Japan plant vorherige Genehmigung für Grundstücksgeschäfte nahe Militärstützpunkten und abgelegenen Grenzinseln

Sicherheitsprüfungen sollen vor einem Eigentümerwechsel erfolgen

Die japanische Regierung hat dem Parlament am 23. Oktober 2026 einen Gesetzentwurf vorgelegt, der für den Erwerb von Grundstücken und Eigentumsübertragungen in ausgewiesenen Gebieten nahe sensibler Einrichtungen sowie auf unbewohnten abgelegenen Grenzinseln eine vorherige Genehmigung vorschreiben würde. Ohne Genehmigung abgeschlossene Geschäfte wären unwirksam. Verstöße könnten mit bis zu drei Jahren Haft oder einer Geldstrafe von bis zu 3 Millionen Yen, etwa 19.000 US-Dollar, geahndet werden.

Das Kabinett von Premierministerin Sanae Takaichi billigte den Entwurf vor seiner Vorlage. Ihre Regierung will, dass das Parlament ihn in der laufenden Sitzungsperiode verabschiedet, die bis Mitte Dezember dauert. Der Gesetzentwurf würde Übertragungen an ausländische Regierungen und Militärangehörige grundsätzlich verbieten. Die Beschränkungen würden auch Unternehmen erfassen, die effektiv von ihnen kontrolliert werden, sowie Personen, die verpflichtet sind, ausländische Regierungen bei der Informationsbeschaffung zu unterstützen.

Der Entwurf würde ändern, wie Japan Grundstücke in der Nähe wichtiger Sicherheitsstandorte verwaltet. Das bestehende System sieht Untersuchungen zur Grundstücksnutzung vor, verlangt in besonders überwachten Gebieten Meldungen zu Transaktionen und ermöglicht Maßnahmen gegen Aktivitäten, die sensible Einrichtungen beeinträchtigen. Der Gesetzentwurf würde in den geplanten Sperrzonen zusätzlich eine behördliche Genehmigung vor einem Eigentümerwechsel vorschreiben.

Warum die Regierung Drohnen in den Fokus rückt

Kabinettschef Minoru Kihara stellte den Entwurf in Zusammenhang mit den Entwicklungen in der Kriegsführung während des russischen Einmarschs in die Ukraine. Auf einer regulären Pressekonferenz in Tokio beschrieb er die Sorge der Regierung, dass Ausrüstung in der Nähe möglicher Ziele versteckt werden könnte:

Angesichts neuer Formen der Kriegsführung, wie sie beim russischen Einmarsch in die Ukraine zu beobachten sind, wächst das Risiko, dass Grundstücke und andere Immobilien in der Nähe wichtiger Einrichtungen als Ausgangspunkte für Angriffe auf diese Einrichtungen genutzt werden könnten, indem dort heimlich gelagerte unbemannte Systeme eingesetzt werden.

Die Regierung sorgt sich darum, dass nahe gelegene Grundstücke als Lagerort für Ausrüstung und zur Vorbereitung von Angriffen genutzt werden könnten. Eine Drohne ist ein Luftfahrzeug, das ohne Piloten an Bord betrieben wird. In diesem Entwurf ist die Nähe entscheidend, weil ein Grundstück nahe einer sensiblen Einrichtung als Standort dienen könnte, von dem aus unbemannte Geräte eingesetzt werden.

Auch Stützpunkte der Selbstverteidigungsstreitkräfte zählen zu den Einrichtungen, die als potenziell gefährdet gelten. Die geplanten Beschränkungen würden Eigentumsprüfungen mit den bestehenden Befugnissen der Regierung zur Untersuchung von Aktivitäten im Umfeld dieser Standorte verknüpfen.

Für welche Gebiete wäre eine Genehmigung erforderlich?

Der Gesetzentwurf würde Sperrzonen auf unbewohnten abgelegenen Grenzinseln und im Umkreis von etwa einem Kilometer um wichtige Einrichtungen ausweisen, die durch Drohnenangriffe gefährdet sind. Für den Erwerb und die Übertragung von Eigentum innerhalb dieser Zonen wäre eine vorherige behördliche Genehmigung erforderlich.

Japan verwendet im Rahmen seiner Grundstücksüberwachung bereits einen ähnlichen Abstand. Die Übersicht zu Grundstücksregelungen des Kabinettsbüros erläutert, dass überwachte Zonen Gebiete im Umkreis von rund 1.000 Metern um wichtige Einrichtungen, darunter Verteidigungsanlagen, sowie Gebiete auf abgelegenen Inseln des Staatsgebiets umfassen können.

Das bestehende Regelwerk sieht außerdem besonders überwachte Zonen vor. Sie gelten, wenn eine Einrichtung oder Insel eine besonders wichtige Funktion hat oder wenn diese Funktion leicht beeinträchtigt werden kann und anderswo nur schwer zu ersetzen ist. Die geplanten Sperrzonen würden ein zusätzliches Genehmigungsverfahren für Eigentumsübertragungen einführen, das auf die von der Regierung beschriebenen Sicherheitsrisiken abzielt.

Für wen würden Eigentumsbeschränkungen gelten?

Ausländischen Regierungen und Militärangehörigen wäre es grundsätzlich untersagt, Eigentum an Grundstücken in den Sperrzonen zu erwerben. Der Entwurf würde auch Unternehmen erfassen, die effektiv von diesen Gruppen kontrolliert werden, sodass nicht nur der formell als Käufer eingetragene Name geprüft würde.

Die Kontrolle über Unternehmen ist relevant, weil eine Firma rechtlich Eigentümerin sein kann, während eine andere Organisation ihre Entscheidungen steuert. Nach dem geplanten Ansatz würde die Regierung prüfen, ob eine ausländische Regierung oder eine militärische Partei ein Unternehmen, das ein Grundstück erwerben will, effektiv kontrolliert.

Auch Personen, die verpflichtet sind, ausländische Regierungen bei der Informationsbeschaffung zu unterstützen, wären von den Beschränkungen betroffen. Die von der Regierung genannten Kategorien beziehen sich auf staatliche Verbindungen, den Militärstatus, die effektive Kontrolle von Unternehmen und Verpflichtungen zur Informationsbeschaffung. Die ausländische Staatsangehörigkeit allein geht über die genannten Gründe für ein grundsätzliches Übertragungsverbot hinaus.

Für Verkäufer würde die Genehmigungspflicht zu einer notwendigen Voraussetzung für den Abschluss eines Geschäfts in einer Sperrzone. Für potenzielle Käufer hinge die Berechtigung davon ab, ob sie unter die verbotenen Kategorien fallen und ob die Regierung die Genehmigung erteilt.

Wie das bestehende Gesetz funktioniert

Das Gesetz, das geändert werden soll, ist das Gesetz über die Überprüfung und Regulierung der Nutzung von Immobilien im Umfeld wichtiger Einrichtungen und auf abgelegenen Inseln des Staatsgebiets, Gesetz Nr. 84 von 2021. Es wurde am 23. Juni 2021 verkündet und trat am 20. September 2022 vollständig in Kraft.

Das Kabinettsbüro beschreibt ein bestehendes System, das sensible Gebiete erfasst, die Nutzung von Grundstücken und Gebäuden untersucht und Maßnahmen ermöglicht, wenn deren Nutzung die Funktionen wichtiger Einrichtungen oder Inseln beeinträchtigt. Parteien, die in besonders überwachten Zonen Verträge über die Übertragung oder Begründung von Eigentum und anderen erfassten Rechten schließen, müssen Meldungen einreichen.

Eine Meldung informiert die Behörden über eine Transaktion. Bei einer vorherigen Genehmigung ist die Erlaubnis der Regierung Voraussetzung für den Abschluss. Die vorgeschlagene Änderung würde diese strengere Anforderung in den Sperrzonen ergänzen und zugleich regeln, wer Eigentum erwerben darf.

Die englischsprachige Gesetzesseite des Kabinettsbüros enthält Links zum Gesetz, zu seiner Durchführungsverordnung und zu seiner Ausführungsbestimmung. Diese Dokumente bilden den Rechtsrahmen, den der neue Gesetzentwurf ändern würde.

Was geschieht mit einem nicht genehmigten Geschäft?

Ein ohne die erforderliche Genehmigung abgeschlossenes Grundstücksgeschäft wäre nach dem Entwurf unwirksam. Anträge auf Eintragung der Immobilie würden ebenfalls abgelehnt. Die Eintragung ist das formelle Verfahren zur Erfassung von Eigentum und damit verbundenen Rechten.

Diese Maßnahmen würden sowohl das Geschäft selbst betreffen als auch Verstöße unter Strafe stellen. Die im Entwurf vorgesehene Höchststrafe beträgt drei Jahre Haft oder eine Geldstrafe von 3 Millionen Yen. Die Regierung hätte damit sowohl Mittel, um einen Eigentumsübergang rechtlich unwirksam zu machen, als auch um einen Verstoß zu ahnden.

Wer innerhalb einer Sperrzone eine Immobilie kauft oder verkauft, müsste die Genehmigung vor Abschluss des Geschäfts einholen. Die Folgen eines Geschäfts ohne Genehmigung gingen über ein Problem bei einer behördlichen Meldung hinaus: Die Übertragung selbst wäre unwirksam.

Unternehmen könnten zum Verkauf verpflichtet werden

Ein Unternehmen könnte nach dem Erwerb eines Grundstücks, auch infolge einer Fusion oder einer anderen Unternehmensänderung, die Berechtigung verlieren, es zu besitzen. Der Entwurf würde ein solches Unternehmen verpflichten, die Immobilie innerhalb eines Jahres an einen Dritten zu übertragen.

Übertrüge das Unternehmen das Grundstück nicht innerhalb dieser Frist, könnte die Regierung bei einem Gericht beantragen, seinen Verkauf durch Versteigerung anzuordnen. Bei einem Verstoß gegen die Übertragungspflicht hätte somit das Gericht eine Rolle im Verfahren.

Diese Bestimmung würde Eigentumsbeschränkungen auch nach dem ursprünglichen Kauf relevant halten. Bei einer Fusion kann sich ändern, wer ein Unternehmen kontrolliert, obwohl dasselbe Unternehmen weiterhin als Eigentümer seiner Immobilie eingetragen ist. Unternehmen mit Grundstücken in Sperrzonen müssten berücksichtigen, wie sich spätere Änderungen der Unternehmenskontrolle auf ihre Berechtigung auswirken, diese zu behalten.

Inspektionen sollen die Durchsetzung unterstützen

Beschäftigte des Kabinettsbüros erhielten ein System zur Durchführung von Inspektionen direkt auf dem Grundstück. Bei Bedarf könnte auch die Polizei Inspektionen vornehmen. Stellte sie Aktivitäten fest, die die Funktionen ausgewiesener Einrichtungen beeinträchtigen, könnte sie empfehlen, dass der Premierminister Abhilfemaßnahmen veranlasst.

Das bestehende Gesetz erlaubt bereits Empfehlungen und Anordnungen, die Grundstücksnutzer zu notwendigen Maßnahmen verpflichten, wenn Grundstücke oder Gebäude so genutzt werden, dass wichtige Einrichtungen oder abgelegene Inseln des Staatsgebiets beeinträchtigt werden. Der Gesetzentwurf würde zusätzliche Inspektionsbefugnisse zur Unterstützung der Durchsetzung schaffen.

Eigentumsprüfungen und Grundstücksinspektionen würden unterschiedliche Phasen der staatlichen Sicherheitsbedenken abdecken. Die Genehmigung würde regeln, wer das Grundstück erwerben darf, während Inspektionen den Behörden helfen würden, die dortigen Vorgänge zu untersuchen. Beide Maßnahmen würden für die von den Vorschriften erfassten Einrichtungen und Inseln gelten.

Kaufdaten und Zeitplan des Gesetzgebungsverfahrens

Eine staatliche Untersuchung ergab, dass ausländische Personen oder Unternehmen im Haushaltsjahr 2024 insgesamt 3.498 Immobilien im Umfeld kritischer Sicherheitseinrichtungen und abgelegener Inseln erworben haben. Fast die Hälfte dieser Käufe entfiel auf Käufer aus China. Das Kabinettsbüro veröffentlicht im Rahmen der Anwendung des bestehenden Gesetzes Informationen zu Erwerbungen in den Haushaltsjahren 2023 und 2024.

Die Zahl bezieht sich auf Immobilien, nicht auf einzelne Käufer oder die erworbene Grundstücksfläche. Für den Entwurf ist sie relevant, weil sie das Ausmaß der Transaktionen an Orten zeigt, die bereits unter Sicherheitsbeobachtung stehen. Bei den geplanten Genehmigungsregeln würden Erwerbungen anhand der ausgewiesenen Zonen und der im Gesetzentwurf festgelegten Käuferkategorien geprüft.

Japans Regelwerk zur Grundstückssicherheit hat sich über mehrere Jahre entwickelt:

• 17. Juli 2020: Ein Kabinettsbeschluss sah die Erhebung von Informationen über Grundstückseigentum und die Prüfung von Maßnahmen gegen Sicherheitsrisiken vor.
• 23. Juni 2021: Das Gesetz Nr. 84 von 2021 wurde verkündet.
• 20. September 2022: Das bestehende Gesetz trat vollständig in Kraft.
• Haushaltsjahr 2024: Eine staatliche Untersuchung erfasste 3.498 Immobilienkäufe durch ausländische Personen oder Unternehmen im Umfeld sensibler Einrichtungen und abgelegener Inseln.
• 23. Oktober 2026: Das Kabinett billigte den Änderungsgesetzentwurf, und die Regierung legte ihn dem Parlament vor.
• Mitte Dezember 2026: Die laufende Sitzungsperiode des Parlaments soll enden. Damit ist der angestrebte Zeitraum für die Verabschiedung durch die Regierung abgesteckt.

Der Gesetzentwurf muss noch vom Parlament gebilligt werden. Ein Datum für das Inkrafttreten der vorgeschlagenen Änderungen wurde nicht bekannt gegeben. Bis das Gesetz in Kraft tritt, bilden die bestehenden Regeln zu Überwachung, Meldungen und Maßnahmen gegen beeinträchtigende Nutzungen weiterhin die Grundlage für die Regulierung dieser Gebiete.

Die wichtigsten Punkte

• Japan plant eine vorherige Genehmigung für den Erwerb und die Übertragung von Grundstückseigentum in ausgewiesenen sensiblen Zonen.
• Die Zonen würden unbewohnte abgelegene Grenzinseln und Gebiete im Umkreis von etwa einem Kilometer um wichtige, durch Drohnenangriffe gefährdete Einrichtungen umfassen.
• Ausländischen Regierungen, Militärangehörigen und bestimmten mit ihnen verbundenen Käufern wäre der Erwerb von Eigentum grundsätzlich untersagt.
• Nicht genehmigte Geschäfte wären unwirksam. Verstöße könnten mit bis zu drei Jahren Haft oder einer Geldstrafe von 3 Millionen Yen geahndet werden.
• Unternehmen, die nach einer Fusion oder einem anderen Ereignis nicht mehr zum Eigentumserwerb berechtigt sind, hätten ein Jahr Zeit, das Grundstück zu übertragen. Danach könnte die Regierung bei Gericht eine Versteigerung beantragen.
• Die Regierung strebt eine Verabschiedung während der bis Mitte Dezember laufenden Sitzungsperiode des Parlaments an.