HDB-Wiederverkaufspreise sinken das dritte Quartal in Folge, während die Verkäufe zulegen und Luxuswohnungen einen Rekord erreichen

7.645 Wohnungen verkauft, Preise leicht gesunken

Der Wiederverkaufspreisindex des Singapore Housing and Development Board (HDB) sank im dritten Quartal 2026 um 0,1 % auf 202,5, während die Zahl der Transaktionen um 19,5 % auf 7.645 stieg. Unterdessen wurden 596 Wohnungen für mindestens 1 Million S$ verkauft – ein Quartalsrekord, der zeigt, dass teure Wohnungen weiterhin Käufer anziehen können, während die Preise am breiteren Markt nachgeben.

Die am 23. Oktober veröffentlichten Zahlen zeigen einen wachsenden Gegensatz zwischen öffentlichem und privatem Wohnungsmarkt. Die Wiederverkaufspreise für HDB-Wohnungen sanken das dritte Quartal in Folge, während die Preise für private Wohnimmobilien um 1,4 % stiegen – der stärkste Quartalsanstieg seit fast zwei Jahren. Auch die Mieten für private Wohnimmobilien kletterten um 1,3 %, so stark wie seit mehr als drei Jahren nicht mehr.

Der Wiederanstieg der HDB-Verkäufe folgte auf die Abschaffung einer Regelung am 28. Juli, nach der Eigentümer und ehemalige Eigentümer privater Immobilien nach dem Verkauf ihrer Immobilie 15 Monate warten mussten, bevor sie eine HDB-Wiederverkaufswohnung ohne Zuschüsse kaufen konnten. Nach Angaben des HDB gab es seit der Änderung bei dieser Gruppe keinen signifikanten Anstieg der Preise oder Käufe.

Das Quartal brachte den Haushalten mehr Marktaktivität, ohne dass die Preise für öffentlich geförderten Wohnraum insgesamt stiegen. Käufer, die große Wohnungen oder Wohnungen in bestimmten Stadtteilen suchten, trafen im oberen Preissegment weiterhin auf starken Wettbewerb. Käufer und Mieter privater Wohnimmobilien sahen sich dagegen mit steigenden Preisen konfrontiert, obwohl weniger Immobilien den Besitzer wechselten.

Sowohl das HDB als auch die Urban Redevelopment Authority (URA) rieten den Haushalten angesichts der wirtschaftlichen Unsicherheit sowie der Ungewissheit über die globalen und inländischen Zinssätze zu Vorsicht bei Käufen und Hypotheken.

Leichter Preisrückgang bei kräftiger Erholung der Verkäufe

Die HDB-Wiederverkaufspreise fielen im ersten Quartal um 0,1 % – erstmals seit fast sieben Jahren. Im zweiten Quartal folgte ein Rückgang um 0,3 %. Der jüngste Rückgang um 0,1 % bedeutet, dass die Preise weiter nachgegeben haben, wenn auch langsamer.

Die frühere vorläufige Schätzung für das dritte Quartal des HDB, deren Indexdaten in den Anhängen A1 und A2 enthalten sind, bezifferte den Wiederverkaufspreisindex auf 202,4. Das entspricht einem Rückgang um 0,2 % gegenüber dem zweiten Quartal. Bis zum 29. September wurden 7.528 Wiederverkaufstransaktionen erfasst, 5,2 % mehr als die 7.157 im gleichen Zeitraum 2025. Diese vorläufigen Zahlen wurden vor den am 23. Oktober veröffentlichten Zahlen erstellt.

Die Zahl der Transaktionen entwickelte sich in die entgegengesetzte Richtung. Mit 7.645 Verkäufen lag das dritte Quartal um 1.249 über den 6.396 des Vorquartals. Zudem waren es 5,9 % mehr als die 7.221 Transaktionen im gleichen Zeitraum 2025.

Mohan Sandrasegeran, Leiter der Forschungs- und Datenanalyseabteilung von Singapore Realtors Inc (SRI), sagte, dies sei das höchste Quartalsvolumen an Wiederverkäufen seit dem dritten Quartal 2024. Er beschrieb die Nachfrage als relativ robust, während sich die Preise moderater anpassten.

Sandrasegeran zufolge beteiligen sich Käufer weiterhin am Markt, wenn Preis und Eigenschaften einer Wohnung ihren Bedürfnissen entsprechen:

Dies könnte darauf hindeuten, dass Käufer weiterhin aktiv am Wiederverkaufsmarkt teilnehmen, insbesondere wenn Wohnungen angemessen bepreist sind und Merkmale bieten, die zu ihrem Wohnbedarf und ihren finanziellen Möglichkeiten passen.

Die Zahlen zeigen, warum Verkaufsvolumen und Preise gemeinsam betrachtet werden sollten. Mehr abgeschlossene Käufe bedeuten, dass mehr Haushalte Wohnungen gefunden haben, die sie kaufen wollten und konnten. Der Preisindex, der die Marktentwicklung abbildet, zeigt, dass die höhere Aktivität mit einem leichten Preisrückgang einherging.

Was änderte sich für ehemalige Eigentümer privater Wohnungen?

Die Regierung führte die Wartefrist am 30. September 2022 als vorübergehende Maßnahme ein, um die Wohnungsnachfrage zu dämpfen und Ersterwerbern den Zugang zu öffentlich gefördertem Wohnraum zu erleichtern. Vor der Abschaffung der Regelung waren Käufer ab 55 Jahren ausgenommen, wenn sie eine Wiederverkaufswohnung mit höchstens vier Zimmern kauften.

In seiner vorläufigen Mitteilung erklärte das HDB, dass die „15-monatige Wartefrist für PPOs und ehemalige PPOs beim Kauf nicht subventionierter HDB-Wiederverkaufswohnungen am 28. Juli 2026 aufgehoben“ worden sei. Gemeint sind Eigentümer und ehemalige Eigentümer privater Wohnimmobilien. Laut HDB folgte die Abschaffung auf mehrere Quartale mit moderateren Preisen am HDB-Wiederverkaufsmarkt sowie auf die Erwartung, dass in den kommenden Jahren mehr neue Wohnungen nach Ablauf der Mindestbelegungsdauer auf den Wiederverkaufsmarkt kommen würden.

Der Minister für nationale Entwicklung, Chee Hong Tat, sagte, die Lockerung sei angesichts der verbesserten Marktbedingungen und der moderateren HDB-Wiederverkaufspreise erfolgt. Die wichtigsten Entwicklungen waren:

• 30. September 2022: Für Eigentümer und ehemalige Eigentümer privater Immobilien wurde beim Kauf nicht subventionierter HDB-Wiederverkaufswohnungen eine Wartefrist von 15 Monaten eingeführt.
• Erstes Quartal 2026: Die HDB-Wiederverkaufspreise verzeichneten erstmals seit fast sieben Jahren einen Quartalsrückgang.
• 28. Juli 2026: Die Regierung schaffte die Wartefrist ab.
• August 2026: Die monatliche Einkommensobergrenze für Haushalte, die Wohnungen aus dem Build-to-Order-Programm erwerben, stieg von 14.000 auf 16.000 S$.
• 23. Oktober 2026: Das HDB veröffentlichte die Zahlen für das dritte Quartal und teilte mit, dass es bei Käufen oder Preisen im Zusammenhang mit ehemaligen Eigentümern privater Immobilien keinen signifikanten Anstieg festgestellt habe.

Die Änderung gab den betroffenen Haushalten mehr Freiheit bei der Entscheidung, wann sie in öffentlich geförderten Wohnraum wechseln. Die Einschätzung des HDB bezieht sich auf Käufe dieser spezifischen Gruppe, während der Anstieg der Transaktionen um 19,5 % alle Käufer von Wiederverkaufswohnungen umfasst.

Größere Wohnungen machen einen größeren Anteil der Transaktionen aus

Die Verkäufe von Fünfzimmerwohnungen stiegen im dritten Quartal um 26,7 % auf 1.867. Die Transaktionen mit Executive Flats nahmen noch stärker zu: um 41,6 % auf 545. Zusammen entfielen auf die beiden Kategorien 2.412 Transaktionen beziehungsweise rund 31,5 % aller HDB-Wiederverkäufe.

Lee Sze Teck, leitender Direktor für Datenanalyse bei Huttons Asia, sagte, dass ehemalige Eigentümer privater Wohnungen wahrscheinlich zum Anstieg der Käufe größerer Wohnungen beigetragen hätten. Die frühere Ausnahmeregelung für Käufer ab 55 Jahren galt nur für Wohnungen mit höchstens vier Zimmern. Daher war die Abschaffung der Wartefrist insbesondere für Menschen relevant, die mehr Platz suchten.

Lee beschrieb die Gesamtzahl der Verkäufe größerer Wohnungen:

Dies ist die höchste Zahl verkaufter Fünfzimmerwohnungen und größerer Wohnungen seit dem dritten Quartal 2022.

Die Preise in einigen Stadtteilen und Wohnungskategorien lagen weiterhin über 1 Million S$. Executive Flats in Serangoon erzielten einen mittleren Wiederverkaufspreis von 1,13 Millionen S$, während der Median für Vierzimmerwohnungen in Queenstown bei 1,065 Millionen S$ lag, gegenüber 1,035 Millionen S$ im Vorquartal.

Der Median ist der mittlere Preis, wenn die Transaktionen vom niedrigsten bis zum höchsten Preis sortiert werden. Er gibt Aufschluss über den typischen Verkaufspreis einer bestimmten Kategorie. Diese Zahlen für einzelne Stadtteile veranschaulichen, welche Kosten Käufer für genau diese Wohnungen tragen müssen – neben dem leichten Rückgang des landesweiten Index.

Verkäufe für eine Million Dollar erreichen neuen Höchststand

Eine Analyse öffentlicher Transaktionsdaten durch ERA ergab, dass im dritten Quartal 596 HDB-Wiederverkaufswohnungen für mindestens 1 Million S$ verkauft wurden – 21,6 % mehr als die 490 im Vorquartal. Solche Transaktionen machten rund 7,8 % aller Wiederverkäufe aus.

Eugene Lim, Geschäftsführer von ERA Singapore, beschrieb die Größe dieses Segments:

Trotz der wachsenden Zahl von Verkäufen für eine Million Dollar bleibt dieses Segment eine Nische.

In den ersten neun Monaten des Jahres 2026 wurden 1.497 Transaktionen für mindestens 1 Million S$ verzeichnet. Damit lag die Zahl bereits rund 45 % über den geschätzten 1.035 Verkäufen im gesamten Jahr 2024, als sich die Verkäufe von Wohnungen für eine Million Dollar ausweiteten und rund 3,7 % der Wiederverkäufe ausmachten. Der jüngste Quartalsanteil von 7,8 % ist mehr als doppelt so hoch wie der frühere Jahresanteil.

Lim zufolge betraf etwa die Hälfte der Transaktionen für mindestens 1 Million S$ Wohnungen, die höchstens 15 Jahre alt waren. 26 Wohnungen wurden für mindestens 1,5 Millionen S$ verkauft: Fünfzimmerwohnungen und Executive Flats in Bishan, Bukit Merah, Clementi, Kallang/Whampoa, Queenstown, Toa Payoh und im Stadtzentrum.

Im Quartal entwickelten sich somit zwei Dinge gleichzeitig: Der breite Wiederverkaufspreisindex sank leicht, während die Zahl sehr teurer Käufe zunahm. Die meisten Käufer zahlten weiterhin weniger als 1 Million S$, während bestimmte Wohnungen erhebliche Aufpreise erzielten.

Preise für private Wohnungen steigen, während weniger Neubauprojekte starten

Die Preise für private Wohnimmobilien stiegen im dritten Quartal um 1,4 %, verglichen mit 0,5 % im zweiten Quartal. Die endgültige Zahl der URA entsprach der vorläufigen Schätzung. Christine Sun, leitende Forscherin und Strategin bei der Realion (OrangeTee & ETC) Group, sagte, dies sei der stärkste Quartalsanstieg seit dem Plus von 2,3 % im vierten Quartal 2024.

Die Preise für Grundstücksimmobilien stiegen um 2,9%, nach einem Plus von 2,5 % im Vorquartal. Die Preise für Apartments und Eigentumswohnungen kletterten um 1 % und machten damit einen Rückgang um 0,1 % wett. Innerhalb dieses Segments stiegen die Preise in den Vororten um 2,3 %, im zentralen Kerngebiet um 0,3 %, während sie am Stadtrand unverändert blieben.

Marcus Chu, Geschäftsführer von ERA Singapore, sagte, Grundstücksimmobilien und Apartments in den Vororten hätten den Anstieg gestützt:

Dies deutet darauf hin, dass die Nachfrage in bestimmten Segmenten und Lagen robust blieb, obwohl insgesamt weniger Wohnungen den Besitzer wechselten.

Die Gesamtzahl der Transaktionen mit privaten Wohnimmobilien sank um 16,3 % von 6.148 auf 5.146. Bauträger verkauften 1.183 Wohnungen, ohne Executive Condominiums, 44,7 % weniger als die 2.141 im Vorquartal. Auch die Zahl ihrer Markteinführungen ging zurück, von 1.783 auf 1.140 Einheiten.

Sun führte einen Teil des Rückgangs darauf zurück, dass Bauträger während des siebten Mondmonats mit neuen Markteinführungen pausierten. Auch Sandrasegeran brachte die schwächeren Verkäufe hauptsächlich mit dem ruhigeren Marktstartkalender in Verbindung. Die Zahl der Wiederverkäufe privater Wohnimmobilien blieb mit 3.801 gegenüber zuvor 3.813 nahezu unverändert und machte 73,9 % aller Verkäufe privater Wohnimmobilien aus.

Laut URA stiegen die Preise für private Wohnimmobilien in den ersten drei Quartalen 2026 durchschnittlich um 0,9 % pro Quartal. Das entspricht in etwa dem Tempo im gleichen Zeitraum 2025.

Mieter in den Vororten trifft der stärkste Mietanstieg

Die Mieten für private Wohnimmobilien stiegen im dritten Quartal um 1,3 %, nach 0,7 % im Vorquartal. Die Mieten für Apartments und Eigentumswohnungen legten um 1,2 % zu, die für Grundstücksimmobilien um 2,1 %.

Der Standort machte einen erheblichen Unterschied. Die Mieten für Apartments außerhalb der zentralen Region kletterten um 3,1 %, verglichen mit 1,5 % am Stadtrand. Im zentralen Kerngebiet fielen die Mieten um 0,3 %. Haushalte in den Vororten waren somit sowohl mit dem stärksten Mietanstieg als auch mit dem größten Preisanstieg innerhalb des Apartmentmarkts konfrontiert.

Die Mietzahlen des HDB zeigten ein anderes Aktivitätsmuster. Die Behörde genehmigte 9.381 Anträge auf Vermietung von Wohnungen, 6,2 % weniger als die 10.002 im zweiten Quartal. Die Zahl der vermieteten HDB-Wohnungen stieg zum Quartalsende jedoch um 0,9 % von 58.855 auf 59.378.

Die Zahl der Mietgenehmigungen gibt an, wie viele Anträge im Laufe eines Quartals bearbeitet wurden. Der Gesamtbestand vermieteter Wohnungen zählt hingegen die zu einem bestimmten Zeitpunkt vermieteten Wohnungen. Bestehende Mietverhältnisse können weiterlaufen, auch wenn weniger neue Anträge genehmigt werden. Die Zahlen des HDB beschreiben diese Veränderungen der Aktivität; ein entsprechender Mietpreis für HDB-Wohnungen wurde nicht genannt.

Mehr Wohnungen durchlaufen die Projektpipeline

Laut URA wurden im dritten Quartal 3.559 private Wohnimmobilien einschließlich Executive Condominiums fertiggestellt, gegenüber 1.212 im zweiten Quartal. Das war die höchste Zahl fertiggestellter Wohnungen in einem Quartal seit dem dritten Quartal 2024.

Ende September waren von den 44.738 Wohnungen mit Planungsgenehmigung noch 20.300 unverkauft. Weitere 12.508 unverkaufte Wohnungen warteten auf die Planungsgenehmigung. Zusammen könnten in den nächsten ein bis zwei Jahren rund 32.800 Wohnungen zum Verkauf angeboten werden.

Auf Grundlage der von Bauträgern gemeldeten Termine dürften in den kommenden Jahren rund 57.200 private Wohnungen einschließlich Executive Condominiums fertiggestellt werden. Etwa 22.300 sollen bis 2028 bezugsfertig sein, weitere rund 34.900 ab 2029.

Im Rahmen des Government Land Sales-Programms werden in der zweiten Jahreshälfte 2026 außerdem Grundstücke für 4.745 private Wohnungen angeboten. Damit steigt das bestätigte Angebot für das Gesamtjahr auf 9.320 Einheiten – mehr als 50 % über dem durchschnittlichen Jahresangebot der vergangenen zehn Jahre.

Diese Zahlen beziehen sich auf verschiedene Entwicklungsphasen: Grundstücke, die für eine spätere Bebauung bereitgestellt werden, Wohnungen, die zum Verkauf angeboten werden könnten, und Wohnungen, deren Fertigstellung erwartet wird. Für Haushalte, die bald umziehen müssen, entscheidet der Fertigstellungsplan darüber, wann mehr Immobilien tatsächlich bezugsfertig sind.

November-Wohnungen und neue Projekte prägen das nächste Quartal

Das HDB plant, im November rund 7.960 Wohnungen aus dem Build-to-Order-Programm (BTO) in Bedok, Geylang, Sembawang, Tengah, Toa Payoh und Yishun anzubieten. Gemeinschaftswohnungen mit Betreuungsangebot in Toa Payoh werden unter anderem mit Ausstattungsmerkmalen für ältere Bewohner versehen, etwa mit für Rollstühle geeigneten Badezimmern, sowie mit Gesundheits- und Gemeinschaftsdiensten.

Die Erhöhung der monatlichen Einkommensobergrenze für Haushalte auf 16.000 S$ könnte mehr anspruchsberechtigte Käufer zu Neubauwohnungen lenken, sagte Lim. Er und Sandrasegeran verwiesen außerdem darauf, dass immer mehr Bestandswohnungen die Mindestbelegungsdauer erreichen und anschließend von anspruchsberechtigten Eigentümern verkauft werden können.

Käufer, die Neubauwohnungen mit Wiederverkaufswohnungen vergleichen, müssen auch die neuen Bedingungen für öffentlich geförderten Wohnraum berücksichtigen. Nach dem Standard-, Plus- und Prime-Modell des HDB werden neue BTO-Projekte, die seit Oktober 2024 gestartet wurden, als Standard, Plus oder Prime eingestuft. Die neue Klassifizierung gilt nicht für bestehende Wohnungen oder für Wohnungen, die vor der Verkaufsrunde im Oktober 2024 auf den Markt kamen; Prime-Wohnungen umfassen Prime Location Public Housing-Wohnungen, die vor dieser Verkaufsrunde verkauft wurden. Für Standard-Wohnungen gilt eine Mindestbelegungsdauer von fünf Jahren, für Plus- und Prime-Wohnungen sind es zehn Jahre. Diese Bedingungen beeinflussen, wie bald Eigentümer ihre Wohnung verkaufen können.

Eigentümer, die eine Plus- oder Prime-Wohnung verkaufen oder übertragen, die sie vom HDB erworben haben, müssen einen prozentualen Anteil des Wiederverkaufspreises als Rückzahlung des Zuschusses an das HDB leisten. Der Prozentsatz richtet sich nach der zusätzlich gewährten Förderung und wird bei der Markteinführung des Projekts bekannt gegeben. Verlangt das HDB eine Bewertung, wird die Rückzahlung auf Grundlage des Schätzwerts oder des Wiederverkaufspreises berechnet, je nachdem, welcher Betrag höher ist. Dies wirkt sich darauf aus, wie viel vom Erlös den Eigentümern bleibt. Für Käufer, die eine Plus- oder Prime-Wohnung auf dem freien Markt erwerben, gilt keine Zuschussrückzahlung. Die zehnjährige Mindestbelegungsdauer, das Verbot, die gesamte Wohnung zu vermieten, sowie die Einschränkungen für Käufer gelten jedoch weiterhin. Bei Standard-Wohnungen ist keine Zuschussrückzahlung fällig; sie dürfen nach Ablauf der Mindestbelegungsdauer als Ganzes vermietet werden. Kurzzeitmietwohnungen des Typs 2-Room Flexi und Gemeinschaftswohnungen mit Betreuungsangebot dürfen weder auf dem freien Markt verkauft noch zimmerweise oder als Ganzes vermietet werden.

Auf dem privaten Markt erwartet Sun für das vierte Quartal einen Anstieg der Aktivität, wenn die geplanten Projekte Lucerne Grand, Thomson Reserve und The Serra mit insgesamt rund 2.000 Einheiten auf den Markt kommen. Zudem sollte Ende Oktober ein Projekt mit 1.268 Einheiten in den Verkauf gehen.

SRI prognostiziert für 2026 einen Anstieg der Preise für private Wohnimmobilien um 3 % bis 3,5 % und 7.000 bis 8.000 Verkäufe durch Bauträger, ohne Executive Condominiums. Bei den HDB-Wiederverkaufspreisen rechnet das Unternehmen zum Jahresende mit einer Spanne zwischen einem Rückgang um 1 % und einem Anstieg um 1 %. ERA erwartet bis zum Jahresende rund 26.000 HDB-Wiederverkaufstransaktionen, sofern keine unvorhergesehenen Umstände eintreten.

Der Rat von HDB und URA an die Haushalte bleibt praktisch: Bei der Entscheidung über die Kredithöhe sollten sie Unwägbarkeiten einplanen. Höhere Zinskosten oder eine Veränderung des Haushaltseinkommens können die Hypothekenzahlungen erschweren, selbst wenn der Preis einer Immobilie stabil bleibt.

Die wichtigsten Punkte

• Die HDB-Wiederverkaufspreise sanken im dritten Quartal 2026 um 0,1 % und damit das dritte Quartal in Folge.
• Die Wiederverkaufstransaktionen stiegen um 19,5 % auf 7.645, den höchsten Quartalswert seit dem dritten Quartal 2024.
• Nach Abschaffung der Wartefrist stellte das HDB bei Käufen und Preisen im Zusammenhang mit ehemaligen Eigentümern privater Immobilien keinen signifikanten Anstieg fest.
• Eine Rekordzahl von 596 Wohnungen wurde für mindestens 1 Million S$ verkauft; das entspricht rund 7,8 % der Wiederverkaufstransaktionen.
• Die Preise privater Wohnungen stiegen um 1,4 % und die Mieten um 1,3 %, während die Gesamtzahl der Verkäufe privater Wohnimmobilien um 16,3 % sank.
• Für November sind rund 7.960 BTO-Wohnungen geplant; zugleich nähern sich weitere private Wohnimmobilien dem Verkauf und der Fertigstellung.