Novaland will 8 Billion VND für Anleiherückzahlungen aufnehmen, während der NVL-Handel stark anzieht und die Wohnungsverkäufe nachlassen

Kapitalerhöhung trifft auf wachsende Liquiditätsprobleme

Novaland plant, durch den Verkauf von fast 800,7 Millionen neuen Aktien knapp 8,007 Billionen VND aufzunehmen. Der Erlös ist für die Rückzahlung von Anleihen des vietnamesischen Immobilienentwicklers und zweier Tochtergesellschaften vorgesehen. Die Kapitalbeschaffung erfolgt vor dem Hintergrund von Verbindlichkeiten in Höhe von 72,9 Billionen VND zum 30. Juni 2026, darunter mehr als 16,7 Billionen VND an überfälligen Tilgungszahlungen.

Das Unternehmen hat die Frist für die Übertragung von Bezugsrechten auf den 23. November 2026 und die Frist für die Anmeldung und Bezahlung der Aktien auf den 26. November verlängert. Die Zahlungen an die Anleihegläubiger sind vom vierten Quartal 2026 bis zum ersten Quartal 2027 geplant.

Innerhalb eines Monats wechselten rund 570 Millionen NVL-Aktien den Besitzer. Das entspricht knapp 24 Prozent der mehr als 2,4 Milliarden an der Börse Ho-Chi-Minh-Stadt notierten Aktien. Der rege Handel ging mit starken Kursverlusten, gelegentlichen Erholungen und gegenläufigen Transaktionsplänen von Anteilseignern mit Verbindungen zur Gründerfamilie einher.

Die Geschäftszahlen von Novaland zeigen, warum die Kapitalbeschaffung wichtig ist. Das Unternehmen schätzte seinen Nettogewinn für die ersten neun Monate 2026 auf mehr als 2,8 Billionen VND und kehrte damit gegenüber dem Vorjahreszeitraum in die Gewinnzone zurück. In diesen neun Monaten verzeichnete es jedoch nur 218 neue Wohnungsverkäufe, davon 19 im dritten Quartal. Der operative Cashflow war im ersten Halbjahr mit rund 3,6 Billionen VND negativ.

Die Erholung hängt daher von mehreren Faktoren ab: Geldeingänge aus Projekten, Fertigstellung von Wohnungen, Verlängerungen von Schulden und die Bereitschaft der Aktionäre, frisches Kapital bereitzustellen. Der geplante Aktienverkauf würde einen Betrag einbringen, der etwa 11 Prozent der Verbindlichkeiten im Juni entspricht. Einnahmen aus Projekten und weitere Restrukturierungsmaßnahmen bleiben damit für die Finanzlage des Unternehmens entscheidend.

Wofür die 8,007 Billionen VND vorgesehen sind

Der detaillierte Plan zur Verwendung des Kapitals sieht vor, 5.953,3 Milliarden VND für die teilweise oder vollständige Tilgung von 13 Anleiheemissionen der Muttergesellschaft einzusetzen. Der Tilgungsbetrag ist die ursprünglich geliehene Summe, ohne Zinsen. Auf diese Zahlungen würden rund 74 Prozent des erwarteten Erlöses entfallen.

Weitere 916,3 Milliarden VND sollen Nova Saigon Royal zugeführt werden, um den Tilgungsbetrag der Anleihe NSRCH2223001 zurückzuzahlen. Novaland plant, 1.137,3 Milliarden VND an No Va Thao Dien zu zahlen, damit dort Tilgungszahlungen für die Anleihe NTDCH2227001 geleistet werden können. Zusammen belaufen sich die für die beiden Tochtergesellschaften vorgesehenen Beträge auf 2.053,6 Milliarden VND.

Die drei vorgesehenen Beträge ergeben zusammen 8.006,9 Milliarden VND und entsprechen damit nahezu genau der erwarteten Kapitalaufnahme. Das Angebot soll also Fremdkapital durch Eigenkapital der Aktionäre ersetzen. Die Mittel sind bestehenden Anleiheverpflichtungen zugewiesen und nicht einem allgemeinen Bauinvestitionsprogramm.

Die 13 Anleihen der Muttergesellschaft tragen die Kennungen NVLH2224006, NVLH2123010, NVLH2123014, NVLH2123009, NVLH2123007, NVLH2123011, NVLH2223008, NVLH2123013, NVLH2123003, NVLH2124002, NVLH2123006, NVLH2223007 und NVLH2224005. Die Höhe der Zahlungen für jede einzelne Anleihe hängt von den Vereinbarungen mit den Anleihegläubigern ab.

Novaland erklärt, Zeitpunkt und Höhe der Auszahlungen könnten sich abhängig von den Marktbedingungen, der Finanzierungsplanung und den Verhandlungen ändern. Sollte das Angebot weniger einbringen als geplant, will das Unternehmen zunächst überfällige Verbindlichkeiten der Muttergesellschaft bedienen, danach die von Nova Saigon Royal und No Va Thao Dien.

Welche Aktien die Aktionäre kaufen sollen

Der Ausgabepreis liegt bei 10.000 VND je Aktie. Die detaillierten Bedingungen sehen für berechtigte Aktionäre das Recht vor, für drei bereits gehaltene Aktien eine neue zu kaufen. Wer beispielsweise 3.000 Aktien hält, könnte für 10 Millionen VND weitere 1.000 Aktien zeichnen.

Ein Bezugsangebot gibt bestehenden Anteilseignern die Möglichkeit, durch eine zusätzliche Investition ihren Anteil am Unternehmen zu wahren. Wird die Ausgabe vollständig gezeichnet, hält ein Aktionär, der die gleiche Aktienzahl behält, einen kleineren prozentualen Anteil an der vergrößerten Gesamtzahl. Für die neuen Aktien gelten keine Übertragungsbeschränkungen.

Die NVL-Aktie schloss am 21. Oktober bei 10.750 VND. Damit lag der Marktpreis 7,5 Prozent über dem Bezugspreis. Bei diesem Kurs ist der Preisvorteil einer Zeichnung relativ gering. Für Aktionäre, die über eine weitere Investition nachdenken, sind daher die Kursbewegungen der gehandelten Aktie relevant.

Das Angebot wurde unter der von der staatlichen Wertpapieraufsichtsbehörde am 14. September 2026 ausgestellten Bescheinigung 431/GCN-UBCK registriert. Bei vollständiger Durchführung würde Novalands Grundkapital von knapp 24,021 Billionen VND auf knapp 32,028 Billionen VND steigen. Das Grundkapital entspricht dem eingetragenen Nennwert der Aktien; der Marktwert des Unternehmens verändert sich dagegen mit dem Aktienkurs.

Reger Handel und gegenläufige Transaktionen innerhalb der Gründerfamilie

Am 30. September wurden mehr als 97 Millionen NVL-Aktien gehandelt; der Umsatz näherte sich einer Billion VND. Dem waren zwei Handelstage in Folge mit dem täglichen Kurslimit nach unten vorausgegangen. Am Vortag hatten mehr als 65 Millionen Aktien zum maximal zulässigen Tagesverlust zum Verkauf gestanden.

Der 30. September war zugleich der Ex-Tag, ab dem Käufer der gehandelten Aktien nicht mehr zum Bezugsrecht aus dem Angebot berechtigt waren. Auch danach blieb der Handel rege: Am 2. Oktober wechselten 51,3 Millionen Aktien den Besitzer, am 9. Oktober waren es mehr als 73 Millionen.

Diamond Properties meldete an, vom 26. bis zum 30. Oktober sieben Millionen NVL-Aktien über Börsengeschäfte oder außerbörsliche Vereinbarungen zu kaufen. Als Grund nannte das Unternehmen eine Neugewichtung seines Portfolios. Bei erfolgreichem Abschluss würde sein Bestand von rund 178,4 Millionen Aktien beziehungsweise 7,423 Prozent auf etwa 185,4 Millionen Aktien beziehungsweise 7,715 Prozent steigen. Beim Kurs von 10.750 VND je Aktie würde der Kauf rund 75,25 Milliarden VND kosten.

Am 6. Oktober hatte Diamond Properties 2,58 Millionen Aktien verkauft, nachdem das Unternehmen zuvor den Verkauf von 2,7 Millionen Aktien angemeldet hatte. Für den nicht abgeschlossenen Teil verwies es auf eine Planänderung. Bui Cao Nhat Quan, Verwaltungsratsvorsitzender von Novaland, hat auch eine Leitungsfunktion bei Diamond Properties und hält persönlich knapp 81 Millionen NVL-Aktien, entsprechend 3,368 Prozent.

Cao Thi Ngoc Suong, Quans Mutter und Ehefrau des Gründers Bui Thanh Nhon, meldete für denselben Zeitraum vom 26. bis zum 30. Oktober den Verkauf von 6,3 Millionen Aktien an, um ihren persönlichen Finanzbedarf zu decken. Bei erfolgreichem Abschluss würde ihr Bestand von mehr als 51,8 Millionen Aktien beziehungsweise 2,156 Prozent auf mehr als 45,5 Millionen Aktien beziehungsweise 1,894 Prozent sinken. Ob die angemeldeten Käufe und Verkäufe tatsächlich abgeschlossen wurden, müssen noch entsprechende Mitteilungen zeigen.

Schuldenverhandlungen gehen über den Aktienverkauf hinaus

Rund 30,5 Billionen VND der Verbindlichkeiten von Novaland zum 30. Juni waren innerhalb von zwölf Monaten fällig, darunter etwa 13,2 Billionen VND an Anleihen. Damit standen rund 42 Prozent der Gesamtverbindlichkeiten im Rückzahlungsplan für das kommende Jahr.

Das Unternehmen verzeichnete überfällige Tilgungszahlungen für Kredite und Anleihen von 16,716 Billionen VND. Es erklärte, die Gläubiger hätten einer Verlängerung der Rückzahlungsfrist für 3,244 Billionen VND zugestimmt; über weitere Verbindlichkeiten werde noch verhandelt. Novaland führte die verspäteten Zahlungen auf Schwierigkeiten zurück, ausreichend Mittel aufzubringen.

Auch der Verkauf von Vermögenswerten ist Teil der Restrukturierung. Novaland legte einen Plan zum Verkauf von Vermögenswerten im Wert von rund 15,617 Billionen VND vor. Nach Angaben des Unternehmens wurden vier Vermögenswerte im Gesamtwert von 11,266 Billionen VND verkauft; fünf weitere werden noch angeboten. Der angegebene Wert der abgeschlossenen Verkäufe entspricht rund 72 Prozent des Zielwerts des Veräußerungsprogramms.

Die geprüften Halbjahresabschlüsse für 2026 verwiesen auf wesentliche Unsicherheiten hinsichtlich der Fähigkeit von Novaland, den Geschäftsbetrieb fortzuführen. Vereinfacht gesagt hängt der Fortbestand des Unternehmens davon ab, ob es seine erheblichen Finanzierungs- und Rückzahlungsprobleme lösen kann.

Am 6. Oktober wies Novaland Behauptungen in sozialen Medien zurück, das Unternehmen sei insolvent oder könne seinen Betrieb nicht fortführen. Diese stellten seinen rechtlichen Status und seine Geschäftstätigkeit unzutreffend dar, erklärte das Unternehmen. Zu den operativen Maßnahmen zählen die Fortsetzung der Bauarbeiten, die Übergabe von Wohnungen, die Beschaffung frischen Kapitals und Verhandlungen mit Gläubigern.

Gewinne steigen, neue Verkäufe verlieren an Schwung

Novaland schätzte den Nettoumsatz im dritten Quartal auf mehr als fünf Billionen VND. Das wäre ein Anstieg um rund 200 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Der Nettogewinn nach Steuern soll mehr als 1,1 Billionen VND betragen haben. Für die ersten neun Monate lag der geschätzte Umsatz bei mehr als zehn Billionen VND, der Nettogewinn nach Steuern bei über 2,8 Billionen VND. Im entsprechenden Zeitraum 2025 hatte noch ein Verlust von 1,82 Billionen VND zu Buche gestanden.

Der geschätzte Neunmonatsgewinn entsprach etwa dem 1,5-Fachen des Jahresziels von rund 1,85 Billionen VND. Der Umsatz erreichte dagegen nur etwas mehr als 44 Prozent des Jahresziels von rund 22,7 Billionen VND. Novaland lag damit beim Gewinn über dem Ziel, beim Umsatz jedoch noch weit darunter.

Im dritten Quartal verlangsamten sich die Neuverkäufe. Die kumulierte Zahl stieg von 152 Wohnungen Ende Mai auf 199 Ende Juni. Im Juni kamen also 47 hinzu. Im Juli waren es sieben, im August und September jeweils sechs. Damit belief sich die Gesamtzahl nach neun Monaten auf 218.

Mit 19 Neuverkäufen im dritten Quartal lag die Zahl bei weniger als der Hälfte der 47 Verkäufe im Juni. Zugleich wurden zuvor verkaufte Wohnungen weiter fertiggestellt und übergeben. Das hilft zu erklären, warum sich die aktuellen Verkaufszahlen und die ausgewiesenen Umsätze unterschiedlich entwickeln können.

Immobilienentwickler können Umsätze verbuchen, wenn vertragliche und Übergabebedingungen erfüllt sind. Kundenzahlungen und Baukosten folgen jedoch jeweils eigenen Zeitplänen. Novalands negativer operativer Cashflow von rund 3,6 Billionen VND im ersten Halbjahr zeigt, dass in diesem Zeitraum mehr Zahlungsmittel aus dem operativen Geschäft abflossen als eingingen. Für die Rückzahlung von Anleihen wird Bargeld benötigt; Zahlungseingänge sind daher ebenso wichtig wie der ausgewiesene Gewinn.

Wohnungsübergaben erreichen fast die Hälfte des Jahresziels

Novaland zufolge wurden bis zum 30. September 1.318 Wohnungen übergeben. Das Jahresziel für 2026 liegt bei 2.651, womit 49,7 Prozent des Plans erreicht waren. Im dritten Quartal wurden 977 Wohnungen übergeben. Um das Jahresziel zu erreichen, müssten im Schlussquartal noch 1.333 folgen.

Auf Victoria Village entfielen bis Ende September mehr als 920 übergebene Wohnungen. Das Projekt leistete damit einen wichtigen Beitrag zu den Übergaben des Unternehmens. Über seine Projekte hinweg verzeichnete Novaland zudem 1.387 ausgestellte Eigentumszertifikate, davon 357 im dritten Quartal.

Diese Zertifikate, in Vietnam häufig als „Pink Books“ bezeichnet, dokumentieren formell Landnutzungsrechte und das Eigentum an Wohnungen oder anderen mit dem Grundstück verbundenen Immobilien. Für Käufer sind der Erhalt einer fertigen Wohnung und die Ausstellung der Eigentumsdokumente zwei getrennte praktische Etappen.

Novalands Jahresziel für Eigentumszertifikate umfasst 4.347 Immobilien in Ho-Chi-Minh-Stadt, während die gemeldeten 1.387 Zertifikate Projekte im gesamten Portfolio betreffen. Die beiden Zahlen beziehen sich auf unterschiedliche geografische Gebiete. Die Übergabezahlen sind der direkte Maßstab für die Fortschritte beim erklärten Jahresziel.

Aqua City und weitere Projekte sollen die Erholung tragen

Der mehr als 1.000 Hektar umfassende Entwicklungsstandort Aqua City in Dong Nai soll nach einer längeren Phase der Klärung rechtlicher Hindernisse am 31. Oktober wieder in den Verkauf gehen. Novaland zufolge haben die betreffenden Bereiche die rechtlichen Voraussetzungen für den Abschluss von Kaufverträgen erfüllt.

Für 2026 sieht das Projekt den Bau von mehr als 1.000 Wohnungen und die Übergabe von mehr als 500 vor. Bau-, Infrastruktur- und Ausbauarbeiten laufen in River Park 1, River Park 2, Ever Green und Phoenix Island weiter.

In Ho-Chi-Minh-Stadt werden die Ausbauarbeiten am The Grand Manhattan fortgesetzt; einige Einrichtungen sollen im vierten Quartal übergeben werden. In Victoria Village gehen die Fertigstellung und Wohnungsübergaben weiter, während The Park Avenue noch gebaut wird. Im Novotel-Hotel in NovaWorld Phan Thiet soll der Betrieb im ersten Quartal 2027 aufgenommen werden.

Gründer Bui Thanh Nhon bezeichnete in einer Botschaft zum 34-jährigen Bestehen von NovaGroup die Fertigstellung von Produkten, die Übergabe von Wohnungen, den Erhalt von Eigentumszertifikaten und die Erfüllung von Kundenverpflichtungen als aktuelle Aufgaben. Fortschritte dabei verknüpfte er mit dem Wiederaufbau von Umsatz, Cashflow und Kundenvertrauen.

Novaland hat zudem strategische Grundstücke von mehr als 166 Hektar in Ho-Chi-Minh-Stadt mit Potenzial für rund 14.500 Wohnungen vorgestellt. Nach Angaben des Unternehmens hat das Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt die Stadtverwaltung aufgefordert, Hindernisse bei Binh Khanh, auch bekannt als The Water Bay, und Thanh My Loi B zu prüfen. Kurzfristig zählen vor allem konkrete Etappen: fertiggestellte Wohnungen, unterzeichnete Verträge und eingegangene Zahlungen.

Wichtige Termine und Finanzierungsschritte

Das Bezugsangebot von Novaland ist der erste von drei Kapitalbeschaffungsplänen, die im Juli von den Aktionären genehmigt wurden. Die beiden weiteren sind eine Privatplatzierung von bis zu 800 Millionen Aktien an höchstens 20 professionelle Wertpapieranleger und ein Aktienprogramm für Mitarbeiter mit mehr als 111,7 Millionen Aktien.

Das Unternehmen plant, diese Ausgaben nach dem Angebot an bestehende Aktionäre durchzuführen. Wie viel das aktuelle Angebot letztlich einbringen wird, ist noch nicht bekannt. Die geplanten Anleiherückzahlungen hängen von der Zeichnung und den Vereinbarungen mit den Gläubigern ab.

• 14. September 2026: Die staatliche Wertpapieraufsichtsbehörde stellt die Registrierungsbescheinigung 431/GCN-UBCK aus.
• 30. September und 1. Oktober: Die Aktien werden ex Bezugsrecht gehandelt; anschließend folgt der Stichtag, an dem die berechtigten Aktionäre bestimmt werden.
• 19. Oktober: Novaland gibt die Verlängerung der Fristen für die Übertragung von Bezugsrechten und die Zeichnung bekannt.
• 26. bis 30. Oktober: Diamond Properties und Cao Thi Ngoc Suong planen die von ihnen angemeldeten Aktientransaktionen.
• 31. Oktober: Der Verkauf in Aqua City soll wieder aufgenommen werden.
• 23. November: Verlängerte Frist zur Übertragung von Bezugsrechten.
• 26. November: Verlängerte Frist für die Anmeldung und Bezahlung neuer Aktien.
• Viertes Quartal 2026 bis erstes Quartal 2027: Geplanter Zeitraum für Tilgungszahlungen auf Anleihen aus dem Erlös.

Die wichtigsten Punkte

• Novaland will mit fast 800,7 Millionen neuen Aktien zum Preis von 10.000 VND je Aktie knapp 8,007 Billionen VND aufnehmen.
• 5.953,3 Milliarden VND sind für 13 Anleiheemissionen der Muttergesellschaft vorgesehen; weitere 2.053,6 Milliarden VND gehen für Anleiherückzahlungen an zwei Tochtergesellschaften.
• Die Verbindlichkeiten im Juni beliefen sich auf 72,9 Billionen VND, darunter 30,5 Billionen VND, die innerhalb von zwölf Monaten fällig waren, und mehr als 16,7 Billionen VND an überfälligen Tilgungszahlungen.
• Der geschätzte Nettogewinn nach Steuern lag nach neun Monaten bei mehr als 2,8 Billionen VND; der operative Cashflow war im ersten Halbjahr mit rund 3,6 Billionen VND negativ.
• Bis zum 30. September verzeichnete Novaland 218 Neuverkäufe und 1.318 Wohnungsübergaben. Damit waren 49,7 Prozent des Jahresziels für Übergaben erreicht.
• Aktionäre können sich bis zum 26. November anmelden und die Aktien bezahlen; die geplanten Anleiherückzahlungen reichen bis ins erste Quartal 2027.