Grundsteuer für Wohnungen in Seoul übersteigt 3 Billionen Won, Gefälle zwischen den Bezirken wächst

Drei Bezirke machen fast die Hälfte der Steuerlast aus

Für Wohnungen in Seoul wurde 2026 eine Rekord-Grundsteuer von 3,2723 Billionen Won festgesetzt. Auf Gangnam, Seocho und Songpa entfiel dabei fast die Hälfte des Gesamtbetrags, obwohl dort weniger als ein Viertel der Steuerpflichtigen mit Wohnungen in der Stadt lebt.

Die Zahlen stammen aus den Unterlagen der Stadtverwaltung Seoul zu den Grundsteuerbescheiden für Wohnimmobilien von Privatpersonen. Ausgewertet wurden sie von Choi Eun-seok, einem Abgeordneten der People Power Party. Gegenüber dem Vorjahr stieg die Gesamtsumme um 478,1 Milliarden Won beziehungsweise 17,1 Prozent, von 2,7942 Billionen Won. Damit überstieg der Jahresbetrag erstmals 3 Billionen Won.

Die Zahl der Steuerpflichtigen nahm mit einem Plus von 3,0 Prozent auf 1.985.669 deutlich langsamer zu. Der durchschnittliche Steuerbetrag lag damit bei rund 1,65 Millionen Won je Steuerpflichtigem und damit fast 200.000 Won höher als im Vorjahr.

Am stärksten ist das Gefälle zwischen den teuren südöstlichen Bezirken und den drei nördlichen Bezirken Nowon, Dobong und Gangbuk. Die durchschnittliche Grundsteuer für Wohnungen in Gangnam, Seocho und Songpa lag bei 3,337 Millionen Won, in den drei nördlichen Bezirken dagegen bei 499.000 Won. Innerhalb eines Jahres vergrößerte sich der Abstand von etwa dem Sechsfachen auf das 6,7-Fache.

Die Grundsteuer ist eine regelmäßig anfallende Belastung für Eigentümer. Die Zahlen beziehen sich auf die für einzelne Wohnungseigentümer festgesetzten Beträge und zeigen damit unmittelbar, wie sich die Eigentumskosten in der Hauptstadt verändern. Am schnellsten wächst der finanzielle Druck dort, wo die Wohnungswerte am stärksten gestiegen sind. In mehreren Außenbezirken fallen die Zuwächse dagegen deutlich geringer aus.

Steuerbeträge steigen schneller als die Zahl der Steuerpflichtigen

Die Grundsteuer für Wohnungen in Seoul ist auf etwa das 2,7-Fache des Werts von 2016 gestiegen, als sie 1,2172 Billionen Won betrug. Im selben Zeitraum nahm die Zahl der Steuerpflichtigen von 1.533.239 auf 1.985.669 zu, also um etwa 30 Prozent. Die festgesetzte Summe wuchs hingegen um rund 169 Prozent.

Der durchschnittliche Steuerbetrag hat sich gegenüber 793.000 Won im Jahr 2016 mehr als verdoppelt. 2019 überschritt er mit 1,113 Millionen Won erstmals die Marke von 1 Million Won. 2025 lag er bei rund 1,449 Millionen Won.

Die Jahreswerte zeigen einen deutlichen Einbruch vor dem jüngsten Rekord:

• 2016: Die festgesetzte Grundsteuer für Wohnungen belief sich auf insgesamt 1,2172 Billionen Won.
• 2017 bis 2019: Der Gesamtbetrag stieg zunächst auf 1,361 Billionen Won, dann auf 1,5558 Billionen Won und 1,8312 Billionen Won.
• 2020 bis 2022: Die festgesetzten Beträge erreichten 2,2614 Billionen Won, 2,7087 Billionen Won und 2,8734 Billionen Won.
• 2023: Der Gesamtbetrag sank auf 2,3344 Billionen Won.
• 2024 und 2025: Die festgesetzten Beträge erholten sich auf 2,489 Billionen Won und anschließend 2,7942 Billionen Won.
• 2026: Mit 3,2723 Billionen Won wurde ein neuer Rekord erreicht.

Der Rückgang im Jahr 2023 betrug gegenüber dem Vorjahr rund 18,8 Prozent. Bis 2026 stieg der Gesamtbetrag gegenüber diesem Tiefstand um etwa 40,2 Prozent. Der längerfristige Verlauf zeigt somit sowohl stark steigende Eigentumskosten als auch eine Phase, in der sich die Entwicklung umkehrte.

Gangnam trägt den größten Teil zum jährlichen Anstieg bei

Für Gangnam, Seocho und Songpa, die zusammen oft als die drei Gangnam-Bezirke bezeichnet werden, wurden 1,5552 Billionen Won Grundsteuer für Wohnungen festgesetzt. Im Vorjahr waren es 1,2786 Billionen Won. Ihr Anstieg um 276,6 Milliarden Won entsprach rund 58 Prozent des stadtweiten Zuwachses von 478,1 Milliarden Won.

Der Anteil der drei Bezirke am Gesamtbetrag in Seoul stieg von 45,8 auf 47,5 Prozent. Ihr Anteil an den Steuerpflichtigen lag bei 23,5 Prozent. Damit entfiel auf weniger als jeden vierten Steuerpflichtigen fast die Hälfte der Steuerlast.

Zieht man die festgesetzten Beträge der drei Bezirke vom Gesamtbetrag der Stadt ab, bleiben 1,7171 Billionen Won für die übrigen 22 Bezirke Seouls. Die Steuerlast der drei Gangnam-Bezirke lag damit in etwa auf Höhe der Summe, die für den Rest der Hauptstadt festgesetzt wurde.

Die durchschnittliche Grundsteuer in den drei Bezirken stieg von 2,867 Millionen auf 3,337 Millionen Won. Das entspricht einem Plus von 470.000 Won je Steuerpflichtigem. In Nowon, Dobong und Gangbuk stieg der Durchschnitt um 21.000 Won, von 478.000 auf 499.000 Won.

Der absolute Abstand zwischen den Durchschnittsbeträgen vergrößerte sich von 2,389 Millionen auf 2,838 Millionen Won. Für einen Eigentümer, dessen Steuerbescheid nahe am regionalen Durchschnitt liegt, war der jährliche Anstieg in den drei Gangnam-Bezirken fast so hoch wie der gesamte durchschnittliche Steuerbetrag in den nördlichen Bezirken.

Die Bezirke am Han-Fluss ziehen weiter davon

Auch Mapo, Yongsan und Seongdong, eine Gruppe, die in Südkorea häufig Mayongseong genannt wird, überschritten eine neue Marke. Die für Wohnungen festgesetzte Grundsteuer summierte sich dort auf 414,3 Milliarden Won und lag damit erstmals über 400 Milliarden Won.

Der Gesamtbetrag stieg gegenüber 355 Milliarden Won um 16,7 Prozent. Auf Yongsan entfielen 146,4 Milliarden Won, auf Seongdong 146 Milliarden Won und auf Mapo 121,9 Milliarden Won. Zusammen wurde dort etwa das 3,2-Fache der 128,8 Milliarden Won festgesetzt, die in Nowon, Dobong und Gangbuk verzeichnet wurden.

In den nördlichen Bezirken stieg der Gesamtbetrag von 122,2 Milliarden Won um etwa 5,3 Prozent. Auf Nowon entfielen rund 79,4 Milliarden Won, auf Dobong 32,3 Milliarden Won und auf Gangbuk 17,1 Milliarden Won.

Auch die durchschnittlichen Steuerbeträge gingen weiter auseinander. In Mapo, Yongsan und Seongdong stieg der Durchschnitt je Steuerpflichtigem von 1,789 Millionen auf 2,04 Millionen Won, ein Plus von 14,0 Prozent. In den nördlichen Bezirken nahm er um etwa 4,3 Prozent zu. Das Verhältnis vergrößerte sich vom 3,7-Fachen auf das 4,1-Fache.

Zusammengenommen kamen die drei Gangnam-Bezirke sowie Mapo, Yongsan und Seongdong auf 1,9695 Billionen Won. Damit konzentrierten sich rund 60,2 Prozent der für Wohnungen in Seoul festgesetzten Grundsteuer auf sechs der 25 Bezirke.

In Dongdaemun steigt die Steuer am schnellsten

In Dongdaemun stieg die für Wohnungen festgesetzte Grundsteuer mit 27,4 Prozent prozentual am stärksten. Es folgten Seocho mit 25,7 Prozent, Songpa mit 24,6 Prozent, Seongdong mit 22,4 Prozent und Gangnam mit 17,2 Prozent.

Die Entwicklung in Dongdaemun und Seongdong rückt neben den etablierten teuren Bezirken auch neuere Wohnungsbauprojekte in den Blick. In beiden Bezirken wurden neue Wohnungen bezogen und die Marktpreise stiegen. Das trägt dazu bei, dass sich der kräftige Zuwachs nicht auf die drei Gangnam-Bezirke beschränkt.

Den geringsten Anstieg verzeichnete Geumcheon mit 3,8 Prozent. Es folgten Dobong mit 4,5 Prozent, Gangbuk mit 5,5 Prozent, Nowon mit 5,6 Prozent und Guro mit 7,0 Prozent. Zwischen Dongdaemun und Geumcheon lag der Unterschied bei 23,6 Prozentpunkten. Die Wachstumsrate in Dongdaemun war damit etwa siebenmal so hoch.

Der Gesamtbetrag eines Bezirks hängt sowohl davon ab, wie viele Personen und Immobilien in die Steuerregister aufgenommen werden, als auch von der Höhe der festgesetzten Beträge. Die durchschnittlichen Steuerbeträge zeigen einen weiteren Aspekt der Entwicklung: wie viel Steuer je Steuerpflichtigem anfällt. In ganz Seoul erklärt der Anstieg dieses Durchschnitts, warum die Steuerbeträge deutlich stärker wuchsen als die Zahl der Steuerpflichtigen.

Amtliche Immobilienwerte erklären den regionalen Druck

Die vom Ministerium für Land, Infrastruktur und Verkehr am 17. März veröffentlichten Entwürfe der amtlichen Wohnungswerte für 2026 zeigten ein ähnliches regionales Muster. Die festgesetzten Werte in Seoul stiegen um 18,67 Prozent. Das war der stärkste Anstieg seit den 19,91 Prozent im Jahr 2021 und der dritthöchste seit Einführung des Bewertungssystems im Jahr 2005.

Die amtlichen Werte sind Schätzungen der Regierung, die zur Berechnung der Grundsteuer herangezogen werden. Der Marktpreis entspricht dem Betrag, den ein Käufer möglicherweise für eine Immobilie zahlen würde. Der amtliche Wert ist der Betrag, der in die Steuerberechnung eingeht. Das Ministerium ließ das Verhältnis zwischen amtlichem Wert und Marktwert für 2026 bei 69 Prozent. Der Anstieg ging somit auf Veränderungen der Marktwerte zurück, nicht auf eine Erhöhung dieses Verhältnisses.

In den drei Gangnam-Bezirken stiegen die amtlichen Werte im Durchschnitt um 24,7 Prozent: in Gangnam um 26,05 Prozent, in Songpa um 25,49 Prozent und in Seocho um 22,07 Prozent. In acht Bezirken am Han-Fluss, darunter Mapo, Yongsan und Seongdong, betrug der durchschnittliche Anstieg 23,13 Prozent.

Landesweit stiegen die amtlichen Wohnungspreise für rund 15,85 Millionen Wohnungen um 9,16 Prozent. Außerhalb Seouls lag der durchschnittliche Anstieg bei 3,37 Prozent. Der Zuwachs von 18,67 Prozent in Seoul war damit etwa doppelt so hoch wie die landesweite Rate und mehr als fünfmal so hoch wie die Rate außerhalb der Hauptstadt.

Die Bewertungen vom März erklären, warum die teuren Bezirke 2026 besonders unter Druck standen. Sie fließen außerdem in eine zweite Steuer auf Immobilienbesitz ein, die anfällt, wenn der steuerpflichtige Immobilienwert eines Eigentümers den geltenden Freibetrag übersteigt.

Mehr Wohnungen überschreiten die Schwelle für die Zusatzsteuer

Für 487.362 Wohnungen landesweit lag der vorgeschlagene amtliche Wert 2026 über 1,2 Milliarden Won. Das waren 53,3 Prozent mehr als im Vorjahr mit 317.998 Wohnungen. Sie machten 3,07 Prozent der rund 15,85 Millionen Wohnungen aus, die in den Zahlen berücksichtigt wurden.

Für berechtigte Eigentümer eines selbst genutzten Eigenheims gilt ein Freibetrag von 1,2 Milliarden Won bei der umfassenden Immobilienbesitzsteuer. Diese zusätzliche Abgabe wird auf den steuerpflichtigen Immobilienwert oberhalb des Freibetrags erhoben. Die jährliche Steuer auf Immobilienbesitz setzt sich aus dieser Abgabe und der regulären Grundsteuer zusammen. Die Berechnung hängt von den Eigentumsverhältnissen und den geltenden Entlastungen ab.

In Seoul lagen 414.896 Wohnungen über diesem Wert, also 14,9 Prozent der 2.782.147 Wohnungen der Stadt. Damit befanden sich rund 85 Prozent der landesweit erfassten Wohnungen über der Schwelle in der Hauptstadt. In Gangnam gab es 99.372 solcher Wohnungen, gefolgt von Songpa mit 75.902 und Seocho mit 69.773.

In Yangcheon waren es 28.919 und in Seongdong 25.839. Besonders stark stieg die Zahl in mehreren Bezirken am Han-Fluss: um 516 Prozent in Gangdong, 296 Prozent in Dongjak, 164 Prozent in Gwangjin, 147 Prozent in Seongdong und 140 Prozent in Mapo.

In Gangbuk, Dobong, Nowon, Geumcheon und Gwanak gab es den Märzzahlen zufolge keine Wohnungen oberhalb der Schwelle. Außerhalb Seouls stieg die Zahl von 37.633 auf 72.466 und verdoppelte sich damit nahezu. Die Zunahme erstreckte sich somit auch über die Hauptstadt hinaus, auch wenn sich der größte Anteil weiterhin in Seoul konzentrierte.

Für ausgewählte Wohnungen steigen die Gesamtbeträge deutlich stärker

Berechnungen, die zusammen mit den Bewertungen vom März veröffentlicht wurden, veranschaulichten, wie unterschiedlich schnell die beiden Steuern steigen können. Für eine 84 Quadratmeter große Wohnung in der Wohnanlage Raemian One Bailey im Seouler Bezirk Banpo stieg die voraussichtliche Gesamtsteuer auf Immobilienbesitz von 18,29 Millionen auf 28,55 Millionen Won. Das ist ein Anstieg um 10,26 Millionen Won beziehungsweise 56,1 Prozent.

In dieser Berechnung stieg die reguläre Grundsteuer von 7,46 Millionen auf 9,47 Millionen Won. Die umfassende Immobilienbesitzsteuer erhöhte sich von 10,83 Millionen auf 19,08 Millionen Won und machte damit den größten Teil des prognostizierten Anstiegs aus. Der amtliche Wert der Wohnung stieg von 3,436 Milliarden auf 4,569 Milliarden Won.

Für eine 111 Quadratmeter große Wohnung in Shin Hyundai 9th im Seouler Stadtteil Apgujeong wurde eine Gesamtsteuer von 29,19 Millionen Won veranschlagt. Das entspricht einem Anstieg um 10,61 Millionen Won beziehungsweise 57,1 Prozent. Der amtliche Wert stieg von 3,476 Milliarden auf 4,726 Milliarden Won.

In der Wohnanlage Jamsil Els in Songpa stieg die voraussichtliche Steuer auf Immobilienbesitz für eine 84 Quadratmeter große Wohnung von 5,82 Millionen auf 8,59 Millionen Won. Das ist ein Plus von 2,77 Millionen Won beziehungsweise 47,6 Prozent. Der amtliche Wert erhöhte sich von 1,865 Milliarden auf 2,335 Milliarden Won.

Diese Schätzungen beziehen sich auf die kombinierte Steuerlast ausgewählter Immobilien. Der stadtweite Gesamtbetrag von 3,2723 Billionen Won betrifft die reguläre Grundsteuer für Wohnungen, die für Privatpersonen festgesetzt wurde. Wer die beiden Beträge auseinanderhält, kann erkennen, welcher Teil der eigenen Steuerlast steigt.

Bewertungsprüfungen und Forderungen nach Maßnahmen vor Ort

Mit der Bekanntgabe im März wurde der 6. April als Frist für Stellungnahmen zu den vorgeschlagenen Werten festgelegt. Die endgültige Veröffentlichung sollte am 30. April erfolgen, Einsprüche waren bis zum 29. Mai möglich, Anpassungen sollten am 26. Juni bekannt gegeben werden. Die endgültigen Ergebnisse dieses Prüfverfahrens sind hier nicht aufgeführt.

Bei der Pressekonferenz im März erklärte das Landministerium, es habe von den zuständigen Ministerien oder Steuerbehörden keine Vorgaben zu einer Erhöhung der Quoten erhalten, mit denen amtliche Werte in steuerpflichtige Beträge umgerechnet werden. In den Berechnungen wurden Quoten von 60 Prozent für die umfassende Immobilienbesitzsteuer und 45 Prozent für die reguläre Grundsteuer von Eigentümern eines einzigen Eigenheims angesetzt. Diese Quoten erfüllen einen anderen Zweck als der Wert von 69 Prozent, der das Verhältnis zwischen amtlichen Werten und Marktwerten beschreibt.

Choi Eun-seok, der Abgeordnete der People Power Party, der die Steuerunterlagen Seouls ausgewertet hatte, führte die steigenden Steuerbeträge auf die Wohnungspreise zurück. Er sagte in Übersetzung:

Steigende Wohnungspreise in Seoul führen zu höheren Grundsteuerbelastungen, und auch die regionalen Unterschiede nehmen zu.

Choi forderte wirksame staatliche Maßnahmen, die Angebot und Nachfrage in den einzelnen Gebieten berücksichtigen, statt sich auf die Ankündigung von Wohnungsbauplänen zu beschränken.

Die Zahlen zu den Eigentumskosten stehen neben einer Veränderung der Kaufpräferenzen. In den ersten neun Monaten des Jahres 2026 entfielen 79,8 Prozent der Wohnungsbewerbungen in Seoul auf Wohnungen mit höchstens 60 Quadratmetern. Das deutet auf eine Verlagerung hin zu Bewerbungen für kleinere Wohnungen, da Wohnungen in Standardgröße zunehmend schwerer zu bezahlen waren. Kaufpreise und jährliche Steuern stellen für Haushalte, die entscheiden müssen, wo und was sie kaufen, inzwischen zwei unterschiedliche finanzielle Belastungen dar.

Wichtige Punkte

• Die für Wohnungen in Seoul festgesetzte Grundsteuer erreichte 2026 mit 3,2723 Billionen Won einen Rekordwert, ein Plus von 17,1 Prozent.
• Die Zahl der Steuerpflichtigen stieg um 3,0 Prozent. Der durchschnittliche Steuerbetrag lag bei rund 1,65 Millionen Won.
• Auf Gangnam, Seocho und Songpa entfielen 47,5 Prozent der festgesetzten Beträge und etwa 58 Prozent des jährlichen Anstiegs.
• Ihre durchschnittliche Steuerlast war 6,7-mal so hoch wie der Durchschnitt in Nowon, Dobong und Gangbuk.
• Die gemeinsamen festgesetzten Beträge in Mapo, Yongsan und Seongdong überschritten erstmals 400 Milliarden Won.
• Die vorgeschlagenen amtlichen Wohnungswerte in Seoul stiegen um 18,67 Prozent und erhöhten damit den Druck durch die reguläre Grundsteuer und die zusätzliche umfassende Immobilienbesitzsteuer.
• Bei rund 14,9 Prozent der Wohnungen in Seoul lag der amtliche Wert über der Schwelle von 1,2 Milliarden Won, die für den Freibetrag von Eigentümern eines einzigen Eigenheims maßgeblich ist.