und sind deshalb für potenzielle Bewohner weniger attraktiv.
• Veränderte Demografie und Präferenzen: Jüngere Käufer und Berufstätige in Städten bevorzugen zunehmend Eigentumswohnungen mit moderner Ausstattung und guter Verkehrsanbindung. Rentner und Expats suchen dagegen Strandimmobilien oder Objekte im Resortstil. Der Großteil der unverkauften Immobilien entspricht diesen Trends nicht.
• Abhängigkeit vom Tourismus: Pattayas Immobilienmarkt hängt eng mit dem Tourismussektor zusammen. Die Rückkehr internationaler Besucher hat zwar die Nachfrage nach Luxus-Eigentumswohnungen angekurbelt, doch das mittlere und untere Preissegment bleibt anfällig für Schwankungen bei den Besucherzahlen und der globalen Wirtschaftslage.

Einschätzungen von Experten zur Krise

Mr. Sophon Pornchokchai, Vorsitzender der AREA, mahnt zur Vorsicht:

Bauträgern wird geraten, in diesen gesättigten Gebieten keine neuen Projekte zu starten, es sei denn, sie bieten ein besseres Design oder einen höheren Mehrwert, um Käufer anzulocken. Schleppende Verkäufe und das mögliche Scheitern von Projekten sind Risiken.

Analysten von KKP Research und dem SCB Economic Intelligence Centre warnen, dass Thailand ohne Reformen zur Steigerung der Einkommen und zur Anziehung ausländischer Investitionen ein „verlorenes Jahrzehnt“ mit stagnierenden Immobilienwerten bevorstehen könnte, ähnlich wie in Japan in den 1990er-Jahren.

Wie reagieren Bauträger und Investoren?

Die Krise des Überangebots zwingt Bauträger dazu, ihre Strategien zu überdenken. Einige, etwa die SC Asset Corporation, diversifizieren ihr Geschäft und steigen in Bereiche außerhalb der Immobilienbranche ein, beispielsweise Hotels, Gewerbegebiete und sogar die Vermietung von Wohnungen im Ausland. Andere konzentrieren sich auf Geschäftsmodelle mit wiederkehrenden Einnahmen und fahren die Zahl neuer Wohnbauprojekte zurück.

Für Investoren ist die Lage gemischt. Erstklassige Standorte in Bangkok und Pattaya bieten weiterhin attraktive Mietrenditen und langfristiges Wertsteigerungspotenzial, doch Gebiete mit Überangebot bergen erhebliche Risiken. Ausländische Käufer, insbesondere aus China und Russland, sorgen weiterhin für Nachfrage nach Luxus-Eigentumswohnungen. Im mittleren und unteren Preissegment sind jedoch die Leerstandsquoten höher und die Wertzuwächse geringer.

Mietmarkt: Ein Lichtblick?

Trotz des Verkaufsrückgangs hat sich der Mietmarkt in Bangkok als widerstandsfähig erwiesen. Die Mieten für Wohnimmobilien sind im Jahresvergleich um 3 Prozent gestiegen, in Gegenden nahe Schnellverkehrsverbindungen und Geschäftszentren sogar noch stärker. Eigentumswohnungen stellen den weitaus größten Teil der angebotenen Mietobjekte und bieten Vermietern und Investoren beständige Einnahmen. Der Mietmarkt allein dürfte jedoch kaum das gesamte Überangebot aufnehmen können, insbesondere in den Randgebieten.

Regierungspolitik und der Weg zur Erholung

Die thailändische Regierung hat verschiedene Maßnahmen zur Belebung des Immobilienmarktes eingeführt, darunter Anpassungen der Beleihungsgrenzen sowie Senkungen der Übertragungs- und Hypothekengebühren. Diese Maßnahmen kamen jedoch in erster Linie Käufern und Investoren im oberen Preissegment zugute und entlasteten den breiteren Markt kaum.

Experten halten gezieltere Maßnahmen für notwendig, etwa:

• Den Zugang zu Finanzierungen für Käufer mit mittlerem Einkommen auszuweiten
• Grundstücks- und Immobiliensteuern für erschwinglichen Wohnraum zu senken
• Ausländische Investitionen durch eine kontrollierte Liberalisierung der Eigentumsregeln zu fördern
• Infrastruktur und Schnellverkehrsverbindungen auszubauen, um Randgebiete attraktiver zu machen

Auch die politische Entwicklung spielt eine Rolle. Die Rückkehr der Familie Shinawatra an die Macht hat Hoffnungen auf neue Infrastrukturinvestitionen und populistische Maßnahmen geweckt, die die Wohnungsnachfrage ankurbeln könnten. Bedenken hinsichtlich der politischen Stabilität, der Staatsverschuldung und der Wirksamkeit staatlicher Eingriffe bleiben jedoch bestehen.

Marktsegmente: Gewinner und Verlierer

Die Krise des Überangebots betrifft nicht alle Marktsegmente gleichermaßen. Während Eigentumswohnungen im unteren und mittleren Preissegment in Randgebieten mit hohen Leerständen und schleppenden Verkäufen zu kämpfen haben, stoßen Luxusimmobilien direkt am Strand in Pattaya und erstklassige Eigentumswohnungen im Zentrum Bangkoks weiterhin auf starke Nachfrage und erzielen Spitzenpreise.

So war PTY Residence Sai 1 von Sansiri, eine luxuriöse Eigentumswohnung direkt am Strand in Pattaya, bereits wenige Stunden nach dem Verkaufsstart vollständig ausverkauft. Die Ausländerquote war ausgeschöpft, der Verkaufserlös belief sich auf 1,85 Milliarden Baht. Das unterstreicht, wie gefragt hochwertige Immobilien in guter Lage trotz der allgemeinen Herausforderungen des Marktes weiterhin sind.

Rat an Investoren: Vorsicht ist geboten

Branchenexperten raten Investoren, eher auf Qualität und Lage als auf die Menge zu achten. Immobilien in etablierten Vierteln mit guter Verkehrsanbindung, guter Ausstattung und starker Mietnachfrage dürften sich besser entwickeln als Objekte in Gebieten mit Überangebot. Eine gründliche Prüfung ist unerlässlich, insbesondere beim Kauf von Immobilien in der Planungs- oder Bauphase oder bei kleineren Bauträgern.

Weitere Folgen für Thailands Wirtschaft

Der Immobiliensektor ist ein wichtiger Motor der thailändischen Wirtschaft. Er sichert Millionen Arbeitsplätze und trägt erheblich zum BIP bei. Ein länger anhaltender Abschwung könnte sich auf das Baugewerbe, den Finanzsektor und verwandte Branchen auswirken. In der Vergangenheit hat sich der Markt jedoch als widerstandsfähig erwiesen und sich von Krisen wie dem asiatischen Finanzcrash von 1997 und der COVID-19-Pandemie erholt.

Der Weg zur Erholung wird davon abhängen, wie sich marktgetriebene Anpassungen, staatliche Maßnahmen und allgemeine wirtschaftliche Entwicklungen zusammenwirken. Bauträger, die sich auf veränderte Käuferpräferenzen einstellen, auf Qualität setzen und das Angebot umsichtig steuern, sind am besten aufgestellt, um die Krise zu überstehen.

Zusammenfassung

• Thailand hat in wichtigen Gebieten des Großraums Bangkok und Pattayas mit einem erheblichen Wohnungsüberangebot zu kämpfen. Tausende unverkaufte Einheiten konzentrieren sich in Randgebieten.
• Ursachen des Überangebots sind die Konjunkturabschwächung, die hohe Verschuldung der Haushalte, der eingeschränkte Zugang zu Finanzierungen und das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage.
• Pattayas Luxussegment bei Eigentumswohnungen bleibt robust, doch Immobilien im mittleren und unteren Preissegment drohen länger leer zu stehen und im Wert zu stagnieren.
• Bauträger diversifizieren ihr Geschäft und bringen weniger neue Projekte auf den Markt. Investoren wird geraten, auf Qualität und Lage zu achten.
• Staatliche Maßnahmen hatten bislang nur begrenzte Wirkung. Um die Nachfrage anzukurbeln und das Überangebot abzubauen, sind gezieltere Maßnahmen nötig.
• Die Erholung des Immobiliensektors wird von Wirtschaftsreformen, Infrastrukturinvestitionen und der Fähigkeit der Bauträger abhängen, sich an die veränderte Marktdynamik anzupassen.