Einzelhändler aus Singapur nehmen Expansion nach Johor Bahru ins Visier: Chancen und Hindernisse

Einzelhändler aus Singapur blicken nach Johor Bahru: Eine neue Perspektive angesichts steigender Kosten

Der Einzelhandel in Singapur steht an einem Scheideweg. Angesichts hoher Betriebskosten, intensiven Wettbewerbs und eines starken Singapur-Dollars richten viele Einzelhändler ihren Blick inzwischen über den Causeway nach Johor Bahru (JB) in Malaysia, um dort zu expandieren. Die Einrichtung der Sonderwirtschaftszone Johor-Singapur (JS-SEZ) und die geplante Schnellbahnverbindung (RTS Link) haben dieses Interesse weiter angefacht: Sie versprechen niedrigere Kosten, einen größeren Markt und eine bessere Anbindung. Der Weg dorthin ist jedoch alles andere als einfach. Einzelhändler müssen sich mit Fachkräftemangel, bürokratischen Hürden und Unwägbarkeiten bei der Infrastruktur auseinandersetzen. Dieser Artikel beleuchtet die Beweggründe, Herausforderungen und weiterreichenden Folgen des Vorstoßes singapurischer Einzelhändler nach Johor Bahru und stützt sich dabei auf Einschätzungen aus der Branche, offizielle Stellungnahmen und die jüngsten Entwicklungen in der JS-SEZ.

Warum expandieren Einzelhändler aus Singapur nach Johor Bahru?

Der wichtigste Grund für das Interesse singapurischer Einzelhändler an Johor Bahru sind die deutlichen Unterschiede bei den Betriebskosten. Miet- und Arbeitskosten in Singapur sind stark gestiegen, schmälern die Gewinnspannen und erschweren es Unternehmen, zu wachsen. Johor Bahru bietet dagegen niedrigere Mieten, günstigere Arbeitskräfte und eine wachsende Nachfrage nach hochwertigeren Einkaufserlebnissen. Der starke Singapur-Dollar verstärkt diese Vorteile zusätzlich und macht eine Expansion über die Grenze finanziell attraktiv.

Ernie Koh, Präsident der Singapore Retail Association (SRA), erklärt:

Wegen der höheren Betriebskosten und des stärkeren Singapur-Dollars gegenüber vielen Währungen der Region verlagert sich der Einzelhandel aus Singapur. Viele eröffnen daher Filialen in Malaysia, Thailand und Japan. Immer mehr Unternehmen nehmen ihren Betrieb in Johor Bahru auf, und ja, das kann aus verschiedenen Gründen eine Herausforderung sein. Insgesamt ist es aber sinnvoll, denn Marken aus Singapur genießen in Malaysia einen Vertrauensvorschuss und können deshalb höhere Preise verlangen.

Ein weiterer Anreiz für Einzelhändler ist die Aussicht, zwei Märkte zu erschließen: die Einwohner Johors und die große Zahl von Singapurern, die zum Einkaufen und für Dienstleistungen über die Grenze fahren. Branchenschätzungen zufolge sind bis zu 30 % der Kunden in großen Einkaufszentren in JB Singapurer, insbesondere an Wochenenden.

Die Sonderwirtschaftszone Johor-Singapur: Chancen und Potenzial

Die JS-SEZ wurde Anfang 2024 offiziell ins Leben gerufen und ist eine wegweisende Initiative zur Vertiefung der wirtschaftlichen Beziehungen zwischen Singapur und Malaysia. Die Sonderwirtschaftszone erstreckt sich über mehr als 3.500 Quadratkilometer und umfasst neun Vorzeigegebiete. Sie richtet sich an elf Wirtschaftszweige, darunter Einzelhandel, Fertigung, Logistik, digitale Wirtschaft und Tourismus. In den ersten fünf Jahren soll die Zone 20.000 qualifizierte Arbeitsplätze schaffen und 50 neue Unternehmen anziehen. Innerhalb eines Jahrzehnts sollen diese Zahlen verdoppelt werden.

Singapurs Premierminister Lawrence Wong bezeichnete die Sonderwirtschaftszone als „großen Pluspunkt“ für Unternehmen, die Singapurs Stärken in Forschung und Entwicklung sowie Johors reichlich vorhandene Flächen und niedrigere Kosten nutzen wollen. Die Zone soll den freieren Verkehr von Waren, Menschen und Daten ermöglichen und Unternehmen so den grenzüberschreitenden Geschäftsbetrieb erleichtern.

Zu den wichtigsten Anreizen für Unternehmen in der Sonderwirtschaftszone zählen:

• Spezielle Körperschaftsteuersätze (in zukunftsweisenden Branchen bis zu 15 Jahre lang nur 5 %)
• Einkommensteuersätze von 15 % für Fachkräfte in wissensintensiven Berufen, gültig für zehn Jahre
• Senkungen der Vergnügungssteuer zur Förderung des Tourismus- und Freizeitsektors
• Vereinfachte Zoll- und Einreiseverfahren, darunter eine passfreie Abfertigung per QR-Code

Diese Anreize richten sich in erster Linie an Branchen mit hoher Wertschöpfung wie KI, Luft- und Raumfahrt sowie erneuerbare Energien. Zugleich wird zunehmend dafür geworben, ähnliche Vorteile auch auf den Einzelhandel und den Dienstleistungssektor auszuweiten.

Chancen: Niedrigere Kosten, größere Verkaufsflächen und neue Märkte

Für viele Einzelhändler aus Singapur bietet Johor Bahru die Möglichkeit, den Einschränkungen eines gesättigten und teuren Heimatmarkts zu entkommen. Unternehmen wie QB House, eine japanische Friseurkette mit 30 Filialen in Singapur, haben bereits ihre erste Niederlassung in JB eröffnet und planen weitere. Auch der Bettenhersteller Epitex, der 24 Filialen in Singapur betreibt, expandiert nach Johor. Das Unternehmen richtet sich sowohl an Besucher aus Singapur als auch an Malaysier, die in Singapur arbeiten, aber in JB leben.

Einzelhändler nennen mehrere Vorteile:

• Niedrigere Mietkosten: Sie ermöglichen größere Verkaufsflächen und ein breiteres Produktsortiment zu wettbewerbsfähigeren Preisen.
• Zugang zu einer wachsenden Mittelschicht: Der steigende Lebensstandard in Johor erhöht die Erwartungen an Qualität und Service. Das passt zum guten Ruf singapurischer Marken.
• Nähe zu Singapur: Die für 2027 geplante Eröffnung des RTS Link wird den grenzüberschreitenden Verkehr schneller und bequemer machen und voraussichtlich mehr Kunden aus Singapur anziehen.

Joshua Koh, Präsident des Singapore Furniture Industries Council, merkt an:

Wegen der hohen Mieten müssen Einzelhändler in Singapur ihr Angebot aktiv steuern, um den Ertrag aus den Mietkosten zu maximieren. In Johor ist das anders: Dank der niedrigeren Mieten können Einzelhändler deutlich größere Verkaufsflächen und ein breiteres Produktsortiment zu erheblich niedrigeren Preisen anbieten.

Herausforderungen: Fachkräftemangel, Bürokratie und Infrastrukturlücken

Trotz der Chancen stehen Einzelhändler aus Singapur in Johor Bahru vor erheblichen Hürden. Die drängendste ist der Mangel an qualifizierten Arbeitskräften. Viele talentierte Beschäftigte aus Johor arbeiten lieber in Singapur, wo die Löhne höher sind. Dieser „Braindrain“ erschwert es Einzelhändlern, ihre Filialen in JB mit qualifiziertem Personal zu besetzen.

Osamu Matsumoto, COO des Mutterunternehmens von QB House, beschreibt die Lage:

Es war ziemlich schwierig, weil die talentierten Stylisten lieber nach Singapur gehen. Wir versuchen bereits seit zwei Monaten, Personal zu finden. Es gibt einige Bewerber, aber hoffentlich werden uns mit der Eröffnung dieser ersten Filiale mehr Menschen hier kennenlernen und sich bewerben.

Um Fachkräfte zu gewinnen und zu halten, bieten Unternehmen wettbewerbsfähige Gehälter, die mitunter über den ortsüblichen Sätzen liegen. Dadurch schwindet jedoch ein Teil des Kostenvorteils, den der Betrieb in Johor bietet.

Weitere Herausforderungen sind:

• Bürokratische Hürden: Genehmigungen, Lizenzen und Zulassungen zu erhalten, kann langwierig und kompliziert sein. Zudem überschneiden sich die Vorschriften der Bundes- und Landesbehörden.
• Quoten für ausländische Arbeitskräfte: Malaysia begrenzt die Zahl ausländischer Beschäftigter im Dienstleistungssektor streng. Dadurch wird es für Einzelhändler schwieriger, Personallücken zu schließen.
• Unsichere Infrastruktur: Einige Einkaufszentren in Johor Bahru mussten wegen geringer Besucherzahlen schließen. Das macht Einzelhändler bei Investitionen in Standorte vorsichtig, die möglicherweise nicht genügend Kunden anziehen. Gut geführte Einkaufszentren wie Mid Valley Southkey und JB City Square sind gefragt, doch der Wettbewerb um Flächen ist groß.

Ernie Koh von der SRA warnt:

Es gibt gut geführte und weniger gut geführte Einkaufszentren. Man sollte sich nicht nur am Preis orientieren.

Die Rolle der Sonderwirtschaftszone: Anreize, Infrastruktur und politische Lücken

Die JS-SEZ schafft zwar einen Rahmen für die grenzüberschreitende Zusammenarbeit, doch viele Einzelhändler finden, dass die derzeitigen Anreize vor allem der Fertigungs- und Technologiebranche sowie Großinvestitionen zugutekommen. Die für bestimmte Steuervergünstigungen erforderlichen Mindestinvestitionen von 500 Millionen RM übersteigen die Möglichkeiten der meisten kleinen und mittleren Einzelhändler.

Branchenvertreter fordern:

• Niedrigere Schwellenwerte für Anreize im Einzelhandel und im Dienstleistungssektor
• Spezielle Zuschüsse oder Beratungsförderung, um kleinen und mittleren Unternehmen den Übergang zu erleichtern
• Vereinfachte und transparente Verfahren für Genehmigungen und Zulassungen
• Eine bessere Infrastruktur, darunter eine zuverlässige Strom- und Wasserversorgung sowie digitale Anbindung

Besorgnis gibt es auch wegen des für die Infrastruktur der Sonderwirtschaftszone gewählten Modells „Bauen bei Investitionen“. Dabei werden Einrichtungen parallel zu bestätigten Investitionen entwickelt statt im Voraus. Das verringert zwar das Risiko eines Überangebots, kann aber zu Verzögerungen und Unsicherheit bei Unternehmen führen, die auf die Fertigstellung wichtiger Versorgungsangebote warten.

Teh Kee Sin, Berater der Small and Medium Enterprise Association of South Johor, hebt das Dilemma hervor:

Würden ausländische Investoren kommen, wenn sie sehen, dass grundlegende Infrastruktur wie WLAN oder Strom nicht gesichert ist? Das sind Grundvoraussetzungen, und jeder Investor wird sich nur dann engagieren, wenn garantiert ist, dass sie bereits vorhanden sind.

Anbindung: Der RTS Link und darüber hinaus

Die geplante Schnellbahnverbindung zwischen Johor Bahru und Singapur (RTS Link) gilt weithin als wegweisend. Der Betrieb soll 2027 aufgenommen werden. Die Verbindung führt vom Bahnhof Woodlands North in Singapur zum Bahnhof Bukit Chagar in Johor und kann pro Richtung 10.000 Fahrgäste pro Stunde befördern. Sie soll den Verkehrsstau am Causeway verringern, die Reisezeit auf nur 20 Minuten verkürzen und grenzüberschreitende Einkäufe sowie das Pendeln attraktiver machen.

Experten warnen jedoch, dass der RTS Link allein nicht alle Probleme bei der Anbindung lösen wird. Der öffentliche Nahverkehr in Johor Bahru ist weiterhin unterentwickelt. Gefordert werden zusätzliche Infrastruktur wie eine Stadtbahn, bessere Busverbindungen und sogar neue Fähr- oder Seilbahnverbindungen, um den Pendlerverkehr zu verteilen und das Wachstum der Sonderwirtschaftszone zu unterstützen.

Goh Bok Yen, Spezialist für Stadt- und Verkehrsplanung, merkt an:

Das Verkehrssystem von ihrem Ankunftsort [in Johor Bahru] bis zu ihrem eigentlichen Ziel [weiter im Landesinneren] ist ein Thema, das wir noch nicht angegangen sind.

Es wird daran gearbeitet, die Zoll- und Einreiseverfahren zu verbessern. Dazu gehören die Einführung einer Abfertigung per QR-Code und spezieller Spuren für Geschäftsreisende. Die vollständige Umsetzung wird jedoch Zeit brauchen.

Wettbewerb und das breitere wirtschaftliche Umfeld

Die JS-SEZ ist nicht die einzige Sonderwirtschaftszone in der Region. Malaysia, Indonesien und Thailand entwickeln ähnliche Initiativen, um ausländische Investitionen anzuziehen. Dadurch steigt der Druck auf Johor und Singapur, sich mit einer leistungsfähigen Infrastruktur, effizienter Verwaltung und einem überzeugenden Angebot für Unternehmen von anderen Standorten abzuheben.

Zudem gilt es, ein sensibles Gleichgewicht zwischen der Anwerbung internationaler Marken und der Unterstützung lokaler Einzelhändler zu finden. Einige befürchten, dass der Zustrom ausländischer Händler die Mieten in die Höhe treiben und kleine lokale Unternehmen verdrängen könnte. Das würde die Vielfalt und Widerstandsfähigkeit des Einzelhandels schwächen.

Teh Kee Sin warnt:

Es besteht die Sorge, dass die Mieten für Ladenflächen steigen und viele lokale Einzelhändler verdrängt werden, wenn zu viele internationale Marken hierherkommen. Kleine lokale Unternehmen sind ebenfalls wichtig für das Ökosystem.

Dennoch sind die meisten Branchenvertreter zuversichtlich, dass eine wachsende Wirtschaft sowohl lokalen als auch ausländischen Einzelhändlern Chancen eröffnen wird, sofern die Politik flexibel und inklusiv ist.

Zusammenfassung

• Einzelhändler aus Singapur expandieren nach Johor Bahru, um den hohen Kosten zu entkommen und einen größeren, vielfältigeren Markt zu erschließen.
• Die Sonderwirtschaftszone Johor-Singapur (JS-SEZ) bietet Anreize, eine bessere Anbindung und einen Rahmen für die grenzüberschreitende Zusammenarbeit. Derzeit kommen die Vorteile jedoch vor allem Großunternehmen und Hightech-Branchen zugute.
• Zu den zentralen Herausforderungen zählen Fachkräftemangel, Bürokratie, Infrastrukturlücken und das Risiko, in Einkaufszentren mit geringer Auslastung zu investieren.
• Der geplante RTS Link und verbesserte Zollverfahren dürften den grenzüberschreitenden Einzelhandel beleben. Der Nahverkehr und die Infrastruktur in Johor müssen jedoch weiter ausgebaut werden.
• Branchenvertreter fordern inklusivere Anreize, einfachere Verfahren und ausgewogene politische Maßnahmen, damit internationale und lokale Einzelhändler gleichermaßen von der Sonderwirtschaftszone profitieren können.
• Der Erfolg singapurischer Einzelhändler in Johor Bahru hängt davon ab, wie gut sie sich an die lokalen Bedingungen anpassen, Fachkräfte gewinnen und halten und sich in einem rasch wandelnden wirtschaftlichen Umfeld zurechtfinden.